TRIBUNALE DI BOLZANO SEZIONE CIVILE

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1 TRIBUNALE DI BOLZANO SEZIONE CIVILE Fallimento: Hotel Adler KG des Unterholzner Serafin & C. Fall. N. 54/2007 Giudice dell Esecuzione: Dott. Edoardo Mori Relazione di stima del compendio immobiliare 1

2 INCARICO Con lettera in data 25/09/2008 il Curatore fallimentare dott. Michael Palla chiedeva al tribunale di Bolzano la nomina del sottoscritto quale perito estimatore degli immobili fallimentari in oggetto. OPERAZIONI PERITALI E stato fatto un sopralluogo il giorno alle ore 9 presso l albergo Serafino Hotel Penegal *** sul Monte Penegal, Comune di Ruffrè. Erano presenti il dott. Michael Palla, geom. Claudio Palla e geom. Horst Palla. Lo scopo era di accertare le caratteristiche e lo stato di manutenzione degli immobili. Sono state eseguite accurate indagini presso il Catasto e il di Fondo e i comuni di Ruffrè e Sarnonico sulla destinazione urbanistica, sulle concessioni edilizie e sull abitabilità degli immobili, oggetti di stima. 2

3 CATASTO E TAVOLARE La proprietà immobiliare comprende le seguenti particelle edificali e fondiarie, ubicati nel Comune di Ruffrè, Monte Penegal n 8 e dintorni: P.T. 18 C.C.Seio II P.ed. 1 Rifugio = 302 m² P.ed. 3 Cabina ripetitore = 36 m² P.ed. 4 Garage = 120 m² P.ed. 5 Abitazione dependance = 180 m² P.ed. 8 Baita = 100 m² P.ed. 13 Rovina = 38 m² P.f. 1029/1 Alpe = m² P.f. 1029/2 Alpe = m² Area di pertinenza del rifugio P.f Bosco + Roccia = m² P.f. 1037/1 Alpe = m² P.f. 1037/3 Alpe = m² P.f Strada = m² (Parte) P.T. 299 C.C. Ruffrè P.f. 230/3 Prato = 940 m² P.T. 405 C.C. Ruffrè 1. Corpo tavolare: P.ed. 260 Piscina coperta = 573 m² P.f. 949/3 Alpe = 610 m² Area di pertinenza della piscina coperta 2. Corpo tavolare: P.ed. 109 Cappella = 20 m² 3. Corpo tavolare: P.ed. 219 Albergo = m² P.f. 949/2 Alpe = 620 m² Area di pertinenza albergo P.T. 59 C.C. Seio II P.ed. 9 Albergo = m² P.T. 520 C.C. Ruffrè 1. Corpo tavolare: P.f. 230/4 Prato = 530 m² P.f. 237/3 Prato = 420 m² 3. Corpo tavolare: P.f. 948/1 Alpe = m² Bosco + parcheggio 5. Corpo tavolare: P.ed. 217 Garage = 180 m² P.ed. 218 Cabina elettrica = 23 m² P.f. 949/1 Alpe = m² Area di pertinenza: campo da tennis + bosco P.f Strada = m² 3

4 P.T. 60 C.C. Ruffrè P.f. 852/1 Alpe P.f. 852/2 Alpe = m² Masi Coflari (Sorgente) = m² Masi Coflari (Sorgente) Gli immobili sopraccitati formano attualmente le aree di esercizio, edifici e pertinenze dell albergo 4 stelle Serafino Hotel Penegal ***. Estratti mappa ed estratti tavolare si trovano negli allegati. Al nuovo catasto edilizio sono accatastati le p.ed. 1, 3, 4, 5, 9 C.C. Seio II e le p.ed. 109, 217, 219, 260 C.C. Ruffrè. PROPRIETA E SERVITU Proprietà Albergo Aquila Sas Unterholzner Serafin & C. sede di Laces (BZ), C.F.: Strada d accesso Strada dal Passo Mendola fino l albergo: p.f. 1072, C.C. Ruffrè P.T. 520/II. Strada partendo dall albergo fino le antenne: p.f. 1040, C.C. Seio II P.T. 18/II. Proprietà e perciò lavori di manutenzione e sgombero neve da parte della società dell Hotel. Parte degli oneri vengono pagati dalla società proprietaria delle antenne e ripetitori per l accesso alle stesse (vedi allegati estratti tavolati e allegato contratto fra Belvedere Monte Penegal spa e Rete Televisive Italiane spa). P.T. 18 / II C.C. Seio II, foglio A2: 01/10/1965 G.N. 363/1 Evidenza diritto di servitù di passaggio a favore p.ed. 1, p.ed. 5, p.ed. 8 a carico Cavareno p.f. 1408, Cavareno p.f. 1415, Cavareno p.f. 1416, Cavareno p.f. 1418/4, Cavareno p.f. 1459, Cavareno p.f. 1470, Ruffrè p.f. 1020, Ruffrè p.f. 1021, Ruffrè p.f /10/1965 G.N. 363/2 Evidenza diritto di servitù passaggio con le condutture dell acquedotto potabile lungo la traccia segnata in rosso nell allegata planimetria dd a favore p.ed. 1, p.ed. 5, p.ed. 8 a carico Cavareno p.f. 1408, Cavareno p.f. 1415, Cavareno p.f. 1416, Cavareno p.f. 1459, Cavareno p.f /10/1965 G.N. 363/3 Evidenza diritto di servitù di passaggio con le condutture dell acquedotto potabile lungo la traccia segnata in rosso nella planimetria allegata a favore p.ed. 1, p.ed. 5, p.ed. 8 a carico Cavareno p.f. 1418/4 01/10/1965 G.N. 363/4 Evidenza diritto di servitù passaggio con le condutture dell acquedotto potabile lungo la traccia segnata in rosso nell allegata planimetria dd a favore p.ed. 1, p.ed. 5, p.ed. 8 a carico Ruffrè p.f. 1020, Ruffrè p.f. 1021, Ruffrè p.f

