Direzione Regionale per la Lombardia Consulenza Tecnica per l Edilizia RELAZIONE DI STIMA

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1 Direzione Regionale per la Lombardia Consulenza Tecnica per l Edilizia RELAZIONE DI STIMA OGGETTO: Edificio sito a Bergamo, via M. Del Lotto, 44 Stima del più probabile valore di mercato della seguente unità immobiliare: box auto ( Fg. 87, mappale 13891, sub 37, Cat. C6) Figura 1 - Edificio sito a Bergamo in via M. Del Lotto 44 INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 1\28

2 Sommario Premessa... 3 A. Oggetto della stima... 3 B Dati disponibili e reperiti... 3 B.1 Ubicazione dell immobile...3 B.2 Collegamenti di trasporto urbano...5 B.3 Intorno urbano...6 B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio...6 B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura...7 B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata ad autorimessa...8 B.6 Anno di Costruzione...8 B.7 Stato Manutentivo...9 B.8 Stato locativo...9 B.9 Consistenze delle unità immobiliari C. Documentazione disponibile o reperita C.1 Proprietà/provenienza C.2 Destinazione Urbanistica C.3 Situazione Catastale C.4 Classe Energetica C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili C.6 Elaborati grafici C.7 Rilievo fotografico D. Criteri di stima adottati... Errore. Il segnalibro non è definito. D.1 Considerazioni economiche e metodi di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.2 Analisi delle caratteristiche e dell andamento del mercato immobiliare... Errore. Il segnalibro non è definito. D.3 Accertamento dei parametri - Analisi qualitativa del mercato... Errore. Il segnalibro non è definito. D.4 Precedenti stime... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5 Elementi valutativi raccolti... Errore. Il segnalibro non è definito. D.5.1 Esito della comparazione Valore caratteristico... Errore. Il segnalibro non è definito. D.6 Determinazione del valore parametrico di mercato delle unità immobiliarierrore. Il segnalibro non è definito. D.7 Determinazione del valore di stima... Errore. Il segnalibro non è definito. D.8 Elementi limitanti o condizionanti la validità della valutazione. Errore. Il segnalibro non è definito. D.8.1 Eventuali interventi di ristrutturazione, per il ripristino del normale stato di conservazioneerrore. Il segnalibro non è definito. D.9 Conclusioni... Errore. Il segnalibro non è definito. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 2\28

3 Premessa Con la lettera del 21/04/2015, il Direttore Regionale ha incaricato il sottoscritto di individuare il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare di proprietà dell Istituto riportate in oggetto. Per l'espletamento dell'incarico affidato, il sottoscritto ha proceduto al sopralluogo dell immobile interessato, così da accertare le caratteristiche più salienti della zona e le qualità specifiche dell'edificio e della singola unità immobiliare, assumendo le notizie ritenute utili e necessarie. Ha inoltre svolto le opportune indagini di natura tecnico-economica, anche presso operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di individ uare lo specifico mercato omogeneo entro il quale far ricadere l'immobile in esame e raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all'immobile in questione. A. Oggetto della stima La presente relazione di stima ha lo scopo di determinare il più probabile valore di mercato del box auto facente parte dello stabile sito in Bergamo, via Maglio del Lotto n. 44, ricadente in zona semicentrale di discreta appetibilità commerciale, al fine della vendita tramite asta immobiliare elettronica, i cui riferimenti catastali sono i seguenti: Unità immobiliare box auto: situata al piano interrato, NCEU di Bergamo: Fg. 87, mappale 13891, subalterno 37, Categoria C6 B Dati disponibili e reperiti B.1 Ubicazione dell immobile Il complesso immobiliare è localizzato giusto a ridosso del centro e separato da strada ferrata (vedasi mappa). INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 3\28

4 La zona in cui ricade l'immobile è denominata "Malpensata" e dalla stessa è possibile accedere alle principali arterie di collegamento autostradale, aeroportuale, nonché alla limitrofa stazione ferroviaria. Detta zona, inoltre, è inserita in un contesto urbanistico in cui sono presenti attività commerciali di media importanza, oltre al mercato rionale settimanale, impianti sportivi (palazzetto del ghiaccio), patronati e strutture sanitarie private. La tipologia edilizia prevalente è costituita da fabbricati di tipo intensivo aventi destinazione residenziale e anche commerciale al piano terra. I collegamenti viari sono soddisfacenti da e per l'esterno del centro cittadino, nonché da e per l'esterno del centro abitato, in ultimo si rileva che la via Maglio del Lotto è inserita nel circuito dei mezzi di trasporto pubblico cittadino. Le strutture di servizio pubblico (scuole, uffici pubblici, chiese, supermercati, ecc.) possono essere raggiunti facilmente a piedi. La zona confina con Via Quarenghi, strada che conduce al centro e facente parte del quartiere S. Giorgio i cui edifici sono a tipologia intensiva e di non recente costruzione, con una prevalenza di residenti extracomunitari. Edificio Figura 2 localizzazione dell edificio rispetto alla città INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 4\28

