Espropriazioni immobiliari N. 453/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 453/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA MONTE DEI PASCHI D

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 453/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT.SA ANNA MARIA ANTONINI CUSTODE: I.V.G. COVEG SRL - UDINE CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 11/09/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ENRICO BOSCARO CF:BSCNRC56M30L483S con studio in UDINE (UD) Viale del Ledra n. 108 telefono: studioenricoboscaro@libero.it PEC: enrico.boscaro@geopec.it Pagina 1 di 27

2 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 453/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A capannone artigianale a PASIAN DI PRATO Via San Martino 34, quartiere Santa Caterina, della superficie commerciale di 2.178,65 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Capannone ad uso artigianale e commerciale (sub.4) con sviluppo su di un unico piano fuori terra ed aderente tettoia (sub.5), con pertinenti uffici all'interno ed area scoperta circostante in uso comune (sub.7) e con centrale termica in uso comune (sub.9). Identificazione catastale: foglio 12 particella 175 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria D/8, consistenza 0, rendita ,50 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino n. 34, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con i sub. 6 e 7, a est con il sb. 7, a sud con i sub. 9, 5 e 8 ed a ovest con i sub. 5,7 e 9. Oltre BCNC sub. 7 e sub. 9 foglio 12 particella 175 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria D/8, consistenza 0, rendita 589,60 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino n. 34, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord ed a ovest con il sub.4, a sud con i sub. 7 e 8 ed a ovest con i sub. 7 e 9. Oltre BCNC sub. 7 e sub. 9 foglio 12 particella 175 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/7, classe 1, consistenza 263 mq, rendita 285,24 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino n. 34, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con i sub. 4 e 5, a est, a sud ed a ovest con il sub. 7 Oltre BCNC sub. 7 e sub DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 2.178,65 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,67 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 2 di 27

3 Data della valutazione: 11/09/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 6+6, stipulato il 01/07/2014, con scadenza il 30/06/2020, registrato il 30/07/2014 ai nn T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di ,00. N.B.: il sopra citato contratto n t è riferito ai soli sub. 4 per intero ed al sub. 8 per una porzione (tettoia). Importo della locazione ritenuto congruo per l'attuale mercato delle affittanze commerciali. Si rileva la presenza di ulteriore contratto locazione riferito al solo sub. 5 e alla restante porzione del ***DATO OSCURATO*** sub. 8 a nome di stipulato il 01/07/2014 con scadenza il 30/06/2022 registrato il 12/12/2017 ai nn /serie 3T per un importo dichiarato di 3.125,00 durata 8 anni + 6 anni, stipulato in data antecedente il pignoramento, mentre registrato dopo il pignoramento. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: fondo patrimoniale. NON E' EMERSA LA TRASCRIZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE SUI BENI OGGETTO DI STIMA abitazione. NON RISULTA COSTUTUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 10/06/2014 a firma di C. Cavallo ai nn /17258 di repertorio, iscritta il 11/06/2014 a Udine ai nn. 1648/12456, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 05/04/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 588/2017 di repertorio, iscritta il 20/04/2017 a Udine ai nn. 1488/9297, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 06/11/2017 a firma di Ufficiale giudiziario del Tribunale di Udine ai nn. 4646/2017 di repertorio, trascritta il 30/11/2017 a Udine ai nn /28284, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Pagina 3 di 27

4 La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: VIENE RISPETTATO IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITA' STORICA DELLE TRASCRIZIONI 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO ***, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 24/07/1972 a firma di F. Barone ai nn di repertorio, trascritto il 02/08/1972 a Udine ai nn /18757, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terreni ubicati in comune di Pasian di Prato map. 175/a di are *** DATO OSCURATO ***, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 23/03/1973 a firma di A. Menazzi ai nn di repertorio, trascritto il 11/04/1973 a Udine ai nn. 9578/10916, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terreni ubicati in comune di Pasian di Prato map. 366 di are PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI LAVORI EDILI N. P.E. 37/71 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE FABBRICATO AD USO COMMERCIALE, presentata il 12/03/1971 con il n di protocollo, rilasciata il 26/03/1971 con il n di protocollo, agibilità del 20/11/2001 con il n. 42/2001 di protocollo CONDONO EDILIZIO L.47/85 N. P.E. 784/86, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE TETTOIA ED ADEGUAMENTI CAPANNONE, presentata il 30/06/1986 con il n. 1397D-1398D-1399D di protocollo, rilasciata il 30/04/2001 con il n. PG 7860 di protocollo D.I.A. N. 217, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di MANUTENZIONE EDILIZIA ART.68 LR 52/91, presentata il 29/08/2000 con il n di protocollo AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. 128/94, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE DI 2 VASCHE IN C.A. PER PREVENZIONE INCENDII, presentata il 04/05/1994 con il n. 5891/94 di protocollo, rilasciata il 13/05/1994 NULLA OSTA N. 164/73, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE CABINA ELETTRICA ENEL, rilasciata il 14/11/1973 con il n. 5990/73 di protocollo Pagina 4 di 27

