MANTOVA Edificio in via L. Ariosto 16 - Stima del più probabile valore di mercato (NCEU: Fg 63,mapp. 227, sub 67)

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1 Direzione Regionale per la Lombardia Consulenza Tecnica per l Edilizia RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Edificio sito a Mantova in via W. Mozart 6 Stima del più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare: negozio ( Fg. 63, mappale 227, sub 67, Cat. C1) Figura 1 - Edificio sito a Mantova via L. Ariosto INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 1\33

2 Sommario Premessa... 3 B Dati disponibili e reperiti... 3 B.1 Ubicazione dell immobile... 3 B.2 Collegamenti di trasporto urbano... 6 B.3 Intorno urbano... 8 B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio... 8 B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura... 9 B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata a negozio B.6 Anno di Costruzione B.7 Stato Manutentivo B.8 Stato locativo B.9 Consistenze delle unità immobiliari C. Documentazione disponibile o reperita C.1 Proprietà/provenienza C.2 Situazione Urbanistica C.3 Situazione Catastale C.4 Classe Energetica C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili C.6 Elaborati grafici C.7 Rilievo fotografico D.1 Considerazioni economiche e metodi di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.2 Analisi delle caratteristiche e dell andamento del mercato immobiliare...errore. Il segnalibro non è definito. D.3 Accertamento dei parametri - Analisi qualitativa del mercato... Errore. Il segnalibro non è definito. D.4 Precedenti stime... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5 Elementi valutativi raccolti... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5.1 Esito della comparazione... Errore. Il segnalibro non è definito. D.6 Determinazione del valore parametrico di mercato delle unità immobiliari...errore. Il segnalibro non è definito. D.7 Determinazione del valore di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.8 Elementi limitanti o condizionanti la validità della valutazione. Errore. Il segnalibro non è definito. D.8.1 Eventuali interventi di ristrutturazione, per il ripristino del normale stato di conservazione... Errore. Il segnalibro non è definito. D.9 Conclusioni... Errore. Il segnalibro non è definito. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 2\33

3 Premessa Con la lettera del 21/04/2015, il Direttore Regionale ha incaricato il sottoscritto professionista della Consulenza Tecnica per l Edilizia di individuare il più probabile valore di mercato della unità immobiliare di proprietà dell Istituto riportata in oggetto. A. Oggetto della stima La presente relazione di stima ha lo scopo di determinare il più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare, facente parte del fabbricato sito a Mantova in via L. Ariosto \ via W. Mozart, al fine della vendita tramite asta immobiliare elettronica: negozio: situato al piano terra dell Edificio sito a Mantova in via L. Ariosto 16 (NCEU di Mantova: Fg. 63, mappale 227, subalterno 67, Categoria C1) A tal fine, mediante sopralluogo si sono compiuti gli accertamenti tecnici di rito per rilevare lo stato di fatto e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell unità immobiliare, nonché svolgere le opportune indagini di mercato per definire gli aspetti economico-estimativi da prendere a riferimento. B Dati disponibili e reperiti B.1 Ubicazione dell immobile L unità immobiliare oggetto della presente stima, è situata all interno di un edificio a destinazione mista, commerciale e residenziale sito a Mantova, in via L. Ariosto angolo via W. Mozart. L edificio, inizialmente interamente di proprietà dell Istituto, è stato oggetto del piano di dismissioni. Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Mantova, nella zona est, in posizione decentrata, nel quartiere denominato Valletta-Valsecchi. La zona, quasi a ridosso del centro storico, risulta priva di riferimenti storici. L area ha una destinazione d uso prevalentemente residenziale ed è caratterizzata da edifici di tipo condominiale che si sviluppano per cinque/sei piani, di INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 3\33

4 recente costruzione, se si escludono gli edifici a destinazione economico e popolare (PEEP). Il quartiere di Valletta Valsecchi prospetta a nord-est con il Lago Inferiore oltre il quale si sviluppa una vasta area industriale dove è presente la raffineria di Mantova. Non è dotato di significativi spazi pubblici ricreativi. Figura 2 - localizzazione dell'edificio nella città di Mantova Stadio Raffineria Edificio Figura 3 il quartiere Valletta Valsecchi INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 4\33

5 Figura 4- via Ariosto con vista dell edificio e di quello di fronte entrambi con locali commerciali al piano terra Figura 5- Edificio in cui è localizzato l unità immobiliare oggetto di questa stima Figura 6 - Altri edifici in via Ariosto con unità commerciali al piano terra INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 5\33

