SCENARI RIPARTE IL MERCATO IMMOBILIARE. SI PUÒ TORNARE A INVESTIRE SPECIALE ELEZIONI VENETO

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1 Giugno 2015 Anno I02 CdC / EST N Iscritta con il numero 1031 al registro stampa presso la cancelleria del tribunale di Treviso. Poste Italiane spa - spedizione in abbonamento postale - D.L.353/2003 (conv.in L. 27/02/2004 n.46) art.1, comma 1, CNS VI SPECIALE ELEZIONI VENETO Una piattaforma strategica per il 2020 L INTERVISTA Il valore delle costruzioni per il Paese secondo Paolo Buzzetti INNOVARE Recupero residenziale sostenibile e certificato BEST PRACTICE Il benessere di una casa passiva SCENARI RIPARTE IL MERCATO IMMOBILIARE. SI PUÒ TORNARE A INVESTIRE CIVILTÀ di

2 FIN-Project La nuova vetrata Vista: ambienti luminosi con grandi aperture scorrevoli FINSTRAL S.p.A. Via Gasters Auna di Sotto/Renon (BZ) T F

3 UN PROGETTO DI COMUNICAZIONE PER LA FILIERA DELL EDILIZIA Civiltà di Cantiere è un progetto di comunicazione finalizzato ad orientare con autorevolezza il mercato creando nuove opportunità a vantaggio di un sistema imprenditoriale che si riconosce in un ruolo sociale delle costruzioni. Civiltà di Cantiere è fondato sull esperienza consapevole di imprenditori delle costruzioni e di imprese che stanno vincendo la sfida della crisi e guardano al futuro con ottimismo e forti di competenze e di una visione. DEDICATO A CHI CERCA L ECCELLENZA Civiltà di Cantiere vuole essere un luogo di riflessione di eccellenza, in cui il mondo produttivo possa confrontarsi con il mondo della ricerca, della progettazione e della gestione. Per favorire una nuova cultura del costruire, diffonderla e orientarla verso un modo diverso di fare edilizia, attento all innovazione, anche sensibilizzando l utenza finale. Con l obiettivo di incidere su processi e modalità di costruzione, affermando il concetto del costruire a regola d arte. Con Civiltà di Cantiere si intende avviare un percorso virtuoso fatto di etica, responsabilità e competenza, così da contribuire a ridefinire e ad affermare nuovi modelli di impresa, riportando al centro del processo di costruzione e del cantiere i suoi saperi e il suo valore organizzativo, gestionale e di controllo oggi marginalizzato o perduto. PER IL RILANCIO DEL MERCATO DELLE COSTRUZIONI Civiltà di Cantiere promuove una nuova cultura del costruire e un mercato che sappia selezionare in base ai valori della qualità, della competenza e della rispondenza tra progetto e prestazioni fornite. Il raggiungimento degli obiettivi prefissati (orientamento strategico del settore) passa attraverso un efficace azione di comunicazione che imponga l autorevolezza delle tesi rivendicando il valore dell esperienza e della reputazione. Civiltà di Cantiere vuole contribuire a ricreare il mercato che non c è: valorizzando le imprese serie, eticamente responsabili, con una visione del futuro, aperte all innovazione, all interazione e allo scambio, affermando un nuovo modello di impresa in grado di essere l interlocutore affidabile di una nuova stagione del costruire, rivolgendosi a stakeholder, istituzioni e all utenza finale.

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5 Editoriale Una ricetta semplice per le opere pubbliche: applicare le regole e controlli di parte terza ALFREDO MARTINI La sostenibilità di un Paese si vede anche dalla sua capacità di adeguare il proprio capitale fisso, di renderlo efficiente guardando alle esigenze del territorio in un ottica almeno di medio periodo. La manutenzione ordinaria, lo sappiamo tutti, ci consente di pianificare i costi straordinari. Senza la prima saltano i conti. Ed è quello che è successo al nostro Paese. Un altro elemento che attiene alla sostenibilità è l equilibrio tra il costo di un opera (pubblica) e la sua rispondenza in termini di funzionalità e di durata. Ovvero è essenziale che l opera sia fatta a regola d arte e che vi siano stati gli adeguati controlli e verifiche sulla sua tenuta nel tempo. Del resto le norme tecniche del 2008 lo prescrivono puntualmente, fissando anche i limiti minimi di 50 e di 100 anni a seconda della complessità e delle caratteristiche delle opere. Questo per dire che le regole e le norme ci sono, quello che manca è l affidabilità della pubblica amministrazione, ovvero la certezza che chi è pagato per difendere i diritti di tutti e il bene comune, come oggi si dice, eserciti pienamente questo ruolo. È l annosa questione della responsabilità e dei controlli. La nostra convinzione è che si debba ricorrere ad una parte terza, perché il pubblico non garantisce più se stesso e noi. Abbiamo bisogno di opere che costino il giusto e che siano fatte bene. C è bisogno di una nuova consapevolezza sull applicazione delle norme e su cosa va cambiato. Innanzitutto è essenziale garantirsi sulla qualità progettuale. Anche qui verifiche di soggetti autorevoli e di parte terza, quindi non progettisti amici o peggio ancora validatori nominati dagli stessi controllati o controllabili, ma enti accreditati che svolgono soltanto questa funzione di controllo, gestori di elevate competenze tecniche e a loro volta soggetti a verifiche periodiche. Contemporaneamente va avviato un sistema di selezione delle competenze all interno delle amministrazioni pubbliche, rigoroso e ineccepibile. Così da ripristinare quelle condizioni di base in grado di restituire autorevolezza e fiducia nella funzione di controllo pubblico. Bisogna poi ragionare senza secondi fini su come ga- rantire al Paese opere di qualità, efficienti e durevoli, come far funzionare appalti pubblici che consentano di selezionare imprese oneste e capaci, come assicurare sia una congruenza tra valore dei lavori e qualità delle opere, sia la certezza dei tempi e dei costi. In sintesi, trasparenza nei criteri di selezione, pieno rispetto del principio della concorrenza, prezziari congrui, che vanno ad aggiungersi a sistemi di controllo del progetto e della realizzazione in corso d opera affidati a enti di valutazione indipendenti di parte terza. Editoriale 3

