Tribunale Civile di Genova. Sezione VII. Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari. Procedura di espropriazione immobiliare promossa da

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1 R.E. n 985/2015 Tribunale Civile di Genova Sezione VII Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari Procedura di espropriazione immobiliare promossa da BHW Bausparkasse AG S.p.A. (avv. Gianluca Motta) Contro debitori esecutati Geometra Paolo De Lorenzi G.E.: dott. Mirko Parentini RELAZIONE DI STIMA Collegio Provinciale Geometri e Geometri Laureati di Genova n 2292 Studio: Genova, via Luccoli 16/3 tel. 010/ mail: paolo.delorenzi@studiombrina.com P.E.C.: paolo.de.lorenzi@geopec.it

2 1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA LOTTO UNICO: quota dell intero della piena proprietà di appartamento in Genova, via Antolini civ. 2 interno 11, composto da: ingresso, disimpegno, sala, due camere, bagno, ripostiglio e due poggioli. Nota: il presente immobile è stato oggetto del pignoramento da parte di BHW Bausparkasse AG S.p.A. in data 10/11/2015, unitamente al posto auto identificato al catasto fabbricati alla Sezione GeD, foglio 38 mappale 907 sub. 2. Detto immobile è stato venduto in data 12/2/2013 con atto a rogito del notaio Mammi rep. n , antecedentemente quindi alla trascrizione del pignoramento immobiliare avvenuta in data 5/1/2016. Per tale motivo, con istanza di vendita in data 17/1/2016, parte procedente chiedeva l alienazione del solo appartamento sopra indicato Dati tecnici Calcolo della Superficie Lorda Virtuale Le superficie dell immobile, misurata secondo il criterio della Superficie Esterna Lorda e le superficie degli accessori ragguagliate in funzione dei rapporti mercantili, concorrono alla determinazione della Superficie Commerciale, come di seguito indicato: Destinazione Superficie Coefficiente Superficie Corretta Abitazione mq. 94, % mq. 94,24 Poggioli mq. 20,40 25 % mq. 5,10 Totale mq. 99,34 Superficie commerciale arr/ta: mq. 99,00 Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 2

3 1.2 Identificativi catastali Al N.C.E.U. del Comune di Genova, Sezione GeD, l immobile oggetto della presente relazione risulta in capo a, foglio 38 mappale 1145 (già mappale 904), sub. 11, Cat. A/3, classe IV, vani 5,5, R.C.. 923,17. Nota: sul pignoramento immobiliare del 10/11/2015, l immobile viene identificato con il mappale 904; detto mappale, oggi soppresso, è stato sostituito dal mappale 1145 a seguito di allineamento mappe eseguito dall Agenzia delle Territorio in data 21/11/ Regolarità catastale - legge n 52 del 1985 art. 29 comma 1bis La planimetria catastale corrisponde allo stato attuale dei luoghi e quanto riportato sulla visura catastale corrisponde agli attuali proprietari. 1.4 Confini nord: muri perimetrali su distacco condominiale; est: muri in comunione con civ. 4 stessa via; sud: muri perimetrali su distacco condominiale, verso via Antolini; ovest: muri divisori con ascensore, vano scale e interno 12; sopra: con interno 13; sotto: con interno 9. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 3

4 2) DESCRIZIONE SOMMARIA Caratteristiche zona: periferica residenziale con scarso traffico e sufficiente possibilità di parcheggio. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria e di collegamenti con mezzi pubblici in transito su via Biga. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. 3) STATO DI POSSESSO In sufficiente stato di manutenzione risulta attualmente nella disponibilità dei proprietari, per averlo acquistato con atto di compravendita a rogito del notaio in data, rep.n Evoluzione della proprietà negli ultimi ventanni Si elencano, qui di seguito, i passaggi di proprietà nell ultimo ventennio: o atto di compravendita a rogito del notaio in data, rep.n., a favore della ; o con D.P.R. del 30/6/1994, rep. n. 479, per il riordino e soppressione enti pubblici, l immobile era pervenuto ad I.N.P.D.A.P. dalla Cassa per le Pensioni di dipendenti degli enti locali; o atto amministrativo di devoluzione del emesso dal Ministero dell Economia e delle Finanze rep. n., trascritto il ai nn., a favore di contro ; Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 4

