TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO. Condominio Via Giachino n 50 bis / 52 - Torino XXXXX CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 STUDIO TECNICO BERGONZI Geom. Alessio Via Beaumont n TORINO Tel. 011 / Fax 011 / Iscritto al Collegio dei Geometri di Torino e provincia al n 7673 TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura Esecutiva R.G. n 477/2015 G.E. : Dott.ssa Rossella D ADDATO Promossa da: Condominio Via Giachino n 50 bis / 52 - Torino Contro : XXXXX CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Premesso: Che per la procedura in titolo venne chiamato, in data 09/12/2015 a far da Consulente Tecnico d Ufficio dal G.E. Dott.ssa Rossella D ADDATO, lo scrivente geometra Bergonzi Alessio iscritto al Collegio dei Geometri di Torino e provincia e all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice al n 3115, con studio in Torino via Beaumont n 19; Che la citata procedura di espropriazione immobiliare ha per oggetto un immobile residenziale, ubicato nel comune di Torino (TO), Via Giachino n 52. Che il signor G.E. ha formulato allo scrivente C.T.U. i seguenti quesiti con le O R I G I N A L E Prossima udienza il 13/04/2016 ore 10.00

2 relative incombenze: L'esperto,in applicazione dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c., acquisito il titolo di acquisto del debitore, tenuto conto dei documenti di cui all art. 567, comma 2 c.p.c., e svolte ulteriori ricerche solo nel caso in cui gli elementi da essi siano incompleti, con espressa autorizzazione ad acquisire, anche presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al riguardo:: QUESITO A) Identifichi i beni pignorati, presentando, per qualli non accatastati, le necessarie denunce catastali ; (pag. 7) QUESITO B) Indichi i proprietari dei beni alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio ; (pag. 8) QUESITO C) Indichi l esistenza di formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai n. 4, 5 e 8 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se colpiscono solo i beni pignorati o anche altri beni e, quindi, se siano da cancellare totalmente o parzialmente; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 4) l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. (pag. 11) QUESITO D) "Accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi del n. 3 dell art. 173 bis disp. Pagina 2

3 Att. C.p.c., indicando anche, se occupato da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo pattuito; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 3) lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. (pag. 13) QUESITO E) Descriva i beni pignorati, anche mediante planimetrie e fotografie; (pag. 13) QUESITO F) "Verifichi la regolarità edilizia e urbanistica dei beni ai sensi del n. 6 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c., fornendo in caso di opere abusive, le informazioni di cui al n. 7;" Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità ai sensi dell art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa inforza della quale sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dell art. 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (corrispondente a : Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di Pagina 3

4 trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge) ovvero dell articolo 46 comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (corrispondente a: Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria), specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. (pag. 16) QUESITO G) Verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 9 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. (pag. 19) QUESITO H) Determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci cui all art. 568, comma 2 C.p.c. Estratto dell art. 568 C.p.c. Comma 2: Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di Pagina 4

5 regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. (pag. 21) TABELLA RIEPILOGATIVA INDIVIDUAZIONE ESECUTATO: XXXXX TIPOLOGIA DI DIRITTO REALE: Proprietà piena ATTO DI PROVENIENZA: Atto di compravendita rogito Notaio Enrico MAMBRETTI del 07/12/2005 rep /15902, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 16/12/2005 ai numeri 56015/33745 FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI: 1) Verbale di Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Torino del 13/04/2015 rep /2015, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 05/06/2015 ai numeri 17172/12612 a favore di Condominio Via Giachino n 50 bis / 52 - Torino e contro l esecutato, gravante sull intera quota di piena proprietà dell immobile oggetto di relazione. 2) Ipoteca Volontaria in forza di concessione a garanzia di mutuo fondiario rogito Notaio Enrico MAMBRETTI in data 07/12/2005 rep /15903, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Torino in data 16/12/2005 ai numeri 56016/13532, a favore di UNICREDIT Banca per la casa s.p.a. e contro l esecutato; gravante sull intera quota del immobile oggetto delle presente relazione. VALORE DI MERCATO STIMATO PARI A Alloggio P ,00 Pagina 5