5 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona D3H3 Industriale e commerciale esistente 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Mancanza pareti divisorie interne nella zona uffici ed esposizione/vendita (normativa di riferimento: L.R. 19/2009 e s.m.i., D.P.R. n. 380 del 2001, legge n. 47 del 1985, legge n.724 del 1994, D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 ) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Comunicazione edilizia libera L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica edilizia per comunicazione opere interne in edilizia libera:.2.500, CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Mancanza di aperture per porte interne e uscita di sicurezza (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di nuova planimetria catastale con DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Denuncia di variazione catastale ai fabbricati con DOCFA:.1.500, CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme ALTRE CONFORMITÀ: CRITICITÀ: MEDIA Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: Impianto di riscaldamento non funzionante e elettrico da revisionare (normativa di riferimento: di settore) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Rifacimento impianto di riscaldamento autonomo per singola unità immobiliare, compresa nuova caldaia in c.t. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Nuovo impianto riscaldamento a vista e adeguamento elettrico sottotraccia e a vista: ,00 Pagina 5 di 27

6 Questa situazione è riferita solamente a capannone e due unità abitative BENI IN PASIAN DI PRATO VIA SAN MARTINO 34, QUARTIERE SANTA CATERINA CAPANNONE ARTIGIANALE DI CUI AL PUNTO A capannone artigianale a PASIAN DI PRATO Via San Martino 34, quartiere Santa Caterina, della superficie commerciale di 2.178,65 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Capannone ad uso artigianale e commerciale (sub.4) con sviluppo su di un unico piano fuori terra ed aderente tettoia (sub.5), con pertinenti uffici all'interno ed area scoperta circostante in uso comune (sub.7) e con centrale termica in uso comune (sub.9). Identificazione catastale: foglio 12 particella 175 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria D/8, consistenza 0, rendita ,50 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino n. 34, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con i sub. 6 e 7, a est con il sb. 7, a sud con i sub. 9, 5 e 8 ed a ovest con i sub. 5,7 e 9. Oltre BCNC sub. 7 e sub. 9 foglio 12 particella 175 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria D/8, consistenza 0, rendita 589,60 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino n. 34, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord ed a ovest con il sub.4, a sud con i sub. 7 e 8 ed a ovest con i sub. 7 e 9. Oltre BCNC sub. 7 e sub. 9 foglio 12 particella 175 sub. 8 (catasto fabbricati), categoria C/7, classe 1, consistenza 263 mq, rendita 285,24 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino n. 34, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord con i sub. 4 e 5, a est, a sud ed a ovest con il sub. 7 Oltre BCNC sub. 7 e sub. 9 Pagina 6 di 27

7 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista artigianale/industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono a confine con il Comune di Udine). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autostrada QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Le caratteristiche costruttive del capannone possono così essere riassunte: strutture portanti con travi e pilastri in c.a.p.; tamponamenti perimetrali con pannelli in c.a.p.; copertura in parte con capriate in c.a.p. e copponi nervati a doppia T in c.a.p.; pavimentazione in parte con battuto di cls. armato con superiore cappa ed in parte con superiore piastrellatura; Finiture tipiche per immobili industriali ma in scadente stato di conservazione e manutenzione anche a seguito di infiltrazioni d'acqua meteorica proveninete dalla copertura e da alcune finestre (portoni e finestrature metalliche, pareti divisorie in cls e cartongesso, servizi igienici piastrellati, ecc.). Finiture edilizie della zona uffici di discreto livello qualitativo (finestre con serramenti metallici, pareti tinteggiate, pavimentazioni con piastrelle, controsoffitto in quadrotti con illuminazione inserita, pareti divisorie in parte in laterizio e in parte metalliche con vetri traslucidi, climatizzatori con split a muro, ecc.). Rete degli impianti tecnologici, in particolare per la zona lavorativa ed espositiva, a vista entro blindosbarre ma alquanto obsoleta e non del tutto adeguata alle norme di legge, mentre per la parte uffici funzionante e completa anche se da adeguare. Area esterna circostante recintata con rete metallica e fondo asfaltato. All'unità immobiliare competono pure le quote di legge sulle parti comuni come da art del c.c. buono nella media nella media nella media nella media al di sotto della media mediocre nella media Pagina 7 di 27