5 o atto di compravendita a rogito del notaio in data, rep.n., a favore di e contro, trascritto in data ai nn.. 4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna Atti di asservimento urbanistico: nessuno Altre limitazioni d'uso : nessuna Gli esecutati risultano debitori nei confronti del condominio per spese di amministrazione alla data della presente perizia per complessivi ,46 (saldo 2014/2015 e due rate gestione 2015/2016). Le spese ordinarie annue sono di circa , Attestazione Prestazione Energetica: ai sensi del D.Lgs 19 agosto 2005 n. 192 e s.m. per l unità immobiliare in esame è stato redatto l Attestato di Prestazione Energetica, n in data 11/4/2016, protocollato dalla Regione Liguria in data 11/4/2016 al n. PG/2016/ Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 5

6 4.2 - Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Trascrizioni atto di compravendita a rogito del notaio in data, rep.n., a favore della ; con rep. n., per riordino e soppressione enti pubblici, l immobile era pervenuto ad ; Trascrizione in data ai nn. di atto amministrativo di devoluzione del Finanze rep. n., a favore di emesso dal Ministero dell Economia e delle, Trascrizione in data ai nn. di atto di compravendita a rogito del notaio in data, rep.n., a favore di contro Iscrizioni Iscrizione in data ai nn. di ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario concesso con atto in data a rogito del notaio rep. n., a favore di contro ; Iscrizione in data ai nn. di ipoteca volontaria a garanzia di mutuo concesso con atto in data a rogito del notaio Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 6

7 rep. n., a favore di contro ; Pignoramenti verbale di pignoramento immobiliare trascritto a Genova in data a nn., redatto dall ufficiale giudiziario del tribunale di Genova in data, rep. n a favore di contro Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale di conformità urbanistico edilizia: nessuno di conformità catastale: nessuno: nessuno 5) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE In sufficiente stato di manutenzione risulta attualmente nella disponibilità dei proprietari. Gli esecutati risultano in debito nei confronti del condominio per spese di amministrazione alla data della presente perizia per complessivi ,46 (saldo 2014/2015 e due rate gestione 2015/2016). Millesimi di competenza dell immobile: tabella A spese generali 26,498/3244,845. Spese straordinarie deliberate alla data della presente relazione: nessuna. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 7

8 6) REGOLARITA EDILIZIA Dalle ricerche effettuate presso l Ufficio Visura del Comune di Genova è stato reperito il progetto originario n. 818/1964, approvato con ordinanza del Sindaco n. 194 del 9/8/1966. Dal raffronto eseguito tra lo stato attuale dei luoghi, così come rilevato in sede di sopralluogo ed il sopra indicato progetto, non si sono riscontrate difformità. Il fabbricato è stato dichiarato abitabile con provvedimento n 1512 in data 25/9/ ) INDAGINE URBANISTICA Rispetto alla cartografia del P.U.C. 2010, definitivamente adottato con Delibera della Giunta Comunale in data 5/2/2015, il fabbricato ricade nell ambito di conservazione dell impianto urbanistico AR-UR, la cui funzione caratterizzante é la residenza. Sono consentiti sugli edifici esistenti, i seguenti interventi: o manutenzione ordinaria, straordinaria e opere interne; o ristrutturazione edilizia purché Consentita, purché prevista da un progetto che ne dimostri la compatibilità sotto il profilo architettonico e funzionale. 8) VINCOLI Il fabbricato in oggetto non risulta vincolato dal D.Lgs. 22 gennaio 2004 n Parte Seconda, sulla tutela del patrimonio storico architettonico. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 8

9 9) CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Caratteristiche strutturali Strutture verticali: Solai: Copertura: cemento armato - condizioni: sufficienti cemento armato - condizioni: sufficienti tipologia: piana non praticabile - condizioni: sufficienti Componenti edilizie e costruttive Pareti esterne: in muratura a doppia camera - condizioni: sufficienti. Portone accesso: tipologia: ad anta doppia - materiale: metallo - condizioni: buone. Cucina: Bagno: Pavimenti: Pareti: pavimenti e pareti in piastrelle di ceramica - condizioni: buone. pavimenti e pareti in piastrelle di ceramica - condizioni: buone. in graniglia di marmo - condizioni: buone. in tinta lavabile - condizioni: buone Impianti Citofonico: presente Ascensore: presente Gas: allacciato alla rete di distribuzione del metano Elettrico: sottotraccia Fognatura: separata ed allacciata alla rete comunale Idrico: sottotraccia ed allacciato alla rete comunale Telefonico: sottotraccia Termico: centralizzato Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 9

10 10) DIVISIBILITA DEL BENE Stante le caratteristiche del bene in oggetto, lo scrivente ritiene l immobile NON divisibile. 11) IMPOSTE DI TRASFERIMENTO SULL IMMOBILE La futura vendita dell immobile oggetto della presente relazione, essendo gli esecutati persone fisiche, sarà soggetta al regime di imposta di registro. 12) VALUTAZIONE Criterio di Stima Per la valutazione del bene oggetto di stima, si ritiene di applicare il metodo sintetico per comparazione di valori forniti da borsini immobiliari Fonti di informazione Il mercato immobiliare offre con precisa cadenza, una pluralità di valutazioni; in questo contesto, dovendo ricorrere a validi strumenti di lavoro, si evidenzia come la ricerca in esame, si sia sviluppata facendo riferimento alle sotto elencate pubblicazioni. o banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate - Territorio. Anno 2015 Semestre I Microzona Catastale 73 Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Minimo Massimo Abitazioni civili normale , ,00 Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 10

11 o banca dati Borsino Immobiliare,la cui rilevazione riguarda i prezzi medi delle compravendite, alle normali condizioni di mercato e non influenzati da situazioni e/o valutazioni che non siano rappresentative di un dato generalmente attendibile, sia sotto l'aspetto qualitativo che quantitativo, determinati secondo il principio di ordinari età. I dati pubblicati da Borsino Immobiliare, sono forniti esclusivamente da Banche dati ufficiali (Agenzia del territorio, Istat, Banca d Italia ed ABI). Quotazioni Tipologia Stato conservativo 1 fascia 2 fascia Abitazioni civili buono stato , ,00 o banca dati della Fiaip Liguria, che rappresenta in tutta la regione oltre 900 Agenzie Associate. Quotazioni Quartiere Stato conservativo Minimo Massimo Marassi/Quezzi in buono stato , ,00 o F.I.M.A.A.: rappresentativa nazionale di categoria degli Agenti di affari in mediazione, associa attualmente circa 14mila operatori del settore tra Agenti immobiliari e turistici, Mediatori Creditizi e merceologici. Valori immobiliari borsino immobiliare di Genova e Provincia 2014/2015. Comune/Zona minimo massimo Marassi , ,00 Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 11

12 o Scenari Immobiliari: istituto indipendente di studi e ricerche, una delle massime società qualificate in materia di analisi e monitoraggio del mercato immobiliare. Localizzazione minimo massimo Via Antolini , , Quadro sinottico comparazione dei borsini immobiliari BORSINO VALORE ASSUNTO 1 O.M.I. Agenzia delle Entrate./mq ,00 2 Borsino Immobiliare./mq ,50 3 Fiaip Liguria./mq ,00 4 F.I.M.A.A../mq ,00 5 Scenari Immobiliari./mq ,00 Il valore definitivo a metro quadrato di superficie commerciale del cespite è stato calcolato sulla base della media aritmetica dei cinque borsini richiamati, ad eccezione di Scenari Immobiliari per il quale è stato indicato il valore minimo, ed assunto pari ad ,00, riferito ad un immobile avente caratteristiche medie nella zona presa in esame. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 12

