di Barbara Taccini ANALISI DI BACINO

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2 ANALISI DI BACINO di Barbara Taccini Nei numeri precedenti di Centri Commerciali& abbiamo analizzato il sistema d offerta costituito dall interazione delle strutture organizzate inerenti a particolari aree geografiche, focalizzando l attenzione su bacini d utenza, potenziali gravitanti e best location. Vogliamo qui proporre una modalità analitica diversa, a scala più ampia, estendendo l angolo visuale alla dimensione regionale, con precipuo riferimento al contesto competitivo dell Emilia Romagna. Due precisazioni metodologiche: 1. Sono presi in esame esclusivamente i Centri Commerciali tradizionali e i Parchi Commerciali. Non vengono invece considerati i Factory Outlet: questo perché le specificità di tale tipologia in termini di attrattività e di percezione e modalità di fruizione dei consumatori richiedono un approccio ad hoc (rimandiamo al riguardo al contributo pubblicato su CC& n , pagg ). 2. Per individuare le diverse tipologie di centri utilizziamo la suddivisione per classi dimensioniali data dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali ovvero: Centro Commerciale di vicinato o di quartiere: GLA inferiore ai mq; Centro Commerciale di piccole dimensioni: GLA mq; Centro Commerciale di medie dimensioni: GLA mq; Grande Centro Commerciale: mq; Centro Commerciale Regionale di area estesa: GLA oltre mq. Le informazioni di base derivano come sempre dalle banche dati di Sincron Inova. risulta una maggior presenza percentuale di centri di vicinato; c è una maggiore dotazione di mq di GLA per abitante. Localizzazione dei Centri Commerciali Vediamo ora qual è la distribuzione sul territorio regionale. Tipologia dell offerta Nella tabella che segue la situazione a livello regionale è confrontata con quella nazionale. In chiave comparativa, si possono immediatamente evidenziare alcuni aspetti salienti: non c è in Emilia Romagna un Centro a se stante che possa essere considerato Regionale ; 1 CentriCommerciali& n. 6/2010

3 Come era logico attendersi, la distribuzione dell offerta commerciale segue quella della popolazione: sono quindi penalizzate le zone di montagna dove il numero di abitanti è decisamente inferiore. Peraltro, la particolarità della Regione Emilia Romagna è di essersi sviluppata sull asse stradale tracciato in illo tempore da Marco Emilio Lepido, che la attraversa interamente e sulla quale insistono i maggiori centri abitati. Una piccola digressione storico-culturale s impone: dall epoca romana deriva anche la localizzazione delle città, tutte poste a distanza di circa 30 km, poiché questo era il limite di percorrenza relativo a una singola giornata di cammino. Sulla base di tale criterio i nostri antenati hanno fondato i differenti castrum, che si sono poi evoluti e sviluppati, pur con dimensioni differenti, nelle moderne città emiliano-romagnole. La viabilità storica delle Regione contava, oltre alla via Emilia, su due importanti diramazioni, verso Ferrara e verso Ravenna. Lungo questi assi si è sviluppata la moderna viabilità autostradale: A1 Milano Bologna, A13 Bologna Ferrara e A14 Bologna Ravenna. Ed è proprio su queste arterie di comunicazione che ancoin collaborazione con ra oggi è concentrato il grosso della popolazione emiliano-romagnola e insiste anche l offerta di Centri Commerciali. CentriCommerciali& n. 6/2010 GLA rispetto alla popolazione La situazione in termini di mq di GLA per abitante è riportata, per provincia, nella tabella che segue ed illustrata nella mappa. Balzano all occhio: la differenza tra il valore minimo di 25,57 per Parma vs il massimo di 51,37 mq per abitante di Ferrara, quasi il doppio, la maggiore concentrazione di GLA per abitante che caratterizza la parte est della Regione. Riportiamo ora lo stesso rapporto (GLA/popolazione), ma a livello comunale. Quest ultima mappa ci consente di svolgere ulteriori considerazioni. La grande concentrazione di GLA in rapporto alla popolazione riscontrata a Savignano sul Rubicone è dovuta alla compresenza del Romagna Center e del Parco Commerciale Romagna nella stessa area, la cui massa critica complessi- 2