8 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale capannone esposizione/vendita/magazzino 1.715,00 x 100 % = 1.715,00 Tettoia metallica esterna 263,39 x 30 % = 79,02 Uffici direzionali con servizi 384,63 x 100 % = 384,63 Totale: 2.363, ,65 Pagina 8 di 27

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10 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta. SVILUPPO VALUTAZIONE: Il procedimento estimativo che verrà adottato sarà quello c.d. "Procedimento di stima per Capitalizzazione del Reddito" conosciuto anche come Metodo Finanziario o ancora come "Income Approach" secondo gli I.V.S., ossia il procedimento di stima che mira a determinare il più probabile valore di mercato attraverso l analisi della capacità di generare benefici monetari di un bene immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale basandosi sulla trasformazione del suo reddito ordinario con l'uso di un saggio di sconto. Il metodo finanziario può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato ed è utilizzato in modo affidabile quando sono disponibili dati diconfronto pertinenti. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell analisi. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Canone annuo: ,00 Tasso di capitalizzazione: 6% Valore immobile: ,67 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,67 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,67 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). Pagina 10 di 27

11 (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Pasian di Prato, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate - O.M.I. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A capannone artigianale VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): 2.178,65 0, , , , ,67 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,67 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,67 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 750,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 11 di 27

12 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 453/2017 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a PASIAN DI PRATO Via San Martino 34, quartiere Santa Caterina, della superficie commerciale di 146,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un appartamento di tipo tricamere, già utilizzato come ufficio, inserito al primo piano del complesso edilizio, sovrastante la zona uffici del capannone, prospettante l'asse stradale tangenziale e autostrada A23. Identificazione catastale: foglio 12 particella 175 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 7,5 vani, rendita 267,27 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord, est e sud con il sub.7 e ad ovest con i sub. 3 e 6. oltre BCNC sub.6 e 7 e 9 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 146,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,64 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Risulta ancora registrato un contratto di locazione con ***DATO OSCURATO*** ma da informazioni ricevute dalla proprietà e dal legale appare oramai decaduto da anni per sfratto da morosità. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: fondo patrimoniale ,00 Data della valutazione: 11/09/2018 Pagina 12 di 27

13 NON E' EMERSA LA TRASCRIZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE SUI BENI OGGETTO DI STIMA abitazione. NON RISULTA COSTUTUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 10/06/2014 a firma di C. Cavallo ai nn /17258 di repertorio, iscritta il 11/06/2014 a Udine ai nn. 1648/12456, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 05/04/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 588/2017 di repertorio, iscritta il 20/04/2017 a Udine ai nn. 1488/9297, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 06/11/2017 a firma di Ufficiale giudiziario del Tribunale di Udine ai nn. 4646/2017 di repertorio, trascritta il 30/11/2017 a Udine ai nn /28284, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: VIENE RISPETTATO IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITA' STORICA DELLE TRASCRIZIONI 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO ***, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 24/07/1972 a firma di F. Barone ai nn di repertorio, trascritto il 02/08/1972 a Udine ai nn /18757, in Pagina 13 di 27