5 P.T. 18 / II C.C. Seio II, foglio C: 07/04/1911 G.N. 321/2 Intavolazione diritto di servitù rango dal n. 358 di passo e ripasso a piedi e con bestie sciolte. a carico p.f. 1029/1, p.f. 1037/1 a favore p.ed. 2 atto d.d. 05/07/ /12/1960 G.N. 494/2 Intavolazione diritto di servitù di elettrodotto sotterraneo ai sensi dellart. 121 T.U n.1775 e di passo e ripasso a piedi secondo il tracciato rosso della planimetria. a carico p.f. 1029/1, p.f. 1037/1, p.f. 1037/3, p.f a favore Rai S.P.A. sede di Roma atto d.d. 22/11/ /10/1966 G.N. 473/1 Intavolazione diritto di servitù di elettrodotto in parte sotterraneo ed in parte aereo, ai sensi dellart. 121 T.U n.1774 ai sensi del punto 2 lett. A del contratto e planimetria allegata a carico p.f. 1029/1, p.f. 1034, p.f. 1037/1 a favore p.ed. 10 atto d.d. 09/11/ /10/1966 G.N. 473/2 Intavolazione diritto di servitù di passo a piedi e con mezzi motorizzati a carico p.f a favore p.ed. 10 atto d.d. 09/11/ /06/1997 G.N. 493/3 Intavolazione diritto di servitù di passo a piedi e con mezzi meccanici anche ad uso pubblico. a carico p.f. 1029/1, p.f a favore Ruffrè p.f. 874, Ruffrè p.f. 913, Ruffrè p.f. 918, Ruffrè p.f. 919, Ruffrè p.f. 920, Ruffrè p.f. 927, Ruffrè p.f. 928, Ruffrè p.f. 930/2, Ruffrè p.f. 934, Ruffrè p.f. 936, Ruffrè p.f. 937, Ruffrè p.f. 943, Ruffrè p.f. 947, Ruffrè p.f. 948/2, Ruffrè p.f. 957/2, Ruffrè p.f. 957/3, Ruffrè p.f. 957/4, p.ed. 6, p.ed. 7, p.f. 1012/1, p.f. 1012/2, p.f. 1012/3, p.f. 1012/5, p.f. 1024, p.f. 1029/4, p.f. 1029/5 atto d.d. 26/06/ /06/2003 G.N. 366/2 Intavolazione diritto di ipoteca p.t. accessoria euro ,00 P.T. 299 / II C.C. Ruffrè, foglio A2: Nessuna iscrizione P.T. 299 / II C.C. Ruffrè, foglio C: 20/12/1962 G.N. 505/1 Intavolazione diritto di servitù passo limitato al trasporto del raccolto dei fondi dominanti, da esercitarsi nella traccia che sarà indicata dal proprietario del fondo servente con facoltà dello stesso di modifica e trasferimento anche su altri fondi a carico p.f. 230/3 a favore p.f. 234/2 p.f. 234/4 Contratto d.d. 28/09/ /06/2003 G.N. 366/7 Intavolazione diritto di ipoteca p.t. accessoria euro ,00 5