6 Tutto ciò premesso lo scrivente C.T.U., dopo aver eseguito le opportune ispezioni preliminari presso gli uffici pubblici competenti (Agenzia del Territorio, Conservatoria dei Registri Immobiliari), oltre che per l'acquisizione della documentazione edilizia presso i locali dell Ufficio Tecnico Comunale, si è provveduto ad effettuare il sopralluogo, presso l immobile pignorato sito in Torino, Via Giachino n 52, in data 01/03/2016 alle ore 14,30, come comunicato alla parte esecutata previa acquisizione del Certificato di residenza, tramite raccomandata A.R. e contestualmente inviata presso la cancelleria competente. In tale occasione fu concesso l ingresso e l espletamento dei necessari accertamenti effettuando rilievi planimetrici e fotografici. Tramite tali operazioni ci si è posti in grado di rispondere ai quesiti come segue: CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Pagina 6

7 QUESITO A) Identifichi i beni pignorati, presentando, per qualli non accatastati, le necessarie denunce catastali A 1 - IDENTIFICAZIONE IMMOBILI PIGNORATI La procedura esecutiva in titolo ha per oggetto il seguente immobile: Ubicazione: comune di Torino, Via Giachino n 52, piano secondo e cantinato (terzo piano fuori terra e primo entro terra) Tipologia: Unità immobiliare residenziale di tipologia alloggio, con locale uso sgombero al piano cantinato Consistenza: ingresso, camera, bagno e tinello con linea cottura al piano secondo, unico locale ad uso sgombero al piano cantinato oltre alle comproprietà su parti comuni. Dati catastali: Al N.C.E.U.: Comune di Torino, foglio 1125, particella 190, subalterno 18, Zona censuaria 2, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 3 vani, Rendita catastale pari a 340,86. Confini: L immobile confina al piano secondo con: cortile, alloggio n 16 individuato nel Regolamento condominiale, Via Giachino, alloggio n 8 individuato nel Regolamento condominiale, pianerottolo e vano scala; Al piano cantinato: terrapieno a due lati, cantina distinta con la lettera b individuato nel Regolamento condominiale, vano scala e corridoio comune. Pagina 7

8 QUESITO B) Indichi i proprietari dei beni alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio; B 1 PROPRIETA ALLA DATA DELLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO (05/06/2015); Dall analisi e dalla verifica dei documenti allegati ai ricorsi per l istanza di vendita degli immobili in oggetto, ai sensi dell art. 567 c.p.c., nonchè della certificazione notarile, si è accertato quanto segue: a) IMMOBILE in Torino, Via Giachino n 52; (unità immobiliare residenziale posta al piano secondo ed interrato): Il sig. XXXXX, in forza atto di compravendita rogito Notaio Enrico MAMBRETTI del 07/12/2005 rep /15902, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 16/12/2005 ai numeri 56015/33745; B 2 - CRONISTORIA VENTENNIO ANTECEDENTE ALLA DATA DELLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO (05/06/2015); ventennio precedente scadente il 05/06/1995 Dall analisi e dalla verifica dei documenti allegati ai ricorsi per l istanza di vendita degli immobili in oggetto, ai sensi dell art. 567 c.p.c., nonchè della certificazione notarile, si è accertato quanto segue: a) IMMOBILE in Torino, Via Giachino n 52; (unità immobiliare residenziale posta al piano secondo ed interrato): Proprietà nel periodo compreso tra il 05/06/2015 ed il 07/12/2005: Il sig. XXXXX, in forza atto di compravendita rogito Notaio Enrico MAMBRETTI del 07/12/2005 rep /15902, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 16/12/2005 ai numeri 56015/33745; Proprietà nel periodo compreso tra il 06/12/2005 ed il 30/01/1997 : Il sig. AAAAA, in forza atto di compravendita rogito Notaio Edoardo Pagina 8