14 forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terreni ubicati in comune di Pasian di Prato map. 175/a di are *** DATO OSCURATO ***, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 23/03/1973 a firma di Menazzi ai nn di repertorio, trascritto il 11/04/1973 a Udine ai nn. 9578/10916, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terreni ubicati in comune di Pasian di Prato map. 366 di are PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI LAVORI EDILI N. P.E. 37/71 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE FABBRICATO AD USO COMMERCIALE, presentata il 12/03/1971 con il n di protocollo, rilasciata il 26/03/1971 con il n di protocollo, agibilità del 20/11/2001 con il n. 42/2001 di protocollo CONDONO EDILIZIO L.47/85 N. P.E. 784/86, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE TETTOIA ED ADEGUAMENTI CAPANNONE, presentata il 30/06/1986 con il n. 1397D-1398D-1399D di protocollo, rilasciata il 30/04/2001 con il n. PG 7860 di protocollo D.I.A. N. 217, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di MANUTENZIONE EDILIZIA ART.68 LR 52/91, presentata il 29/08/2000 con il n di protocollo AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. 128/94, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE DI 2 VASCHE IN C.A. PER PREVENZIONE INCENDII, presentata il 04/05/1994 con il n. 5891/94 di protocollo, rilasciata il 13/05/1994 NULLA OSTA N. 164/73, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE CABINA ELETTRICA ENEL, rilasciata il 14/11/1973 con il n. 5990/73 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona D3H3 Industriale e commerciale esistente 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: (normativa di riferimento: L.R. 19/2009 e s.m.i., D.P.R. n. 380 del 2001, legge n. 47 del 1985, legge n.724 del 1994, D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 ) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme. Pagina 14 di 27

15 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: (normativa di riferimento: di settore) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Rifacimento impianto di riscaldamento autonomo per singola unità immobiliare, compresa nuova caldaia in c.t. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Nuovo impianto autonomo di riscaldamento ed adeguamento elettrico: ,00 BENI IN PASIAN DI PRATO VIA SAN MARTINO 34, QUARTIERE SANTA CATERINA APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a PASIAN DI PRATO Via San Martino 34, quartiere Santa Caterina, della superficie commerciale di 146,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un appartamento di tipo tricamere, già utilizzato come ufficio, inserito al primo piano del complesso edilizio, sovrastante la zona uffici del capannone, prospettante l'asse stradale tangenziale e autostrada A23. Identificazione catastale: foglio 12 particella 175 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 7,5 vani, rendita 267,27 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord, est e sud con il sub.7 e ad ovest con i sub. 3 e 6. oltre BCNC sub.6 e 7 e 9 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista artigianale/industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono a confine con il Comune di Udine). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di Pagina 15 di 27

16 urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autostrada al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento composto da cucina, soggiorno, disimpegno notte, tre camere, bagno e ripostiglio. Le caratteristiche costruttive sono le medesime del capannone cui fa parte integrante, con finiture edilizie ed impianti fatiscenti ed obsoleti, bisognoso di un radicale quanto costoso intervento di manutenzione straordinaria. Alloggio privo di riscaldamento e con impianto elettrico da adeguare secondo normativa di legge. All'unità immobiliare competono pure le quote di legge sulle parti comuni come da art del c.c. CONSISTENZA: al di sotto della media al di sotto della media nella media mediocre mediocre mediocre nella media Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale ABITAZIONE 146,00 x 100 % = 146,00 Totale: 146,00 146,00 Pagina 16 di 27

17 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta. SVILUPPO VALUTAZIONE: Il procedimento estimativo che verrà adottato sarà quello c.d. "Procedimento di stima per Capitalizzazione del Reddito" conosciuto anche come Metodo Finanziario o ancora come "Income Approach" secondo gli I.V.S., ossia il procedimento di stima che mira a determinare il più probabile valore di mercato attraverso l analisi della capacità di generare benefici monetari di un bene immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale basandosi sulla trasformazione del suo reddito ordinario con l'uso di un saggio di sconto. Il metodo finanziario può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato ed è utilizzato in modo affidabile quando sono disponibili dati diconfronto pertinenti. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell analisi. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Canone annuo: 4.200,00 Tasso di capitalizzazione: 5,5% Valore immobile: ,64 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,64 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,64 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Pagina 17 di 27

18 Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Pasian di Prato, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate - O.M.I. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 146,00 0, , ,64 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): , ,64 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,64 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,91 Pagina 18 di 27

19 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 772,73 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 19 di 27