6 P.T. 405 / II C.C. Ruffrè, foglio A2: 01/10/1965 G.N. 363/2 Evidenza diritto di servitù passaggio con le condutture dell acquedotto potabile, lungo la traccia segnata in rosso nell allegata planimetria dd a favore p.ed. 219 a carico Cavareno p.f. 1408, Cavareno p.f. 1415, Cavareno p.f. 1416, Cavareno p.f. 1459, Cavareno p.f. 1470; 01/10/1965 G.N. 363/3 Evidenza diritto di servitù di passaggio con le condutture dell acquedotto potabile, lungo la traccia segnata in rosso nella planimetria allegata a favore p.ed. 219 a carico Cavareno p.f. 1418/4; 01/10/1965 G.N. 363/4 Evidenza diritto di servitù passaggio con le condutture dell acquedotto potabile, lungo la traccia segnata in rosso nella planimetria allegata a favore p.ed. 219 a carico p.f. 1020, p.f. 1021, p.f. 1052; 26/08/2002 G.N. 522/1 Evidenza diritto di servitù di passaggio con fognature acque nere per una larghezza di ml. 2 ai sensi del contratto e planimetria allegata a favore p.ed. 219, p.ed. 260 a carico Seio II p.f. 1029/5; 26/08/2002 G.N. 522/4 Evidenza diritto di servitù passaggio con fognature acque nere per una larghezza di ml. 2 ai sensi del contratto e planimetria allegata a favore p.ed. 219, p.ed. 260 a carico p.f. 833/2, p.f. 833/7, p.f. 913, p.f. 934, p.f. 948/2; P.T. 405 / II C.C. Ruffrè, foglio C: 25/03/1997 G.N. 233/2 Annotazione vincolo quindicennale di destinazione ad uso alberghiero ai sensi dell art. 11 della L.P , n. 27 e art. 70 L.P n. 18, con decorrenza dal a carico p.ed. 219; 03/06/2003 G.N. 366/9 Intavolazione diritto di ipoteca p.t. accessoria euro ,00 P.T. 59 / II C.C. Seio II, foglio A2: 01/10/1965 G.N. 363/2 Evidenza diritto di servitù passaggio con le condutture dell acquedotto potabile, lungo la traccia segnata in rosso nell allegata planimetria dd a favore p.ed. 9 a carico Cavareno p.f. 1408, Cavareno p.f. 1415, Cavareno p.f. 1416, Cavareno p.f. 1459, Cavareno p.f /10/1965 G.N. 363/3 Evidenza diritto di servitù di passaggio con le condutture dell acquedotto potabile, lungo la traccia segnata in rosso nella planimetria allegata a favore p.ed. 9 a carico Cavareno p.f. 1418/4; 01/10/1965 G.N. 363/4 Evidenza diritto di servitù passaggio con le condutture dell acquedotto potabile, lungo la traccia segnata in rosso nella planimetria allegata a favore p.ed. 9 a carico p.f. 1020, p.f. 1021, p.f. 1052; 6

7 26/08/2002 G.N. 522/1 Evidenza diritto di servitù di passaggio con fognature acque nere per una larghezza di ml. 2 ai sensi del contratto e planimetria allegata a favore p.ed. 9, a carico p.f. 1029/5; 26/08/2002 G.N. 522/2 Evidenza diritto di servitù passaggio a favore p.ed. 9 a favore p.ed. 9 a carico Cavareno p.f. 1408, Cavareno p.f. 1415, Cavareno p.f. 1416, Cavareno p.f. 1418/4, Cavareno p.f. 1459, Cavareno p.f. 1470, Ruffrè p.f. 1020, Ruffrè p.f. 1021, Ruffrè p.f. 1052; 26/08/2002 G.N. 522/3 Evidenza diritto di servitù passaggio fognature a favore p.ed. 9 a carico Ruffrè p.f. 833/1, Ruffrè p.f. 833/7, Ruffrè p.f. 913 Ruffrè p.f. 934, Ruffrè p.f. 948/2; 26/08/2002 G.N. 522/4 Evidenza diritto di servitù passaggio con fognature acque nere per una larghezza di ml. 2 ai sensi del contratto e allegata planimetria a favore p.ed. 9 a carico Ruffrè p.f. 833/1, Ruffrè p.f. 833/7, Ruffrè p.f. 913 Ruffrè p.f. 934, Ruffrè p.f. 948/2; P.T. 59 / II C.C. Seio II, foglio C: 07/04/1911 G.N. 321/5 Intavolazione diritto di servitù rango dal per la superficie ex p.fond. 1029/1, di passo e ripasso a piedi e con bestie sciolte. a carico p.ed. 9 a favore p.ed. 2 atto d.d. 05/07/ /03/1997 G.N. 233/1 Annotazione dal 12/12/1995 vincolo di destinazione alberghiera per 15 anni ai sensi dellart. 11 L.P n. 87 e art. 70 L.P n. 18 a carico p.ed. 9 03/06/2003 G.N. 366/4 Intavolazione diritto di ipoteca p.t. accessoria euro ,00 P.T. 520 / II C.C. Ruffrè, foglio A2: Nessuna iscrizione P.T. 520 / II C.C. Ruffrè, foglio C: 29/03/1962 G.N. 112/2 Intavolazione diritto di servitù a carico della strada Mendola, Monte Penegal, relativa alle p.f. 833/7, 833/1, 832/13 e quindi limitatamente al tratto Mendola, passo a piedi e con rotabili esclusivamente al fine del normale sfruttamento del bosco a carico p.f e a favore p.ed. 372, p.f. 832/2, p.f. 832/19 Contratto d.d. 27/12/ /03/1962 G.N. 112/3 Intavolazione diritto di servitù a carico della strada Mendola, Monte Penegal, relativa alle p.f. 833/7, 833/1, 832/13 e quindi limitatamente al tratto Mendola, passo a piedi e con rotabili esclusivamente al fine del normale sfruttamento del bosco, a favore della p.ed. 184 (per la superficiedella ex p.f. 832/19) a carico p.f e a favore p.ed. 184 Contratto d.d. 27/12/1961 7

