MANTOVA Edificio in via Mozart 6 - Stima del più probabile valore di mercato del box auto (NCEU: Fg 63, mapp. 227, sub 55)

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1 Direzione Regionale per la Lombardia Consulenza Tecnica per l Edilizia RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Edificio sito a Mantova in via W. Mozart 6 Stima del più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare: box auto ( Fg. 63, mappale 227, sub 55, Cat. C6) Figura 1 - Edificio sito a Mantova via L. Ariosto INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 1\27

2 Sommario Premessa... 3 A. Oggetto della stima... 3 B Dati disponibili e reperiti... 3 B.1 Ubicazione dell immobile... 3 B.2 Collegamenti di trasporto urbano... 6 B.3 Intorno urbano... 8 B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio... 8 B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura... 9 B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata a box auto B.6 Anno di Costruzione B.7 Stato Manutentivo B.8 Stato locativo B.9 Consistenze delle unità immobiliari C.2 Situazione Urbanistica C.3 Situazione Catastale C.4 Classe Energetica C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili C.6 Elaborati grafici C.7 Rilievo fotografico D. Criteri di stima adottati... Errore. Il segnalibro non è definito. D.1 Considerazioni economiche e metodi di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.2 Analisi delle caratteristiche e dell andamento del mercato immobiliare...errore. Il segnalibro non è definito. D.3 Accertamento dei parametri - Analisi qualitativa del mercato... Errore. Il segnalibro non è definito. D.4 Precedenti stime... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5 Elementi valutativi raccolti... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5.1 Esito della comparazione Valore caratteristico... Errore. Il segnalibro non è definito. D.6 Determinazione del valore parametrico di mercato delle unità immobiliari...errore. Il segnalibro non è definito. D.7 Determinazione del valore di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.8 Elementi limitanti o condizionanti la validità della valutazione. Errore. Il segnalibro non è definito. D.8.1 Eventuali interventi di ristrutturazione, per il ripristino del normale stato di conservazione... Errore. Il segnalibro non è definito. D.9 Conclusioni... Errore. Il segnalibro non è definito. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 2\27

3 Premessa Con la lettera del 21/04/2015, il Direttore Regionale ha incaricato il sottoscritto professionista della Consulenza Tecnica per l Edilizia di individuare il più probabile valore di mercato della unità immobiliare di proprietà dell Istituto riportata in oggetto. A. Oggetto della stima La presente relazione di stima ha lo scopo di determinare il più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare, facente parte del fabbricato sito a Mantova in via L. Ariosto \ via W. Mozart, al fine della vendita tramite asta immobiliare elettronica: Unità immobiliare box auto: situata al piano interrato, (NCEU di Mantova: Fg. 63, mappale 227, subalterno 55, Categoria C6). A tal fine, mediante sopralluogo si sono compiuti gli accertamenti tecnici di rito per rilevare lo stato di fatto e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell unità immobiliare, nonché svolgere le opportune indagini di mercato per definire gli aspetti economico-estimativi da prendere a riferimento. B Dati disponibili e reperiti B.1 Ubicazione dell immobile L unità immobiliare oggetto della presente stima, è situata all interno di un edificio a destinazione mista, commerciale e residenziale sito a Mantova, in via L. Ariosto angolo via W. Mozart. L edificio, inizialmente interamente di proprietà dell Istituto, è stato oggetto del piano di dismissioni. Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Mantova, nella zona est, in posizione decentrata, nel quartiere denominato Valletta-Valsecchi. La zona, quasi a ridosso del centro storico, risulta priva di riferimenti storici. L area ha una destinazione d uso prevalentemente residenziale ed è caratterizzata da edifici di tipo condominiale che si sviluppano per cinque/sei piani, di INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 3\27

4 recente costruzione, se si escludono gli edifici a destinazione economico e popolare (PEEP). Il quartiere di Valletta Valsecchi prospetta a nord-est con il Lago Inferiore oltre il quale si sviluppa una vasta area industriale dove è presente la raffineria di Mantova. Non è dotato di significativi spazi pubblici ricreativi. Figura 2 - localizzazione dell'edificio nella città di Mantova Stadio Raffineria Edificio Figura 3 il quartiere Valletta Valsecchi INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 4\27

