TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Relazione tecnica e di stima

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1 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 130/ Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 130/2015 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da Relazione tecnica e di stima Terreni posti in comune di Cadelbosco, via C. Prampolini Esperto estimatore designato: Geom. Thomas Ficarelli Geom. Thomas Ficarelli - Via B. Zacchetti, Reggio Emilia (RE) cell. 388/ fax 0522/ e.mail: info@studioficarelli.com Pagina 1 di 12

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 130/ Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI COPIA INCARICO ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E VISURA IPOTECARIA COPIA ATTO DI PROVENIENZA REGOLARITÀ URBANISTICO/EDILIZIA MAPPA CATASTALE LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO STATO CIVILE, CONTRATTO DI LOCAZIONE Geom. Thomas Ficarelli - Via B. Zacchetti, Reggio Emilia (RE) cell. 388/ fax 0522/ e.mail: info@studioficarelli.com Pagina 2 di 12

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 130/ Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: Procedente Data conferimento incarico: 27/11/2015 PROCEDURA N. 130/2015 Termine di consegna della relazione c/o la Cancelleria: 22/02/2016 Udienza: 23/03/2016 ore 9.30 Atto pignoramento: trascritto il ai n.ri 4063/ COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate tramite raccomandata A/R 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore nei termini a mezzo pec e all Amministratore unico a mezzo raccomandata, ritornata al sottoscritto per compiuta giacenza, che non consentito l accesso ai luoghi, ma il sopralluogo è avvenuto regolarmente in data ; 2. L'Avv. per il procedente "" a mezzo pec; 3. L Avv per l intervenuto a mezzo pec; 4. Il Sig. a mezzo pec. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I.- BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI CF - INTESTATI:, piena proprietà; 1 Vedi Allegato Vedi Allegato 7.3. Geom. Thomas Ficarelli - Via B. Zacchetti, Reggio Emilia (RE) cell. 388/ fax 0522/ e.mail: info@studioficarelli.com Pagina 3 di 12

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Ha Seminativo arbor. Euro Ha Seminativo arbor. Euro DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II.A- BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI CF - INTESTATI: piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita Ha Seminativo arbor. di classe 1 R.D. 33,49 euro R.A. 37,78 euro Ha Seminativo arbor. di classe 2 R.D. 0,63 euro R.A. 0,73 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Pagina 4 di 12

5 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi Allegato 7.3) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale (vedi Allegato 7.8). Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza catastale tra i beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali del terreno mapp. 197: --- a nord con il mapp.56; --- a sud con il mapp.200; --- ad est con il mapp.78; --- ad ovest con il mapp.198; Confini catastali del terreno mapp. 200: --- a nord con il mapp.197; --- a sud con il mapp.199; --- ad est con il mapp.78; --- ad ovest con il mapp.201; 4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Trattasi di piena proprietà di terreni edificabili, siti in prossimità del centro cittadino di Cadelbosco Sopra (RE), in direzione nord-ovest sul lato ovest di via C. Prampolini, tra le vie Marzabotto e N. Iotti. Zona prevalentemente agricola, posto al limite della zona edificata, con accesso da una carraia esistente adiacente al mappale 197. L'appezzamento di terreno presenta un andamento pianeggiante ed è posto in adiacenza di altri terreni, privo di culture in atto, di fabbricati ma di edificabilità ammessa, presentano una superficie complessiva di mq LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, trattasi di una sola unità funzionale alienabile in unico lotto. 5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: piena proprietà; 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 12

6 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale subalterno Dati catastali Consistenza Categoria e classe e superficie Rendita Ha Seminativo arbor. di classe 1 R.D. 33,49 euro R.A. 37,78 euro Ha Seminativo arbor. di classe 2 R.D. 0,63 euro R.A. 0,73 euro Pertinenze comuni: i beni non presentano pertinenze comuni. 5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di terreni agricoli siti in prossimità del centro cittadino di Cadelbosco Sopra (RE), in direzione nord-ovest sul lato ovest di via C. Prampolini, tra le vie Marzabotto e N. Iotti. Zona prevalentemente agricola, posto al limite della zona edificata, con accesso da una carraia esistente adiacente al mappale 197. L'appezzamento di terreno presenta un andamento pianeggiante ed è posto in adiacenza di altri terreni, privo di fabbricati ma di edificabilità ammessa, presentano una superficie complessiva di mq LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Secondo il certificato di destinazione urbanistica fornito dal, i terreni sono così individuati: Destinazione: ANRa AMBITI PER NUOVI INSEDIAMENTI RESIDENZIALI SOGGETTI A P.U.A.. All art del RUE si legge: Art Sub ambiti per nuovi insediamenti residenziali soggetti a PUA (ANR) 1. Coincidono con aree inedificate inglobate nel territorio urbanizzato o immediatamente contigue ai centri abitati che risultano idonee alla trasformazione urbanistica per le loro caratteristiche di localizzazione, infrastrutturazione, per possibilità di raccordo ed integrazione con il sistema dei servizi e per sostenibilità ambientale e territoriale. Per detti ambiti il PSC si ispira a strategie di sviluppo sostenibile degli insediamenti abitativi e di potenziamento del sistema dei servizi e del verde negli aggregati urbani più strutturati secondo logiche di perequazione e mitigazione degli impatti, perseguendo obiettivi di miglioramento della qualità Pagina 6 di 12