6 A cura di Alfredo Martini L intervista PAOLO BUZZETTI Presidente di Ance dal 2006, nell intervista a Civiltà di Cantiere ripercorre le battaglie condotte in questi anni e indica le strade da percorrere. Nove anni vissuti pericolosamente, al vertice dell imprenditoria italiana delle costruzioni negli anni più difficili dal dopoguerra. Rimettere in gioco le competenze e dare valore alle imprese Nonostante le difficoltà di questi anni, il settore e il sistema di rappresentanza delle costruzioni costituiscono risorse strategiche per il Paese. non sono stato fortunato scherza Paolo Buzzetti e poi aggiunge: È stata una battaglia Certo continua per difendere un tessuto imprenditoriale particolarmente colpito dalla crisi, ma soprattutto destinato ad affrontare un cambiamento epocale di fronte alla profonda trasformazione del mercato. Sono stati anni di trincea, ma non in difesa, anzi come associazione ci siamo battuti per affermare una visione antagonista rispetto a un pensiero dominante che ha creato depressione economica e recessione, invece di utilizzare le costruzioni in funzione anticiclica come hanno fatto altri Paesi sia europei, ad iniziare dalla Germania, che soprattutto Stati Uniti e Giappone. Fin dal 2007 abbiamo sostenuto la necessità di guardare alla crisi come a un opportunità per rivedere alcune storture e fare scelte precise a sostegno di un tessuto produttivo in grado di mettersi al servizio di una riqualificazione del Paese. Purtroppo, se analizziamo quanto avvenuto riscontriamo percorsi che sono stati devastanti, che hanno determinato sprechi e aumentato il degrado e il gap infrastrutturale dell Italia rispetto agli altri Paesi, contribuendo a disgregare il nostro settore, finendo troppo spesso per selezionare il mercato al contrario. Egualmente, la rinuncia ad affrontare i problemi determinati dalla crisi aggredendola e immettendo risorse per aumentare il capitale fisso, attraverso scelte di tipo rooseveltiane, ha comportato un generale abbandono del territorio con pesantissimi effetti negativi sul piano della sicurezza e della qualità dei servizi pubblici. Penso in particolare a scuole, ospedali e strade. Se dovesse individuare in questi anni alcuni momenti importanti, quelli che possono essere considerati successi della sua presidenza, quali evidenzierebbe? Al primo posto metterei la battaglia sui mancati e ritardati pagamenti alle imprese. Non sono restio a definirla una vera e propria campagna di civiltà. Con le nostre denunce e la nostra azione costante nei confronti del Governo, cui si è accompagnata una verifica presso l Unione europea che ha reso a tutti evidente che le cause erano prevalentemente italiane, abbiamo avviato un processo che ha di fatto sbloccato i crediti e riaffermato il diritto delle imprese ad essere pagate in tempi giusti per i lavori 4 Civiltà di cantiere

7 realizzati. Un processo avviato che tuttavia ancora registra criticità e ritardi. Così che la nostra attenzione resta vigile e continuiamo a monitorare e ad intervenire là dove si riscontrano deficienze delle amministrazioni pubbliche. Egualmente importante è stato l impegno nell incalzare i Governi che si sono succeduti, così come le forze politiche e il Parlamento, con una serie di proposte e di soluzioni rispetto a questioni nevralgiche per il settore ma sempre in un ottica di interesse generale. A cosa si riferisce? Faccio alcuni esempi che mi consentono di spiegare meglio ciò che voglio dire. Prendiamo il tema della casa, del mercato immobiliare, che sta vivendo da anni una situazione di stasi con effetti pesanti per molte imprese edilizie. Per far ripartire il mercato al di là dei fattori collegati alla ripresa economica, alla fiducia nel futuro e a maggiori disponibilità di reddito da parte delle famiglie, l elemento più critico sul quale agire è il credito. Ovvero la disponibilità delle banche a concedere mutui. E sul credito si è concentrata la nostra azione agendo nella duplice direzione del sistema bancario e del Governo. L accordo a tre con l Abi e con la Cassa depositi e prestiti dello scorso anno ha contribuito a rimettere in gioco alcune risorse riavviando lentamente il mercato. Le prospettive sembrano decisamente positive. Certo non ritorneremo ai numeri della prima metà dello scorso decennio, ma i segnali di un nuovo dinamismo sono chiari. Si è trattato di una battaglia i cui contenuti non hanno riguardato soltanto gli interessi del settore, bensì anche una risposta ad esigenze sociali strettamente connesse al persistere nel nostro Paese di una non marginale emergenza abitativa. Un secondo esempio riguarda il Piano città e il ruolo determinante che abbiamo avuto nell individuare nella rigenerazione urbana e in un grande piano di riqualificazione delle nostre città uno dei terreni strategici su cui costruire percorsi di ripresa economica, ma anche di concreto superamento di ampie situazioni di disagio e di degrado. Come Ance abbiamo sviluppato analisi e definito percorsi e proposte ben definiti, che ancora aspettano una risposta sul piano delle decisioni, delle risorse e dei meccanismi di avvio dei diversi progetti. Ma le condizioni per partire ci sono tutte. Il terzo esempio attiene al mercato dei lavori pubblici ed è strettamente collegato alla nostra visione di politiche volte alla crescita, consapevoli della scarsità di risorse pubbliche e della necessità quindi di una gestione oculata degli investimenti. Sono diversi anni che sottolineiamo come al centro delle politiche pubbliche debbano esserci, accanto alle grandi infrastrutture di cui il Paese ha davvero bisogno, anche le migliaia di piccole e medie opere che vanno ad impattare maggiormente sulla qualità della vita dei cittadini e che se non realizzate creano disagi crescenti e aumentano il degrado fisico del Paese, incidendo anche sulla qualità dei servizi, per i quali tutti noi paghiamo le imposte. Strade, scuole e ospedali in primis, ma anche la messa in sicurezza del territorio, riducendo i rischi idrogeologici e creando le condizioni per una maggiore capacità competitiva dei sistemi produttivi locali. Grandi opere e piccole opere sono solo una questione di priorità o anche di modello e di opportunità rispetto a questioni quali lo spreco e la corruzione? Sicuramente è anche una questione di modello. Negli ultimi anni abbiamo assistito in modo evidente all emergere di criticità rilevanti per quanto riguarda alcune delle principali opere infrastrutturali. È emerso in modo chiaro che il modello della Legge Obiettivo non ha funzionato perché negli anni non è stata fatta una giusta selezione e questo ha penalizzato anche la realizzazione di quelle infrastrutture che sono davvero urgenti. Abbiamo assistito al fallimento del meccanismo della concessione e della logica del general contractor, che dovevano garantire proprio certezza dei tempi e della spesa, supplendo alle carenze pubbliche. Dobbiamo tornare alle gare di appalto tradizionali, rimettere in gioco le competenze e le capacità del tessuto imprenditoriale. Puntare sulle piccole opere con progetto esecutivo consente di garantire la qualità della spesa e i tempi di costruzione. Certo il pubblico deve vigilare, controllare, collaudare. Così rispetto a molte opere importanti soprattutto per la mobilità appare urgente e necessaria una riflessione che possa riconvertire le risorse su progetti di messa in sicurezza e di miglioramento in grado di assicurare al Paese una viabilità più efficiente e più sicura in tempi rapidi. Resta altresì aperta la questione dei lavori in house, che riguarda le troppe concessionarie che a causa di una normativa in netto contrasto con le direttive europee limita sensibilmente il mercato e la concorrenza. Una questione che anche recentemente abbiamo sollevato di fronte al Parlamento e che auspichiamo possa trovare una soluzione a breve. La crisi ha messo in evidenza la necessità di una ridefinizione anche delle forme di rappresentanza in una logica di aggregazione, creando una maggiore massa critica per quanto riguarda le costruzioni. Qual è stata la sua strategia in questi anni e quali le prospettive? Con l acuirsi della crisi abbiamo immediatamente compreso, come sistema delle costruzioni, quanto fosse necessario unirci per affermare una visione unitaria in grado di diventare interlocutori forti del Governo così da contrastare la disgregazione di un settore strategico per il Paese, avanzando proposte condivise e autorevoli. Da qui sono nati gli Stati generali delle costruzioni, le iniziative e le manifestazioni, anche di piazza, come quella del 2010 davanti al Parlamento. Da qui una serie di momenti unitari, ma anche un coordinamento di fatto intorno alle proposte. Abbiamo ottenuto risultati importanti, riuscendo con grande fatica e con un impegno unitario a spostare le politiche nella direzione della crescita. Oggi queste esperienze debbono trovare anche un momento di riflessione rispetto alla rappresentanza istituzionale tradizionale, verificando la possibilità di forme diverse in grado di tenere stabilmente integrate le diverse componenti imprenditoriali, non solo quelle che si riconoscono nell Ance, ma anche gli artigiani e le imprese cooperative, fino alla filiera lunga delle aziende produttrici e del commercio. Una rappresentanza verticale in grado di tenere insieme interessi connessi al costruire, rafforzando così anche la logica di operare in un sistema più generale, nell interesse dell utenza finale e del Paese. RUBRICA - L intervista 5