5 teatro municipio stazione Edificio Figura 3 - localizzazione dell'edificio rispetto al centro cittadino B.2 Collegamenti di trasporto urbano L edificio si affaccia sulle vie cittadine: Maglio del Lotto e San Giovanni Bosco. La zona è collegata al centro città e alle altre parti della città attraverso il bus cittadino la cui fermata è davanti all edificio, e il TEB, tramvia elettrica bergamasca, distante qualche centinaio di metri. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 5\28

6 Autolinee Extraurbane TEB - Stazione Ferroviaria Edificio Figura 4 - Posizione dell edificio rispetto alla stazione ferroviaria, quella delle Autolinee extraurbane, TEB B.3 Intorno urbano Il complesso immobiliare è localizzato nel comune di Bergamo, nella zona sud, nel quartiere denominato Malpensata subito a ridosso del centro cittadino. L edificio è distante alcune centinaia di metri dall Ospedale Gavazzeni e da diverse scuole superiori di II grado. Nelle vicinanze è presente il piazzale della Malpensata dove il lunedì si svolge il mercato cittadino, mentre per i restanti giorni della settimana è utilizzato come parcheggio pubblico libero. Ad un centinaio di metri è presente il palazzetto del ghiaccio. Nelle vicinanze è presente l Edificio della CISL, diverse attività commerciali. Vi è una buona presenza di parcheggi pubblici, oltre il già segnalato piazzale della Malpensata ad un centinaio di metri, di fronte all edificio sarà realizzato un nuovo parcheggio pubblico nell ex gasometro.. Infine a qualche centinaio di metri presso la stazione ferroviaria, in adiacenza alla stazione delle autolinee e di quella del TEB, tramvia elettrica bergamasca, è presente un altro parcheggio pubblico a pagamento multipiano. La zona della Malpensata è, prevalentemente di tipo residenziale. B.4 Conformazione plano-volumetrica dell Edificio INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 6\28

7 Il complesso immobiliare sorge su un lotto di proprietà di complessivi mq 1730 circa, recintato con ringhiera in metallo su zoccolo in cls, e si accede al piano interrato tramite una rampa dal piano stradale, lungo via San Giovanni Bosco. L'architettura di base è articolata a triangolo con quattro appartamenti per piano, l'edificio si erge su 6 piani fuori terra oltre il piano copertura sul quale insistono le cantine, in totale si hanno 9 piani serviti da n. l corpi scala. Per completezza di esposizione si rileva che l'impianto elevatore non serve il piano dei boxes. Nel piano interrato del complesso immobiliare le autorimesse sono singole e private, ivi sono ubicati locali tecnologici, un magazzino e un locale adibito a materiale di sgombero ubicato sotto la rampa di accesso al piano delle autorimesse. Le caratteristiche costruttive sono tipiche degli edifici di quegli anni, telai tridimensionali in cemento armato ordinario per la struttura portante, copertura a falde, corpi in aggetto e gronda a sporto. Gli spazi di uso comune consistono nella zona viabile per l'accesso alle autorimesse al piano interrato, e dello spazio adibito a giardino. La qualità delle finiture sono di qualità discreta sia per la parte edile che impiantistica. Lo stato di manutenzione delle parti comuni si rileva discreto. Il complesso immobiliare è costituito da una palazzina ad edificazione non intensiva della seguente Consistenza di unità immobiliari costituita da 7 piani fuori terra incluso il sottotetto. Al Piano interrato ci sono: n. l cantina, n. 38 box auto, n. l magazzino, n. l locale deposito; Al piano terrena invece ci sono locali commerciali. Nei 5 piani superiori ci sono 24 unità immobiliari ad uso abitativo. Infine, nel sottotetto, ci sono: il locale macchine dell ascensore e n. 24 locali soffitte. B.5 Principali caratteristiche costruttive e di finitura Le principali caratteristiche costruttive e di finitura dell edificio sono i seguenti: struttura portante in telai tridimensionali in c.a. e solai latero-cementizi, fondazioni di tipo diretto puntuale (plinti), pareti del corpo scala e ascensore in c.a. come i muri esterni dell intercapedine.; tamponature del tipo mattoni forati da 12 cm all'esterno e da 8 all'interno con una cassavuota riempita con materiale isolante. Esternamente il muro è finito a intonaco civile; la copertura è a falde con struttura portante in c.a. e soletta in c.a. con coppi i tramezzi sono realizzati con mattoni forati ; infissi in legno con doppio vetro con camera d'aria secca; INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 7\28

