Espropriazioni immobiliari N. 384/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 384/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE DI CIVIDA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 384/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE DI CIVIDALE DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT.SA ANNA MARIA ANTONINI CUSTODE: I.V.G. COVEG SRL - UDINE CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/04/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ENRICO BOSCARO CF:BSCNRC56M30L483S con studio in UDINE (UD) Viale del Ledra n. 108 telefono: studioenricoboscaro@libero.it PEC: enrico.boscaro@geopec.it Pagina 1 di 39

2 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 384/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a PORPETTO Via Pre Zaneto, della superficie commerciale di 118,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di una unità residenziale ad appartamento bicamere posta al piano terra ed interrato di un fabbricato composto da tre unità miste direzionali/residenziali, ubicato lungo la via Pre Zaneto in Comune di Porpetto (UD), con area scoperta esclusiva. Identificazione catastale: foglio 6 particella 582 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 454,48 Euro, indirizzo catastale: Via Pre Zaneto n. 1, piano: S1-T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina nord con la part. 582 e il sub. B.C.N.C. 8, a est con il sub. 4 B.C.N.C. e la part. 530, a sud con il sub. 9 B.C.N.C. e ad ovest con i sub. 6 e il sub. 9 B.C.N.C. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 118,25 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ,00 Data della valutazione: 24/04/2018 NON È STATA RILEVATA ALCUNA TRASCRIZIONE INERENTE LA COSTITUZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE. NON RISULTA COSTITUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 2 di 39

3 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 23/08/2006 a firma di A. Catena ai nn /29407 di repertorio, iscritta il 25/08/2006 a Udine ai nn /5628, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a bene in Comune di Porpetto fg. 6 part. 528 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 25/03/2016 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 592/2016 di repertorio, iscritta il 14/09/2016 a Udine ai nn /3675, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a Immobile ubicato in comune di Porpetto fg. 6 part. 582 sub. 7 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 31/07/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 908 di repertorio, iscritta il 09/08/2017 a Udine ai nn /3099, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/09/2017 a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Udine ai nn di repertorio, trascritta il 10/10/2017 a Udine ai nn /16625, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: ESISTE CONTINUITA' STORICA NELLE TRASCRIZIONI 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** Pagina 3 di 39

4 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 29/06/2004), con atto stipulato il 29/06/2004 a firma di A. Catena ai nn di repertorio, trascritto il 01/07/2004 a Udine ai nn /13965, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Bene in Comune di Porpetto fg. 10 part. 774 che successivamente ha originato la part el aprt. 775 che successivamente ha originato le part e 832. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 22/07/2004), con atto stipulato il 22/07/2004 a firma di A. Catena ai nn di repertorio, trascritto il 26/07/2004 a Udine ai nn /16435, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a bene in Comune di Porpetto fg. 6 part. 528 che successivamente ha originato la part PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE EDILIZIA N. 08/06, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE FABBRICATO AD USO DIREZIONALE E RESIDENZIALE, rilasciata il 08/03/2006 con il n. 1870/06 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a Fg 6 part. 528 oggi part. 582 COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI IN EDILIZIA LIBERA N. EDILIZIA LIBERA, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO SENZA OPERE MURARIE DA DIREZIONALE A RESIDENZIALE, presentata il 05/03/2016 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a FG. 6 PART. 582 SUB. 2 OGGI SUB. 7 RICHIESTA RILASCIO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA' N. RICHIESTA AGIBILITA', intestata a *** DATO OSCURATO ***, presentata il 18/12/2008 con il n di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a FG. 6 PART. 582 SUB. 2 OGGI SUB. 7 D.I.A. DI VARIANTE IN SANATORIA N. DIA IN VARIANTE, intestata a *** DATO OSCURATO ***, presentata il 26/11/2008 RICHIESTA CERTIFICATO DI AGIBILITA' N. 1665, intestata a *** DATO OSCURATO ***, presentata il 07/08/2008, agibilità non ancora rilasciata. Agibilità non rilasciata per mancato versamento saldo oneri Bucalossi successivamente già escussi dal Comune mediante fidejussione assicurativa SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: (normativa di riferimento: L.R. 19/2009 e s.m.i., D.P.R. n. 380 del 2001, legge n. 47 del 1985, legge n. 724 del 1994, D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003) Pagina 4 di 39