13 Considerazioni sull andamento del mercato immobiliare Prima di procedere con la valutazione degli immobili in oggetto, alcune considerazioni sull andamento del mercato immobiliare del comune di Genova, secondo i dati desunti dal sito specializzato in transazioni immobiliari immobiliare.it. Nel mese di febbraio 2016 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti, rispetto al mese di febbraio 2015 valori inferiori del 5,13. L Agenzia delle Entrate Territorio nel rapporto dell Osservatorio del Mercato Immobiliare 2015 fornisce i dati riportati nella tabella che segue, che per il settore residenziale, evidenziano una variazione negativa del 3,6% nel periodo 2013/2014. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 13

14 Coefficienti di differenziazione Il valore desunto dai borsini immobiliari sopra indicati, riferito, come detto, ad un immobile avente caratteristiche medie nell ambito della zona entro il quale ricade il bene oggetto di stima, sarà corretto in funzione di alcuni coefficienti di differenziazione, necessari ed utili ad allineare tale valore iniziale a quello effettivamente attribuibile al bene oggetto di pignoramento. Lo scrivente ha individuato i seguenti coefficienti di differenziazione: Coefficiente Adottato Categoria Catastale A/4 - popolare A/3 - economico A/2 - civile 0,90 1,00 1,05 0,80 A/1 - signorile 1,00 Location Livello di piano Vetustà Conservazione e Manutenzione Qualità Edificio Normo Dimensionamento Scarso pregio Normale Di pregio Di alto pregio 0,90 1,00 1,10 1,20 Seminterrato Terreno Intermedio Attico 0,80 0,90 1,00 1,20 Nuovo 15 anni Oltre 45 1,00 0,90 0,85 0,75 Scadente Mediocre Normale Ottimo 0,70 0,80 1,00 1,10 Popolare Medio Signorile Lusso 0,80 0,90 1,05 1,10 Scadente Sufficiente Medio Ottimo 0,80 1,00 1,05 1,10 Prodotto dei coefficienti adottati... L applicazione dei... sopra indicati coefficienti di differenziazione, porta ad un valore a metro quadrato sarà pari a:./mq ,00 x 0,77 =./mq ,00 arr/to ad /mq ,00. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 14 1,00 1,00 0,85 1,00 0,90 1,00 0,77

15 Calcolo del valore di mercato Il valore complessivo di mercato risultante dagli accertamenti eseguiti e dalle considerazioni e valutazioni sopra espresse, verrà ulteriormente corretto in funzione degli adeguamenti sotto indicati, ivi compresa la riduzione per assenza di vizi del bene venduto. Relativamente a quest ultima correzione di stima, che tiene in conto la particolare condizione dell acquirente che partecipa alle vendite giudiziarie di non potere godere della garanzia per vizi dell immobile compravenduto che è invece assicurata nella vendita privatistica ai sensi degli articoli 1490 e 2922 c.c.. La sopra citata correzione di stima tiene inoltre in debito conto l ambito in cui avverrà la vendita dell immobile pignorato che è quello delle aste giudiziarie, soggetto a prassi e vincoli procedurali ben precisi e con valori di assegnazione presumibilmente inferiori a quelli ottenibili mediante una libera contrattazione di mercato. Ciò premesso, lo scrivente ritiene di applicare, in relazione alla tipologia dell immobile oggetto di valutazione una riduzione percentuale del 5% sul valore complessivo determinato in precedenza. Valore di mercato mq. 99,00 x /mq , ,00 Detrazione 5% per assenza di garanzia del bene venduto ,00 Detrazione per spese di amministrazione insolute ,46 Detrazione per regolarizzazione catastale nessuna Detrazione per regolarizzazione edilizia nessuna Valore di mercato a metro quadrato finale ,00 Valore di mercato finale ,00 Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 15

16 12.7. Riferimento al segmento O.M.I. Il quesito posto chiede di indicare in quale segmento tra il minimo e il massimo si colloca l immobile oggetto di stima avuto riguardo alle quotazioni fornite dall Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell Agenzia del Territorio. Come precisato dalla stessa Agenzia del Territorio nel proprio sito istituzionale, i valori forniti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa. Gli stessi sono riferiti all ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea. L analisi specifica della micro zona catastale numero 73 all interno della quale ricade l immobile oggetto della presente relazione, ha evidenziato un calo dei valori nel periodo 2 semestre semestre 2013, ed una successiva invariabilità, come evidenziato nella tabella sotto riportata , , , , , , , , , , , , , ,00 2 semestre 1 semestre 2 semestre 1 semestre 2 semestre 1 semestre Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 16

17 Come relazionato al paragrafo fonti di informazione l O.M.I. per la micro zona n. 73 e per abitazioni di tipo civile indica valori variabili da /mq ,00 ad /mq ,00. Il valore a metro quadrato di superficie commerciale preso a riferimento per il calcolo del valore di mercato pari ad./mq ,00, si colloca al di sotto del valore minimo indicato all O.M.I.. Il dato assunto a riferimento si ritiene nel suo complesso attendibile, atteso che nell attuale momento del mercato immobiliare il borsino dell O.M.I., risulta quasi sempre più alto rispetto agli altri presi a riferimento. 13. Conclusione dell incarico La sopra riportate valutazione è basata sulla logica comparazione del bene oggetto di pignoramento, con altri che per caratteristiche estrinseche ed intrinseche sono ad essi assimilabili. Compito dello scrivente è stato quello di individuare il valore di mercato ovvero il valore più possibile che il bene potrebbe rappresentare, in ragione delle precise condizioni del mercato legato alle aste giudiziarie. Il valore sopra indicato, riferito alle condizioni oggettive e soggettive meglio specificate nella presente relazione, è stato determinato in relazione ad una precisa condizione storica, temporale ed ambientale. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 17

18 Si tratta quindi di una valutazione basata su di una pluralità di dati, caratterizzati da un margine di incertezza direttamente proporzionale all attendibilità degli stessi, che lo scrivente ha cercato di rendere minimi se non trascurabili. La risultanza della presente relazione, formulata al fine di conoscere il valore di mercato dell immobile pignorato, identifica quindi il valore più prossimo che lo scrivente ritiene si possa realizzare con la maggiore probabilità in sede di asta. La dottrina delle valutazioni immobiliari indica che nei casi normali di stima, tutte le valutazioni compiute si attestano attorno ad una forchetta ammontante al 10% e pertanto, tutte le valutazioni incluse all interno di tale percentuale, al di là dei percorsi estimativi compiuti, sono egualmente attendibili o-0-0-o Il sottoscritto, avendo completato il proprio mandato nel pieno rispetto degli istituti e delle regole processuali rassegna il presente elaborato peritale composto da n. 21 pagine e da n. 6 allegati come sotto elencati, che ne costituiscono parte integrante. Il presente elaborato, è depositato in cancelleria in unico originale ed in via telematica coerentemente alle disposizioni attuative previste. Genova, 12/4/2016. L Esperto (geom. Paolo De Lorenzi) Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 18

19 Allegati: o planimetria catastale; o visura catastale; o documentazione progettuale; o certificato di abitabilità; o Attestato Prestazione Energetica; o documentazione fotografica. Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 19

20 Attestazione degli adempimenti di cui all art. 173-bis o-0-0-o Il sottoscritto geometra Paolo De Lorenzi, in qualità di esperto nominato nella procedura promossa da BHW Baussparkasse AG S.p.A. contro, attesta di avere inviato copia della presente relazione ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, nel rispetto della normativa vigente. In fede di quanto sopra dichiarato. Genova, 12/4/2016. L Esperto (geom. Paolo De Lorenzi) Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 20

21 Geometra Paolo De Lorenzi Pagina 21