8 In cammino Piero Torretta Imprese, opere e cittadini al tempo dell Expo Agroalimentare ed opere. Eccoci all Expo. Un milagro secondo i commentatori e secondo molti di noi. Come sempre abbiamo dimostrato il talento di tirar le cose all ultimo momento. Abbiamo dimostrato di cosa Noi Italiani siamo capaci. Un risultato di cui essere orgogliosi. Ma c è modo e modo di esserlo se oltre al risultato si vuole, come si deve, essere attenti al come le cose si sono fatte e si faranno. Per questo sono stato molto sorpreso dagli avvisi a pagamento apparsi in questi giorni sui maggiori quotidiani nazionali, con cui alcune delle imprese inquisite o commissariate per reati di corruzione negli appalti dell Expo hanno ringraziato e si sono auto complimentate per aver contribuito al successo dell apertura di Expo. Est modus in rebus, sunt certi denique fines ha sentenziato Orazio nelle Satire (V è misura nelle cose, vi sono confini al di là ed al di qua dei quali non può esserci il giusto). Non v è certo modo giusto nel fatto che sui cantieri di Expo, secondo le rilevazioni della Cassa edile di Milano, su 11mila ingressi mensili nel cantiere solo risultino iscritti alla Cassa edile, risultino con contratto metalmeccanico o di altra categoria e ben siano identificati, ma senza contratto. Non v è modo giusto nel fatto che nelle trattative per le risoluzioni dei contratti per fine cantiere i lavoratori (slavirumeni-bulgari) impiegati nella catena infinita dei subappalti, a fronte di contratti delle imprese principali i cui importi sono più che raddoppiati, si presentino minacciosi e con coltelli serramanico in tasca al tavolo lamentando il mancato pagamento di alcune mensilità arretrate delle loro retribuzioni. Un problema non solo delle imprese, ma soprattutto di Expo che, nonostante le certificazioni ottenute, non può certo vantarsi di aver operato in conformità alla Uni En Iso che definisce la sostenibilità economica, ambientale, sociale dei grandi eventi e che contiene un capitolo specifico sulle forniture in cui si indicano la legalità, il merito, la professionalità, la territorialità quali elementi centrali della filiera coinvolta nel processo produttivo. Non serve raccontare mezze verità! Non è questo che serve per la tanto agognata ripresa. Non serve. La fiducia ha bisogno di verità e trasparenza! Ma molti sembra non siano d accordo, soprattutto le istituzioni che si crogiolano nell insperato risultato, qualificano come LA NOSTRA CAPACITÀ, LA NOSTRA ATTRATTIVITÀ, IL NOSTRO FASCINO È NON SOLO NEL MILAGRO DI FARE LE COSE, MA SOPRATTUTTO NEL COME LE SI FANNO. 6 Civiltà di cantiere

9 Non serve raccontare mezze verità! Non è questo che serve per la tanto agognata ripresa. Non serve. La fiducia ha bisogno di verità e trasparenza! gufi chi osserva le criticità e chiamano bamboccione chi rifiuta lavori senza dignità. Non è così che si dà speranza ai giovani, che si dà una primavera, una luce che parla alla vita con i colori dei fiori come si canta in una opera di Ottorino Respighi. Non si parla alla vita coi colori dei fiori neppure facendo finta che non vi siano problemi e che basti la ripresa degli investimenti pubblici, senza preoccuparsi delle condizioni economiche dei progetti e dei contratti. Una ripresa cui nel 2014, negli appalti del Comune di Milano, ha fatto riscontro una media dei ribassi tra il 50 ed il 60% sulla base d asta e che con ogni probabilità avrà una ricaduta critica sui diritti delle persone. Le grandi opere, Expo, l esperienza tribolata degli anni post Tangentopoli, ci insegnano che non basta la lodevole carica dei 5mila cantieri per ridare dignità ad un mestiere vituperato, troppo facile bersaglio su cui scaricare, o facile scudo dietro cui nascondere, la superficialità e l indifferenza del Paese e l ignominia della politica. La nostra capacità, la nostra attrattività, il nostro fascino è non solo nel milagro di fare le cose, ma soprattutto nel come le si fanno. Il marchio del nostro Paese non è solo nel prodotto, ma nelle persone che fanno i prodotti, nel loro contributo, nella loro creatività, nei diritti e nelle tutele che storia e cultura hanno loro riconosciuto, diritti e tutele che sono parte imprescindibile del nostro modo di essere, della nostra capacità nel tempo di dare al lavoro la dignità. Anche questo, oltre all importanza degli investimenti pubblici, ci ha insegnato Keynes rimarcando come il difetto più evidente della società economica in cui viviamo è l incapacità a provvedere ad una occupazione piena e la distribuzione arbitraria ed iniqua dei redditi e della ricchezza prodotta. Se vogliamo recuperare centralità in un processo produttivo in cui la tecnologia del prodotto componente supera la capacità dell uomo di applicarla e di assemblarla nel prodotto risultante, anche di questo dovremmo occuparci quando pensiamo ad un nuovo modello di relazioni industriali. Magari mutuando da esperienze straniere di successo il modello della compartecipazione, della condivisione di tutti gli attori della filiera del processo produttivo. Assieme alla tecnologia, alla digitalizzazione potrebbe essere un contributo per rimettere non solo il nostro prodotto, ma il nostro mestiere, nel cuore della gente ed al centro della politica economica del nostro Paese. Segui la rubrica di Piero Torretta su RUBRICA - In cammino 7

