Immo-Update. Gentile lettrice, caro lettore. Indice. Informazioni sugli UBS Real Estate Funds Edizione Svizzera Maggio 2014

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1 Immo-Update Informazioni sugli UBS Real Estate Funds Edizione Svizzera Maggio 2014 Indice 02 Attualità sui fondi: UBS Direct Residential 03 Attualità sui fondi: UBS «Anfos» 04 Attualità sui fondi: UBS «Foncipars» 05 Attualità sui fondi: UBS «Sima» 06 Attualità sui fondi: UBS «Swissreal» 07 Gruppo d investimento UBS AST Immobili commerciali Svizzera 08 Gruppo d investimento UBS AST Immobili Svizzera 09 Focus / Panoramica 10 Relazione sul mercato Gentile lettrice, caro lettore Dopo più di 30 anni trascorsi in UBS, a fine novembre 2014 andrò in pensione. Dal 1 aprile 2014, pertanto, ho ceduto la direzione del settore Global Real Estate Switzerland al Dott. Daniel Brüllmann. Daniel Brüllmann vanta oltre 15 anni d esperienza nel settore all interno di UBS e nel suo nuovo ruolo di Head of Global Real Estate Switzerland sarà responsabile del futuro sviluppo del business e dell ulteriore ampliamento del parco clienti e della gamma di prodotti. L ex settore di appartenenza di Daniel Brüllmann, il business Wholesale, ora sarà guidato da Urs Fäs, che lavora in UBS da 17 anni e fino ad oggi ha diretto con successo l attività istituzionale di Global Real Estate Switzerland. I due settori sono stati accorpati e Urs Fäs è il nuovo Head of Investment Products. Fino al 30 novembre 2014 continuerò a firmare come responsabile del settore Global Customized Client Mandates (GCCM), mi concentrerò sul business internazionale e mi occuperò del suo posizionamento per la futura crescita. A partire da dicembre 2014 sarò a disposizione di Global Real Estate in veste di Senior Advisor all interno di comitati e commissioni selezionati. Vorrei cogliere l occasione per ringraziarvi per la fiducia accordatami in tutti questi anni e per la piacevole collaborazione. Auguro a Daniel Brüllmann e Urs Fäs tanto successo nelle nuove mansioni e a voi, cari lettori e lettrici, un futuro ricco di soddisfazioni. 11 Soluzioni immobiliari Ulteriori informazioni sono disponibili sulla home page dei nostri fondi immobiliari UBS Fund Infoline: Dott. Riccardo Boscardin Responsabile Global Customized Client Mandates Dott. Daniel Brüllmann Responsabile Global Real Estate Switzerland

2 Attualità sui fondi: UBS Direct Residential Acquisizione progetto di edilizia residenzialet «Gartenstrasse» a Roggwil UBS (CH) Property Fund Direct Residential N. di valore Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo CHF 463,4 mln Numero di immobili 51 Quotazione di borsa CHF Aggio 1) 14,6% Rendimento distribuito 2) 2,4% 1) Calcolo secondo la SFAMA sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale Acquisizioni per UBS Direct Residential Nel 4 trimestre 2013 UBS Direct Residential ha potuto acquisire tre proprietà esistenti per un valore di circa 20 milioni di CHF. Il primo immobile è una casa plurifamiliare con 14 appartamenti sita in Grüngenstrasse 23 /Chilchackerstrasse 2 a Biberist / SO. L inserimento nel portafoglio è avvenuto il 1 novembre Il secondo immobile, con 31 appartamenti, si trova sulla Grubenstrasse 58, 60, 62 a Urtenen-Schönbühl / SO ed è stato integrato nel fondo il 1 dicembre Anche l acquisizione del terzo immobile è stata effettuata il 1 dicembre In questo caso si tratta di un immobile residenziale con 32 appartamenti in Fürlängeweg a Leibstadt / AG. Ristrutturazione a Hägendorf Dall inizio di gennaio 2014 e indicativamente fino all autunno 2014, due immobili residenziali siti ad Hägendorf / SO in Bahnweg / Industriestrasse West 2 saranno sottoposti a una ristrutturazione esterna. L opera comprende un nuovo isolamento termico esterno, nuove finestre e nuovi balconi con elementi in calcestruzzo a vista. Grazie a questi interventi l immobile sarà rivalutato dal punto di vista estetico, ma non solo: ci sarà un notevole miglioramento anche sotto l aspetto energetico. Il volume d investimento si aggira sui 2 milioni di CHF. Costruzione di edifici residenziali sulla «Gartenstrasse» a Roggwil / BE (Visualizzazione) Nel 2 trimestre 2014 UBS Direct Residential è riuscita ad acquisire un ulteriore progetto di nuova costruzione per il suo portafoglio. L interessante costruzione sulla Gartenstrasse di Roggwil / BE prevede due case plurifamiliari con un totale di 38 appartamenti moderni e attuali dotati di ampi balconi. La pianta dalla struttura aperta e spaziosa offre ai locatari la massima flessibilità nell arredamento. Inoltre, tutti gli appartamenti dispongono di standard costruttivi moderni e di qualità. Il mix abitativo comprende appartamenti dai 2½ locali ai 4½ locali (con un totale di otto appartamenti nell attico). Il progetto di costruzione comprende anche un garage sotterraneo con 45 posti auto e 5 parcheggi esterni per i visitatori. L edificio residenziale sarà realizzato secondo lo standard Minergie. In conseguenza della posizione rurale si è però rinunciato a una ventilazione controllata degli appartamenti. Roggwil è un comune dell Alta Argovia, nel Cantone di Berna, con circa 3800 abitanti ed è una comunità suburbana della città di Langenthal. La stazione ferroviaria si trova a circa 600 metri ed è servita dai treni regionali. Il collegamento con la rete stradale nazionale avviene tramite la A1, raggiungibile in circa dieci minuti di auto. Il progetto di costruzione residenziale «Gartenstrasse» è ubicato nella parte settentrionale del comune, nel quartiere residenziale tranquillo e poco edificato di «Gsteig». Negozi, asili e scuole sono raggiungibili a piedi. La costruzione di questo nuovo e interessante progetto avrà inizio nella primavera del 2014, l ultimazione è prevista per l autunno Il volume d investimento, inclusa la quota relativa al terreno, si aggira intorno ai 13 milioni di CHF. Per UBS Direct Residential questo nuovo progetto di costruzione rappresenta un ulteriore passo importante, anche per il ringiovanimento del portafoglio attuale. Ristrutturazione a Burgdorf La proprietà, con tre case e un totale di 45 appartamenti sulla Oberburgstrasse a Burgdorf / BE, sarà sottoposta a una ristrutturazione completa. All esterno la facciata sarà sottoposta ad un isolamento termico e all interno tutti gli appartamenti saranno provvisti di cucine e bagni, i pavimenti e pareti nuovi. Inoltre, saranno rinnovati i sistemi di ventilazione e gli impianti elettrici. La ristrutturazione, con un volume d investimento di circa 3 milioni di CHF, durerà all incirca fino a metà

3 Attualità sui fondi: UBS «Anfos» La «anfos / haus» brilla di un nuovo splendore UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» N. di valore Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo CHF 2100,3 mln Numero di immobili 150 Quotazione di borsa CHF Aggio 1) 25,4% Rendimento distribuito 2) 3,1% 1) Calcolo secondo la SFAMA sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale La «anfos / haus» sulla Aeschenvorstadt a Basilea Dopo due anni di lavori, a fine agosto 2013 il grande momento è arrivato: la «anfos / haus» è stata ufficialmente riaperta in una cornice festosa e consegnata ai suoi locatari. Nel 2008 si è deciso di sottoporre l edificio a una ristrutturazione completa, con l obiettivo di attenersi rigorosamente all immagine esistente preservandone il carattere originario. Nell autunno del 2011 ha avuto inizio la ristrutturazione, che comprendeva essenzialmente il risanamento della facciata esterna, la rivalutazione e ristrutturazione della galleria commerciale al piano terra e al primo piano, il rinnovamento delle superfici adibite a uffici e la riconfigurazione delle superfici abitative, che ora occupano i due piani più alti. Due anni dopo, l involucro esterno dell edificio ha lo stesso aspetto che aveva prima della ristrutturazione, ma con nuove finestre e una migliore isolazione termica che permette alla facciata di soddisfare i criteri energetici attuali. Le superfici commerciali sono state ampliate ed è stata migliorata l accessibilità, il che ne ha accresciuto l attrattiva. Gli uffici, che si trovano nei piani da uno a quattro, sono stati tutti collegati al cortile interno in modo tale da ricevere una quantità ottimale di luce diurna. Tutti offrono spazi che si prestano a una suddivisione flessibile, con superfici da 200 m² a 1600 m² per piano. Il quinto e il sesto piano sono stati completamente riallestiti per l uso abitativo e comprendono una combinazione di 21 appartamenti a uno e due piani con standard costruttivi moderni. Per l intero edificio è stata inoltre sviluppata una segnaletica nuova e unificata per migliorare il sistema grafico di guida. A pochi mesi dalla fine dei lavori, la «anfos / haus» è già stata insignita di due riconoscimenti. L opera ha infatti ottenuto dai cantoni di Basilea Città e Basilea Campagna il premio «gute Bauten 2013» ed è stata premiata come ristrutturazione edile esemplare del patrimonio nazionale di Basilea. Anche la locazione degli appartamenti è stata coronata dal successo. È partita all inizio di settembre 2012 e dopo breve tempo la maggior parte delle unità era già prenotata o affittata. Al termine dei lavori, ad agosto 2013, era rimasto un solo appartamento libero. UBS «Anfos» supera il limite dei 2 miliardi Nell esercizio 2012 / 2013 il portafoglio immobiliare di UBS «Anfos» ha superato il limite dei 2 miliardi. Grazie a una crescita continua con acquisizioni e nuove costruzioni, negli ultimi anni il fondo ha consolidato un portafoglio molto diversificato, costituito prevalentemente da immobili residenziali della Svizzera tedesca. Anche per il futuro è prevista un ulteriore crescita selettiva con progetti interessanti. Ristrutturazione sulla Etzelstrasse a Wädenswil L immobile sito in Etzelstrasse a Wädenswil / ZH sarà sottoposto a una ristrutturazione completa a partire da luglio I 24 appartamenti saranno tutti corredati di nuovi bagni e cucine e di un ampliamento della zona giorno (la zona pranzo sarà ingrandita). Inoltre, tutti gli appartamenti saranno attrezzati con una lavatrice e asciugatrice, che si troveranno nell appartamento o nella propria lavanderia nel sottosuolo. All esterno saranno sostituite le finestre e le tende solari, la facciata sarà provvista di un nuovo isolamento e intonacata e i tetti piani saranno ristrutturati e isolati con sistemi tecnici di ultima generazione. Il volume d investimento di questa ristrutturazione, che si concluderà presumibilmente nella primavera del 2015, si aggira sui 7,5 milioni di CHF. Vendita sulla Alte Jonastrasse a Rapperswil Con la cessione di un piccolo immobile residenziale sito in Alte Jonastrasse 47, 49 a Rapperswil / SG con effetto da gennaio 2014, UBS «Anfos» è riuscita a eliminare dal suo portafoglio un immobile che non era più in linea con la strategia. 3

4 Attualità sui fondi: UBS «Foncipars» Ristrutturazione completa sulla Avenue de Sécheron a Ginevra UBS (CH) Property Fund Léman Residential «Foncipars» N. di valore Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo CHF 961,8 mln Numero di immobili 126 Quotazione di borsa CHF Aggio 1) 22,1% Rendimento distribuito 2) 3,1% 1) Calcolo secondo la SFAMA sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale Acquisizione di un edificio residenziale a Châtelaine Al 1 gennaio 2014, UBS «Foncipars» ha acquistato un edificio residenziale in Avenue Henri-Golay a Châtelaine / GE. Le tre case plurifamiliari con 54 appartamenti, 15 posteggi singoli (box) e 44 posti auto sono state realizzate nel 1973 e negli ultimi anni sono state sottoposte a una parziale ristrutturazione. Il mix di appartamenti è costituito da unità da 3 e 4 locali (inclusa la cucina). Il volume d investimento si aggira sui 19 milioni di CHF. Licenza edilizia per una ristrutturazione interna a Morges Per la ristrutturazione dell immobile sito in Chemin de Grosse-Pierre 11, 13 a Morges / VD, che sarà eseguita a partire dall autunno 2014, abbiamo ottenuto la licenza edilizia dalla città di Morges. L immobile, che resterà abitato durante i lavori, sarà sottoposto a una ristrutturazione interna: bagni, cucine, impianti tecnici, le zone d accesso comuni e il tetto piano saranno ristrutturati e adeguati alle norme vigenti. Il volume d investimento per la ristrutturazione dei 76 appartamenti ammonta a circa 10 milioni di CHF. Edifici residenziali sulla Avenue de Sécheron 7 a Ginevra L immobile costruito nel 1959 in Avenue de Sécheron 7 a Ginevra si trova nell omonimo quartiere «Sécheron», che al momento è in una fase di rivalutazione grazie alle ristrutturazioni di vari immobili di vecchia data e a svariati edifici nuovi e moderni. Nelle immediate vicinanze, sulla sponda del lago, si trovano i giardini pubblici «Barton» e «Mon Repos», la stazione Ginevra-Sécheron, vari negozi e una fermata dell autobus. Il quartiere comprende anche alcune organizzazioni internazionali. L edificio di sei piani attualmente è composto da 14 appartamenti, quasi tutti di 7 locali (inclusa la cucina). Con la ristrutturazione il numero di appartamenti salirà a 17. Tutti gli appartamenti esistenti saranno attrezzati con nuovi bagni e cucine e ritinteggiati; le porte degli appartamenti, le istallazioni tecniche saranno sostituite e si procederà alla posa di nuovi pavimenti in parquet o piastrelle. La tromba delle scale e gli spazi comuni al pianterreno saranno anch essi ristrutturati e sarà sostituito l ascensore. All esterno l immobile avrà una nuova facciata con un pregiato isolamento e si procederà alla sostituzione completa di finestre e tapparelle. La ristrutturazione riguarderà anche il cortile interno dell immobile, i parcheggi e la tettoia per le biciclette. I lavori di questa ristrutturazione completa sono iniziati a gennaio 2014 e la conclusione è prevista nel tardo autunno Il volume d investimento è di circa 3,5 milioni di CHF. Grazie alla posizione favorevole, dopo la ristrutturazione l immobile rappresenterà un investimento nuovo e durevole con una buona locabilità. Ristrutturazione interna in Chemin Eugène Grasset a Losanna L immobile sito in Chemin Eugène Grasset 18, 20 a Losanna è in fase di ristrutturazione dalla fine dell anno scorso. Negli appartamenti saranno sostituiti i bagni, le cucine e gli impianti tecnici. Nell ambito dei lavori di ristrutturazione saranno rinnovati anche l intero impianto di riscaldamento, i parapetti dei balconi e le finestre saranno adeguate alle norme di sicurezza vigenti. I costi d investimento ammontano a circa 3 milioni di CHF. La fine dei lavori è prevista per l autunno

5 Attualità sui fondi: UBS «Sima» Acquisizione del progetto di nuova costruzione «Lichthof» a Uster UBS (CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» N. di valore Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo CHF 7194,1 mln Numero di immobili 355 Quotazione di borsa CHF Aggio 1) 19,4% Rendimento distribuito 2) 3,4% 1) Calcolo secondo la SFAMA sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale Centro plurigenerazionale «Lichthof» a Uster / ZH Nel 1 trimestre 2014 UBS «Sima» ha acquisito un interessante progetto di nuova costruzione sulla Winterthurerstrasse a Uster / ZH. Il progetto «Lichthof» è costituito da un centro plurigenerazionale multifunzionale con una casa di cura e di riposo, uffici, negozi e 54 appartamenti che imprimerà un forte accento urbanistico in posizione centrale. Il progetto prevede più corpi immobiliari che saranno sovrapposti dando vita a spazi liberi luminosi con vista sul cortile interno. Questo cortile e due terrazze, una delle quali sarà aperta al pubblico, rendono il «Lichthof» un luogo d incontro ancora più interessante. La casa di cura con 52 posti, che comprenderà anche un reparto per i pazienti affetti da demenza, si trova al primo e secondo piano dell edificio. Gli appartamenti, un mix costituito da unità abitative da 1½ locale a 4½ locali, si trovano quasi tutti al terzo e quarto piano. Questa combinazione di casa di cura e appartamenti ai piani superiori rende questi ultimi interessanti anche per le coppie di anziani in cui uno dei coniugi necessita di cure costanti. I residenti e le residenti avranno la possibilità di usufruire di prestazioni addizionali come un servizio di assistenza all ora dei pasti, per le terapie o in caso d emergenza. Al pianterreno Coop aprirà un centro commerciale con una superficie di circa m ² e al piano interrato sarà realizzato un garage sotterraneo con circa 200 posti auto. All esterno saranno realizzati ulteriori parcheggi scoperti. Il nuovo «Lichthof» guadagna punti anche riguardo alla posizione: dall immobile si raggiunge la stazione ferroviaria a piedi e il centro di Zurigo dista circa 15 minuti con la S-Bahn. Una fermata dell autobus si trova proprio davanti all immobile. I lavori per questo interessante e avveniristico progetto di costruzione sono iniziati a marzo 2014 e dovrebbero concludersi entro la primavera del Una parte della casa di cura dovrebbe essere aperta già sei mesi prima, nell autunno I costi d investimento, inclusa la quota relativa al terreno, sono di circa 80 milioni di CHF. Successo dell aumento di capitale di 330 milioni di CHF A maggio 2014 si è conclusa con successo un emissione per 330 milioni di CHF. La percentuale di sottoscrizione delle nuove quote è stata del 100%. L obiettivo dell aumento di capitale era il conseguimento di ulteriori mezzi per acquistare altri immobili, finanziare ulteriori progetti edilizi e restituire i finanziamenti esterni. Apertura dell Airport Hotel a Opfikon Con la consegna finale del 14 febbraio 2014 l Airport Hotel di Opfikon / ZH è stato consegnato come previsto alla sua nuova proprietaria, la Dorint Hotels & Resorts Schweiz GmbH. Il 1 marzo 2014 è stato ufficialmente aperto e ha accolto i suoi primi ospiti. L hotel 3 stelle del segmento superiore comprende 239 camere con ristorante e varie sale conferenze. Il volume d investimento, inclusa la quota relativa al terreno, è di circa 80 milioni di CHF. Ristrutturazione sulla Via Pretoria a Lugano UBS «Sima» e la Cooperativa Migros Ticino investono insieme circa 40 milioni di CHF nella ristrutturazione totale del supermercato Migros nel centro di Lugano. Nei tre anni di lavori di trasformazione e ristrutturazione il punto vendita rimane aperto. Grazie al rinnovamento della facciata, degli impianti tecnici e delle attrezzature operative si otterrà una significativa riduzione del consumo energetico (riduzione del 30% del consumo di corrente elettrica e riduzione del consumo di olio combustibile di l all anno). Al posto del ristorante Migros, al quinto piano, il Gruppo Migros aprirà la sua prima filiale «Activ Fitness» nel Canton Ticino. 5

6 Attualità sui fondi: UBS «Swissreal» Inizio dei lavori per la «rauti-huus» a Zurigo UBS (CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» N. di valore Dati all ultima chiusura ( ) Patrimonio complessivo CHF 1507,9 mln Numero di immobili 74 Quotazione di borsa CHF Aggio 1) 10,4% Rendimento distribuito 2) 4,0% 1) Calcolo secondo la SFAMA sulla base del valore netto di inventario rettificato 2) Ultima distribuzione in rapporto alla quotazione di borsa attuale Licenza edilizia per un hotel a Basilea Come già riferito nell «Immo-Update» del maggio 2013, l immobile situato in Brunngässlein 8 a Basilea sarà trasformato in un ricercato hotel di città a 4 stelle di categoria superiore. Nel frattempo abbiamo ottenuto la licenza edilizia per questo interessante progetto e i lavori di ristrutturazione sono iniziati lo scorso mese di marzo. L apertura dell hotel, con un totale di 65 camere, è prevista per la fine del Avvio dei lavori per il progetto «Centre La Sallaz» a Losanna Dopo l ottenimento della licenza edilizia, a febbraio 2014 sono iniziati i lavori per il progetto di nuova costruzione e ristrutturazione del «Centre La Sallaz» a Losanna. Il progetto prevede una nuova costruzione sostitutiva con 50 appartamenti, uffici e superfici commerciali, oltre alla ristrutturazione del basamento del vicino grattacielo. Le riserve di superficie del basamento saranno sfruttate e collegate alla nuova costruzione come superfici commerciali modulari. I lavori dovrebbero concludersi entro la primavera Acquisizione di un immobile commerciale a Baar A marzo 2014, UBS «Swissreal» ha acquistato un immobile commerciale interamente affittato in Baarermattstrasse 6 a Baar / ZG. L edificio con cinque piani di negozi e uffici, costruito nel 1992 e parzialmente ristrutturato, si trova in una buona posizione e dispone di circa 3500 m² di uffici, circa 1000 m² di negozi e circa 800 m² di superfici adibite ad archivio, oltre a circa 200 parcheggi. Questa acquisizione ha permesso di rafforzare la redditività a lungo termine del portafoglio e di migliorare ulteriormente la già ottima ripartizione geografica del portafoglio immobiliare. «rauti-huus» in Rautistrasse 11, 13 a Zurigo La «rauti-huus», sita in Rautistrasse 11, 13 a Zurigo-Albisrieden, è stata costruita nel 1948 come immobile destinato a uffici e attività commerciali. L immobile comprende un attico aggiunto negli anni 60 che presentava carenze energetiche e necessitava urgentemente di una ristrutturazione. L immobile disponeva inoltre di una riserva utile del 30% e una quota residenziale massima del 40%. Queste generose riserve di spazio e l enorme richiesta di spazi abitativi urbani attuali rappresentano la situazione di partenza di questo progetto. La densificazione con l aggiunta di 17 nuovi e interessanti loft e il riposizionamento dell immobile permettono di sfruttare la riserva disponibile e di aumentare durevolmente l attrattiva dell immobile. Alla fine del 2013 è iniziata la demolizione del vecchio attico. Qui sorgeranno i due nuovi piani per i nuovi loft dagli spazi più complessi. Nel complesso saranno realizzati otto diversi tipi di loft, con un mix costituito da appartamenti dai 3½ locali ai 5½ locali con metrature comprese fra 90 m² e 135 m² circa. Tutti risulteranno molto spaziosi, poiché la disposizione in verticale creerà l ampiezza di un piccolo palazzo di città. Gli appartamenti, che disporranno di uno standard costruttivo molto elevato, comprenderanno un balcone o una terrazza sul tetto con una magnifica vista sulla vastità della città di Zurigo. Le unità abitative, in considerazione delle dotazioni e delle dimensioni degli appartamenti, saranno indicate per single giovani e meno giovani, famiglie e coppie con doppio salario. Nell ambito del riposizionamento, gli uffici esistenti ai piani inferiori saranno ristrutturati e, di conseguenza, notevolmente rivalutati per garantire la locabilità a lungo termine di questa superficie di circa 2500 m². Inoltre, all esterno saranno disponibili 43 parcheggi. Il volume d investimento di questo progetto di ristrutturazione, la cui conclusione è prevista per la primavera del 2015, è di circa 14 milioni di CHF. