TRIBUNALE di NOVARA. Esecuzione Immobiliare n. 47 / 2016 G.E.: Dott. MARCO VALECCHI

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1 TRIBUNALE di NOVARA Esecuzione Immobiliare n. 47 / 2016 G.E.: Dott. MARCO VALECCHI BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. contro TROVATO MICHELE MANUELE Tecnico Incaricato Geom. L. Verrua Iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Novara al n Iscritto all Albo dei C.T.U. del Tribunale di Novara al n.169 Corso 23 Marzo, n Novara (NO) Tel. / Fax studio@verrua.it lorenzo.verrua@geopec.it Es. Imm.Re n. 47 /

2 N 2 ALLOGGI e N 1 GARAGE Ubicati in BORGO TICINO (NO), Via Cesare Pavese n IDENTIFICAZIONE: La proprietà risulta intestata al Signor TROVATO MICHELE MANUELE ed è rappresentata da due distinti alloggi rispettivamente al piano terra e primo con accessori e pertinenze, oltre ad un garage al piano interrato, facenti parte con altre proprietà di una palazzina condominiale a destinazione residenziale di recente costruzione e realizzata dalla Edil T.M. di Trovato Michele Manuele. Le unità immobiliari oggetto della presente non sono mai state abitate e si presentano libere da cose ed arredi, in buone condizioni e con alcuni interventi edilizi di sola finitura interna ad ultimazione ancora da realizzare. Non vi sono particolari evidenze manutentive sia ordinarie che straordinarie essendo stato oggetto di nuova costruzione partente nell anno E ubicato in una zona comunale periferica se rapportata al centro storico, a più destinazioni d uso, completamente urbanizzata e facilmente accessibile essendo limitrofa alla S.S. del Sempione (Novara Arona). A semplice evidenza sull ingresso pedonale del fabbricato condominiale è posizionato in modo provvisorio il numero civico 9 confermato verbalmente anche dagli addetti presso gli uffici comunali. - Es. Imm.Re n. 47 /

3 - - Identificativi catastali: Intestato al Signor Trovato Michele Manuele per la quota di piena proprietà nel Comune di Borgoticino (NO), risultano le seguenti particelle: Catasto Fabbricati: - Foglio 11 particella 1458 sub. 1 categoria A/2 - classe 2 Vani 3 Sup. Catastale mq Totale escluse aree scoperte mq. 74 Rendita Catastale 263,39; via Cesare Pavese snc - piano T; - Foglio 11 particella 1458 sub. 4 categoria A/2 - classe 2 Vani 3 Sup. Catastale mq Totale escluse aree scoperte mq. 60 Rendita Catastale 263,39; via Cesare Pavese snc -piano 1; - Foglio 11 particella 1459 sub. 1 categoria C/6 - classe 2 consistenza 13 mq. Sup. Catastale mq. 15 > Rendita Catastale 46,33; via Cesare Pavese snc - piano S1; - Foglio 11 particella 1459 sub. 5 area urbana consistenza mq. 301; via Cesare Pavese snc - piano T; Coerenze da Nord (ed in senso orario): mappale 1688 mappale 1324 mappale mappale 1316; Giudizio di conformità catastale: Le schede planimetriche identificano correttamente la proprietà. Per giusta informazione si precisa che non vi sono vincoli alla fattibilità della vendita. Es. Imm.Re n. 47 /