6 B.2 Collegamenti di trasporto urbano L edificio si affaccia sulle vie cittadine: L. Ariosto e W.A. Mozart. La zona è caratterizzata da una viabilità ordinaria di quartiere, a sensi unici di marcia, il cui asse di maggior rilevanza è via Ariosto. La zona è collegata al centro città da Piazzale Porta Cerese, con immissione sull asse viario di penetrazione di Corso Garibaldi, verso Nord, e dell asse viario di Via Risorgimento, di collegamento con i quartieri ad ovest di Mantova. La zona è collegata con una linea del bus cittadino al resto della città. Vi è una buona presenza di parcheggi pubblici. Edificio Figura 7 - Posizione dell edificio rispetto alla rete dei bus cittadini della città di Mantova INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 6\33

7 Stazione Ferroviaria Autolinee Extraurbane Autolinee Extraurbane Edificio Figura 8 localizzazione dell edificio rispetto alle stazioni autolinee extraurbane Edificio Figura 9 - mappa della città di Mantova con indicazione delle stazioni autolinee passanti in giallo INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 7\33

8 B.3 Intorno urbano Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Mantova, nella zona est, nel quartiere denominato Valletta-Valsecchi. Il quartiere Valletta Valsecchi non è dotato di significativi spazi pubblici ricreativi se non qualche spontanea presenza di alcuni campetti di calcio lungo la sponda del fiume. A sud il quartiere è delimitato dalla presenza di importanti infrastrutture viarie quali via Brennero, di collegamento alla zona industriale ed al casello Autostradale Mantova Nord della A\22 Modena-Brennero e la linea ferroviaria Mantova-Monselice-Padova oltre la quale, sempre verso sud, si trova un ampio polmone naturalistico costituito dal Bosco Virgiliano. In direzione ovest, oltre l importante asse viario di Porta Cerese, è present e lo Stadio di calcio Comunale, il Palazzetto dello Sport e Palazzo Te con gli adiacenti giardini, e ampie zone destinate a parcheggio. B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio Il compendio è costituito da un unico blocco edilizio posizionato internamente al lotto di pertinenza, quest'ultimo di forma irregolare, dove trovano posto, oltre all'edificio elevato fuori terra per una superficie coperta di mq circa, una porzione entro terra destinata a rimesse ed un'area cortiva scoperta condominiale. Il complesso presenta sui lati sud e ovest al piano terra una serie di negozi con accesso da un portico di uso pubblico, mentre all'area interna si accede tramite un passo carraio ed uno pedonale, con cancelli su Via Mozart ed un accesso pedonale su Via Ariosto. Il complesso fa parte di un corposo intervento edilizio eseguito a metà degli anni '80 che ha interessato il lotto di terreno di cui sopra e buona parte della zona circostante, con nuova edificazione dei fabbricati attuali. Prospetta a nord e est con le aree di pertinenza di altri complessi immobiliari simili, a sud prospetta per un fronte di 35,00 metri circa su Via Ariosto, mentre la rimanente porzione prospetta su un'area di proprietà privata in parte adibita a parcheggio; a ovest prospetta su Via Mozart. Il negozio oggetto di questa stima prospetta su Via Ariosto. L'area scoperta esclusiva risulta nei camminamenti pavimentata, delimitata da cordoli di contenimento delle zone verdi seminate a prato. L'accesso al complesso edilizio da Via Ariosto e da Via Mozart è consentito da due accessi pedonali e da un accesso carraio, tutti muniti di cancelli in metallo. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 8\33

9 La parte fuori terra del fabbricato si sviluppa con un unico corpo di fabbrica per quanto attiene il piano terra, mentre si eleva sui rimanenti piani in tre distinti blocchi edilizi a forma regolare. Sui lati prospettanti, direttamente Via Mozart, e indirettamente Via Ariosto, si affacciano i negozi collegati tra di loro da un comodo porticato, di uso pubblico. Lo stesso porticato si affaccia su un'area di proprietà privata in parte pavimentata con camminamento di accesso ai negozi, in parte a prato ed in parte malamente sterrata ed adibita a parcheggio per i clienti dei negozi. B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura Le principali caratteristiche costruttive e di finitura del complesso immobiliare sono i seguenti: Le strutture portanti : fondazioni, pilastri, travi, scale, vani ascensori sono in cemento armato. Gli orizzontamenti strutturali del tipo latero-cementizio. I muri perimetrali di tamponamento sono in mattoni di laterizio con finitura ad intonaco con rivestimento plastico a graffiato La copertura: è costituito da un tetto con copertura realizzata in tegole marsigliesi; Le pareti interne: sono intonacate a civile; Rivestimenti esterni: le facciate sono intonacate con finitura con rivestimento plastico a graffiato; Rivestimenti interni: le pareti dei servizi igienici sono rivestite per un altezza di cm 160 circa con piastrelle in ceramica monocottura, Pavimenti: nell ingresso, corridoio e soggiorno sono in marmo botticino 30x60, nelle camere in parquet, nei servizi in ceramica; Serramenti esterni: delle parti comuni e dei negozi sono alluminio, quelli delle abitazioni in legno verniciato con tapparelle in pvc; Scale e androne condominiali: sono rivestite con pedate, alzate e zoccolino in marmo e pareti intonacate. Riscaldamento e condizionamento: l impianto di riscaldamento è, a gas metano con i terminali costituiti da radiatori Impianto idrico-sanitario: la rete di distribuzione acqua calda e fredda è quella originaria. Impianto elettrico: INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 9\33