7 del vivere e dell abitare. 2. L attività edificatoria è regolata dalle disposizioni dell Art. 22 delle Norme del PSC, dalle relative Schede d ambito e dalle prescrizioni eventualmente più restrittive del presente RUE. 3. In particolare le dotazioni territoriali ed ecologico ambientali minime sono quelle definite al Capo II del RUE con un minimo assoluto di : a) Pp = 27 MQ/100 MQ di SU residenziale, con l obbligo di realizzare posti auto coperti e scoperti per alloggio nella misura minima prevista al comma 12 dell Art.94.3, + quote per gli usi complementari e compatibili con la residenza in conformità ai minimi dettati dall Art. 94.3; b) PU1 = 10 MQ/37 MQ di SC residenziale + quote di competenza degli eventuali usi complementari e compatibili con la residenza, in conformità ai minimi richiesti all Art. 94.1; c) Aree di U1 a verde pubblico = minimo 20 MQ/37 MQ di SC edificabile; d) Aree di U2 = come da accordi di pianificazione ai sensi dell Art. 18 della Lg. Rg. 20/2000 e convenzioni attuative.4. Negli ambiti ANR il PSC riserva una quota del 20% della SC costruibile residenziale ad ediliziasociale. All art. 22 del PSC si legge: ART AMBITI PER NUOVI INSEDIAMENTI RESIDENZIALI SOGGETTI A P.U.A. (ANR) 1. Definizione, strategie ed obiettivi Coincidono con aree inedificate inglobate nel territorio urbanizzato o immediatamente contigue ai centri abitati che risultano idonee alla trasformazione urbanistica per le loro caratteristiche di localizzazione, infrastrutturazione, per possibilità di raccordo ed integrazione con il sistema dei servizi e per sostenibilità ambientale e territoriale. Per detti ambiti il PSC si ispira a strategie di sviluppo sostenibile degli insediamenti abitativi e di potenziamento del sistema dei servizi e del verde negli aggregati urbani più strutturati secondo logiche di perequazione e mitigazione degli impatti, perseguendo obiettivi di miglioramento della qualità del vivere e dell abitare. 2. Modalità di attuazione Il PSC si attua per intervento preventivo tramite PUA di iniziativa pubblica o privata. Il POC, anche attraverso forme di concertazione con i soggetti interessati di cui al comma 10 dell'art. 30 della Lg. Rg. 20/2000 ovvero ai sensi dell art. 11 della Lg. 241/90 e dell art. 18 della Lg. Rg. 20/2000, può individuare all'interno degli ambiti, ed in conformità alle prescrizioni del PSC, gli interventi di trasformazione urbana da attuarsi nel proprio arco temporale d'efficacia, suddividendo l'ambito di trasformazione in stralci funzionali. In tal caso dovrà essere garantito che gli stralci funzionali siano coerenti con gli elementi prescrittivi contenuti nel PSC, attraverso la redazione di appositi elaborati grafici e normativi, da approvare contestualmente al POC. Il POC può inoltre modificare, per specifiche esigenze attuative, anche in accoglimento di proposte dei soggetti interessati tendenti ad incrementare in favore del Comune la disponibilità di aree e di risorse da destinare alla realizzazione sul territorio di interventi di interesse pubblico, previa stipulazione di accordi ai sensi dell art. 11 della Lg. 241/90 e dell art. 18 della Lg. Rg. 20/2000, i perimetri delle aree di trasformazione ANR; dette modifiche al perimetro delle aree di trasformazione non costituiranno variante del PSC se: - la riduzione o l'incremento delle aree non è superiore al 10% della superficie territoriale dell'intero ambito; - trattasi di modifiche al perimetro dell'ambito dovute a adeguamenti cartografici con le mappe catastali o con i reali confini di proprietà riscontrati dal rilievo dello stato di fatto. Pagina 7 di 12