20 TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 453/2017 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a PASIAN DI PRATO Via San Martino 34, quartiere Santa Caterina, della superficie commerciale di 109,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un appartamento di tipo bicamere inserito al primo piano del complesso edilizio, sovrastante la zona uffici del capannone, prospettante l'asse stradale tangenziale e autostrada A23. Identificazione catastale: foglio 12 particella 175 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 5,5 vani, rendita 196,00 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord, sud ed ovest con il sub. 7 e ad est con i sub. 2 e 6. oltre BCNC sub.6 e 7 e 9 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 109,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,45 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 06/01/2018, con scadenza il 07/01/2022, registrato il 30/01/2018 ai nn T ( il contratto è stato stipulato in data successiva il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: fondo patrimoniale ,00 Data della valutazione: 11/09/2018 Pagina 20 di 27

21 NON E' EMERSA LA TRASCRIZIONE DI UN FONDO PATRIMONIALE SUI BENI OGGETTO DI STIMA abitazione. NON RISULTA COSTUTUITO DIRITTO DI ABITAZIONE SUGLI IMMOBILI IN ESECUZIONE Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 10/06/2014 a firma di C. Cavallo ai nn /17258 di repertorio, iscritta il 11/06/2014 a Udine ai nn. 1648/12456, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 05/04/2017 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 588/2017 di repertorio, iscritta il 20/04/2017 a Udine ai nn. 1488/9297, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da DECRETO INGIUNTIVO. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 06/11/2017 a firma di Ufficiale giudiziario del Tribunale di Udine ai nn. 4646/2017 di repertorio, trascritta il 30/11/2017 a Udine ai nn /28284, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a tutti i beni in esecuzione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: VIENE RISPETTATO IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITA' STORICA DELLE TRASCRIZIONI 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Nessuna informazione aggiutiva PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO ***, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 24/07/1972 a firma di F. Barone ai nn di repertorio, trascritto il 02/08/1972 a Udine ai nn /18757, in Pagina 21 di 27

22 forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terreni ubicati in comune di Pasian di Prato map. 175/a di are *** DATO OSCURATO ***, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 23/03/1973 a firma di Menazzi ai nn di repertorio, trascritto il 11/04/1973 a Udine ai nn. 9578/10916, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terreni ubicati in comune di Pasian di Prato map. 366 di are PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DI LAVORI EDILI N. P.E. 37/71 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE FABBRICATO AD USO COMMERCIALE, presentata il 12/03/1971 con il n di protocollo, rilasciata il 26/03/1971 con il n di protocollo, agibilità del 20/11/2001 con il n. 42/2001 di protocollo CONDONO EDILIZIO L.47/85 N. P.E. 784/86, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE TETTOIA ED ADEGUAMENTI CAPANNONE, presentata il 30/06/1986 con il n. 1397D-1398D-1399D di protocollo, rilasciata il 30/04/2001 con il n. PG 7860 di protocollo D.I.A. N. 217, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di MANUTENZIONE EDILIZIA ART.68 LR 52/91, presentata il 29/08/2000 con il n di protocollo AUTORIZZAZIONE EDILIZIA N. 128/94, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE DI 2 VASCHE IN C.A. PER PREVENZIONE INCENDII, presentata il 04/05/1994 con il n. 5891/94 di protocollo, rilasciata il 13/05/1994 NULLA OSTA N. 164/73, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE CABINA ELETTRICA ENEL, rilasciata il 14/11/1973 con il n. 5990/73 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona D3H3 Industriale e commerciale esistente 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: (normativa di riferimento: L.R. 19/2009 e s.m.i., D.P.R. n. 380 del 2001, legge n. 47 del 1985, legge n.724 del 1994, D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 ) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: (normativa di riferimento: In relazione all art. 29 comma 1 bis Legge 52/1985 aggiunto dal comma 14 dell art. 19 del DLgs 78/2010 convertito con Legge 122/2010) L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme. Pagina 22 di 27