8 20/12/1962 G.N. 505/2 Intavolazione diritto di servitù passo limitato al trasporto del raccolto dei fondi dominanti, da esercitarsi nella traccia che sarà indicata dal proprietario dei fondi serventi, con facoltà dello stesso di modifica e trasferimento anche su altri fondi a carico p.f. 230/4, p.f. 237/3 a favore p.f. 234/2 p.f. 234/4 Contratto d.d. 28/09/ /12/1966 G.N. 595/1 Intavolazione diritto di servitù passo a piedi, con automezzi ed autocarri leggeri a carico p.f e a favore Sei II p.ed. 10 atto d.d. 09/11/ /01/1997 G.N. 17/6 Intavolazione diritto di servitù passo a piedi e con veicoli ai sensi del citato contratto a carico p.f e a favore p.f. 830/21, p.f. 830/25, p.f. 832/13, p.f. 833/1, p.f. 833/7, p.f. 833/9, p.f. 833/10, p.f. 833/11 Contratto d.d. 08/01/ /06/1997 G.N. 493/6 Intavolazione diritto di servitù passo a piedi e con mezzi meccanici anche ad uso pubblico a carico p.f e a favore p.f. 874, p.f. 913, p.f. 918, p.f. 919, p.f. 920, p.f. 927, p.f. 928, p.f. 930/2, p.f. 934, p.f. 936, p.f. 937, p.f. 943, p.f. 947, p.f. 948/2, p.f. 957/2, p.f. 957/3, p.f. 957/4, Seio II p.ed. 6, Seio II p.ed. 7, Seio II p.f. 1012/1, Seio II p.f. 1012/2, Seio II p.f. 1012/3, Seio II p.f. 1012/5, Seio II p.f. 1024, Seio II p.f. 1029/4, Seio II p.f. 1029/5, atto d.d. 26/06/ /06/2003 G.N. 366/11 Intavolazione diritto di ipoteca p.t. accessoria euro ,00 P.T. 60 / II - C.C. Ruffrè, foglio A2: Nessuna iscrizione P.T. 60 / II - C.C. Ruffrè, foglio C: 03/06/2003 G.N. 366/12 Intavolazione diritto di ipoteca p.t. principale euro ,00 PIANO REGOLATORE CUBATURE E DESTINAZIONE D USO Gli immobili si trovano in due comuni diversi: C.C. Ruffrè Comune amministrativo di Ruffrè C.C. Seio II Comune amministrativo di Sarnonico Comune di Ruffrè Il piano regolatore del comune di Ruffrè prevede le seguenti destinazioni delle superfici: - Aree per attività alberghiere per le aree delle pp.ed. 217, 218, 260, 109, 219 e le pp.ff. 949/3, 949/2, 948/1 und 949/1; - Aree per strutture ed insediamenti zootecnici per le aree delle pp.ff. 230/4, 237/3 und 230/3; - Aree a bosco per le aree delle pp.ff. 1072, 852 e per il 50% della superficie della pp.ff. 852/1, 852/2; - Aree a pascolo per il 50% della superficie della p.f. 852/1; 8