5 L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: L'immobile risulta conforme.. Non sono state eseguite prove di funzionamento ma solo ispezione visiva BENI IN PORPETTO VIA PRE ZANETO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a PORPETTO Via Pre Zaneto, della superficie commerciale di 118,25 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di una unità residenziale ad appartamento bicamere posta al piano terra ed interrato di un fabbricato composto da tre unità miste direzionali/residenziali, ubicato lungo la via Pre Zaneto in Comune di Porpetto (UD), con area scoperta esclusiva. Identificazione catastale: foglio 6 particella 582 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 454,48 Euro, indirizzo catastale: Via Pre Zaneto n. 1, piano: S1-T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina nord con la part. 582 e il sub. B.C.N.C. 8, a est con il sub. 4 B.C.N.C. e la part. 530, a sud con il sub. 9 B.C.N.C. e ad ovest con i sub. 6 e il sub. 9 B.C.N.C. Pagina 5 di 39

6 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: vista satellitare stato di manutenzione generale: servizi: ***DATO OSCURATO*** DESCRIZIONE DETTAGLIATA: ***DATO OSCURATO*** mappa catastale Caratteristiche generali del fabbricato Tradizionale per edifici realizzati negli anni duemila con ossatura portante mista in c.a. e laterizio, solai di piano in latero-cemento, facciate tinteggiate, ecc. Finiture edilizie dell'unità immobiliare esaminata Buono il livello dei materiali di finitura presenti nell'unità abitativa, tra cui si ricordano la pavimentazione della zona giorno e notte con piastrelle ceramiche, tinteggiatura pareti, rivestimento bagno con piastrelle ceramiche, porte interne in legno tamburate laccate, serramenti in PVC con vetrocamera e zanzariere. Stato di conservazione e manutenzione Pagina 6 di 39

7 Buono. Impianti tecnologici Completi e sottotraccia, in regola con le attuali normative di legge, con caldaia murale e riscaldamento a pavimento di tipo radiante. Si rileva la presenza di apparecchi murali split per impianto di climatizzazione. Classificazione energetica Non sono state esibite allo scrivente le dichiarazioni di conformità né degli impianti né l'attestato di Prestazione Energetica (APE). Accessi e pertinenze All'alloggio si accede dal giardino comune. All'unità competono inoltre le quote condominiali di legge sulle parti comuni (art c.c.). CONSISTENZA: Pagina 7 di 39

8 Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale ABITAZIONE 99,00 x 100 % = 99,00 CORTE 35,00 x 10 % = 3,50 Vano tecnico uso cantina 63,00 x 25 % = 15,75 Totale: 197,00 118,25 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta. SVILUPPO VALUTAZIONE: Il procedimento estimativo che verrà adottato sarà quello c.d. "Procedimento di stima per Capitalizzazione del Reddito" conosciuto anche come Metodo Finanziario o ancora come "Income Approach" secondo gli I.V.S., ossia il procedimento di stima che mira a determinare il più probabile valore di mercato attraverso l analisi della capacità di generare benefici monetari di un bene immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale basandosi sulla trasformazione del suo reddito ordinario con l'uso di un saggio di sconto. Il metodo finanziario può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato ed è utilizzato in modo affidabile quando sono disponibili dati diconfronto pertinenti. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell analisi. (mq 118,25 x 4,80 /mq x 12) = 6.811,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Canone annuo: 6.811,00 Tasso di capitalizzazione: 5% Pagina 8 di 39

