Espropriazioni immobiliari N. 223/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 223/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE DI CIVIDA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 223/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.P.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT.SA ANNA MARIA ANTONINI CUSTODE: I.V.G. COVEG SRL - UDINE CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 13/12/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ENRICO BOSCARO CF:BSCNRC56M30L483S con studio in UDINE (UD) Viale del Ledra n. 108 telefono: studioenricoboscaro@libero.it PEC: enrico.boscaro@geopec.it Pagina 1 di 19

2 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 223/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a UDINE Via Grazzano 37, della superficie commerciale di 193,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il compendio immobiliare in esame è costituito da un unità residenziale ad appartamento di tipo civile abitazione, con sviluppo su tre piani fuori terra, inserita in un complesso residenziale/direzionale, ubicato nel Comune di Udine in Via Grazzano al civico n. 37. Identificazione catastale: foglio 38 particella 151 sub. 16 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita 511,29 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAZZANO n. 37, piano: T- 1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 193,50 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Esiste contratto di locazione registrato a Udine il 24/03/2014 al n serie 3 privati della durata di anni 3 da 01/03/2014 al 28/02/2017 con tacito rinnovo per altri 2 anni. Si precisa però che la conduttrice Signora *** DATO OSCURATO *** risulta deceduta da qualche tempo come da dichiarazione del figlio. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna ,00 Data della valutazione: 13/12/2017 Pagina 2 di 19

3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 29/12/2006 a firma di P. Comelli ai nn /17244 di repertorio, iscritta il 03/01/2007 a Udine ai nn. 152/28, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: Importo capitale: La formalità è riferita solamente a Fg. 38 part. 151 sub e 13 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 14/05/2012 a firma di P. Comelli ai nn /21905 di repertorio, iscritta il 17/05/2012 a Udine ai nn /1429, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a Fg. 38 particella 151 sub. 10 e 16. Oltre a beni personali del debitore Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 15/05/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 2144/2017 di repertorio, trascritta il 08/06/2017 a Udine ai nn /9342, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. La formalità è riferita solamente a Fg. 38 particella 151 sub. 16 e Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 07/02/1991 a firma di P. A. Amodio ai nn di repertorio, registrato il 25/02/1991 a Udine ai nn. 1588, trascritto il 14/02/1991 a Udine ai nn. 3973/3129, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Fg. 38 particella 151 sub.16 (ex sub. 8) 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. Pagina 3 di 19

4 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. ED 921/54, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Sistemazioni facciate e forometrie esterne, presentata il 10/11/1954, rilasciata il 02/12/1954 con il n P.G. di protocollo. Epoca di costruzione ante 1942 AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. ED2-147/1994, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Sistemazioni facciate edificio, rilasciata il 02/09/ SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona RMA1 - ambito del centro città - Zona residenziale mista - Restauro e risanamento conservativo 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: modifica alle partizioni e forometrie interne (normativa di riferimento: L.R. 19/2009 e s.m.i., D.P.R. n. 380 del 2001, legge n. 47 del 1985, legge n. 724 del 1994, D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 ) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica per edilizia libera opere interne L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: modifica alle partizioni e forometrie interne (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Nuova denuncia di variazione catastale al Catasto Fabbricati L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: MEDIA Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: impianti non a norma con le normative vigenti (normativa di Pagina 4 di 19

5 riferimento: di settore) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Dichiarazioni di conformità da parte ditta installatrice e tecnico competente, oltre a messa in opera quadro magnetotermico (salvavita) e adeguamento caldaia riscaldamento (posta nel sottoscala di proprietà di terzi) L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. BENI IN UDINE VIA GRAZZANO 37 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a UDINE Via Grazzano 37, della superficie commerciale di 193,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il compendio immobiliare in esame è costituito da un unità residenziale ad appartamento di tipo civile abitazione, con sviluppo su tre piani fuori terra, inserita in un complesso residenziale/direzionale, ubicato nel Comune di Udine in Via Grazzano al civico n. 37. Identificazione catastale: foglio 38 particella 151 sub. 16 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita 511,29 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAZZANO n. 37, piano: T- 1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autobus QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: Pagina 5 di 19