9 Cubatura edificabile comune di Ruffrè: p.ed m² p.ed m² p.ed m² p.ed m² p.ed m² p.f. 949/3 610 m² p.f. 949/2 620 m² p.f. 948/ m² p.f. 949/ m² Totale ca m 2 AREA ALBERGHIERA: densità edilizia fondiaria 3.0 m 3 /m 2 cubatura massima: 3.0 m 3 /m 2 x m 2 = m Aree per attività alberghiere (secondo Piano regolatore del Comune di Ruffrè) 1. Sono aree destinate alla costruzione di attività alberghiere, con le relative attrezzature, alle attività di ristoro ed alle attività di servizio e gestione del movimento turistico. Valgono le seguenti norme: - densità edilizia fondiaria: non può essere superiore a 3,00 m3/m2; - superficie del lotto: non può essere inferiore a 1000 m2.; - altezza del fabbricato: non può essere superiore a 12,50 m.; - distanza dal ciglio della strada: non può essere inferiore a quanto stabilito dall'articolo relativo alle strade delle presenti Norme di Attuazione; - distanza dai confini: non può essere inferiore a 5 m; per volumi interrati la distanza minima è fissata in m 1,50. Per costruire ad una distanza dai confini inferiore a quella sopraddetta, ovvero per costruire a confine, occorre il consenso del proprietario finitimo, che garantisca comunque il rispetto della distanza minima tra i fabbricati; - distanza tra i fabbricati: non può essere inferiore ai 10 m; - parcheggi come previsto dalla delibera della G.P dd Per gli edifici esistenti è ammesso un ampliamento massimo del 20% del volume esistente senza limitazioni d altezza. 3. Vanno rispettate le norme di tutela ambientale. Comune di Sarnonico Il piano regolatore del comune di Sarnonico (in relazione al C.C. Seio II) prevede invece le seguenti destinazioni delle superfici: - Aree a bosco per le pp.ff e m² della P.f. 1040; - Ambiti assoggettati a piani di recupero puntualmente finalizzati. Sono interessate le P.ed. 3, 4, 5, 8, la P.f. 1029/1 e 302 m² della p.f. 1040; - Aree alberghiere. L area delle P.ed. 1 e 9 e della P.f. 1029/2 è inserita in questa zona. - La P.ed. 13 è classificata nella zona: Aree per attrezzature tecnologiche. Cubatura edificabile comune di Sarnonico: p.ed. 1029/ m² parte p.ed ca. 302 m² Totale m 2 AMBITO ASSOGGETTATO A PIANO DI RECUPERO: cubatura esistente dependance e baita ca m 3 9

10 p.ed m² p.ed m² p.f. 1029/ m² Totale ca m 2 AREA ALBERGHIERA: densità edilizia fondiaria 2.5 m 3 /m 2 cubatura massima: 2.5 m 3 /m 2 x m 2 = m 3 Cubatura esistente approssimativa dell Hotel Serafino sito sui due comuni: ,60 m 3 (secondo Piano regolatore del Comune di Sarnonico) ACQUE NERE Le acque nere finiscono tuttora in vasche in loco che devono essere pulite regolarmente. La licenza d esercizio dell Hotel era in ordine fino al momento della chiusura dello stesso. Un progetto di fognatura è comunque esistente ed approvato ma ora purtroppo scaduto. Dal Passo Mendola verso monte sono stati eseguiti alcune centinaia di metri. I lavori sono poi stati sospesi per mancanza di soldi avendo trovato anche difficoltà di scavo per presenze di rocce. Ai comuni è stato pagata anche una cauzione, chiaramente non più restituita perché i lavori non sono stati terminati. ACQUA POTABILE L Hotel prende l acqua potabile da una delle sorgenti a Coflari. A Coflari esistono due sorgenti, uno per l Hotel e uno per il Comune di Ruffrè. La rete del Comune di Ruffrè porta ad un grande serbatoio da cui poi si ripartisce la conduzione dell acqua potabile nel territorio del Comune stesso. La rete dell Hotel parte dalla sorgente, passa vicino al serbatoio del Comune di Ruffrè ed arriva all Hotel stesso, un serbatoio d accumulo, da cui poi arriva alla struttura stessa dell Hotel. La rete ha cali di pressione notevoli e perciò perdite d acqua che sarebbero da quantificare per procedere poi alla riparazione della rete che dovrebbe essere sostituita nel suo complesso. Una nuova tubazione e un tubo di riserva erano previste nel progetto canalizzazione da realizzare. 10

