INAIL DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA

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1 INAIL DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA MAGAZZINO, INT.51 F.440, MAPP.415, SUB.103 (*) (*) Subalterno che sarà variato per la necessaria variazione catastale PIANO S1 VIALE REGINA MARGHERITA, 2 - MILANO STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO LUGLIO 2015 PIAZZA DUOMO TRIBUNALE Pag.1/15

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3 ASPETTI GENERALI... 5 ESTREMI DELL INCARICO RICEVUTO E CRITICITÀ RISCONTRATE... 5 SCOPO DELLA VALUTAZIONE... 5 DATI DISPONIBILI E/O REPERITI... 5 UBICAZIONE DELL IMMOBILE (COLLOCAZIONE NEL CONTESTO URBANO)... 5 DESCRIZIONE GENERALE DELL EDIFICIO... 6 PRINCIPALI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DI FINITURA DEL MAGAZZINO... 7 STATO LOCATIVO... 8 CONSISTENZA DEL MAGAZZINO... 8 DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA PROPRIETÀ/PROVENIENZA SITUAZIONE CATASTALE CLASSE ENERGETICA CRITERI DI STIMA ADOTTATI... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. PROCESSI ANALITICI SEGUITI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA. ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. QUADRO DI SINTESI ED ELEMENTI LIMITANTI/CONDIZIONANTI LA VALIDITÀ DELLA VALUTAZIONE... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. ALLEGATI... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. Pag.3/15

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5 ASPETTI GENERALI Estremi dell incarico ricevuto e criticità riscontrate Soggetto che ha conferito l incarico: Direttore Regionale per la Lombardia; Data del conferimento: 21 aprile 2015 Oltre l incarico di stima è stato affidato anche l onere per le verifiche e gli accertamenti ritenuti necessari per la dismissione delle unità immobiliari oggetto d incarico. Scopo della valutazione Dismissione con procedura aste. Dati disponibili e/o reperiti Ubicazione dell immobile (collocazione nel contesto urbano) Indirizzo: viale Regina Margherita 2, Milano. L edificio che comprende il magazzino in esame fa parte dell ex-complesso INAIL denominato viale Regina Margherita 2. Questo è situato nella zona centrale sud-est del comune di Milano (Cerchia dei Bastioni), in posizione prossima alla Rotonda della Besana 1, a piazza Cinque Giornate, al Tribunale di Milano, al Policlinico. La zona è caratterizzata dalla presenza di fabbricati adibiti ad abitazione, ad attività commerciali (in misura notevole su viale Monte Nero) e ad attività terziarie. L area gode di tutte le infrastrutture primarie e secondarie, risulta ben collegata dalla rete viaria e tramviaria alla fascia esterna del comune di Milano. Unico dato negativo è l estrema difficoltà di parcheggio. Da un punto di vista localizzato, infatti, si possono individuare sparute possibilità di aree a sosta in proporzione al numero dei residenti. Se viale Regina Margherita è una strada di forte traffico veicolare, anche via Monte Nero, più piccola risulta essere una via di discreto traffico e passaggio pedonale. Queste diverse caratteristiche possono essere dedotte dalle foto seguenti. viale Regina Margherita viale Monte Nero 1 Il complesso, risalente al 1456 e di proprietà comunale dal 1958, è usato come spazio verde pubblico, come spazio espositivo per mostre temporanee, proiezioni ed eventi culturali. Pag.5/15

6 Descrizione generale dell edificio Il magazzino in esame fa parte di un edificio realizzato nel periodo Quest ultimo, a destinazione prevalentemente residenziale, è composto da due piani interrati e dodici in elevazione; in particolare si distingue un corpo più basso formato da 9 piani fuori terra (scala A) ed uno più alto con 12 livelli fuori terra (scala B). Al suo interno è presente un piccolo cortile aperto su viale Regina Margherita, ed un corsello al piano S1 di accesso ai box. L intero cespite è delimitato dal viale Regina Margherita (N-W), da viale Monte Nero (S-E) e da altri due edifici contigui. Le strutture sono costituite da telai in c.a. gettato in opera, con chiusure opache verticali, presumibilmente realizzate da muri a cassetta. Gradevole è il prospetto principale su viale Regina Margherita, completato da un rivestimento (prevalente) in listelli di Klinker. Gli orizzontamenti presumibilmente sono realizzati con solai di tipo misto latero/cemento. Appaiono ordinate le finiture delle parti comuni. Al piano terra su via Monte Nero sono presenti alcune unità commerciali (negozi). Pag.6/15

7 Finestra magazzino int51 Principali caratteristiche costruttive e di finitura del magazzino. Entrando nel particolare, il magazzino in esame è posto al piano seminterrato ed ha l accesso dalle aree condominiali (androne, ballatoio su corsello box, scala di servizio di modesta larghezza). L articolato percorso da compiere e le sue dimensioni trasversali ridotte costituiscono un elemento di svantaggio per la destinazione magazzino. La forma è regolare, composta dall accostamento di più zone rettangolari. Nella parete adiacente la rampa di accesso ai box vi è un ampia finestra (presa luce/presa aria). Sul viale Monte Nero sono presenti alcune bocche di lupo. Sul soffitto si rilevano diverse tubazioni di scarico delle unità immobiliari sovrastanti. In generale il magazzino si presenta in pessime condizioni manutentive tali per cui necessita di lavori di riattamento per un suo normale utilizzo. Si riporta una descrizione sintetica delle rifiniture: Pag.7/15

8 Pavimento: in battuto di cemento in condizioni degradate; Rivestimenti: intonaci e tinteggiature rovinate in diversi punti anche per infiltrazioni; Serramento: porta d ingresso in legno molto vetusta; Impianto elettrico: vetusto e di vecchia concezione, da rifare ex novo. Stato locativo Per quanto potuto accertare presso l ufficio Gestione Immobili di questa Direzione Regionale, l unità è in questo momento libera. Le spese condominiali incidono per circa 340. Consistenza del magazzino In base alla documentazione catastale, sulla scorta dei rilievi eseguiti ed in base ai criteri previsti dal DPR 138/98 2, si è dedotta una consistenza commerciale del magazzino di circa 100 mq (altezza netta 3.20 ml). 2 Vedi anche le Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicate dell Agenzia del Territorio. Pag.8/15

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11 Documentazione disponibile o reperita Proprietà/Provenienza Da quanto potuto accertare il complesso in esame pervenne all INAIL con atto a rogito del dr. Pietro Ravasio, iscritto al Collegio Notarile di Milano (corso Matteotti 3, Milano), redatto in data 28 giugno 1950, repertorio n.3886, racc. n.617 (pos.11837). Classe energetica L unità non è dotata di impianto di riscaldamento per cui non ricorrono i presupposti per la redazione dell APE. Infatti, per le casistiche definite nel punto 9.6 della DGR VIII/8745, si ha l esclusione dall obbligo di APE quando l edificio, o la singola unità immobiliare, sia priva dell impianto termico o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale o al riscaldamento dell edificio. In tal caso, ai sensi della DGR IX/4416, punto 1, lettera a, si procede con un auto dichiarazione. Situazione catastale Si espongono la visura e la scheda catastale del magazzino. Sono state rilevate le seguenti incongruenze: L u.i.u. è censita come negozio (C/1) e non come magazzino qual è (C/2); La planimetria catastale non è perfettamente conforme allo stato di fatto. Pag.11/15

12 Scheda catastale del magazzino non in scala. In rosso indicata la difformità con lo stato di fatto. Rilievo fotografico dell edificio e del magazzino. Pag.12/15

13 Finestra magazzino int51 Pag.13/15

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