TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da: Unicredit s.p.a. +1 contro: Pap R.G.E. 341/2012 Giudice: Antonino Fazio ELABORATO PERITALE del 09/09/2015 Tecnico incaricato: Architetto Massimo Pancini iscritto all'albo Architetti della provincia di Piacenza al N. 353 iscritto all'albo del Tribunale di Piacenza CF: PNCMSM68T27G535S con studio in Piacenza (PC) via Cigala Fulgosi, 1/a telefono: fax: (pec): relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa Pagina 1 di 6

2 PROCEDURA N. R.G.E. 341/2012 Piacenza LOTTO 1 BENI IN CASTEL SAN GIOVANNI 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Castel San Giovanni via Borgonovo 37: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 ( Pap), della superficie commerciale di 105,60 Mq. I beni sono costituiti da un appartamento, posto al primo piano della palazzina di via Borgonovo, 37; due autorimesse singole poste al piano terra, un locale cantina, sempre al piano terra ed un piccolo terreno di pertinenza con accesso dal cortile comune, ad uso orto/giardino. Le facciate esterne sono in intonaco graffiato, con zoccolo basso in cemento. Identificazione catastale: foglio 29 particella 41 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 6, consistenza 6 vani, rendita 557,77 Euro, indirizzo catastale: via Borgonovo, piano: T-1, intestato a Pap Coerenze: A nord ed est: in aderenza ad altri alloggi; a ovest: spazio cortilizio; a sud: giardino comune e via Borgonovo foglio 29 particella 41 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 17 mq, rendita 79,02 Euro, indirizzo catastale: via Borgonovo, piano: T, intestato a Pap foglio 29 particella 41 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 26 mq, rendita 120,85 Euro, indirizzo catastale: via Borgonovo, piano: T, intestato a Pap foglio 29 particella 362 (catasto terreni), qualita/classe Seminativo 1, superficie 75, reddito agrario 0,76, reddito dominicale 0,66, indirizzo catastale: via Trento, intestato a Pap A.1. A.2. A.3. A.4. A.5. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 5,00 Mq. box singolo, composto da sub 9, sviluppa una superficie commerciale di 8,00 Mq. box singolo, composto da sub 13, sviluppa una superficie commerciale di 12,00 Mq. terreno agricolo, sviluppa una superficie commerciale di 3,75 Mq. albergo. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: - Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 105,60 - Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 28,75 - Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero ,00 - Data della valutazione: 09/09/2015 Pagina 2 di 6

3 Da informazioni assunte presso il vicinato, l'unità è libera da circa quattro anni. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 01/12/2006 a firma di Notaio Fermi M. Teresa ai nn /4369 di repertorio, a favore di Banca per la casa s.p.a., contro Pap, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 05/11/2012 a firma di Ufficiale Giudiziario ai nn di repertorio, a favore di Unicredit s.p.a., contro Pap, derivante da Verbale di pignaramento immobile Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,34 - Millesimi condominiali: 174 Ulteriori avvertenze: Si segnala la condizione precaria della sottostruttura dei balconi, notata dallo scrivente all'atto del sopralluogo, quale intervento da programmare entro breve tempo. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1.Attuale proprietario: Pap per la quota di 1/1 (dal 01/12/2006), con atto stipulato il 01/12/2006 a firma di Notaio Fermi M. Teresa ai nn /4368 di repertorio 6.2.Precedenti proprietari: Ferrari Giuseppe e Galvani Giuseppina per la quota di 1/2 ciascuno ( fino al 01/12/2006), con atto stipulato il 29/12/1985 a firma di Notaio Gamberale ai nn /5160 di repertorio. L'atto riportato riguarda i sub 2 e 13 del mappale 41 ed il mappale 362 Ferrari Giuseppe e Galvani Giuseppina per la quota di 1/2 ciascuno ( fino al 01/12/2006), con atto stipulato il 03/12/1990 a firma di Notaio Fantigrossi ai nn di repertorio. L'atto riportato riguarda il mappale 41 - sub 9 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 3 di 6

4 L'agibilità risulta non rilasciata, o comunque non reperibile al Comune di Castelsangiovanni. 7.1.Pratiche edilizie: Licenza Edilizia N. 72/1974, intestata a Magistrali Dante, per lavori di Nuova costruzione di fabbricato civile, rilasciata il 08/05/ Situazione urbanistica: RUE vigente l'immobile ricade in zona Art 29/IV - Ambiti residenziali di saturazione estensiva. Norme tecniche di attuazione ed indici: Interventi ammessi: - Ristrutturazione edilizia - Nuovi interventi con indici: If=1,5 mc/mq; Uf=0,5 mq/mq; Hmax= 10,50 mt 8. GIUDIZI DI CONFORMITA': 8.1. Conformità edilizia: Sono state rilevate le seguenti difformità: Appartamento: la divisione interna dei locali risulta quasi del tutto difforme, oltre che alcune aperture esterne ed una parete in confine con altro alloggio. Analogo discorso vale per il piano terreno, in cui la divisione interna delle cantine e dei box dello stato reale (e catastale) non corrisponde allo stato presentato nella Licenza Edilizia. In particolare, la sagoma della cantina è molto difforme. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Si deve supporre che, essendo conforme lo stato catastale, le difformità siano state eseguite in fase di costruzione dell'immobile, senza presentare variante al Comune per regolarizzarle. Si applica quindi, su indicazione dell'ufficio Tecnico Comunale, l'art. 17 c.3 lett.a e l'art. 17bis della L.R. 23/2004. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Rilievi unità imm. e redazione SCIA per alloggio ed accessori: 1.500,00 Euro Sanzione Comune di Castelsangiovanni: 2.000,00 Euro Tempi necessari per la regolarizzazione: 2-3 mesi Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale: L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica: Nessuna difformità Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità BENI IN CASTEL SAN GIOVANNI VIA BORGONOVO 37 di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1/1 ( Pap), della superficie commerciale di 105,60 Mq. I beni sono costituiti da un appartamento, posto al primo piano della palazzina di via Borgonovo, 37; due autorimesse singole poste al piano terra, un locale cantina, sempre al piano terra ed un piccolo terreno di pertinenza con accesso dal cortile comune, ad uso orto/giardino. Le facciate esterne sono in intonaco graffiato, con zoccolo basso in cemento. Identificazione catastale: foglio 29 particella 41 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 6, consistenza 6 vani, rendita 557,77 Euro, indirizzo catastale: via Borgonovo, piano: T-1, intestato a Pap Coerenze: A nord ed est: in aderenza ad altri alloggi; a ovest: spazio cortilizio; a sud: giardino comune e via Borgonovo foglio 29 particella 41 sub. 9 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 17 mq, Pagina 4 di 6

5 rendita 79,02 Euro, indirizzo catastale: via Borgonovo, piano: T, intestato a Pap foglio 29 particella 41 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 7, consistenza 26 mq, rendita 120,85 Euro, indirizzo catastale: via Borgonovo, piano: T, intestato a Pap foglio 29 particella 362 (catasto terreni), qualita/classe Seminativo 1, superficie 75, reddito agrario 0,76, reddito dominicale 0,66, indirizzo catastale: via Trento, intestato a Pap Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Descrizione dettagliata: L'alloggio è costituito da un locale soggiorno, una cucina-pranzo, due camere da letto, due bagni ed un ripostiglio, oltre a disimpegno. Vi sono inoltre due balconi posti sui lati sud e ovest. Le finiture sono medie, costituite da pavimenti in ceramica-grès porcellanato, portoncino d'ingresso non blindato, serramenti interni in legno tambutato, serramenti esterni in legno con vetro singolo e tapparelle. I due balconi presenti sono posti: uno sul fronte sud, sopra l'ingresso; l'altro sul fronte sud-ovest. Non si rileva presenza di umidità interna all'alloggio. L'impiantistica è probabilmente relativa all'epoca dell'edificazione della palazzina, quindi necessita di messa a norma. L'impianto di riscaldamento è indipendente, con caldaia a metano e radiatori in alluminio. Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri: - di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005 descrizione consistenza coefficiente commerciale Abitazione (piano primo) 99,00 x 100 % = 99,00 Balconi 22,00 x 30 % = 6,60 Totale: 121,00 105,60 Accessori: 1. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 5,00 Mq. 2. box singolo, composto da sub 9, sviluppa una superficie commerciale di 8,00 Mq. 3. box singolo, composto da sub 13, sviluppa una superficie commerciale di 12,00 Mq. 4. terreno agricolo, sviluppa una superficie commerciale di 3,75 Mq. 5. albergo. Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio. Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero: Valore superficie principale: 105,60 x 900,00 = ,00 Valore superficie accessori: 28,75 x 900,00 = , ,00 Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): ,00 Pagina 5 di 6

6 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Piacenza, conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, ufficio tecnico di Castelsangiovanni, agenzie: Osservatorio Immobiliare 2014 Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari), osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate (ex Territorio) Valore di Mercato (OMV): - Riepilogo valutazione di mercato dei corpi: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A 105,60 28, , ,00 - Ulteriori decurtazioni ed adeguamenti del valore del lotto: descrizione importo Riduzione percentuale dovuta a flessione del mercato , Giudizio di comoda divisibilità della quota: Il bene non risulta divisibile per quote. - Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV): - Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura: ,00 data 09/09/2015 il tecnico incaricato Massimo Pancini Pagina 6 di 6