8 3. Funzioni ed usi ammessi Sono quelli prevalentemente residenziali evidenziati per ciascun ambito nelle Schede normative allegate alle presenti norme, con facoltà del Comune di assentire in sede di POC, e senza che ciò costituisca variante al PSC, usi complementari e compatibili con la funzione residenziale che dovrà in ogni caso essere superiore al 50% della superficie complessiva costruibile, fermo restando che l eventuale insediamento di attività commerciali al dettaglio non potrà superare la tipologia dimensionale dell esercizio di vicinato. 4. Parametri urbanistici ed edilizi Il PSC definisce un complesso di prescrizioni, direttive ed indirizzi per l'attuazione degli interventi entro ciascun ambito ANR attraverso le Schede normative, che costituiscono parte integrante delle presenti norme, assegnando al POC il compito di definire in dettaglio le modalità di trasformazione. Negli ambiti ANR il PSC stabilisce una quota aggiuntiva del 20% rispetto alla SC assegnata, da destinare alla rilocalizzazione di volumi agricoli incongrui e/o per la perequazione urbanistica. Sugli edifici eventualmente esistenti negli ambiti ANR, in assenza del PUA, sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria senza modifica delle destinazioni d uso in atto alla data di adozione del PSC. 5. Prescrizioni particolari Negli ambiti ANR il PSC riserva una quota del 20% della SC costruibile residenziale ad edilizia sociale. Si segnala inoltre che con Deliberazione n.22 del del Consiglio Comunale, si sono deliberati i Criteri per la formazione del primo piano operativo comunale (POC) di Cadelbosco Presa d atto e approvazione, dove al punto 1) si legge: trasformazione di parti omogenee del territorio e per ciò che concerne il residenziale mediante la riqualificazione del territorio urbanizzato (ARR e APT) senza attivazione di nuove aree residenziali (ANR) data la presenza di aree in corso di attuazione del previgente PRG; ancora oggi presenti. 5.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste. 5.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previste. 5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE I terreni non risultano occupati o coltivati. Pagina 8 di 12

9 5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CAR ICO DELL ACQUIRENTE È costituita servitù di passaggio attiva sulla carraia di larghezza di metri lineari sei, esistente sui mappali 196 e 199 di proprietà del Sig, posta a sud della linea di confine dividente i mappali 195, 201 e 202 con i mappali 196 e 199. Le parti s impegnano per sé e aventi causa a non esercitare il diritto di passaggio sulle carraie esistenti sui mappali 202, 203 e 236 del foglio 40 e sui mappali 56, 57, 59, 60, 61, e 78 sempre del foglio 40. Il mappale 197 del foglio 40 è gravato da servitù passiva di passaggio pedonale e carraio da esercitarsi sulla carraia esistente a confine con il mappale 56 del foglio 40. Non risultano domande giudiziali; Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA L elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene, da cancellarsi a cura della procedura, desunti dai certificati di conservatoria allegati agli atti, aggiornati alla data del , di seguito si riassumono:. 5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta diritto di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda i beni, avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Condizioni generali del mercato immobiliare locale. Pagina 9 di 12

10 Osservatori locali e nazionali dei valori medi delle aree, dell incidenza e quotazione della superficie utile risultante, dell attuale costo di costruzione, degli oneri finanziari calcolati per interventi analoghi nelle medesime condizioni. Valori medi dei terreni edificabili dell osservatorio ICI comunale; Ricerca e lettura delle norme degli strumenti urbanistici (PSC-RUE-POC) Determinazione della Superficie Complessiva realizzabile VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: Ha Seminativo arbor. di classe 1 R.D. 33,49 euro R.A. 37,78 euro Ha Seminativo arbor. di classe 2 R.D. 0,63 euro R.A. 0,73 euro Valore dei terreni: mq x /mq 39, ,00 La presente valutazione è intesa su terreni disponibili posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta del 20% risultando pertanto come segue: Abbattimento forfettario del 20% ,80 Totale ,20 Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il: Valore finale base d'asta ,00 (Diconsi Euro Centosedicimilaottocentosettantacinque/00) In applicazione del comma 2) dell art. 571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell Offerta Pagina 10 di 12

11 87.656,25 (Diconsi Euro Ottocentosettantasettemilaseicentocinquantasei/25) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza:. 6 ALTRE OSSERVAZIONI Nessuna. 7 ALLEGATI 7.1. CO MUNICAZIONE INIZIO O P ERAZIONI P ERITALI AGLI INTERESSATI 7.2. CO P IA INCARICO 7.3. ATTO DI P IGNORAMENTO IMMOBILIARE E VISURA IPOTECARIA 7.4. CO P IA ATTO DI P ROVEN IENZA 7.5 REGOLARITÀ URBANISTI CO/EDILIZIA 7.6. MAPPA CATASTALE LOTT O VISURE CATASTALI LOTTO STATO CIVILE, CO NTRATTO DI LOCAZIO NE ALLEGATI A, B, C, D LOTTO 1 IN FASCICOLO A PARTE Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, lì, L esperto estimatore designato Geom. Thomas Ficarelli Pagina 11 di 12

12 Esterno 1 lotto 1 Esterno 3 lotto 1 Esterno 2 lotto 1 Esterno 4 lotto 1 Pagina 12 di 12