4 2. UBICAZIONE: Caratteristiche zona: periferica con più destinazioni d uso insediate; Servizi della zona: completi sia di strutture che infrastrutture oltre alle normali forniture ed urbanizzazioni; 3. STATO di POSSESSO: Alla data del sopralluogo, le unità immobiliari risultano libere da persone e/o arredi; 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna; Altre limitazioni d uso: nessuna; Vincoli ed oneri che saranno cancellati a cura e spese della procedura:nessuno; Iscrizioni: Ipoteca Legale a norma art. 77 D.p.r n. 602 a favore di Equitalia Sestri Spa contro Trovato Michele Manuele a firma Equitalia Sestri Spa in data ai nn. Rep. 8710/68; iscritta a Novara il RG e RP 1976; riferita al foglio 11 particella 1458 subb. 4 e 5; Ipoteca Legale a norma art. 77 D.p.r n. 602 a favore di Equitalia Sestri Spa contro Trovato Michele Manuele a firma Equitalia Sestri Spa in data ai nn. Rep. 4155/68; iscritta a Novara il RG 3480 e RP 750; riferita al foglio 11 particella 1458 subb. 1 e 4 - foglio 11 particella 1459 subb. 1 e 5; Ipoteca Giudiziale decreto ingiuntivo a favore di Hypo Alpe Adria Bank Spa contro Trovato Michele Manuele a firma Tribunale di Udine in data rep. 1375; iscritto a Novara in data RG RP 1730; riferita al foglio 11 particella 1458 subb. 1 e 4 - foglio 11 particella 1459 subb. 1 e 5; Ipoteca Legale a norma art. 77 D.p.r n. 602 a favore Equitalia Nord Spa contro Trovato Michele Manuele a firma Equitalia Nord Spa in data Rep. 5977/6815; iscritta a Novara in data RG 1040 RP 79; riferita al foglio 11 particella 1458 subb. 1 e 4 - foglio 11 particella 1459 subb. 1 e 5; Trascrizioni: Es. Imm.Re n. 47 /

5 Verbale di pignoramento a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena Spa contro Trovato Michele Manuele, a firma Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Novara in data Rep. 303 e trascritto a Novara in data ai R.G R.P. 1439; riferita al foglio 11 particella 1458 subb. 1 e 4 - foglio 11 particella 1459 subb. 1 e 5; Convenzione Edilizia a favore Comune di Borgo Ticino contro Trovato Michele Manuele,a firma Dott. Notaio Domenico Polito di Borgomanero in data rep /22809 e trascritto a Novara in data RG 1688 e RP 899; 5. OSSERVAZIONI e FORMAZIONE LOTTI: Nessuna di particolare evidenza sia a livello statico-strutturale che impiantistico. In ragione delle caratteristiche generali le unità immobiliari di fatto rappresentano ed identificano già correttamente n 3 distinti lotti; 6. ATTUALI e PRECEDENTI PROPRIETARI: Attuale proprietario il Signor: TROVATO MICHELE MANUELE nato a Legnano (MI) il C. F. TRV MHL 79E25 E514C; Compravendita con rogito a firma Notaio Dott. Quagliata Vittorio di Sesto San Giovanni (MI) in data , repertorio n /13254 a favore signor Trovato Michele Manuele contro la signora Rzeczkowska Malwina Elzbieta; Precedente proprietaria la Signora: RZECZKOWSKA MALWINA ELZBIETA : nata il a Repubblica di Polonia (EE) - C.F. RZC MWN 72L48 Z127T; Catasto terreni Foglio 11 particella 131 fabbricato rurale consistenza 1 are 50 centiare; Foglio 11 particella 133 fabbricato rurale consistenza 2 are 80 centiare; Foglio 11 particella 134 terreno consistenza 4 are 50 centiare; 7. PRATICHE EDILIZIE: Permesso di Costruire n. 76 / 05 del , rilasciato in data ; Comunicazione di inizio lavori in data prot.n del ; Permesso di Costruire n. 09 / 06 del , rilasciato in data ; Es. Imm.Re n. 47 /

6 Comunicazione di fine lavori parziale; prot. n del riferita alle u.i. foglio 11 mapp sub. 2 e 6; foglio 11 mapp.1459 sub. 3; Comunicazione di fine lavori parziale; prot. n del riferita alle u.i. foglio 11 mapp sub ; Comunicazione di fine lavori parziale; prot. n del riferita alle u.i. foglio 11 mapp sub ; Nota: non risulta rilasciato il certificato di agibilità; 8. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE SINTETICHE Lotto A: ALLOGGIO P.T.; Caratteristiche descrittive Giardino: esclusivo; Porticato e marciapiede: piastrellato; Componenti Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente - materiale: legno e vetro camera - protezione: a persiane - condizioni: buone. Infissi Interni: tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni - coibentazione: non verificabile - rivestimento: tinteggiatura su intonaco parziale al civile per esterni - condizioni: buone. Impianti Riscaldamento: tipologia: sottotraccia - conformità: non accertata; assenza di radiatori e caldaia; Idrico: non ultimato - tipologia: sottotraccia - conformità: non accertata; assenza di sanitari; Elettrico: tipologia: sottotraccia - conformità: non accertata Es. Imm.Re n. 47 /