23 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: Conformità titolarità/corrispondenza atti: L'immobile risulta conforme ALTRE CONFORMITÀ: Conformità tecnica impiantistica: Sono state rilevate le seguenti difformità: Mancanza di impianto di riscaldamento ed elettrico in comune (normativa di riferimento: di settore) Le difformità sono regolarizzabili mediante: Separazione impianti e nuovo impianto termico L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Manutenzione straordinaria: ,00 BENI IN PASIAN DI PRATO VIA SAN MARTINO 34, QUARTIERE SANTA CATERINA APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a PASIAN DI PRATO Via San Martino 34, quartiere Santa Caterina, della superficie commerciale di 109,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di un appartamento di tipo bicamere inserito al primo piano del complesso edilizio, sovrastante la zona uffici del capannone, prospettante l'asse stradale tangenziale e autostrada A23. Identificazione catastale: foglio 12 particella 175 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 5,5 vani, rendita 196,00 Euro, indirizzo catastale: Via San Martino, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: confina a nord, sud ed ovest con il sub. 7 e ad est con i sub. 2 e 6. oltre BCNC sub.6 e 7 e 9 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono a confine con il Comune di Udine). Il traffico nella zona è locale. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 23 di 27

24 COLLEGAMENTI autostrada al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: al di sotto della media al di sotto della media nella media al di sotto della media nella media al di sopra della media al di sotto della media Appartamento composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno notte, due camere, bagno e due ripostigli. Le caratteristiche costruttive sono le medesime del capannone cui fa parte integrante, con finiture edilizie ed impianti di recente realizzazione grazie all'intervento dell'odierno affittuario. Alloggio privo di riscaldamento e con impianto elettrico da adeguare secondo normativa di legge. All'unità immobiliare competono pure le quote di legge sulle parti comuni come da art del c.c. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Pagina 24 di 27

25 Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale ABITAZIONE 109,00 x 100 % = 109,00 Totale: 109,00 109,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta. SVILUPPO VALUTAZIONE: Il procedimento estimativo che verrà adottato sarà quello c.d. "Procedimento di stima per Capitalizzazione del Reddito" conosciuto anche come Metodo Finanziario o ancora come "Income Approach" secondo gli I.V.S., ossia il procedimento di stima che mira a determinare il più probabile valore di mercato attraverso l analisi della capacità di generare benefici monetari di un bene immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale basandosi sulla trasformazione del suo reddito ordinario con l'uso di un saggio di sconto. Il metodo finanziario può essere applicato sia nella stima del valore di mercato che nella stima di valori diversi dal valore di mercato ed è utilizzato in modo affidabile quando sono disponibili dati diconfronto pertinenti. Il metodo finanziario è particolarmente importante per gli immobili acquistati e venduti sulla base della loro capacità e delle loro caratteristiche di produrre reddito e nelle situazioni in cui sussistono prove di mercato a supporto dei vari elementi presenti nell analisi. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Canone annuo: 3.000,00 Tasso di capitalizzazione: 5,5% Valore immobile: ,45 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,45 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,45 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Pagina 25 di 27

26 Scopo principale del presente rapporto di valutazione sarà quindi quello di determinare il Valore di Mercato (1) dei beni da porre in vendita come prezzo base d'asta in una procedura giudiziaria, così come previsto dall'art.568 del c.p.c modificato con la Legge 132/2015. A giudizio dello scrivente Esperto tale valore viene oggi condizionato dal particolare ambito giudiziario delle procedure esecutive, tanto da poter essere assimilabile al criterio, così come definito dagli International Valuation Standards ripresi in Italia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, del Valore di vendita forzata (2) identificato anche come "Valore di vendita giudiziaria" (Forced Judicial Value - FJV) (3). Tale valore dovrà necessariamente, tra le altre cose, considerare gli adeguamenti e le correzioni della stima per la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza di garanzie postume per vizi del bene venduto, per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo. Gli elementi che saranno presi in debita considerazione nella determinazione del valore dei beni immobili sono tutta una serie di condizioni estrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche urbanistiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie delle unità immobiliari in esame come lo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, il tipo di finiture presenti, il grado di trasformazione, ecc.). (1) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.2 (2) Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa V edizione 2018 cap. 3 punto 2.13 (3) La Consulenza Estimativa Giudiziaria di Mottadelli e Ponti edizione 2016 Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Udine, ufficio del registro di Udine, conservatoria dei registri immobiliari di Udine, ufficio tecnico di Pasian di Prato, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate - O.M.I. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 109,00 0, , , , ,45 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,45 Pagina 26 di 27

27 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: data 11/09/2018 il tecnico incaricato ENRICO BOSCARO ,36 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 409,09 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 27 di 27