6 impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Caratteristiche generali del fabbricato Tradizionale per edifici realizzati nei primi anni del 900 con ossatura portante mista in sassi e laterizio, solai di piano con travi di legno, copertura a falde inclinate con travi di legno e superiore manto in tegole, facciate tinteggiate, ecc. Finiture edilizie dell'unità immobiliare esaminata Discreto il livello dei materiali di finitura presenti nell'alloggio tra cui si ricordano la pavimentazione in parquet di legno a tratti rivestita da linoleum e moquette, rivestimento bagni e cucina con piastrelle ceramiche, porte in legno tamburate, finestre con serramenti in legno muniti di vetrocamera e scuretti in legno, pareti tinteggiate su intonaco al civile, soffitti in parte con travi a vista ed in parte muniti di controsoffitto in quadrotti, ecc. Stato di conservazione sufficiente. Impianti tecnologici Presenti e sottotraccia (elettrico-idrico-termico) ma non a norma di legge, con impianto di riscaldamento in comune con l'abitazione retrostante (sub.14) in cui viene a trovarsi la caldaia nel sottoscala sub.15. Composizione e distribuzione interna Internamente l'unità abitativa si compone di: piano terra: ingresso in comune con l'abitazione retrostante e gli accessori, vano scale di collegamento al piano superiore in proprietà; piano primo: sala da pranzo, cucina, camera, bagno, ripostiglio, disimpegno e vano scale di collegamento al piano superiore; piano secondo: disimpegno, camera, bagno, secondo disimpegno, vano soffitta (sottotetto). Classificazione energetica Non sono state esibite allo scrivente le dichiarazioni di conformità né degli impianti né l'attestato di Prestazione Energetica (APE). Accessi e pertinenze All'alloggio si accede dall ingresso prospicente Via Grazzano. All'unità competono inoltre le quote condominiali di legge sulle parti comuni (art c.c.). Pagina 6 di 19

7 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale ABITAZIONE P. T ,00 x 100 % = 162,00 STANZE (SOTTOTETTO) P. 2 ***DATO OSCURATO*** 63,00 x 50 % = 31,50 Totale: 225,00 193,50 Pagina 7 di 19

8 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: O.M.I. Agenzia delle Entrate Valore minimo: 5,50 Valore massimo: 8,00 Note: Valori locazione /mq/mese con SEL Borsino Osservatorio F.I.A.I.P. Valore minimo: 6,00 Valore massimo: 7,00 Note: Valori locazione /mq/mese con la SEL SVILUPPO VALUTAZIONE: planimetria catastale con riportate in rosso le difformità riscontrate in sede di sopralluogo Il procedimento estimativo che verrà adottato sarà quello c.d. "Procedimento di stima per Capitalizzazione del Reddito" conosciuto anche come Metodo Finanziario o ancora come "Income Approach" secondo gli I.V.S., ossia il procedimento di stima che mira a determinare il più probabile valore di mercato attraverso l analisi della capacità di generare benefici monetari di un bene immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale basandosi sulla trasformazione del suo reddito ordinario con l'uso di un saggio di sconto. Il metodo finanziario può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato ed è utilizzato in modo affidabile quando sono disponibili dati di confronto pertinenti. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell analisi. Pagina 8 di 19

9 (mq 193,50 x 5,50 /mq x 12) = ,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Canone annuo: ,00 Tasso di capitalizzazione: 5% Valore immobile: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di del Comune di Udine, agenzie: proposte di vendita attualmente presenti sul mercato - asking price, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. dell Agenzia del Territorio al I sem.2017, borsino FIAIP 2017 DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; Pagina 9 di 19

10 le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 193,50 0, , ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 565,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 10 di 19