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8 9. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE SINTETICHE Lotto B: ALLOGGIO 1 P; Caratteristiche descrittive Scala: esterna in comunione cls armato e finitura in pietra naturale; Balconi: in muratura mista e pavimento; Componenti Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente - materiale: legno e vetro camera - protezione: a persiane - condizioni: buone. Infissi Interni: tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni - coibentazione: non verificabile - rivestimento: tinteggiatura su intonaco parziale al civile per esterni - condizioni: buone. Impianti Riscaldamento: tipologia: sottotraccia - conformità: non accertata; assenza di radiatori e caldaia; Idrico: tipologia: non ultimato - tipologia: sottotraccia - conformità: non accertata; assenza di sanitari; Elettrico: tipologia: sottotraccia - conformità: non accertata Es. Imm.Re n. 47 /

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10 10. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE SINTETICHE Lotto C: GARAGE P.I.; Caratteristiche descrittive Accesso: da rampa in comunione; Componenti Infisso: porta basculante in lamiera zincata; Pareti esterne: intonaco al civile per esterni - condizioni: buone. ImpiantoElettrico: tipologia: conformità non accertata Es. Imm.Re n. 47 /

11 11. DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI (come da elaborati grafici) Destinazione & Lotti Parametro s.r.l. Superficie reale con accessori (mq) Coefficiente Superficie Commerciale (mq) A - Abitazione Piano Terra B - Abitazione Piano Primo C - Autorimessa Piano Interrato Sup. reale lorda Sup. reale lorda Sup. reale lorda 93,62 93,62 58,01 58,01 14,00 14, VALUTAZIONE: Criterio di Stima Il criterio di stima o valore economico delle unità immobiliari distinte in lotti qualora fossero poste in una libera contrattazione di compravendita, è il valore venale che lo stesso assume nel mercato immobiliare di riferimento. Il compito dello scrivente è la ricerca dei più probabili valori medi che sono utilizzati nella zona, verificando e comparando i parametri con immobili di simili caratteristiche tipologiche, destinazioni d uso, stati conservativi e manutentivi, appetibilità e grado di finitura, oltre all epoca di costruzione e/o ristrutturazione. La metodologia di stima la ottengo applicando il prezzo unitario come sopra identificato che Es. Imm.Re n. 47 /

12 diventa il valore attivo di mercato, alla superficie commerciale che comprende: i muri perimetrali e le pertinenze e/o accessori rettificati con i relativi coefficienti. Nello specifico le considerazioni contengono anche le necessità conseguenti ad una nuova costruzione mai abitata e con opere da ultimare. Volutamente non vengono quantificate e considerate aree esterne e/o spazi comuni, perché già comprese nelle precedenti analisi. Fonti di informazione: - Agenzia del Territorio; - Conservatoria dei Registri Immobiliari; - Ufficio Tecnico del Comune di Borgo Ticino; - Il Consulente Immobiliare / Il Sole 24 ore; - Borsino Immobiliare Novarese Edizione Es. Imm.Re n. 47 /

13 13. Determinazione Valore Commerciale Lotti: Superficie Descrizione & Lotti equivalente Valore unitario / mq. Valore complessivo (mq) A - Abitazione P. T. 93, , ,00 B - Abitazione 1 P. 58, , ,00 C -Autorimessa P.I. 14,00 A corpo , ,00 Valore complessivo dell intero: ,00 Valore complessivo diritto e quota: ,00 Adeguamenti e correzioni della stima Spese tecniche di regolarizzazione comunale per agibilità: 5.000,00 Spese tecniche di regolarizzazione catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell acquirente: 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell acquirente: Valore dell immobile nello stato di fatto in cui si trova con le spese tecniche di regolarizzazione a carico della procedura: Valore dell immobile nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione a carico dell acquirente: 0, , , VALORE STIMATO: euro centosessantanovemilasettecentonovantatre/00 Novara, settembre 2016 Il Perito Geom. Lorenzo Verrua Es. Imm.Re n. 47 /