10 Nel complesso l'intero compendio si presenta con un grado di finitura di tipo economico e sufficiente stato di conservazione e manutenzione. B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata a negozio Trattasi di unità immobiliare destinata a negozio posta al piano terra, con accesso dal porticato di uso pubblico. È composta da un unico vano a pianta regolare, con ampia superficie vetrata, (con il lato prospettante il portico costituito integralmente da vetrine, mentre sul lato opposto si trovano un piccolo vano disimpegno ed un servizio igienico. L'altezza interna è di mt.3,20. L'unità presenta finiture di tipo civile con pavimenti in ceramica. l serramenti esterni sono costituiti da vetrate e finestre con telaio in alluminio; le porte interne sono in legno ad un battente. L unità immobiliare è dotata di un impianto di riscaldamento autonomo con terminali costituiti da ventilconvettori nel negozio e radiatori nei bagni, privo del generatore di calore. Si presenta in discrete condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo ed alla funzionalità impiantistica. B.6 Anno di Costruzione L edificio è stato realizzato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Mantova il 9\06\1977 (n 6679 di P.G.) per la realizzazione di un complesso residenziale. Successivamente il Comune ha rilasciato la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (I lotto) in data 6 giugno 1984 (Concessione n. 75/1984) e la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (lotti II, III, IV) in data 18 aprile 1985 (Concessione n. 51/1985). La costruzione dell edificio è terminata intorno al In data 25\01\1988, infatti, il Comune di Mantova ha rilasciato il certificato di abitabilità\agibilità per il lotto IV composto da ( 20 appartamenti, n. 30 autorimesse, e n. 6 negozi) B.7 Stato Manutentivo INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 10\33

11 Lo stato di conservazione dell intero edificio è discreto. L'unità immobiliare urbana si presenta in medie condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo ed alla funzionalità impiantistica. B.8 Stato locativo L unità immobiliare risultava libera nei giorni di sopralluogo: il 14 maggio e il 22 settembre B.9 Consistenze delle unità immobiliari Al fine del computo si è presa a riferimento la superficie lorda vendibile calcolata sulla base delle planimetrie catastali, controllate in sede di sopralluogo Per le definizioni, le convenzioni di calcolo, i coefficienti di omogeneizzazione, ecc, si può fare utile riferimento alle ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE 1. Con riferimento a quanto sopra la consistenza commerciale dell'unità Immobiliare è: mq. 64,00 così ottenuta: - ml. 5,90 (fronte) x ml (profondità)= mq ml. 2,90 (fronte) x ml (profondità)= mq Negozi tradizionali ed assimilabili - I negozi tradizionali e assimilabili possono essere generalmente compresi negli esercizi di vicinato. Per il computo della superficie commerciale, si deve considerare: la somma della superficie coperta calpestabile comprensiva delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; la superficie ponderata delle pertinenze esclusive di ornamento (aree antistanti e scoperte); la quota percentuale della superficie delle pertinenze esclusive accessorie (cantine, soppalchi, etc.). La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo della superficie, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso. Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile. Per le unità immobiliari disposte su due o più piani i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati Superficie commerciale Il parametro unitario di riferimento viene identificato nel metro quadrato commerciale. La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti di uso comune fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e quindi fino ad uno spessore massimo di cm. 25. Superficie delle pertinenze accessorie locali accessori comunicanti con i locali principali, allo stesso livello o ad essi collegati con scala interna; locali accessori non comunicanti. La superficie dei precitati locali accessori viene omogeneizzata come segue: - al 50%, se comunicanti con i locali aventi funzione principale; - al 25% qualora non comunicanti; La superficie dell area scoperta o a questa assimilabile di pertinenza esclusiva va computata nella misura del 20%. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 11\33

12 Figura 10 - pianta del negozio oggetto della presente stima L unità immobiliare, negozio, oggetto della stima è così costituita: Area di vendita; Vano disimpegno; Servizio igienico L altezza netta dei locali è 3,20 mt. C. Documentazione disponibile o reperita C.1 Proprietà/provenienza L intero complesso edilizio era in principio interamente di proprietà dell Istituto. Dai dati SIMEA risulta essere stato acquistato il 23 dicembre 1987 con atto di compravendita n (repertorio n ) dinanzi al notaio Dott. A. Paolillo di Roma, dalla SICEP Società Industriale Centrifugati e Precompressi S.p.A. In seguito al processo di cartolarizzazione sono state vendute quasi tutte le unità residenziali. Non risultano al sottoscritto situazioni di condominio o contenzioso. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 12\33