10 Dal mondo FOR RENT A cura di Stefano Caratelli Affittasi America Lavora duro, risparmia, sposati e compra casa. È la sintesi del sogno americano. Per generazioni il programma di vita di milioni di persone. Per questo fa un certo effetto leggere su Fortune, il magazine che fa della ricchezza come premio del lavoro e dell applicazione una filosofia, un editoriale dal titolo Una nazione in affitto. A sette anni dall inizio della crisi del mercato immobiliare e dopo quasi sei anni di ripresa dell economia la situazione è paradossale. Secondo i dati di Fortune, oggi l americano medio, destinando un terzo del reddito all acquisto della casa, potrebbe permettersi un abitazione da 285mila dollari. Se il mercato delle compravendite non riparte, quello degli affitti invece tira Sul mercato la media dei prezzi offerti per una casa monofamiliare è di 200mila. Quindi ci sono le condizioni ideali perché il mercato riparta. E invece no. Tirano gli affitti, ma non gli acquisti. Fortune dà la colpa a un sistema creditizio ancora inceppato e estremamente cauto nell erogazione di mutui, al contrario di quello che accadeva durante la bolla, quando si consentiva alla gente di accollarsi mutui insostenibili. I prezzi sono praticamente fermi, crescono appena qualcosa in più dell inflazione. Ma l inflazione non c è. Se si hanno dei soldi conviene metterli in Borsa piuttosto che nel mattone. Almeno per il piccolo investitore. Uno dei meccanismi che facevano girare il mercato della casa prima della bolla era il fatto che la dinamica dei prezzi consentiva la mobilità. A pochi mesi dall acquisto si poteva decidere di vendere per trasferirsi e comprare altrove senza rimetterci, anzi negli anni buoni guadagnandoci anche qualcosa. Oggi il tempo si è allungato: nell area di Los Angeles devono passare almeno 5 anni dall acquisto della casa perché abbia senso finanziario cambiare città, vendendo e ricomprando. Nell area di Washington ce ne vogliono 4,2. Se il mercato delle compravendite non riparte, quello degli affitti invece tira. In molte aree degli Stati Uniti i prezzi delle locazioni corrono più velocemente di quelli degli acquisti. Fortune si limita a interrogarsi su una certa irrazionalità nel comportamento di chi cerca casa: perché andare in affitto quando finanziariamente converrebbe comprare? E si augura che torni presto la normalità del sogno americano. 8 Civiltà di cantiere

11 Le regole Antonio Vespignani Basta con le validazioni di progetto pro forma È opinione diffusa, e condivisa da chi scrive, che molti profili patologici che oggi affliggono l esecuzione dei lavori pubblici in Italia determinandone aumento dei costi, slittamento dei tempi, varianti, riserve, contenziosi siano legati a criticità che nascono dalla (qualità della) progettazione. Probabilmente il semplice raffronto tra le copiose previsioni di legge (30 articoli del Regolamento, dal 14 al 43) e la consistenza dei progetti posti a base di gara è sufficiente a mettere in evidenza una sostanziale inadeguatezza e non corrispondenza di questi ultimi ai precetti normativi. Strettamente e indissolubilmente legato a questo è il tema della verifica e della validazione dei progetti, che non a caso anche nella sequenza normativa il legislatore ha voluto seguisse senza soluzione di continuità le disposizioni in materia di progettazione (artt del Regolamento). L oggetto della verifica è chiaramente indicato nell art. 45, comma 2 e la lettura della norma consente di rilevare come essa, nelle intenzioni del legislatore, contenga in sè tutti gli elementi per accertare l idoneità e la qualità del progetto complessivamente inteso. La realtà e l esperienza registrano invece risultati di segno diametralmente opposto. La possibilità, oggi riconosciuta dal Regolamento, di affidare la verifica progettuale alle strutture tecniche della stazione appaltante per lo più inadeguate a far fronte ad un attività così delicata di fatto vanifica l efficacia della verifica, che diventa spesso un ulteriore passaggio meramente formale. Sicuramente preferibile era l impostazione originariamente prescelta dal legislatore, di riservare la validazione a strutture terze selezionate e particolarmente qualificate dal punto di vista tecnico. Oggi invece si può arrivare alla situazione paradossale ma purtroppo non irrealistica di avere il controllore/verificatore dotato di minore competenza rispetto al progetto da valutare e quindi sprovvisto degli strumenti necessari a rendere efficace la sua funzione. È noto che alla base dell opzione per la validazione interna militano ragioni non solo concettuali, ma anche puramente pragmatiche, legate a mere esigenze di risparmio di spesa. Resta il fatto che così come è impostato, l istituto non risponde alle finalità per le quali è stato concepito (e per le quali opera in altri contesti nazionali). A queste carenze strutturali dell impianto normativo della verifica si aggiunge un ulteriore elemento di debolezza, questo però non legato alla disciplina positiva, quanto alla sua applicazione pratica. Se è vero, come è vero, che la validazione del progetto (al pari della redazione del progetto stesso) riveste un ruolo centrale nella realizzazione dell opera pubblica, ne dovrebbe discendere che i soggetti che ne sono investiti devono rispondere delle eventuali carenze o negligenze della propria attività. Occorre quindi dare effettiva e concreta applicazione alle norme sulla responsabilità professionale dei progettisti e dei verificatori del progetti, escutendo le polizze di responsabilità civile professionale in caso di aumento dei costi dell opera per varianti dovute a difetti o errori di progettazione, così come prevede la legge. Solo in questo modo si potrà porre termine al fenomeno delle validazioni pro forma che nulla aggiungono e anzi, parecchio tolgono al miglioramento e alla qualificazione del processo di realizzazione dell opera pubblica. RUBRICA - Le regole 9