9 Valore immobile: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Porpetto, osservatori del mercato immobiliare borsino FIAIP. osservatorio immobiliare O.M.I. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: Pagina 9 di 39

10 ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 118,25 0, , ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 165,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 10 di 39

11 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 384/2017 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A terreno residenziale a PORPETTO VIA G. GARIBALDI, della superficie commerciale di 749,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un terreno edificabile di forma regolare della superficie catastale di 749,00 mq ubicato nel Comune di Porpetto (UD) e più precisamente all'interno della lottizzazione denominata "Lottizzazione Marinella" con accesso diretto dalla strada di penetrazione interna da via Garibaldi. Identificazione catastale: foglio 10 particella 812 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 749, reddito agrario 3,48, reddito dominicale 7,16, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 813, a est con la part. 814, a sud con la part. 816 e ad ovest con la part DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 749,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ,00 Data della valutazione: 24/04/2018 NON È STATA RILEVATA ALCUNA TRASCRIZIONE INERENTE LA COSTITUZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE. NON RISULTA COSTITUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE. Pagina 11 di 39

12 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/10/2012 a firma di A. Catena ai nn /36602 di repertorio, iscritta il 30/10/2012 a Udine ai nn /3348, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 10 anni. La formalità è riferita solamente a Beni in Comune di Porpetto Fg. 10 part. 812, 814, 821 e 827. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/12/2015 a firma di L. Rigonat ai nn. 4468/3145 di repertorio, iscritta il 15/12/2015 a Udine ai nn /4551, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a a peso della quota di 1/3 del diritto di proprietà del bene ubicato in Comune di Porpetto al Fg. 10 part. 832 e 1/1 Fg 10 part.823 e 829 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 31/07/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 908 di repertorio, iscritta il 09/08/2017 a Udine ai nn /3099, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/09/2017 a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Udine ai nn di repertorio, trascritta il 10/10/2017 a Udine ai nn /16625, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: IL LOTTO DI TERRENO RICADE IN UNA CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 31/01/2006 DEL NOTAIO A. CATENA DI UDINE REP Pagina 12 di 39

13 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 29/06/2004), con atto stipulato il 29/06/2004 a firma di A. CATENA ai nn di repertorio, registrato il 30/06/2004 a UDINE ai nn. 5704, trascritto il 01/07/2004 a UDINE ai nn /13969, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a ALLA PARTICELLA 774 OGGI PARTICELLA 812. Provenienza 1/3 atto di permuta del 05/10/2009 rep notaio A. Catena contro la sig PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: SI PRECISA CHE IL NUOVO TERMINE DI ULTIMAZIONE LAVORI PREVISTI DALLA CONVENZIONE URBANISTICA DEL PRPC SCADRA' IL 31/12/ PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE EDILIZIA N. 24/06, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA NEL PRPC LOTTIZZAZIONE MARINELLA, rilasciata il 26/07/2006 con il n di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a BENI DELLA LOTTIZZAZIONE 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona "C" DI ESPANSIONE. Norme tecniche di attuazione ed indici: IF: mc/ha IL LOTTO RIENTRA NEL PIANO REGOLATORE PARTICOLAREGGIATO COMUNALE DI INIZIATIVA PRIVATA DENOMINATO "LOTTIZZAZIONE MARINELLA" APPROVATO CON DELIBERA CONSILIARE COMUNALE N. 59 DEL 28/12/2005 E CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 31/01/2006 DEL NOTAIO A. CATENA DI UDINE REP GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: ***DATO OSCURATO*** Pagina 13 di 39

14 L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. BENI IN PORPETTO VIA G. GARIBALDI TERRENO RESIDENZIALE DI CUI AL PUNTO A terreno residenziale a PORPETTO VIA G. GARIBALDI, della superficie commerciale di 749,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un terreno edificabile di forma regolare della superficie catastale di 749,00 mq ubicato nel Comune di Porpetto (UD) e più precisamente all'interno della lottizzazione denominata "Lottizzazione Marinella" con accesso diretto dalla strada di penetrazione interna da via Garibaldi. Identificazione catastale: foglio 10 particella 812 (catasto terreni), qualita/classe SEMINATIVO 2, superficie 749, reddito agrario 3,48, reddito dominicale 7,16, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 813, a est con la part. 814, a sud con la part. 816 e ad ovest con la part DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 14 di 39