9 BARBAROSSA del 30/01/1997 rep /4685, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 05/02/1997 ai numeri 3381/2388; Proprietà nel periodo compreso tra il 29/01/1997 ed il 16/10/1983: i sig.ri BBBBB (1/2), CCCCC (1/2) in forza Dichiarazione di Successione del sig. DDDDD, deceduto in data 16/10/1983, registrata all Ufficio del Registro di Torino al rep. 16/5568, NON trascritta. Non risulta trascritta l accettazione di eredità. Proprietà nel periodo compreso tra il 15/10/1983 ed il 25/05/1978: I sig.ri BBBBB (1/2) e DDDDD (1/2), in forza atto di compravendita rogito Notaio Alessio SANTORO del 25/05/1978 rep , trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 14/06/1978 ai numeri 13921/ B 3 - PRIMO TITOLO DI ACQUISTO PER ATTO TRA VIVI ANTERIORE AL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO (05/06/2015); ventennio precedente scadente il 05/06/1995 L atto tra vivi anteriore al ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento è la compravendita a favore dei sig.ri BBBBB (1/2) e DDDDD (1/2), in forza atto di compravendita rogito Notaio Alessio SANTORO del 25/05/1978 rep , trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 14/06/1978 ai numeri 13921/ Pagina 9

10 a) IMMOBILI in Torino, Via Giachino n 52; (unità immobiliare residenziale posta al piano secondo ed interrato): Proprietà: XXXXX Alla data di ispezione Trascrizione pignoramento 05/06/2015 Proprietà: AAAAA Fino al 06/12/2005 Proprietà: BBBBB (1/2), CCCCC (1/2) Fino al 29/01/1997 Proprietà: BBBBB (1/2) e DDDDD (1/2) Fino al 15/10/1983 Pagina 10

11 QUESITO C) Indichi l esistenza di formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai n. 4, 5 e 8 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se colpiscono solo i beni pignorati o anche altri beni e, quindi, se siano da cancellare totalmente o parzialmente; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 4) l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli C 1 - FORMALITA E DIRITTI REALI A FAVORE DI TERZI In base alle ricerche effettuate, vista la documentazione di causa, ci si è accertati della presenza di : 1) Verbale di Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Torino del 13/04/2015 rep /2015, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 05/06/2015 ai numeri 17172/12612 a favore di Condominio Via Giachino n 50 bis / 52 - Torino e contro l esecutato, gravante sull intera quota di piena proprietà dell immobile oggetto di relazione. Nota oggetto di cancellazione totale successivamente all assegnazione. 2) Ipoteca Volontaria in forza di concessione a garanzia di mutuo fondiario rogito Notaio Enrico MAMBRETTI in data 07/12/2005 rep /15903, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Torino in data 16/12/2005 ai numeri 56016/13532, a favore di UNICREDIT Pagina 11

12 Banca per la casa s.p.a. e contro l esecutato; gravante sull intera quota del immobile oggetto delle presente relazione. Nota oggetto di cancellazione totale successivamente all assegnazione. C 2 - ALTRI VINCOLI STORICI - ARTISTICI In data odierna in base alle ricerche effettuate, vista la documentazione di causa, ci si è accertati che NON sono presenti ulteriori vincoli. Vedasi l estratto urbanistico allegato n 7 C 3 - PREVISIONE DI VINCOLI O LIMITAZIONI PREVISTE NEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Dall analisi dei documenti in atti, nonché dalle ricerche esperite presso i pubblici uffici, risulta che l unità immobiliare oggetto della presente relazione è soggetto a Regolamento di condominio rogito Notaio BETTI del 28/07/1978, rep , trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino il 18/08/1978 ai numeri 19348/16610, il quale prevede, oltre alle usuali e consuete regole di convivenza, ulteriori vincoli e limitazioni di seguito riportate (vedasi allegato n 8). DIVIETI - E fatto espresso divieto alienare e locare disgiuntamente dagli alloggi le cantine a terzi non condomini. C 4 - CENSO, LIVELLO, USO CIVICO Tramite gli accertamenti svolti così come descritti in precedenza si attesta che NON sono stati riscontrati vincoli riconducibili a censo livello o uso civico. Pagina 12