12 RIPARTE IL MERCATO IMMOBILIARE Il mercato immobiliare dà segnali, seppur timidi, di ripresa. Lo confermano i dati di enti e istituti privati. A trainare l uscita dalla situazione critica in cui l edilizia versa ormai da anni non sono le nuove edificazioni, ma il costruito e il mercato delle ristrutturazioni. Luca Scialanga ci guida attraverso gli studi più recenti sulle dinamiche del settore e, con l intervista a Paolo D Alessandris del Cresme, analizza i fattori necessari a stabilizzare la crescita. Virgilio Chelli sottolinea poi come i rendimenti crescenti stiano spingendo la domanda, che inizia ad orientarsi verso gli immobili con caratteristiche di alta efficienza energetica. Tema trattato anche da Marco Plazzotta, che spiega come il mercato delle riqualificazioni possa essere un possibile volano per la crescita degli investimenti. In chiusura, con Mattia Silvani spostiamo il fuoco sul mercato dei mutui e la sua rinnovata vivacità. Luca Scialanga Il mercato immobiliare: domanda e offerta si guardano allo specchio A fronte di una pur lenta ripresa e delle favorevoli condizioni creditizie, cresce la fiducia nel mercato immobiliare. E le prospettive più interessanti riguardano la ristrutturazione dell esistente. I dati sui recenti sviluppi del mercato immobiliare, diffusi dall Agenzia delle entrate (Osservatorio sul mercato immobiliare, marzo 2015) e dalla Banca d Italia (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, febbraio 2015), e le previsioni di centri di ricerca indipendenti come Nomisma (Rapporto sul mercato immobiliare, marzo 2015) e Scenari immobiliari (Cinquanta sfumature di ripresa, marzo 2015) sono concordi nell indicare una ripresa delle transazioni sul mercato immobiliare a fronte di un rallentamento della caduta del valore degli immobili compravenduti. Per quanto riguarda le previsioni per i prossimi anni, Nomisma ritiene che il numero delle compravendite sul mercato immobiliare passerà dalle transazioni del 2014 (dato rilevato dall Agenzia delle entrate) alle nel 2015, per crescere ancora nel 2016 ( ) e nel 2017 ( ). Nel medesimo periodo dovremmo assistere a un inversione di tendenza nella dinamica dei prezzi delle abitazioni, che dovrebbero diminuire ancora del 2,9% nel 2015 per poi iniziare a risalire timidamente nel 2016 (0,9%) e con più decisione nel 2017 (3%). Questa dinamica di risveglio del mercato sembra prendere corpo nei centri abitati di maggiore dimensione che, seguendo le rilevazioni dell Agenzia delle entrate, mostrano incrementi notevoli di transazioni con Roma a +13,9%, Firenze a +13,3%, Genova a +15% e Bologna a +18,5% sugli scudi. LA FIDUCIA NEL FUTURO DI IMPRESE E CONSUMATORI Un indicatore molto utile per valutare in prospettiva l atteggiamento di imprese e consumatori nei confronti dei possibili sviluppi del mercato è l indice di fiducia diffuso dall Istat alla fine del marzo scorso. Come è possibile osservare nella figura 1, le imprese del settore delle costruzioni hanno mostrato un indice di fiducia crescente nei primi tre mesi dell anno in corso, ben al di sopra della media delle imprese italiane in tutti i comparti. Come suggerisce Paolo d Alessandris, ricercatore del Cresme che intervistiamo in queste pagine, l incremento potrebbe essere imputabile, in modo significativo, soprattutto alla nuova disponibilità creditizia. Nel 2014, infatti, per la 10 Civiltà di cantiere

13 Fig. 1 FIDUCIA DELLE IMPRESE (anno base 2010=100) Fonte: Statistiche flash, Istat 30 marzo MARZO APRILE MAGGIO GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE GENNAIO FEBBRAIO MARZO APRILE MAGGIO GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE GENNAIO FEBBRAIO MARZO APRILE MAGGIO GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE GENNAIO FEBBRAIO MARZO Imprese del settore delle costruzioni Tutte le imprese prima volta dopo anni si è registrato un incremento (stimato intorno al 15%) nella richiesta di mutui da parte delle famiglie. Un trend non solo confermato, ma in crescita nel primo trimestre di quest anno: l incremento è salito infatti al 37,5% rispetto al primo trimestre del Questa accelerazione nella domanda di mutui da parte delle famiglie appare collegato a un calo fortissimo dei tassi d interesse con tasso variabile appena all 1,9% e il tasso fisso intorno al 3%. Il miglioramento delle condizioni creditizie aumenta la possibilità di acquisto sul versante della domanda e contribuisce a ridare ossigeno al mercato e alla produzione edilizia, anche se va considerato che se la nuova disponibilità di credito viene destinata alla sostituzione di mutui già esistenti, il saldo del credito erogato per nuovi acquisti potrebbe risultare abbastanza basso. Questa fiducia in una prossima espansione della domanda è giustificata? In altri termini, sarà sufficiente SARÀ SUFFICIENTE L ESPANSIONE CREDITIZIA STIMOLATA DALLA POLITICA MONETARIA MESSA IN ATTO DALLA BANCA CENTRALE EUROPEA A SOSTENERE LA DOMANDA? l espansione creditizia stimolata dalla politica monetaria messa in atto dalla Banca centrale europea a sostenere la domanda nel medio periodo? Per rispondere a questa domanda occorre capire se, dal lato della domanda, i consumatori ritengano sia arrivato il momento giusto per investire in un abitazione e, soprattutto, se valutino di avere a disposizione le risorse economiche necessarie. Fig. 2 ITALIA - EROGAZIONE DI MUTUI ALLE FAMIGLIE PER L ACQUISTO DI ABITAZIONI (dati trimestrali di consuntivo e previsioni - Milioni di ) Fonte: Banca d Italia per il consuntivo, stime Nomisma per il IV trimestre del 2014 e previsioni Nomisma dal 2015 al Erogazione mutui (consuntivo) Erogazione mutui (previsioni) Linea di tendenza (consuntivo) Milioni I II III IV 2009 Linea di tendenza (previsioni) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV ABITARE 11

14 SEGUE IL MERCATO IMMOBILIARE: DOMANDA E OFFERTA SI GUARDANO ALLO SPECCHIO CRESCE L INTERESSE VERSO LA RISTRUTTURAZIONE Secondo le rilevazioni dell Istat relativamente alle intenzioni di acquisto di abitazione da parte dei consumatori appare evidente come il valore (molto basso, quasi sempre inferiore al 3% dei rispondenti) sia stabile nella sua parte certa da oltre un anno e mezzo, mentre l incremento complessivo è dovuto all aumento dei rispondenti che negli ultimi mesi considerano probabile l acquisto di una nuova abitazione. Questi valori non consentono eccessivi slanci ottimistici sul versante della costruzione di nuove abitazioni in quanto non è da escludere che una parte delle abitazioni acquistate sia costituita da edifici esistenti. Il settore delle costruzioni deve, quindi, trovare strade nuove per crescere a prescindere dalle migliori condizioni attuali (e future) del mercato immobiliare. E certamente una possibile soluzione viene dal comparto delle ristrutturazioni. È questo l ambito di mercato dove si registra il maggior dinamismo da parte della domanda. Come si può rilevare dalla figura 4, cresce l intenzione di ristrutturare l abitazione, con un incremento dei rispondenti che intendono con certezza effettuare lavori in casa. E, soprattutto, vi è un numero ben più alto di intervistati che dà una risposta positiva (il 14,4% nel gennaio 2014). In questo momento, quindi, appare meno rischioso concentrare le energie sul versante della ristrutturazione, un segmento forte del mercato, grazie anche agli incentivi fiscali sia per le opere di ristrutturazione che per quelle finalizzate alla riqualificazione energetica. Lo scenario futuro sembra dunque caratterizzarsi con una leggera e lenta ripresa del mercato immobiliare a cui si accompagnano interessanti prospettive sia per quanto riguarda la riqualificazione del patrimonio esistente, sia in termini più ampi relativamente ad aree urbane degradate. Una prospettiva che deve necessariamente tenere conto degli aspetti energetici ed ambientali che costituiscono i due pilastri del mercato privato delle costruzioni dei prossimi anni. Fig. 3 INTENZIONE DI ACQUISTARE UN ABITAZIONE (valori %) Fig. 4 INTENZIONE DI RISTRUTTURARE UN ABITAZIONE (valori %) Fonte: Statistiche flash, Istat 30 marzo Fonte: Statistiche flash, Istat 30 marzo ,5% 3% 2,5% 2% 1,5% 1% 0,5% 0% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO Acquisto certo Acquisto probabile Acquisto totale Manutenzione certa Manutenzione probabile Manutenzione totale 12 Civiltà di cantiere