15 QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Terreno edificabile a fini residenziali, privo di recintazioni lungo i lati di confine ad esclusione del confine est con muretto in cls e rete per nuova edificazione di terzi confinanti. Sono presenti tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria ad esclusione dell'adduzione idrica pubblica in quanto necessario prevedere pozzo artesiano come da prescrizione comunale. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: vista satellitare Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: atto di compravendita del 18/12/2015 terreno comparabile in zona estratto del piano regolatore descrizione consistenza indice commerciale TERRENO EDIFICABILE 749,00 x 100 % = 749,00 Totale: 749,00 749,00 Note: Prezzo dichiarato in atto ,00 corrispondente ad un valore unitario di /mq 40,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 749,00 x 40,00 = ,00 Pagina 15 di 39

16 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di UDINE, ufficio del registro di UDINE, conservatoria dei registri immobiliari di UDINE, ufficio tecnico di PORPETTO DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto Pagina 16 di 39

17 A terreno residenziale 749,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 70,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 17 di 39

18 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 384/2017 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A terreno residenziale a PORPETTO VIA G. GARIBALDI, della superficie commerciale di 765,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un terreno edificabile di forma regolare della superficie catastale di 765,00 mq ubicato nel Comune di Porpetto (UD) e più precisamente all'interno della lottizzazione denominata "Lottizzazione Marinella" con accesso diretto dalla strada di penetrazione interna da via Garibaldi Identificazione catastale: foglio 10 particella 821 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 165, reddito agrario 0,77, reddito dominicale 1,58, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 816, a est con la part. 892, a sud con la part. 827 e a ovest con la part foglio 10 particella 827 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 600, reddito agrario 2,79, reddito dominicale 5,73, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 821, a est con la part. 892, a sud con la part. 832 ed a ovest con la part DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 765,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ,00 Data della valutazione: 24/04/2018 NON È STATA RILEVATA ALCUNA TRASCRIZIONE INERENTE LA COSTITUZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE. NON RISULTA COSTITUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE. Pagina 18 di 39

19 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/10/2012 a firma di A. Catena ai nn /36602 di repertorio, iscritta il 30/10/2012 a Udine ai nn /3348, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 10 anni. La formalità è riferita solamente a Beni in Comune di Porpetto Fg. 10 part. 812, 814, 821 e 827. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/12/2015 a firma di L. Rigonat ai nn. 4468/3145 di repertorio, iscritta il 15/12/2015 a Udine ai nn /4551, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a a peso della quota di 1/3 del diritto di proprietà del bene ubicato in Comune di Porpetto al Fg. 10 part. 832 e 1/1 Fg 10 part.823 e 829 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 31/07/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 908 di repertorio, iscritta il 09/08/2017 a Udine ai nn /3099, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/09/2017 a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Udine ai nn di repertorio, trascritta il 10/10/2017 a Udine ai nn /16625, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: IL LOTTO DI TERRENO RICADE IN UNA CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 31/01/2006 DEL NOTAIO A. CATENA DI UDINE REP Pagina 19 di 39