13 QUESITO D) Accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi del n. 3 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c., indicando anche, se occupato da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo pattuito; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 3) lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. D 1 - DETERMINAZIONE DEL POSSESSO IMMOBILI PIGNORATI Dal sopralluogo effettuato in data 01/03/2016 si è potuto riscontrare che l alloggio oggetto della presente relazione risulta essere abitato, la persona che ha permesso l accesso è persona diversa dall esecutato: pertanto si è provveduto a richiedere la verifica di eventuali contratti di affitto all Agenzia delle Entrate. Da tale verifica è scaturito che non sono presenti contratti di affitto / locazione a favore dell esecutato. Ai fini della presente relazione l immobile sarà pertanto considerato occupato senza titolo opponibile. QUESITO E) "Descriva i beni pignorati, anche mediante planimetrie e fotografie; L immobile oggetto di pignoramento è identificato come alloggio e cantina posti all interno del medesimo fabbricato in Torino, Via Giachino n 52; tale unità risulta essere localizzati al piano secondo ed interrato. La scala comune interna di accesso ai piani risulta essere SPROVVISTA DI IMPIANTO ASCENSORE. Pagina 13

14 Lo stabile in cui è ubicata unità immobiliare, è stato edificato negli anni 1930 (dato giustificato dai dati verificati al punto F ) e si compone di un fabbricato edificato a 3 piani fuori terra oltre al piano cantinato. La costruzione è stata realizzata in struttura portante in calcestruzzo armato ed i rivestimenti esterni risultano essere costituiti lato strada da rivestimenti in pianelle con lavorazioni lapidee lungo la zoccolatura del piano terreno. I locali comuni attinenti si presentano in discreto stato di manutenzione (vedi riprese fotografiche). Nel comune di Torino, la piena proprietà sul seguente immobile: a) al piano secondo (3 p.f.t.) facente parte del fabbricato sito in Via Giachino n 52, composto da: Pagina 14

15 ingresso, camera, bagno e tinello con linea cottura al piano secondo, unico locale ad uso sgombero al piano cantinato. L alloggio ha accesso tramite il vano scala comune e si affaccia con portafinestra e finestra verso il cortile interno; mentre su Via Giachino tramite n 1 finestra. Il lato cortile è dotato di balcone privato. b) al piano interrato (1 p.e.t.) facente parte del fabbricato sito in Via Giachino n 52,, composto da: unico locale ad uso sgombero. Il locale ha accesso tramite corridoio comune. Sono da ricomprendersi con le ragioni di proprietà, sull immobile di cui sopra, anche tutti i diritti di comproprietà ad esso spettanti sull area e su tutte le parti comuni e separatamente inalienabili del fabbricato di cui fanno parte. Nella zona ove è ubicato l immobile risultano insediate attività commerciali e di servizi pubblico raggiungibili a piedi. Internamente l alloggio si presenta in stato originario. Le pareti risultano essere intonacate e rasate, la pavimentazione si presenta tramite rivestimento in pianelle mentre nella camere è presente un rivestimento della pavimentazione con moquettes. Il bagno è dotato di rivestimenti in pianelle in gres. Il serramento esterno di accesso si presenta come porta di tipologia blindata con; mentre i serramenti esterni risultano essere tutti in alluminio con l apposizione di vetri doppi. Per la protezione esterna alle intemperie è stato previsto in fase di costruzione l apposizione di tapparelle avvolgibili. Pagina 15

16 Al piano cantinato il locale sgombero facente parte della unità immobiliare viene rappresentata nella planimetria catastale: sul posto si è individuato il locale riscontrando l impossibilità dell esecutata di permetterne l accesso (attualmente chiuso). La dotazione degli impianti interni è la seguente: Impianto elettrico, realizzato sotto-traccia, apparentemente funzionante (non si è potuto verificarne la rispondenza alle vigenti norme di sicurezza) ; Impianto idro-sanitario, alla vista apparentemente funzionale e funzionante; nel locale bagno risultano essere installati: un vaso all inglese, un lavabo, bidet ed una vasca; Impianto acqua calda sanitaria: è presente una caldaietta murale a gas nel locale tinello; Impianto di riscaldamento: l impianto autonomo : alla vista apparentemente funzionante ad elementi radianti originali; Gas: alla vista apparentemente funzionale e funzionante, è presente un contatore nel balcone lato cortile, Fognario: alla vista apparentemente funzionale e funzionante. Il tutto in obsolete condizioni di manutenzione come evidenziato nella documentazione fotografica allegata alla presente perizia. QUESITO F) Verifichi la regolarità edilizia e urbanistica dei beni ai sensi del n. 6 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c., fornendo in caso di opere abusive, le informazioni di cui al n. 7; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del Pagina 16