11 La qualità dell acqua dell Hotel era comunque in ordine fino alla chiusura dello stesso. Annualmente devono essere prodotte prove di laboratorio, eseguite dal competente Servizio Igiene e Sanità Pubblica della P.A.T. a certificazione della potabilità delle acque. ANTINCENDIO Il collaudo antincendio eseguito il è ormai scaduto dal La struttura è comunque ben compartimentata e il collaudo deve essere rinnovato eventualmente con alcune leggere modifiche. LICENZE E CONCESSIONI EDILIZIE Licenze e concessioni edilizie rilasciate dal comune di Ruffre`: N 50 del Soc. Monte Penegal costruzione albergo N 138 del Facchin Odarico piscina e sale giochi N 206 del Hotel Facchin recinzione terrazze N 332 del Belvedere Monte Penegal lavori N 459 del Belvedere s.p.a. ampliamento ed ammodernamento tecnologico N 555 del Belvedere Monte Penegal variante in corso di opera ristrut turazione albergo N 609 del Belvedere Monte Penegal manutenzione straordinaria N 9/2001 d Hotel Penegal s.r.l. ripristino locali danneggiati da incendio N 17 del Hotel Penegal s.r.l. Ridistribuzione degli spazi interni della zona adibita a Centro Benessere dell Hotel Serafino N 25 del Hotel Penegal s.r.l. Costruzione della fognatura della cima Penegal alla Mendola N 689 del Hotel Penegal s.r.l. Ampliamento e realizzazione di una abita zione di servizio - Concessione mai ritirata Licenze e concessioni edilizie rilasciate dal comune di Sarnonico dopo il 1967: N 563 del Belvedere s.p.a. ampliamento ed ammodernamento tecnologico N 564 del Belvedere s.p.a. demolizione della p.ed. 1 in C.C. Seio II e ricostruzione (Bar-Ristorante-Pizzeria) N 658 del Belvedere s.p.a. progetto fognatura N 659 del Belvedere s.p.a. 1 variante in corso d opera ristrutturazione Generale Albergo Facchin N 708 del Belvedere s.p.a. opere di manutenzione straordinaria al corpo principale dell` Hotel Belvedere N 725 del Belvedere s.p.a. realizzazione di una fognaturaacque nere dal Monte Penegal al Passo Mendola N 816 del Hotel Penegal s.r.l ripristino locali danneggiati da incendio N 822 del Hotel Penegal s.r.l Variante 1 costruzione fognatura Penegal Mendola L ultimo certificato di abitabilità è stato rilasciato per la pratica n. 816 il

12 Autorizzazione dell anno 2006 per esercizio alberghiero con somministrazione apertura al pubblico art. 7 e 9 L.P. 9/2000 a gestire CURIOSITA Una particella nel mezzo del territorio p.ed. 2 torre panoramica - non è proprietà della società. La malga sotto la proprietà vicino all ex skilift e baracche varie sono proprietà del comune. Le antenne se ancora ne esistono di vicine vanno comunque spostate per legge. DESCRIZIONE SOMMARIA DELL IMMOBILE Tipologia ed ubicazione Sul Monte Penegal (1740 m) esisteva originariamente solo il vecchio rifugio e la torre panoramica. Negli anni fu realizzato nelle immediate vicinanze del rifugio il complesso alberghiero, il quale fu ampliato nel periodo mediante la realizzazione del corpo edilizio della piscina coperta. Durante l anno 1993 il piano sottotetto dell albergo è stato completamente risanato e sono stati installati gli impianti necessari e relativi all antincendio. Nel periodo sono stati modernizzati la piscina coperta, il centro benessere, la zona ingresso e la zona bar-soggiorno ed inoltre sono stati eseguiti consistenti lavori di risanamento nei piani 1 e 2. In questi due piani sono stati rinnovati i pavimenti, le porte, le finestre, i servizi igienici e le installazioni. Il complesso alberghiero ha 58 camere con una capacità ricettiva di 128 posti letto. Agli ospiti dell albergo possono essere offerti attualmente i seguenti confort: - ogni stanza è dotata di corrente, acqua, bagno, riscaldamento centrale, chiusura centralizzata della porta d entrata, cassaforte, minibar, telefono e collegamento TV; 12