5 Figura 4- via Ariosto con vista dell edificio e di quello di fronte entrambi con locali commerciali al piano terra Figura 5- Edificio in cui è localizzato l unità immobiliare oggetto di questa stima Figura 6 - Altri edifici in via Ariosto INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 5\27

6 B.2 Collegamenti di trasporto urbano L edificio si affaccia sulle vie cittadine: L. Ariosto e W.A. Mozart. La zona è caratterizzata da una viabilità ordinaria di quartiere, a sensi unici di marcia, il cui asse di maggior rilevanza è via Ariosto. La zona è collegata al centro città da Piazzale Porta Cerese, con immissione sull asse viario di penetrazione di Corso Garibaldi, verso Nord, e dell asse viario di Via Risorgimento, di collegamento con i quartieri ad ovest di Mantova. La zona è collegata con una linea del bus cittadino al resto della città. Vi è una buona presenza di parcheggi pubblici. Edificio Figura 7- Posizione dell edificio rispetto alla rete dei bus cittadini della città di Mantova INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 6\27

7 Stazione Ferroviaria Autolinee Extraurbane Autolinee Extraurbane Edificio Figura 8 localizzazione dell edificio rispetto alle stazioni autolinee extraurbane Edificio Figura 9 - mappa della città di Mantova con indicazione delle stazioni autolinee passanti in giallo INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 7\27

8 B.3 Intorno urbano Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Mantova, nella zona est, nel quartiere denominato Valletta-Valsecchi. Il quartiere Valletta Valsecchi non è dotato di significativi spazi pubblici ricreativi se non qualche spontanea presenza di alcuni campetti di calcio lungo la sponda del fiume. A sud il quartiere è delimitato dalla presenza di importanti infrastrutture viarie quali via Brennero, di collegamento alla zona industriale ed al casello Autostradale Mantova Nord della A\22 Modena-Brennero e la linea ferroviaria Mantova-Monselice-Padova oltre la quale, sempre verso sud, si trova un ampio polmone naturalistico costituito dal Bosco Virgiliano. In direzione ovest, oltre l importante asse viario di Porta Cerese, è presente lo Stadio di calcio Comunale, il Palazzetto dello Sport e Palazzo Te con gli adiacenti giardini, e ampie zone destinate a parcheggio. B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio Il compendio è costituito da un unico blocco edilizio posizionato internamente al lotto di pertinenza, di forma irregolare. L'edificio nella parte fuori terra ha una superficie coperta di mq circa. Il complesso presenta sui lati sud e ovest al piano terra una serie di negozi con accesso da un porticato di uso pubblico, mentre all'area interna si accede tramite un passo carraio ed uno pedonale, con cancelli su Via Mozart ed un accesso pedonale su Via Ariosto. Il complesso fa parte di un corposo intervento edilizio eseguito a metà degli anni '80 che ha interessato il lotto di terreno di cui sopra e buona parte della zona circostante, con nuova edificazione dei fabbricati attuali. Prospetta a nord e est con le aree di pertinenza di altri complessi immobiliari simili, a sud prospetta per un fronte di 35,00 metri circa su Via Ariosto, mentre la rimanente porzione prospetta su un'area di proprietà privata in parte adibita a parcheggio; a ovest prospetta su Via Mozart. L'area scoperta esclusiva risulta nei camminamenti pavimentata, delimitata da cordoli di contenimento delle zone verdi seminate a prato. L'accesso al complesso edilizio da Via Ariosto e da Via Mozart è consentito da due accessi pedonali e da un accesso carraio, tutti muniti di cancelli in metallo. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 8\27