17 certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità ai sensi dell art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa;altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa inforza della quale sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dell art. 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (corrispondente a : Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge) ovvero dell articolo 46 comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (corrispondente a: Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria), specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. (pag. 28) F 1 - VERIFICA DELLA REGOLARITA' EDILIZIA E URBANISTICA Dalle ricerche esperite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Torino si è potuto accertare che l unità immobiliare in oggetto NON gode della regolarità edilizia prevista dalla vigente normativa. Pagina 17

18 F 2 - ELENCO DELLE LICENZE E/O CONCESSIONI EDILIZIE E DICHIARAZIONE DI AGIBILITA Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Torino è stata effettuata la ricerca di permessi edilizi riferiti all unità immobiliare in oggetto. Si è potuto accertare la presenza di: 1. Domanda di sanatoria (Condono edilizio L. 47/85) prot. 86/11/59954; (vedasi allegato n 10) All interno del fascicolo di tale domanda di Sanatoria non si è riscontrato alcun provvedimento di autorizzazione / diniego, inoltre già in fase di acquisto (07/12/2005) il Notaio rogante indicò che era presente tale domanda di sanatoria per cui sussistevano i requisiti in merito alla formazione del silenzio assenso. Il fabbricato è dotato del Certificato di Abitabilità n 892 del 04/07/1967, prot. 1967/2/30070 (vedasi allegato n 11). Nonostante ulteriori ricerche non è scaturito alcun ulteriore provvedimento autorizzativo inerente all unità immobiliare in oggetto. F 3 - ELENCO DELLE IRREGOLARITA' EDILIZIE RISCONTRATE In merito alla regolarità edilizia dell immobile, considerando tutto ciò detto precedentemente, dal confronto con lo stato dei luoghi, la documentazione reperita presso l Ufficio Tecnico Comunale ed erariale, si rileva che allo stato del sopralluogo la situazione rilevata NON risulta essere corrispondente a quanto rappresentato dallo stato licenziato rappresentato nella planimetria allegata alla domanda di condono. Sono pertanto state evidenziate le seguenti discrepanze: Pagina 18

19 A) LOCALI abitativi al piano secondo: 1) Diversa distribuzione degli spazi interni in prossimità del locale indicato come ripostiglio. F 4 - POSSIBILITA' DI SANARE LE DIFFORMITA' EDILIZIE RISCONTRATE In merito alla sanabilità delle difformità edilizie riscontrate si indica che ne esiste la possibilità usufrunedo dell'art 37 della Legge D.P.R. 6 giugno 2001, n in merito alle modifiche interne dell alloggio tramite domanda in sanatoria ex art. 37 comme 4, con ad una sanzione amministrativa compresa tra 516 e (stabilita dal Responsabile del Procedimento comunale);. QUESITO G) Verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 9 dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.; Estratto dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato Pagina 19

20 G 1 - GESTIONE CONTABILE CONDOMINIALE Al fine di poter compiutamente adempiere all incarico affidato, si è provveduto a richiedere all Amministratore di Condomio i richiesti importi di spesa (vedasi allegato n 12); in base a quanto pervenuto (vedasi allegato n 13), relativamente all unità immobiliare oggetto della presente relazione, si espone quanto segue: 1. Importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione: pari a 785,33( media aritmetica degli importi spese comunicati per gli anni 2014 e 2015) 2. Importo annuo delle spese straordinarie già deliberate: NESSUNA 3. Importo spese non pagate negli ultimi due anni (considerando l annualità della presente perizia 2016) : tramite a. Relativamente all annualità 2015 pari a 755,73 b. Relativamente all annualità 2014 pari a 814,93 G 2 - PROCEDIMENTI GIUDIZIARI Tramite gli accertamenti svolti così come descritti in precedenza si attesta che NON sono stati riscontrati procedimenti giudiziari (in corso) trascritti alla data dell ispezione relativi al bene pignorato. Pagina 20