11 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 223/2017 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A ufficio a UDINE Via Grazzano 35, della superficie commerciale di 52,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Unità immobiliare costituita da un piccolo ufficio già utilizzato ad ambulatorio, inserito al piano terra del fabbricato sulla via Grazzano al civico n. 35. Identificazione catastale: foglio 38 particella 151 sub. 10 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/10, classe 2, consistenza 2 vani, rendita 583,60 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAZZANO n. 35, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 52,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno ,00 Data della valutazione: 13/12/ VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA Pagina 11 di 19

12 PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 29/12/2006 a firma di P. Comelli ai nn /17244 di repertorio, iscritta il 03/01/2007 a Udine ai nn. 152/28, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: Importo capitale: La formalità è riferita solamente a Fg. 38 part. 151 sub e 13 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 14/05/2012 a firma di P. Comelli ai nn /21905 di repertorio, iscritta il 17/05/2012 a Udine ai nn /1429, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a Fg. 38 particella 151 sub. 10 e 16. Oltre a beni personali del debitore Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 15/05/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 2144/2017 di repertorio, trascritta il 08/06/2017 a Udine ai nn /9342, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. La formalità è riferita solamente a Fg. 38 particella 151 sub. 16 e Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 19/07/1990 a firma di P. A. Amodio ai nn di repertorio, registrato il 06/08/1990 a Udine ai nn. 4774, trascritto il 31/07/1990 a Udine ai nn /11932, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Fg. 38 particella 151 sub.10 (ex sub.6) 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Pagina 12 di 19

13 AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. ED 921/54, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Sistemazioni facciate e forometrie esterne, presentata il 10/11/1954, rilasciata il 02/12/1954 con il n P.G. di protocollo. Epoca di costruzione ante 1942 AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. ED2-147/1994, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Sistemazioni facciate edificio, rilasciata il 02/09/ SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona RMA1 - ambito del centro città - Zona residenziale mista - Restauro e risanamento conservativo 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: modifica alle partizioni e forometrie interne (normativa di riferimento: L.R. 19/2009 e s.m.i., D.P.R. n. 380 del 2001, legge n. 47 del 1985, legge n. 724 del 1994, D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 ) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica per edilizia libera opere interne L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: modifica alle partizioni e forometrie interne (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Nuova denuncia di variazione catastale al Catasto Fabbricati L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: MEDIA Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: impianti non a norma con le normative vigenti (normativa di riferimento: di settore) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Dichiarazioni di conformità da parte ditta installatrice e tecnico competente, oltre a messa in opera quadro magnetotermico (salvavita). L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Pagina 13 di 19

14 BENI IN UDINE VIA GRAZZANO 35 UFFICIO DI CUI AL PUNTO A ufficio a UDINE Via Grazzano 35, della superficie commerciale di 52,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Unità immobiliare costituita da un piccolo ufficio già utilizzato ad ambulatorio, inserito al piano terra del fabbricato sulla via Grazzano al civico n. 35. Identificazione catastale: foglio 38 particella 151 sub. 10 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/10, classe 2, consistenza 2 vani, rendita 583,60 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAZZANO n. 35, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autobus QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pagina 14 di 19

15 Caratteristiche generali del fabbricato Tradizionale per edifici realizzati nei primi anni del 900 con ossatura portante mista in sassi e laterizio, solai di piano con travi di legno, copertura a falde inclinate con travi di legno e superiore manto in tegole, facciate tinteggiate, ecc. Finiture edilizie dell'unità immobiliare esaminata Discreto il livello dei materiali di finitura presenti nell'ufficio tra cui si ricordano la pavimentazione in linoleum, rivestimento bagno con piastrelle ceramiche, porte in legno tamburate laccate, finestre con serramenti in legno muniti di vetrocamera e inferriate di sicurezza, pareti tinteggiate su intonaco al civile, ecc. Stato di conservazione appena sufficiente. Impianti tecnologici Presenti e sottotraccia (elettrico-idrico-termico) ma non a norma di legge, con impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale e radiatori. Composizione e distribuzione interna Internamente l'unità direzionale si compone di: piano terra: bussola d'ingresso, corridoio, due vani ufficio, servizio igienico. Classificazione energetica Non sono state esibite allo scrivente le dichiarazioni di conformità né degli impianti né l'attestato di Prestazione Energetica (APE). Accessi e pertinenze All'unità immobiliare si accede dall ingresso autonomo prospicente Via Grazzano n.35. All'unità competono inoltre le quote condominiali di legge sulle parti comuni (art c.c.). ***DATO OSCURATO*** ***DATO OSCURATO*** Pagina 15 di 19