15 A cura di Luca Scialanga La casa sotto la lente di ingrandimento Paolo D Alessandris, ricercatore del Cresme esperto di tendenze del settore immobiliare, spiega perché, anche se i prezzi degli immobili continueranno per un po a scendere, ci sono segnali che la ripresa è effettiva. A partire dai capoluoghi. Il mercato immobiliare italiano sta effettivamente uscendo dal buio tunnel percorso negli ultimi anni? I dati più recenti forniti dall Agenzia delle entrate - un 2014 che si è chiuso con una ripresa delle compravendite residenziali del 3,6% a livello nazionale, trainata da una crescita del 7,3% nei capoluoghi - ci fanno presumere che abbiamo toccato il fondo e che da quest anno il mercato si assesterà verso l alto. I prezzi, al contrario, subiranno ancora dei decrementi, a causa principalmente della stagnazione del sistema economico italiano, che ormai da anni vive una vera e propria recessione. La disoccupazione sempre molto alta e i redditi compressi fanno si che la disponibilità per acquistare abitazioni resti bassa. Con effetti negativi sull andamento dei prezzi che dovrebbero continuare a scendere intorno a un -2% circa. Nel recente passato, ci sono stati episodi di crescita che non hanno confermato le aspettative? Il calo del mercato immobiliare è continuo dal 2007 in poi, abbiamo assistito soltanto nel 2010 a un timido +0,4% di compravendite. Ricordo che tutti gli attori del settore hanno sperato tra il 2010 ed il 2011 che il mercato si riprendesse. Il problema principale è stato il perdurare della crisi economica: nel 2012 abbiamo avuto un -26% di compravendite, lo stop di quell anno ha gelato tutte le speranze di ripresa. Sostanzialmente il mercato immobiliare è in recessione continua da più di sette anni e il +3,6% dell anno passato mi sembra possa essere lo spartiacque. Dal 2014 le compravendite dovrebbero essere uscite dal periodo di crisi. Ci sono segnali che questa volta la crescita possa effettivamente consolidarsi nel medio-lungo periodo? Le condizioni differenti si manifestano in alcune dinamiche storiche, che si sono ripetute ciclicamente sul mercato italiano. Dal 2008 al 2012 la crisi ha colpito inizialmente i capoluoghi e poi si è espansa alle periferie, agli hinterland e agli altri comuni della provincia. Oggi i capoluoghi si stanno riprendendo: già dal 2013 ABITARE 13

16 SEGUE LA CASA SOTTO LA LENTE DI INGRANDIMENTO Fig. 1 NUMERO DI TRANSAZIONI NORMALIZZATE SUL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO (anno base=2004) Fonte: Osservatorio mercato immobiliare, Nota trimestrale, Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2014 e sintesi annua. Agenzia delle Entrate, 5 marzo Capoluoghi 130 Non Capoluoghi 120 Italia I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Milano mostrava segnali positivi in termini di compravendite, crescita che si è confermata anche nel 2014, e a Roma, nel 2014, si assiste a un +14%. Questi segnali nel 2010 non c erano, o meglio, oggi sono molto più delineati. La ripresa dei capoluoghi è un segnale che storicamente ha significato la ripresa del mercato immobiliare su scala nazionale in termini di compravendite. Quali sono le condizioni perché possa riprendere a crescere anche il valore degli immobili? Il valore degli immobili ancora deve scendere, non solo nel 2015, forse anche nel Fin quando non ci sarà una ripresa economica solida, una crescita dell occupazione con un incremento delle compravendite stimolato dagli acquisti di prime case per le giovani coppie e per gli immigrati, le quotazioni immobiliari non potranno crescere in maniera consistente. Inoltre, bisogna tenere conto che c è una fortissima polarizzazione geografica del mercato: le nuove costruzioni negli hinterland e nelle periferie sono invendute da anni. Al contrario la qualità urbana e localizzativa continua a costituire un elemento che mantiene il valore degli immobili residenziali. Tutte le abitazioni, sia di nuova costruzione sia ristrutturate e immesse di nuovo sul mercato, vicine ai nodi di trasporto e ai servizi cittadini, con una qualità urbana di livello elevato, non hanno problemi e difendono il proprio valore con molta più forza rispetto agli immobili periferici. Fig. 2 INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI (IPAB anno base 2010=100) Fonte: Statistiche flash, Istat 4 aprile GLI ELEMENTI A DISPOSIZIONE SUL FRONTE DEI PREZZI INDICANO IL PERDURARE DI UNA TENDENZA AL RIBASSO, ALMENO NEL BREVE PERIODO T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T Tutte le abitazioni compravendute Abitazioni nuove Abitazioni esistenti In conclusione, possiamo avere fiducia in una nuova primavera del mercato? Come ho detto indicazioni di positività sono presenti per quanto riguarda il numero di vendite, mentre gli elementi a disposizione sul fronte dei prezzi indicano il perdurare di una tendenza al ribasso, almeno nel breve periodo. Complessivamente non si possono ignorare tanti piccoli eterogenei segnali (incremento della concessione di mutui bancari, innalzamento dei livelli di fiducia di imprenditori e consumatori, rafforzamento delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni) che rendono plausibile credere ad una nuova primavera del mercato immobiliare italiano. 14 Civiltà di cantiere