13 C.2 Situazione Urbanistica L edificio è all interno del Tessuto consolidato esterno ai nuclei di antica formazione, regolato dal Tit. II, art. 18 delle Norme Tecniche di Attuazione del PGT vigente di Mantova. Le aree inserite nei quartieri di Paiolo, Viale Risorgimento e Valletta Valsecchi, pur esterne ai nuclei di antica formazione, completano gli ambiti centrali della città storica includendo l edificato che, pur di più recente realizzazione, presenta relazioni con il nucleo di antica formazione e che, per tali ragioni, è compreso nell area buffer di tutela del sito Unesco. Destinazioni d uso ammesse : destinazione principale in ambito A4 è la residenza (R). Funzioni incompatibili: produttiva industriale/artigianale (AE1); commerciale (AE5) eccedente il vicinato; attività agricole (AG) ; industrie insalubri di prima classe. Le altre funzioni sono ammesse in via accessoria. Interventi ammissibili: di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia e urbanistica, nuova costruzione. Figura 11 - Stralcio della Tav. del PGT di MN Piano delle Regole Sull edificio non risultano vincoli urbanistici. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 13\33

14 L edificio è stato realizzato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Mantova il 9\06\1977 (n 6679 di P.G.) per la realizzazione di un complesso residenziale. Successivamente il Comune ha rilasciato la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (I lotto) in data 6 giugno 1984 (Concessione n. 75/1984) e la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (lotti II, III, IV) in data 18 aprile 1985 (Concessione n. 51/1985). In data 25\01\1988, infatti, il Comune di Mantova ha rilasciato il certificato di abitabilità\agibilità per il lotto IV composto da (20 appartamenti, n. 30 autori messe, e n. 6 negozi). In base a quanto rilevato durante il sopralluogo, lo stato attuale è uguale a quello inizialmente autorizzato e non sembra che siano stati effettuati, successivamente alla realizzazione dell immobile, lavori di ristrutturazione ai sensi dell art. 3 del D.P.R. 380/2001. C.3 Situazione Catastale Figura 12 - stralcio di mappa catastale MN- Fg 63 part 227 INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 14\33

15 L'unità immobiliare in argomento risulta censita negli atti del NCEU del Comune di Mantova nel modo seguente: Fg Mapp. Sub. Ubicazione Piano Categoria Classe Consistenza Rendita Via L. Ariosto T C/1 9^ Mq ,92 16/A Dalla visura catastale effettuata in data 28\04\2015 l unità immobiliare oggetto di questa stima risulta intestata all INAIL. Figura 13 - visura catastale dell unità immobiliare sub 67 Il giorno del sopralluogo l unità immobiliare risultava libera. Tra i documenti agli atti della Consulenza Tecnica della Direzione Regionale è presente la planimetria catastale. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 15\33

16 Figura 14 Stralcio della planimetria catastale presente agli atti Durante il sopralluogo è stata effettuata la verifica della corrispondenza della planimetria catastale presente nella Direzione Regionale e allegata alla presente stima, con lo stato reale dell unità immobiliare. C.4 Classe Energetica L unità immobiliare risulta priva dell attestato di prestazione Energetica e alla data della presente stima non era possibile redigerlo in base alla normativa regionale vigente. C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili L edificio ha le strutture in cemento armato, ed è stato costruito rispettando la normativa vigente durante la sua realizzazione. L edificio, dotato del certificato di agibilità, rispettava, quindi, la normativa vigente nel momento in cui è stato rilasciato. Risulta agli atti una Dichiarazione di Conformità secondo la legge 46/90 dell impianto elettrico, della Ditta Ferrari Impianti di Ferrari Sergio del 01/08/2001 relativa alla ristrutturazione INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 16\33

17 impianto di illuminazione e forza motrice riutilizzando le tubazioni e le cassette incassate esistenti C.6 Elaborati grafici Figura 15 stralcio della pianta del piano terra dell edificio e indicazione del negozio oggetto della stima C.7 Rilievo fotografico INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 17\33

18 Figura 16 - Edificio con vista dello spazio a parcheggio Fig porticato antistante i locali commerciali Figura 18 - Le vetrine dell unità immobiliare Fig. 19 Interno dell unità immobiliare INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 18\33

19 Figura 20 vista dall interno verso l esterno Fig. 21 servizio igienico Figura 22 particolare di una porta Fig. 23 Quadro elettrico dell unità immobiliare INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 19\33