20 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 29/06/2004), con atto stipulato il 29/06/2004 a firma di A. CATENA ai nn di repertorio, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a ALLE PARTICELLE 774 E 775 CHE HANNO ORIGINATO LE ATTUALI 821 E 827. Provenienza 1/3 atto di divisione del 29/06/2007 rep notaio A. Catena contro la sig. ***DATO ***DATO OSCURATO*** e il sig PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: SI PRECISA CHE IL NUOVO TERMINE DI ULTIMAZIONE LAVORI PREVISTI DALLA CONVENZIONE URBANISTICA DEL PRPC SCADRA' IL 31/12/ PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE EDILIZIA N. 24/06, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA NEL PRPC LOTTIZZAZIONE MARINELLA, rilasciata il 26/07/2006 con il n di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a BENI DELLA LOTTIZZAZIONE 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona "C" DI ESPANSIONE. Norme tecniche di attuazione ed indici: IF: mc/ha IL LOTTO RIENTRA NEL PIANO REGOLATORE PARTICOLAREGGIATO COMUNALE DI INIZIATIVA PRIVATA DENOMINATO "LOTTIZZAZIONE MARINELLA" APPROVATO CON DELIBERA CONSILIARE COMUNALE N. 59 DEL 28/12/2005 E CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 31/01/2006 DEL NOTAIO A. CATENA DI UDINE REP GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: ***DATO OSCURATO*** L'immobile risulta conforme. Pagina 20 di 39

21 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme. BENI IN PORPETTO VIA G. GARIBALDI TERRENO RESIDENZIALE DI CUI AL PUNTO A terreno residenziale a PORPETTO VIA G. GARIBALDI, della superficie commerciale di 765,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un terreno edificabile di forma regolare della superficie catastale di 765,00 mq ubicato nel Comune di Porpetto (UD) e più precisamente all'interno della lottizzazione denominata "Lottizzazione Marinella" con accesso diretto dalla strada di penetrazione interna da via Garibaldi Identificazione catastale: foglio 10 particella 821 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 165, reddito agrario 0,77, reddito dominicale 1,58, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 816, a est con la part. 892, a sud con la part. 827 e a ovest con la part foglio 10 particella 827 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 600, reddito agrario 2,79, reddito dominicale 5,73, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 821, a est con la part. 892, a sud con la part. 832 ed a ovest con la part DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 21 di 39

22 QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Terreno edificabile a fini residenziali, privo di recintazioni lungo i lati di confine ad esclusione del confine est con muretto in cls e rete per nuova edificazione di terzi confinanti. Sono presenti tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria ad esclusione dell'adduzione idrica pubblica in quanto necessario prevedere pozzo artesiano come da prescrizione comunale. CONSISTENZA: vista satellitare Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 estratto del piano regolatore descrizione consistenza indice commerciale TERRENO 765,00 x 100 % = 765,00 Totale: 765,00 765,00 Pagina 22 di 39

23 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: atto di compravendita del 18/12/2015 terreno comparabile in zona Note: Prezzo dichiarato in atto ,00 corrispondente ad un valore unitario di /mq 40,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 765,00 x 40,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, ladotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di UDINE, ufficio del registro di UDINE, conservatoria dei registri immobiliari di UDINE, ufficio tecnico di PORPETTO DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni Pagina 23 di 39

24 eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A terreno residenziale VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): 765,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 50,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 24 di 39

25 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 384/2017 LOTTO 4 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A terreno residenziale a PORPETTO VIA G. GARIBALDI, della superficie commerciale di 715,00 mq per la quota di: 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un terreno edificabile di forma regolare della superficie catastale di 715,00 mq ubicato nel Comune di Porpetto (UD) e più precisamente all'interno della lotizzazione denominata "Lottizzazione Marinella" con accesso diretto dalla strada di penetrazione interna da via Garibaldi. Identificazione catastale: foglio 10 particella 832 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 715, reddito agrario 3,32, reddito dominicale 6,83, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 827, ad est con la part. 833, a sud con la part. 337 ed a ovest con le part. 831 e DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 715,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,67 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: ,00 Data della valutazione: 24/04/2018 NON È STATA RILEVATA ALCUNA TRASCRIZIONE INERENTE LA COSTITUZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE. NON RISULTA COSTITUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE. Pagina 25 di 39