8 le impermeabilizzazioni riguardano i cortili esterni e le vasche a giardino per il tramite di pendenze, cappa di cis leggero e rete metallica a protezione di manto impermeabile, per il piano autorimesse è costituito un vespaio in ciottoloni e ghiaia e pavimentazione in cls; le finiture esterne sono realizzate di tipo civile negli androni d'ingresso, intonacatura di facciata con pasta fine di tipo cementizio, i balconi in c.a. sono con parapetto continuo a fioriere e ringhiera in profilati di ferro; la rampa di accesso al piano interrato è in cls, antisdrucciolevole, predisposta per lo smaltimento delle acque di pioggia, con le parti comuni esterne in porfido e quelle coperte in clinker Gli impianti tecnologici delle unità immobiliari comprendono: Impianto di riscaldamento autonomo per abitazione; Impianto idrico sanitario. Nel complesso l'intero edificio si presenta con un grado di finitura di tipo civile in discreto stato di conservazione e manutenzione. B 5.1 Caratteristiche specifiche dell unità immobiliare destinata a box auto L unità immobiliare oggetto di questa stima è costituita da un box auto, ubicato al piano interrato. L'accesso all'unità oggetto di valutazione avviene da via San Giovanni Bosco n. 1/b, mediante cancello carraio elettrificato. Al piano interrato si accede per il tramite di rampa in calcestruzzo. Il piano interrato non rispetta la normativa sulle barriere architettoniche. Il box in oggetto è costituito da un unico vano a pianta irregolare in grado di ospitare una sola autovettura, di consistenza ordinaria, con porta carraia di tipo basculante in metallo. La pavimentazione è in mattonelle di clinker, le pareti e soffitto sono intonacate. Il locale dispone di un impianto elettrico essenziale originario. L'altezza interna è di circa tre metri. Lo stato di manutenzione e conservazione è in generale da definire discreto. L'accesso al predetto box risulta difficoltoso per la ridotta larghezza della basculante d'accesso, avente larghezza di circa 1.90 mt netto, in luogo di quella media ordinaria, esistente negli altri boxes presenti nello stesso piano interrato, di circa 2.50 mt. B.6 Anno di Costruzione INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 8\28

9 L edificio è stato realizzato con concessione edilizia n del 2 aprile 1982 rilasciata dal Comune di Bergamo per la costruzione di un fabbricato. La costruzione dell edificio è terminata il In data 9 luglio 1985 il Comune di Bergamo ha rilasciato il certificato di abitabilità n* 26305\85 del protocollo generale, relativo al fabbricato di 7 piani fuori terra composto da 24 appartamenti, n. 3 negozi e 1 magazzino, 39 autorimesse e n 47 annessi, Figura 5 Copia certificato di Abitabilità dell Edificio B.7 Stato Manutentivo Lo stato di conservazione dell intero edificio è discreto. L'unità Immobiliare si presenta in medie condizioni in relazione alla vetustà, allo stato manutentivo ed alla funzionalità impiantistica. B.8 Stato locativo INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 9\28

10 L unità immobiliare risultava libera nei giorni di sopralluogo: 8 giugno 2015 e 30 aprile B.9 Consistenze delle unità immobiliari Per le definizioni, le convenzioni di calcolo, i coefficienti di omogeneizzazione, si è fatto riferimento alle ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE 1. Con riferimento a quanto sopra la consistenza commerciale dell'unità immobiliare risulta essere di mq. 17 calcolata sulle planimetrie catastali e verificata in loco L altezza netta interna è di circa tre metri. C. Documentazione disponibile o reperita C.1 Proprietà/provenienza L intero complesso immobiliare, è stato acquistato dall'i.n.a.i.l. con atto repertorio n dell ' del notaio Mario Festa del Distretto Notarile di Roma; molte unità, inserite nel fabbricato in trattazione, già di proprietà dell'inail, sono state interessate da successivi atti notarili di vendita. In seguito al processo di cartolarizzazione sono state vendute quasi tutte le unità residenziali con le relative soffitte e box auto agli inquilini. Non risultano al sottoscritto situazioni di condominio o contenzioso per l unità oggetto di stima. C.2 Destinazione Urbanistica Il vigente Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) è stato approvato dal Consiglio Comunale nella seduta del 14/05/2010, con Deliberazione di C.C. n. 86 Reg/26 Prop. Del. e pubblicato sul B.U.R.L. n. 29 in data 21/07/2010. PR - Piano delle Regole 1 BOX : fa parte delle unità immobiliari destinate al parcamento delle autovetture. Superficie commerciale Per quanto riguarda la determinazione della consistenza la misurazione è estesa al lordo delle murature perimetrali esterne (considerate per intero) o al 50% in caso di comunione nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 10\28