17 Virgilio Chelli A Bentornato mattone! Sembra che sul mercato si siano create le condizioni per investire in abitazioni in un ottica di rendimenti accettabili nel mondo dei tassi zero e bassa inflazione. Comprare quando il prezzo è giusto è l obiettivo di ogni investitore, comprare a sconto il suo sogno. È arrivato il momento propizio per investire nel mattone? Una delle cose più difficili nell allocazione del capitale è indovinare quando un certo mercato ha toccato il fondo. Chi ha comprato azioni tra fine febbraio e inizio marzo del 2009, quando Wall Street e le Borse europee sembravano dirette verso l abisso, ha visto moltiplicare il suo investimento. L indice S&P 500 toccò un minimo infraday di 666 punti il 6 marzo del Oggi vale ben oltre punti. Nel 2014 i prezzi delle abitazioni in Italia sono scesi ancora: meno 1% per il nuovo e meno 0,7% per l usato. Dal 2010 gli appartamenti usati hanno perso oltre il 17% del valore, quelli nuovi invece sono rimasti quasi stabili, ma sono anche rimasti in gran parte invenduti. Le previsioni per il 2015 danno un ulteriore calo: quelle di Nomisma puntano a meno 2,9% nelle grandi città e stimano un recupero dei prezzi solo nel 2016, che dovrebbe accelerare nel Se prendiamo un altro dato, quello del fatturato immobiliare, che misura i volumi di quanto patrimonio viene venduto, si registra invece una crescita già dal 2014: i dati di Scenari Immobiliari indicano infatti una crescita dell 1,2%, la prima dopo sette anni di calo, e indicano un trend in ascesa, più 3,7% quest anno e addirittura più 8,3% il prossimo. Attenzione, si parla di volumi di compravendite, non di prezzi. Abbiamo toccato il fondo, come l indice azionario americano sei anni fa? Forse sì. I dati dicono che c è già qualcuno che, dopo essere rimasto alla finestra per anni, ha deciso che il prezzo è giusto, magari anche a sconto, e compra. Ha ragione? Probabilmente sì, proviamo a vedere perché. NUOVE MOTIVAZIONI SPINGONO ALL ACQUISTO A parte il prezzo, perché compra? Perché intende andare ad abitare in una casa di proprietà o perché pensa che il mattone sia tornato un buon investimento? Per rispondere a queste domande occorrerebbe avere un profilo più preciso degli investitori. Ma diversi fattori sembrano indicare che la spinta principale non sia il desiderio di essere proprietari della casa che si abita, ma proprio l investimento. Il costo del capitale che si investe in immobili, vale a dire l interesse che si paga sui mutui, non è mai stato così basso. E le alternative al mattone mai così poche, se si escludono impieghi più rischiosi come le azioni: i titoli di Stato italiani (e non) hanno rendimenti annui che si misurano in decimali. Ma in questo caso l appeal del mattone non è più quello di venti o trent anni fa, vale a dire la difesa dall inflazione, e neppure quella di una decina d anni fa, vale a dire la crescita rapida dei prezzi e la possibilità di un forte capital gain. L appeal invece sta proprio nel rendimento: dopo tutti gli altissimi oneri fiscali, dalla Tasi all Imu, e tolte altre spese, un appartamento in affitto può rendere più del 2% netto l anno. E se i prezzi smettono di scendere e iniziano una anche graduale risalita, il capitale è come minimo garantito. La grande, forse storica lezione della bolla e della crisi del mercato immobiliare prima in America e poi in molti paesi europei sembra essere il fatto che non c è più correlazione tra diffusione della proprietà della casa e crescita del mercato. Anzi, proprio politiche troppo aggressive dirette a diffondere a tutti i livelli la proprietà immobiliare hanno contribuito, soprattutto negli Stati Uniti, a far gonfiare la bolla fino all esplosione finale. Il mercato immobiliare ripartirà, i prezzi si riprenderanno gradualmente, ma non grazie a un ulteriore massiccia diffusione della proprietà immobiliare, quanto piuttosto per ragioni legate a redditività o ottimizzazione degli investimenti. L unico paese europeo che non ha conosciuto flessioni in tutto il periodo della crisi immobiliare, né in termini di fatturato né in termini di dinamica dei prezzi è la Germania. Ed è proprio la Germania il paese europeo dove è meno diffusa la proprietà della casa in cui si vive. Moltissimi tedeschi vivono in affitto e il mercato degli affitti è molto attivo, efficiente e redditizio, non tanto per i piccolissimi proprietari quanto per gli investitori, che ottengono protezione del capitale unita a un reddito sicuro e duraturo nel tempo. ABITARE 15

18 SEGUE BENTORNATO MATTONE! ANCORA SCARSA L OFFERTA DI QUALITÀ Tutti i settori delle costruzioni in Italia e in Europa sono attesi in miglioramento nel medio termine, ma la crescita più consistente dovrebbe interessare il residenziale. Anche qui con dei limiti: c è un eccesso di offerta di prodotti secondari e nelle zone marginali, eredità della bolla, mentre permane una carenza di offerta di prodotti nuovi ma anche usati di qualità, che secondo le stime cominceranno a essere immessi sul mercato solo nel biennio Anche la crescita del fatturato del 2014 in Italia è stata trainata soprattutto dall accresciuto interesse da parte degli investitori, principalmente esteri, orientati principalmente verso gli immobili di qualità, soprattutto nei grandi centri. Se la richiesta maggiore è orientata verso la qualità che vuol dire efficienza energetica, razionalità degli spazi, posti auto, cura e personalizzazione delle rifiniture, fino alla domotica e agli elettrodomestici connessi in rete bisogna dire che questo trend non è incoraggiato dalle attuali politiche che riguardano la casa. Così come non è incoraggiato l investimento alla ricerca di rendimento nell affitto. Le tasse sulle nuove costruzioni sono più elevate (Imu e Tasi maggiorate e in più c è l Iva), NON SERVONO MISURE DI SOSTEGNO ALLA DOMANDA MA ALL OFFERTA, MENTRE PER ENTRAMBE SONO NECESSARIE REGOLE PIÙ CERTE E FLESSIBILI mentre il mercato delle locazioni, nonostante un piccolo impatto negativo venuto dalla cedolare secca, resta poco liquido, con tipologie contrattuali rigide e obsolete che rendono difficile soddisfare una domanda sempre più differenziata e segmentata, oltre a una legislazione e a una prassi nella sua applicazione che rendono troppo spesso incerta e problematica la disponibilità del bene da parte dell investitore. In questa fase in Italia non mancano le risorse private da investire così come non mancano capitali esteri interessati alle opportunità offerte dal paese anche in termini di prezzo. Non servono misure di sostegno alla domanda ma all offerta, mentre per entrambe sono necessarie regole più certe e flessibili. 16 Civiltà di cantiere