9 La parte fuori terra del fabbricato si sviluppa con un unico corpo di fabbrica per quanto attiene il piano terra, mentre si eleva sui rimanenti piani in tre distinti blocchi edilizi a forma regolare. Al piano interrato si trovano i posti auto, garage e cantine di pertinenza delle abitazioni. Si accede attraverso gli accessi carrai con corsie antisdrucciolo e ampie corsie di manovra da via W. Mozart. I box sono collegati alle residenze con scale interne. B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura Le principali caratteristiche costruttive e di finitura del complesso immobiliare sono i seguenti: Le strutture portanti : fondazioni, pilastri, travi, scale, vani ascensori sono in cemento armato. Gli orizzontamenti strutturali del tipo latero-cementizio. I muri perimetrali di tamponamento sono in mattoni di laterizio con finitura ad intonaco con rivestimento plastico a graffiato La copertura: è costituito da un tetto con copertura realizzata in tegole marsigliesi; Le pareti interne: sono intonacate a civile; Rivestimenti esterni: le facciate sono intonacate con finitura con rivestimento plastico a graffiato; Rivestimenti interni: le pareti dei servizi igienici sono rivestite per un altezza di cm 160 circa con piastrelle in ceramica monocottura, Pavimenti: nell ingresso, corridoio e soggiorno sono in marmo botticino 30x60, nelle camere in parquet, nei servizi in ceramica; Serramenti esterni: delle parti comuni e dei negozi sono alluminio, quelli delle abitazioni in legno verniciato con tapparelle in pvc; Scale e androne condominiali: sono rivestite con pedate, alzate e zoccolino in marmo e pareti intonacate. Riscaldamento e condizionamento: l impianto di riscaldamento è, a gas metano con i terminali costituiti da radiatori Impianto idrico-sanitario: la rete di distribuzione acqua calda e fredda è quella originaria. Impianto elettrico: Nel complesso l'intero compendio si presenta con un grado di finitura di tipo economico e sufficiente stato di conservazione e manutenzione. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 9\27

10 B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata a box auto L unità immobiliare oggetto di questa stima è costituita da un box auto ubicato al piano interrato dell edificio, raggiungibile attraverso una comoda corsia di manovra centrale con accesso carraio, con rampa ampia, lungo via Mozart. È costituita da un unico vano a pianta regolare in grado di ospitare una sola autovettura, di consistenza ordinaria pari a circa 18 mq commerciali, con porta carraia di tipo basculante in ferro pitturata in scadenti condizioni. La pavimentazione è in battuto di cemento, le pareti sono in mattoni di laterizio non intonacati mentre il soffitto risulta intonacato. Il locale dispone di un impianto elettrico essenziale originario. Il box risulta areato e illuminato attraverso una grata. L'altezza interna è di mt. 2,60. B.6 Anno di Costruzione L edificio è stato realizzato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Mantova il 9\06\1977 (n 6679 di P.G.) per la realizzazione di un complesso residenziale. Successivamente il Comune ha rilasciato la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (I lotto) in data 6 giugno 1984 (Concessione n. 75/1984) e la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (lotti II, III, IV) in data 18 aprile 1985 (Concessione n. 51/1985). La costruzione dell edificio è terminata intorno al In data 25\01\1988, infatti, il Comune di Mantova ha rilasciato il certificato di abitabilità\agibilità per il lotto IV composto da ( 20 appartamenti, n. 30 autorimesse, e n. 6 negozi) B.7 Stato Manutentivo Lo stato di conservazione dell intero edificio è discreto. L'unità immobiliare urbana si presenta in medie condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo ed alla funzionalità impiantistica. B.8 Stato locativo L unità immobiliare risultava libera nei giorni di sopralluogo: il 14 maggio e il 22 settembre 2015 INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 10\27

11 B.9 Consistenze delle unità immobiliari Per le definizioni, le convenzioni di calcolo, i coefficienti di omogeneizzazione, si è fatto riferimento alle ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE 1. Con riferimento a quanto sopra la consistenza commerciale dell'unità immobiliare risulta essere di mq. 17,83 così ottenuta: m 2,90 (fronte) x m 6,15 (profondità)= mq Le dimensioni nette interne sono, invece, di mt 2,80 x 5,95. L altezza netta interna è di mt 2, Figura 10 - Pianta del box L intero complesso edilizio era in principio interamente di proprietà dell Istituto. Dai dati SIMEA risulta essere stato acquistato il 23 dicembre 1987 con atto di compravendita n (repertorio n. 1 BOX : fa parte delle unità immobiliari destinate al parcamento delle autovetture. Superficie commerciale Per quanto riguarda la determinazione della consistenza la misurazione è estesa al lordo delle murature perimetrali esterne (considerate per intero) o al 50% in caso di comunione nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 11\27