13 - inoltre sono a disposizione degli ospiti una piscina coperta, un campo da tennis, un centro benessere con sauna, solarium ecc., una sala per fitness, una sala giochi per bambini, un campo di pallacanestro, un garage e numerosi posti macchina. Il complesso alberghiero si espande sulle aree della p.ed. 9, delle p.ed. 219 e 260 e comprende attualmente i seguenti locali e pertinenze: - Locali nel piano interrato: Taverna con bar, 1 saletta per decorazioni, 1 corridoio, 2 ripostigli, 2 scale interne, 1 ascensore, 1 locale caldaia, 1 locale di distribuzione riscaldamento, 3 magazzini, 1 vano tecnico, 1 reparto servizi igienici distinti per sesso, 1 vano scale, 1 sala pranzo, 1 locale lavanderia e stireria, 1 locale tecnico per la piscina coperta, 1 magazzino, 1 solarium, 1 area sauna con fitness, locale riposo e bagno, 1 vasca d acqua. Tot. m lordi; - Locali nel piano terra: 1 vano disimpegno, 1 atrio d ingresso, 1 accettazione, 1 bar, 1 sala soggiorno, 3 uffici, servizi igienico-sanitari, 2 vani scala, 1 corridoio, 2 sale pranzo, 1 cucina con locali accessori e sociali, 1 entrata secondaria, 1 locale caldaia, 1 anticamera, 1 deposito immondizie, 1 sala giochi per bambini, 1 piscina coperta con locali accessori e bagni. Tot. m lordi; - Locali nel 1 piano: 2 vani scala, 1 ascensore, 2 corridoi, 19 camere per ospiti con bagni, 2 suite con bagni, balconi. Tot. m lordi; - Locali nel 2 piano: 1 vano scale, 1 ascensore, 2 corridoi, 18 camere per ospiti con bagni, 3 suite con bagni, 1 scala antincendio; balconi. Tot. m lordi; - Locali nel 3 piano: 1 vano scale, 1 ascensore, 1 scala antincendio, 2 suite con bagni, 13 camere per ospiti con bagni, 2 ripostigli; balconi. Tot. m lordi; - Locali nel sottotetto: - 1 scala interna, 2 camere con bagni, 1 salotto con bagno, locale tecnico. Tot. m lordi; Superfici lorde ricavate dalle planimetrie del Catasto Edilizio Urbano. Caratteristiche del fabbricato - Struttura portante: muratura in calcestruzzo e mattoni, solai in cemento armato misti; - Finestre in legno e con vetro isolante nell ambito dell esercizio ricettivo e della gastronomia, finestre in metallo nella piscina coperta e nella sauna; - Pavimenti moquette nei corridoi e nelle stanze dei piani superiori; pavimentazione in pietra naturale nell ambito dell entrata, dell accettazione, del bar e sala soggiorno, pavimento in piastrelle di Gres in sala da pranzo; pavimento in PVC nella sala giochi, piastrelle in cotto nella taverna; - Piscina coperta: il solaio in cemento armato è stato rivestito a nuovo con piastrelle a mosaico; i bordi della piscina ed i corridoi sono stati rivestiti a nuovo con piastrelle in Gres antiscivolo; i servizi sono rivestiti interamente con piastrelle e ben ammobiliati; la copertura della piscina coperta è costituita da un tetto ad una falda e ricoperto con lamiera zigrinata; 13

14 - Bagni nelle stanze: i pavimenti e le pareti sono rivestiti in piastrelle fino all altezza di 2 m, i vani sono molto ben ammobiliati; - Porte: porte d ingresso delle stanze: porte antincendio con rivestimento in legno; porte interne: porte in legno tamburate; porte dei balconi: in alluminio e legno con vetro isolante; - Balconi: solette in cemento, pavimento ricoperto con moquette sintetica; parapetti in legno; - Vano scale principale: scale in calcestruzzo, i cui gradini sono ricoperti con tappeti; ringhiera in ferro; - Scale antincendio: scale d emergenza realizzata in ferro zincato; - Sauna e zona wellness: i pavimenti sono rivestiti con piastrelle in Gres, i servizi sono interamente piastrellati e ben ammobiliati; - Tetto: il corpo edilizio è dotato di una copertura con tetto ad una e due falde; è isolato e rivestito con pannelli in gesso, la copertura è in lamiera zigrinata; - Installazioni: corrente, acqua, riscaldamento centrale, acqua calda centralizzata; impianto d areazione ed aspirazione nell ambito del pianterreno, della piscina coperta e della zona wellness. Rifugio Il rifugio che si trova nelle vicinanze del complesso alberghiero, è chiuso da parecchio tempo e l edificio si presenta in pessimo stato di conservazione ed è destinato a demolizione. Dependance L edificio della dependance è situato in vicinanza della stazione a monte dello skilift, da tempo inutilizzato. Lo stato dell edificio è pessimo e le misure per riportare la struttura dell edificio alla sua destinazione originaria, sono da considerarsi ex novo. Pizzeria La Pizzeria sulla terrazza panoramica vicino il complesso alberghiero, è chiuso da parecchio tempo e l edificio si presenta in pessimo stato di conservazione. 14