21 QUESITO H) Determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci cui all art. 568, comma 2 C.p.c. Estratto dell art. 568 C.p.c. Comma 2: Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute H.1 - INDICAZIONE VALORI ATTRIBUITI AGLI IMMOBILI L immobile oggetto della presente relazione di stima, in considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche ad esso relative, ivi compreso l attuale stato di manutenzione e di occupazione, regolarizzazione e le dotazioni d impianti (per quanto ne è stato possibile prenderne visione), sulla base delle Superfici Commerciali Lorde (desunte graficamente, oltre che verificate tramite l accertamento planimetrico effettuato in sito, e così come comunemente intese nell ambito della provincia di Torino) si attribuiscono i seguenti valori in riferimento anche alle quotazioni OMI. Pagina 21

22 Calcolo superficie commerciale: Superficie lorda Coeff. Correzione Locali principali (Cucina, camere, 46, ,43 bagni Balconi 2,90 0,5 1,45 Accessori (cantine, soffitte, ecc.) 6,5 0,3 1,95 Totale (mq) 49,83 Calcolo del più probabile Valore in libero mercato Valore stimato ( ) Descrizione Superficie (mq) /mq in libero mercato Abitazione posta al piano secondo e cantina 49,83 800, ,00 TOTALE Stimato ,00 Esposizione analitica degli adeguamenti e riduzioni eseguite: Importi 1. Assenza della garanzia per vizi del bene venduto: nell'ambito della vendita con procedura giudiziaria l'immobile viene trasferito con esclusione di garanzie in merito ad eventuali vizi (attualmente non rilevati e/o non indicati). Al fine però di quantificare la possibile cogenza di tale aspetto, si ritiene in via prudenziale ed equitativa di ridurre il Valore di mercato sopra determinato di una percentuale, per tale tipologia di destinazione, pari al: 2, Oneri di regolarizzazione edilizia / urbanistica: pari agli oneri individuati al punto F della presente relazione 3, Stato d'uso e di manutenzione: riscontrato in sopralluogo così come già evidenziato al punto E della presente relazione. 4. Stato di possesso: riscontrato in sopralluogo così come evidenziato al punto D della presente relazione Da riadattare 5, Vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo 6, Spese condominiali insolute: così come evidenziato al punto G della presente relazione mq Stima ( /mq) ristrutturazione 10% 3.986,40 516,00 46,43 80, ,40 Libero - Non sono stati rilevati vincoli particolari che impediscano la normale destinazione ad uso abitazione Spese ordinarie Spese ordinarie Spese straordinarie (annualità in corso -1) (annualità in corso -2) 755,73 814, ,66 Totale adeguamenti e riduzioni 9.787,46 Valore di mercato richiesto ai fini del processo di esproprio forzoso dell'immobile oggetto della presente relazione, pari a , ,46 = ,54 Pagina 22 -

23 Pertanto, la piena proprietà degli immobili descritti nel precedente punto H1, si ritiene congrua l attribuzione di un più probabile valore di mercato complessivo arrotondato - nell ambito della presente procedura esecutiva - pari a ,00 Tanto si è esposto in ordine al gradito incarico ricevuto. IL C.T.U Pagina 23

24 Allegati: 1) Riprese fotografiche realizzate durante il sopralluogo; 2) Visura catastale immobile in oggetto; 3) Planimetria catastale immobile in oggetto; 4) Certificato di residenza esecutato 5) Corrispondenza all esecutato per la comunicazione operazioni di sopralluogo; 6) Atto di provenienza esecutato 7) Estratto urbanistico; 8) Regolamento condominiale 9) Planimetria immobile; 10) Domanda di sanatoria (Condono edilizio L. 47/85) prot. 86/11/59954; 11) Certificato di Abitabilità n 892 del 04/07/1967, prot. 1967/2/ 12) Richiesta documentazione contabile condominiale; 13) Documentazione contabile condominiale pervenuta; Pagina 24