19 Marco Piazzotta Riqualificare il costruire per costruire il futuro Il patrimonio immobiliare esistente in Italia rappresenta un enorme potenzialità. Ma la riqualificazione deve saper guardare avanti e interpretare, o creare, le future esigenze degli utenti. Come ciclicamente avviene, con una cadenza circa decennale, il settore immobiliare è tornato a rappresentare per gli investitori istituzionali una valida e interessante asset class alternativa agli investimenti cosiddetti tradizionali rappresentati da titoli di Stato, obbligazioni e azioni. Gli investitori istituzionali congiuntamente ai tenant (inquilini), possiamo dire, rappresentano nel mercato immobiliare i due motori che alimentano il settore. Il primo, investendo in un bene immobiliare, inietta liquidità nel sistema riconoscendo un valore al bene realizzato dalla filiera. Il secondo, occupando spazi in locazione, dà al manufatto un valore economico reddituale. L investitore istituzionale che abbia una bassa propensione al rischio, da parte sua è normalmente orientato verso l acquisto di immobili finiti e non quindi ad operazioni di sviluppo o di immobili da rigenerare. Un investitore lungimirante dovrebbe investire in immobili che possano incontrare le esigenze attuali e, nei limiti del possibile, future dei potenziali inquilini ponendosi alla ricerca di asset che rispondano efficacemente ai requisiti dei fruitori di tali spazi. Sempre più spesso a livello internazionale, infatti, i grandi investitori e gestori di patrimoni immobiliari prevedono tra i propri requisiti di investimento certificati Breeam o Leed rilasciati con gradi elevati. Senza questi riconoscimenti, molto difficilmente le proposte di investimento potranno essere accettate dai propri comitati di investimento interni. LA STRUTTURA DELL OFFERTA IMMOBILIARE IN ITALIA A questo riguardo è interessante esaminare - per contro - gli investimenti e la struttura dell offerta immobiliare in Italia per comprendere quanta strada sia possibile fare per sviluppare il settore immobiliare domestico. Guardando infatti i valori degli investimenti immobiliari mondiali registrati nel 2014, pari a oltre miliardi di euro (di cui 300 miliardi in uffici, 200 nel settore retail, 150 in residenze, 400 in attività di sviluppo e 150 in altri settori di nicchia), possiamo osservare che l Italia rappresenta una piccola percentuale pari allo 0,4% del totale con circa 5 miliardi di euro di transazioni/anno concentrati per lo più tra Milano e Roma. In Italia invece esistono circa 22 milioni di immobili (circa il 75% dello stock esistente) con più di 30 anni di età di cui, ABITARE 17

20 SEGUE RIQUALIFICARE IL COSTRUIRE PER COSTRUIRE IL FUTURO da alcune stime, risultano essere almeno 250mila i condomini da riqualificare. Secondo dati Cresme/Bnp, solo a Milano esistono circa 3 milioni di mq, pari al 32% dello stock esistente, in locazione o in vendita (rispettivamente 2,6 milioni di mq e 0,4 milioni di mq) distribuiti e frammentati in oltre immobili molti dei quali ad uso promiscuo. Di questi, solo 350 immobili che compongono lo stock di offerta presentano una superficie superiore ai mq. Infine, oltre il 64% dello stock immobiliare attuale si colloca in classe energetica G e solo lo 0,4% è in classe energetica A (7 immobili) o B (155 immobili). In sintesi quindi il patrimonio immobiliare esistente si presenta con una proprietà frammentata (che rende molto complessa ogni iniziativa di investimento o riqualificazione), obsoleto e di qualità scadente con una conseguente perdita che possiamo dire sociale e quindi poco appetibile in queste condizioni. LO STIMOLO ALLA RIQUALIFICAZIONE DEVE VENIRE DAL MERCATO Recentemente è stato emanato il decreto legge detto Sblocca Italia che all articolo 24 prevede esenzioni e agevolazioni per quanto riguarda interventi di riqualificazione del territorio. Ciò rappresenta indubbiamente uno sforzo del Governo per stimolare un processo virtuoso di risistemazione del territorio e del patrimonio immobiliare esistente. Tuttavia ritengo che il miglior stimolo possa e debba provenire dall interno del mercato e non solo dall alto da parte del regolatore. In merito al tema degli interventi di sostegno governativi attuati attraverso detrazioni fiscali, è bene sottolineare che dovrebbero essere riconosciuti solo a quegli investimenti effettuati su immobili esistenti che siano in grado complessivamente di consentire non solo un generico miglioramento della classe energetica ma il raggiungimento di un minimo classamento prestazionale elevato. La vera domanda che bisogna porsi è: per quale ragione un proprietario dovrebbe sostenere importanti costi di riqualificazione o perché un investitore immobiliare dovrebbe investire in immobili con livelli prestazionali elevati? In entrambi i casi l elemento determinante dovrebbe essere il rischio di sfitto, che esiste solo se l end user è decisamente esigente e avveduto e non si ferma a prime valutazioni superficiali nelle proprie scelte. Se infatti consideriamo il caso di un proprietario immobiliare, il ritorno dell investimento anche solo per efficientamenti energetici prevede tempi drammaticamente lunghi e quindi l unico vero stimolo è il timore di doversi tenere un immobile sfitto per molto tempo con conseguenti gravi perdite economiche e patrimoniali. D altro canto, come già sottolineato, l investitore che deve effettuare nuove acquisizioni di immobili deve essere in grado di interpretare le future esigenze dei potenziali inquilini e quindi ricercare opportunità di investimento con certificazioni di grado elevato e che presentino caratteristiche funzionali al tipo di attività che vi dovrà essere svolta (sia essa relativa al settore retail, agli uffici, alla logistica, alle cliniche, ecc.). SAPER INTERPRETARE I BISOGNI FUTURI Grande importanza riveste il dialogo e il confronto tra i diversi attori chiamati a gestire interventi di nuovi sviluppi immobiliari, di più complesse e articolate rigenerazioni urbane o anche di semplice riqualificazione immobiliare. La committenza ha quindi una grande responsabilità nell interagire con le più ampie professionalità (architetti, sociologi, strutture di ingegneria nelle diverse discipline tecniche, esperti del verde, ecc.) che consentano di comprendere i possibili trend ed esigenze future del mercato. Non solo è necessario interpretare i bisogni futuri ma è anche necessario creare nuovi bisogni futuri e di conseguenza un mercato ed edifici in grado di soddisfare tali esigenze. Il settore immobiliare è infatti caratterizzato da tempi particolarmente lunghi o, più tecnicamente, da una domanda relativamente elastica e un offerta piuttosto rigida nel breve-medio periodo. I tempi di realizzazione di un investimento immobiliare sono mediamente di 7-8 anni considerando il tempo che intercorre tra l idea di un investimento, la progettazione preliminare, l iter autorizzativo, la progettazione esecutiva e i tempi conseguenti di realizzazione e commercializzazione. Per questo motivo è necessario avere una sensibilità ai trend in corso per soddisfare esigenze future. È un po come il settore automobilistico: nel backstage vi è un grande e lungo lavoro di progettazione in grado di introdurre nel mercato nuove soluzioni che inizialmente sono solo optional o caratteri distintivi di una determinata casa di produzione e nel tempo diventano standard minimi prestazionali per l intero settore. Ebbene, la domanda che dovremmo porre a qualsiasi acquirente (escludendo gli appassionati di auto d epoca o vintage) è se sarebbe disponibile oggi ad acquistare o prendere in locazione per un uso corrente un auto senza air bag, sistemi frenanti Abs, poggia testa, cinture di sicurezza così come si presentava la Golf nel Analogamente nel settore immobiliare, perché un inquilino dovrebbe affittare o un investitore acquistare un edificio con dotazioni del 1974 o anche solo degli anni 90 e da allora non più rigenerato? 18 CdC / EST

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