12 15391) dinanzi al notaio Dott. A. Paolillo di Roma, dalla SICEP Società Industriale Centrifugati e Precompressi S.p.A. In seguito al processo di cartolarizzazione sono state vendute quasi tutte le unità residenziali. Non risultano al sottoscritto situazioni di condominio o contenzioso. C.2 Situazione Urbanistica L edificio è all interno del Tessuto consolidato esterno ai nuclei di antica formazione, regolato dal Tit. II, art. 18 delle Norme Tecniche di Attuazione del PGT vigente di Mantova. Le aree inserite nei quartieri di Paiolo, Viale Risorgimento e Valletta Valsecchi, pur esterne ai nuclei di antica formazione, completano gli ambiti centrali della città storica includendo l edificato che, pur di più recente realizzazione, presenta relazioni con il nucleo di antica formazione e che, per tali ragioni, è compreso nell area buffer di tutela del sito Unesco. Destinazioni d uso ammesse : destinazione principale in ambito A4 è la residenza (R). Funzioni incompatibili: produttiva industriale/artigianale (AE1); commerciale (AE5) eccedente il vicinato; attività agricole (AG) ; industrie insalubri di prima classe. Le altre funzioni sono ammesse in via accessoria. Interventi ammissibili: di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia e urbanistica, nuova costruzione. Figura 11 - Stralcio della Tav. del PGT di MN Piano delle Regole Sull edificio non risultano vincoli urbanistici. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 12\27

13 L edificio è stato realizzato con concessione edilizia rilasciata dal Comune di Mantova il 9\06\1977 (n 6679 di P.G.) per la realizzazione di un complesso residenziale. Successivamente il Comune ha rilasciato la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (I lotto) in data 6 giugno 1984 (Concessione n. 75/1984) e la concessione a variare il progetto di costruzione del complesso residenziale (lotti II, III, IV) in data 18 aprile 1985 (Concessione n. 51/1985). In data 25\01\1988, infatti, il Comune di Mantova ha rilasciato il certificato di abitabilità\agibilità per il lotto IV composto da (20 appartamenti, n. 30 autorimesse, e n. 6 negozi). In base a quanto rilevato durante il sopralluogo, lo stato attuale è uguale a quello inizialmente autorizzato e non sembra che siano stati effettuati, successivamente alla realizzazione dell immobile, lavori di ristrutturazione ai sensi dell art. 3 del D.P.R. 380/2001. C.3 Situazione Catastale Figura 12 - stralcio di mappa catastale MN- Fg 63 part 227 INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 13\27

14 L'unità immobiliare in argomento risulta censita negli atti del NCEU del Comune di Mantova nel modo seguente: Fg Mapp. Sub. Ubicazione Piano Categoria Classe Consistenza Rendita Via Mozart 6 ST C/6 6^ Mq Dalla visura catastale effettuata in data 28\04\2014 l unità immobiliare oggetto di questa stima risulta intestata all INAIL. Figura 13 - visura catastale dell unità commerciale sub 55 Tra i documenti agli atti della Consulenza Tecnica della Direzione Regionale è presente la planimetria catastale. Figura 14 Stralcio della planimetria catastale presente agli atti INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 14\27

15 Durante il sopralluogo è stata effettuata la verifica della corrispondenza della planimetria catastale presente nella Direzione Regionale e allegata alla presente stima, con lo stato reale dell unità immobiliare. C.4 Classe Energetica L unità immobiliare non è soggetta a certificazione energetica in quanto non risulta dotata di un impianto termico necessario al riscaldamento, o alla climatizzazione invernale, ai sensi del punto 9.6 della DGR n. VII/8745 della Regione Lombardia. C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili L edificio ha le strutture in cemento armato, ed è stato costruito rispettando la normativa vigente durante la sua realizzazione. L edificio, dotato del certificato di agibilità, si presume che rispetta la normativa vigente al momento del rilascio. Non risultano agli atti Dichiarazioni di Conformità secondo la legge 46/90 o successive. C.6 Elaborati grafici Si allegano alla presente stima gli elaborati planimetrici relativi al box auto oggetto di questa stima. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 15\27

16 Figura 15 Stralcio della planimetria del piano interrato Grate di ventilazione 100 C.7 Rilievo fotografico Est Ovest Nord 0 1 Trim. 2 Trim. 3 Trim. 4 Trim. Fig complesso immobiliare Fig Accesso carraio e rampa da via W.A. Mozart INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 16\27

17 Fig corsie di accesso ai box Fig corsia di manovra antistante il box Fig scala di accesso dal cortile interno edificio Fig porta basculante di accesso al box INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 17\27

18 Fig interno del box Fig vista dall interno verso esterno Fig griglia di ventilazione INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 18\27