26 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/10/2012 a firma di A. Catena ai nn /36602 di repertorio, iscritta il 30/10/2012 a Udine ai nn /3348, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 10 anni. La formalità è riferita solamente a Beni in Comune di Porpetto Fg. 10 part. 812, 814, 821 e 827. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 11/12/2015 a firma di L. Rigonat ai nn. 4468/3145 di repertorio, iscritta il 15/12/2015 a Udine ai nn /4551, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a a peso della quota di 1/3 del diritto di proprietà del bene ubicato in Comune di Porpetto al Fg. 10 part. 832 e 1/1 Fg 10 part.823 e 829 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 31/07/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 908 di repertorio, iscritta il 09/08/2017 a Udine ai nn /3099, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/09/2017 a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Udine ai nn di repertorio, trascritta il 10/10/2017 a Udine ai nn /16625, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: IL LOTTO DI TERRENO RICADE IN UNA CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 31/01/2006 DEL NOTAIO A. CATENA DI UDINE REP Pagina 26 di 39

27 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 29/06/2004), con atto stipulato il 29/04/2004 a firma di A. CATENA ai nn di repertorio, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a ALLA PARTICELLA 775 CHE HA ORIGINATO L'ATTUALE PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: SI PRECISA CHE IL NUOVO TERMINE DI ULTIMAZIONE LAVORI PREVISTI DALLA CONVENZIONE URBANISTICA DEL PRPC SCADRA' IL 31/12/ PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE EDILIZIA N. 24/06, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA NEL PRPC LOTTIZZAZIONE MARINELLA, rilasciata il 26/07/2006 con il n di protocollo, agibilità non ancora rilasciata. Il titolo è riferito solamente a BENI DELLA LOTTIZZAZIONE 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona "C" DI ESPANSIONE. Norme tecniche di attuazione ed indici: IF: mc/ha IL LOTTO RIENTRA NEL PIANO REGOLATORE PARTICOLAREGGIATO COMUNALE DI INIZIATIVA PRIVATA DENOMINATO "LOTTIZZAZIONE MARINELLA" APPROVATO CON DELIBERA CONSILIARE COMUNALE N. 59 DEL 28/12/2005 E CONVENZIONE STIPULATA IN DATA 31/01/2006 DEL NOTAIO A. CATENA DI UDINE REP GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: Pagina 27 di 39

28 L'immobile risulta conforme. BENI IN PORPETTO VIA G. GARIBALDI TERRENO RESIDENZIALE DI CUI AL PUNTO A terreno residenziale a PORPETTO VIA G. GARIBALDI, della superficie commerciale di 715,00 mq per la quota di: 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/3 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un terreno edificabile di forma regolare della superficie catastale di 715,00 mq ubicato nel Comune di Porpetto (UD) e più precisamente all'interno della lotizzazione denominata "Lottizzazione Marinella" con accesso diretto dalla strada di penetrazione interna da via Garibaldi. Identificazione catastale: foglio 10 particella 832 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 715, reddito agrario 3,32, reddito dominicale 6,83, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con la part. 827, ad est con la part. 833, a sud con la part. 337 ed a ovest con le part. 831 e 826. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 28 di 39

29 QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Terreno edificabile a fini residenziali, privo di recintazioni lungo i lati di confine. Sono presenti tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria ad esclusione dell'adduzione idrica pubblica in quanto necessario prevedere pozzo artesiano come da prescrizione comunale. CONSISTENZA: vista satellitare Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 estratto del piano regolatore descrizione consistenza indice commerciale TERRENO 715,00 x 100 % = 715,00 Totale: 715,00 715,00 Pagina 29 di 39

30 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: atto di compravendita del 18/12/2015 terreno comparabile in zona Note: Prezzo dichiarato in atto ,00 corrispondente ad un valore unitario di /mq 40,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 715,00 x 40,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,67 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di UDINE, ufficio del registro di UDINE, conservatoria dei registri immobiliari di UDINE, ufficio tecnico di PORPETTO DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; Pagina 30 di 39