11 - ASSETTO URBANISTICO GENERALE - Sistema Insediativo, Città Consolidata, AD2 - Tessuto semiaperto ad alta densità - Indice edificabilità: EF=1,60 (mq/mq); Altezza: H=6; Rapporto copertura: RC=35; Indice permeabilità: Ip=30; Indice densità arbustiva: Dar=1 arbusto/100 mq; Indice densità arborea: 1 albero/100 mq potenziando i filari sui bordi interni dei lotti - Intersezione completa per circa 1587,84 mq pari al 100% dell'area - PR0b - Norme (Artt: ) (Pg: 80, 75, 76, 77, 78, 79) - CENTRO ABITATO (art. 3 D.Lgs. 285/92 e s.m.i, art. 5 DPR 495/92 e s.m.i.) L'area è all'interno del perimetro del centro abitato - Intersezione completa per circa 1587,84 mq pari al 100% dell'area PR0b - Norme (Artt: 19.1) (Pg: 53) - CENTRO EDIFICATO (art. 18 Legge 865/71) L'area è all'interno del perimetro del centro edificato - Intersezione completa per circa 1587,84 mq pari al 100% dell'area. PR0b - Norme (Artt: 19.2) (Pg: 53) - VINCOLO AEROPORTUALE (art. 707 commi 1,2,3,4 del Codice della Navigazione Aerea) Limitazioni relative alle altezze di edifici e manufatti costituenti ostacoli per la navigazione aerea - Intersezione completa per circa 1587,84 mq pari al 100% dell'area PR0b - Norme (Artt: ) (Pg: 139, 140) - ZONE TERRITORIALI OMOGENEE (ai sensi del D.M. 1444/68) Zona - B - Intersezione completa per circa 1587,84 mq pari al 100% dell'area PR0b - Norme (Artt: 62) (Pg: 143) - CLASSIFICAZIONE SISMICA Classe sismica - Z4 L2-3 - Intersezione completa per circa 1587,84 mq pari al 100% dell'area SG0 - Relazione (Artt: 9.3) (Pg: 96, 97) Figura 6 - Stralcio della Tav7 - Piano delle Regole- del PGT di BG Individuazione dell edificio C.3 Situazione Catastale L'unità immobiliare in argomento risulta censita negli atti del NCEU del Comune di Bergamo nel modo seguente: Fg Mapp. Sub. Ubicazione Piano Categoria Classe Consistenza Rendita Via S. G. ST C/6 11^ 15 mq Bosco 1 INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 11\28

12 Dalla visura catastale effettuata in data 28\04\2015 l unità immobiliare oggetto di questa stima risulta intestata all INAIL. Figura 7 Visura storica in cui è stato soppresso il Fg 16 che ha originato il Fg 87. Figura 8 - visura catastale aggiornata con nuovo Fg. 87 del subalterno n 37 Tra i documenti agli atti della Consulenza Tecnica della Direzione Regionale sono presenti l elaborato planimetrico e la planimetria catastale riferite al Fg. 16. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 12\28

13 Figura 9 Stralcio dell elaborato planimetrico catastale del piano interrato Figura 10 Planimetrico catastale del sub 37 presente agli atti Durante il sopralluogo è stata effettuata la verifica della corrispondenza tra la planimetria catastale presente nella Direzione Regionale, con lo stato reale dell unità immobiliare. INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 13\28

14 C.4 Classe Energetica L unità immobiliare non è soggetta alla certificazione energetica. C.5 Conformità alle norme tecniche applicabili L edificio ha le strutture in cemento armato, ed è stato costruito rispettando la normativa vigente durante la sua realizzazione. L edificio, dotato del certificato di abitabilità, si presume che rispetti la normativa vigente al momento del rilascio. Non risultano agli atti Dichiarazioni di Conformità secondo la legge 46/90 o successive. C.6 Elaborati grafici Si allegano alla presente stima gli elaborati planimetrici relativi al box auto oggetto di questa stima. Figura 11 pianta piano interrato INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 14\28

15 Figura 12 - particolare dell unità immobiliare sub 37 C.7 Rilievo fotografico Figura 13 - via S. Giovanni Bosco Figura 14 parcheggio pubblico della Malpensata INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 15\28

16 Figura 15 Edificio visto da via S. Giovanni Bosco Figura 16 Accesso carraio lungo via S. Giovanni Bosco Figura 17 rampa di accesso veicolare e pedonale alle autorimesse INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 16\28

17 Figura 18 corsie di manovra Figura 19 - cortile scoperto antistante il box Figura foto interne del box INAIL- Direzione Regionale Lombardia- Consulenza Tecnica per l Edilizia Ing. Angelosante De Robertis 17\28