16 ***DATO OSCURATO*** CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 ***DATO OSCURATO*** descrizione consistenza indice commerciale UFFICIO 52,00 x 100 % = 52,00 Totale: 52,00 52,00 Pagina 16 di 19

17 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: O.M.I. Agenzia delle Entrate Valore minimo: 7,50 Valore massimo: 12,00 Note: Valori locazione /mq/mese con SEL Borsino Osservatorio F.I.A.I.P. Valore minimo: 4,10 Valore massimo: 8,20 Note: Valori locazione /mq/mese con la SEL SVILUPPO VALUTAZIONE: planimetria catastale con riportate in rosso le difformità riscontrate in sede di sopralluogo Il procedimento estimativo che verrà adottato sarà quello c.d. "Procedimento di stima per Capitalizzazione del Reddito" conosciuto anche come Metodo Finanziario o ancora come "Income Approach" secondo gli I.V.S., ossia il procedimento di stima che mira a determinare il più probabile valore di mercato attraverso l analisi della capacità di generare benefici monetari di un bene immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale basandosi sulla trasformazione del suo reddito ordinario con l'uso di un saggio di sconto. Il metodo finanziario può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato ed è utilizzato in modo affidabile quando sono disponibili dati di confronto pertinenti. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell analisi. Pagina 17 di 19

18 (mq 52,00 x 6,00 /mq x 12) = 3.744,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Canone annuo: 3.744,00 Tasso di capitalizzazione: 6% Valore immobile: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Comune di Udine, agenzie: proposte di vendita attualmente presenti sul mercato - asking price, osservatori del mercato immobiliare O.M.I. dell Agenzia del Territorio al I sem.2017, borsino FIAIP 2017 DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; Pagina 18 di 19

19 le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A ufficio 52,00 0, , ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): data 13/12/2017 il tecnico incaricato ENRICO BOSCARO , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 19 di 19

20 ENRICO BOSCARO geometra Viale del Ledra n Udine (Italy) tel e- mail : studioenricoboscaro@libero.it Pec: enrico.boscaro@geopec.it 1 TRIBUNALE DI UDINE Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari E.I. n. 223/17 BANCA POPOLARE DI CIVIDALE S.C.P.A. contro ***DATO OSCURATO*** ****** Oggetto: integrazione perizia di stima per parere continuità trascrizioni Il sottoscritto geom. Enrico Boscaro, nominato Esperto Estimatore ex art. 569 cpc nella procedura giudiziaria in epigrafe, in relazione alla propria Consulenza Estimativa Giudiziaria datata 13/12/2017 già agli atti della Cancelleria, fa presente al Signor Giudice che sia per quanto attiene al LOTTO n.1 (appartamento su via Grazzano a Udine) che al LOTTO n.2 (ufficio su via Grazzano a Udine) è stato rispettato il principio della continuità storica delle trascrizioni presenti presso l'agenzia delle Entrate di Udine - Servizio di Pubblicità Immobiliare. Con Osservanza. Udine, 20 febbraio 2018 L'ESPERTO ESTIMATORE (geom. Enrico Boscaro) Firmato Da: BOSCARO ENRICO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 360d76416d0be2192caf780954ec37c8