15 VALUTAZIONE COMPLESSIVA Criteri adottati per la stima Vengono adottati i seguenti criteri per stimare l immobile: - a) Stima del valore attuale del costo di costruzione dell immobile con detrazione vetustà e stato di conservazione e del terreno - b) Stima del valore del capitale in base al reddito - c) I due valori verranno mediati a) Stima del valore attuale del costo di costruzione dell immobile con detrazione vetustà e stato di conservazione Superfici lorde ricavate dalle planimetrie del Catasto Edilizio Urbano. Piano interrato Sup. lorda 1080 m 2 x 50% x 1248 /m ,00 Piano terra, 1. piano, 2. piano, 3. piano, sottotetto Sup. lorda 3968 m 2 x 1248 /m ,00 Totale ,00 Vetustà 40 anni + stato di conservazione Fattore valore 0, ,00 Valore del terreno Il valore del terreno va visto nel suo complesso insieme alla struttura stessa, valori comparativi quasi inesistenti si fa ricorso ad una regola della provincia di Bolzano che nel calcolo di un costo convenzionale abitativo, il costo del terreno non può superare il 30% del costo di costruzione a nuovo x 30% ,00 Valore infrastrutture Il valore delle infrastrutture sempre secondo la regola menzionate prima non può superare il 10% del costo di costruzione a nuovo x 10% ,00 Somma che qui però non può sicuramente essere aggiunta al valore in quanto le infrastrutture, si funzionanti, hanno però bisogno di essere rifatte e portate alla qualità del nostro tempo. Valore arredamento Il valore dell arredamento, arredamento che ormai ha la sua età, deve essere qui considerato parte integrante del valore di costruzione vista anche la dimensione del fabbricato stesso. VALORE COMPLESSIVO

16 b) Stima del valore del capitale in base al reddito Per determinare un valore che sia più vicino a quello di mercato, bisogna prendere in esame i possibili ricavi dell azienda i quali poi capitalizzati ad un saggio giusto per attrezzature consimili daranno una indicazione reale sul valore di mercato degli immobili che oggi più che mai va riferito alla potenzialità del reddito. Analisi e calcolo dei ricavi Hotel con stagione da inizio maggio a fine settembre 128 posti letto x 70 /giorno = 8960, ,00 x 5 mesi x 30giorni , x rendimento 50% ,00 Per (128 posti letto x 5 mesi x 30 giorni x 50% di rendimento) 9600 pernottamenti con un sovraprezzo extras di 10, ,00 con un reddito lordo di ,00 Ristorante 5 mesi x 4 settimane x 400 coperti/settimana 8000 coperti a ,00 Con un rendimento lordo complessivo di , , ,00 I costi di esercizio si stimano in una percentuale dell 80% sul reddito lordo, da cui risulta un reddito netto di ,00 x 20% ,00 Per la determinazione del saggio di capitalizzazione, tenuto conto del tipo di immobile, della sua destinazione economica si ritiene acqua l applicazione di un saggio del 5%. Pertanto moltiplicando il reddito netto per il saggio di capitalizzazione del 5% otteniamo il valore del capitale in base al reddito ,00 reddito / 5% VALORE COMPLESSIVO ,00 16

17 c) Valore base di stima mediando la somma dei valori precedentemente calcolati ai punti a) e b) si ottiene arrotondato: ( , ,00) / 2 = ,00 Euro a cui va detratta una percentuale del valore del 20% in relazione alle incertezze e peculiarità alla procedura a portare la struttura già oggi di una certa dimensione e in futuro addirittura ampliabile ad un buon livello per quanto riguarda soprattutto accessibilità e infrastrutture ,00 x 0.80 = arrotondato ,00 Euro Tale valore si intende per immobile libero da ogni ipoteca. ELENCO DEGLI ALLEGATI - Fotografie - Corografia - Estratti tavolari - Estratti catastali - Estratti mappa - Copia planimetrie Catasto Edilizio Urbano - Certificato di abitabilità, autorizzazioni d esercizio Tanto doveva lo scrivente in adempimento all incarico ricevuto. In fede e con osservanza Geom. Palla Claudio Lana,

18 Indice INCARICO 2 OPERAZIONI PERITALI 2 CATASTO E TAVOLARE 3 PROPRIETA E SERVITU 4 PIANO REGOLATORE CUBATURE E DISTINAZIONE D USO 8 ACQUE NERE ACQUA POTABILE 10 ANTINCENDIO 11 LICENZE E CONCESSIONI EDILIZIE 11 CURIOSITA 12 DESCRIZIONE SOMMARIA DELL IMMOBILE 12 VALUTAZIONE COMPLESSIVA 15 ELENCO DEGLI ALLEGATI 17 18

19 Dokumentazione fotografica Prospetto nord dalla torre panoramica Prospetto nord dalla torre panoramica 1

20 Fotografia aerea Fotografia aerea 2

21 Prospetto ovest Prospetto ovest 3

22 Prospetto sudest Prospetto est 4

23 Prospetto ovest Prospetto sud: piscina 5

24 Piscina Piscina 6

25 Caverna Sala pranzo 7

26 Reception Zona ingresso 8

27 Zona ingresso Sala pranzo 9

28 Ascensore Vano macchina ascensore 10

29 Camera Camera 11

30 Doccia Centralina elettrica 12

31 Dependance Pizzeria 13

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