4 ANALISI DI BACINO Metodologia e glossario 1. NUMERO INDICE DEL REDDITO e DEI CONSUMI Dai dati di Contabilità Nazionale di fonte ISTAT è possibile desumere a livello nazionale i valori monetari del reddito e dei consumi complessivi delle famiglie. Da questi è calcolabile un valore medio pro-capite italiano. Il problema è quello di riportare e di ricalcolare per le diverse realtà territoriali l effettiva entità delle diverse voci economiche. A tale scopo Sincron Inova ha elaborato e aggiorna periodicamente un modello econometrico che individua la posizione di ogni comune rispetto alla media italiana in termini di reddito e consumo complessivo delle famiglie. Questa posizione è espressa appunto nei numeri indice, fatto 100 il numero indice nazionale. 2. CENTRO COMMERCIALE*: Un complesso architettonicamente e funzionalmente omogeneo di attività commerciali, pianificato e realizzato da uno o più soggetti con criteri unitari, integrato con attività paracommerciali, di somministrazione alimenti e bevande e di servizi, dotato comunque di spazi o di servizi comuni e che si avvale permanentemente di una gestione unitaria funzionale alla generazione di sinergie determinanti un valore aggiunto rispetto alle singole unità che lo compongono. 3. PARCO COMMERCIALE*: si intende un agglomerato commerciale aperto, ideato, progettato, costruito e gestito in modo unitario, dove la prevalenza degli esercizi commerciali è rappresentata principalmente da una pluralità di medie/grandi strutture con accesso diretto del pubblico dal parcheggio o da passaggi pedonali aperti. 4. FACTORY OUTLET CENTER*: Nascono come aggregazione di più punti vendita dei produttori dove poter smerciare rimanenze, resi, linee sperimentali, eccedenze di produzione della propria marca. Si tratta idi complessi generalmente di ampie dimensioni (minimo mq di GLA) caratterizzati da un mercato orientato dall offerta commerciale. Ogni singolo aspetto è accuratamente studiato: dall architettura, al mix merceologico, ai servizi resi. Sono generalmente localizzati in un area extraurbana ben fornita da vie di comunicazione e si completano con parcheggi, ristorazione, aree divertimenti. In alcune aree possono divenire veri e propri poli di attrazione a pieno titolo. Obiettivi dell indagine Tre i principali obiettivi dell indagine: 1. Valutare la composizione dell offerta. 2. Verificare la distribuzione dell offerta di Centri Commerciali in Emilia Romagna. 3. Confrontare la distribuzione dell offerta in relazione alla distribuzione della popolazione. GEO-VIEWER on VIRTUALMARKET: Geo-Viewer è la nuova applicazione di VirtualMarket che consente di applicare differenti tematismi a dati importati dall utente, per creare mappe che rappresentino al meglio la distribuzione degli stessi sul territorio italiano. Il tutto nella modalità che ha da sempre contraddistinto il programma: completa autonomia, semplicità ed immediatezza degli output. Completa autonomia: essendo un modulo di VirtualMarket, per utilizzarlo basta accedere al sito dedicato 24 ore su 24 per 365 giorni l anno, senza richiedere l installazione di alcun elemento hardware o software da parte dell utente. Semplicità: l utente può importare, anche tramite un semplice copia/incolla ogni tipo di dato a sua disposizione (ad es. vendite, fatturato, numero di rivenditori) su base comunale, provinciale, regionale o di codice di avviamento postale. Immediatezza degli output: in pochi secondi sullo schermo è visualizzata la mappa tematica corrispondente ai dati inseriti, evitando quindi di dover fare ricorso ai tradizionali strumenti GIS che richiederebbero un impegno in tempo e risorse decisamente maggiore. Come per ogni modulo di VirtualMarket, anche Geo-Viewer è nato per rispondere a precise richieste dei nostri clienti e, per soddisfarle al meglio, è stata prevista la possibilità di variare i colori dei tematismi a piacimento e di suddividerli in classi cromatiche secondo le diverse necessità. Lorenzo Martagni, Responsabile Progetti Tecnologici di Sincron Inova * Definizioni date dal Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali 3 CentriCommerciali& n. 6/2010

5 ANALISI DI BACINO va lascia supporre un potere d attrazione che evidentemente va oltre i confini comunali e che può contare anche su un importante presenza di turisti, specie nella stagione estiva. CentriCommerciali& n. 6/2010 offerta. Un analoga situazione si riscontra a Castelvetro Piacentino, ultimo comune della regione verso nordovest, al confine con la Lombardia, ove spiccano il Centro commerciale Verbena e il Verbena Retail Park. Qui la densità che possiamo osservare si spiega con l esistenza di un notevole bacino potenziale collocato al di fuori del territorio regionale che stiamo analizzando. Infatti se andiamo a rilevare le isocrone del bacino d utenza potenziale scopriamo che nei 20 ci sono abitanti, di cui risiedono in Lombardia. Ci limitiamo a questa notazione, senza analizzare la bontà della location e la situazione dei competitor. Indici particolarmente elevati si ritrovano anche nei comuni di Castenaso e di Casalecchio di Reno, grazie alla presenza, rispettivamente, di CentroNova e di Centro Meridiana e Shopville GranReno. Unitamente alla densità del comune di Bologna, ciò si associa all esistenza di un area metropolitana estesa, l unica della regione, incentrata naturalmente sul comune capoluogo. Se, anche in questo caso, consideriamo le isocrone dei 20 partendo dal centro città vediamo che vi risiedono abitanti, in un sistema urbano di fatto privo di soluzioni di continuità: un elemento, quest ultimo, di indubbia rilevanza ai fini di un approfondimento delle peculiarità del relativo sistema di Le rappresentazione cartografiche sono state realizzare con Geo-Viewer di VirtualMarket, vedi riquadro. 9

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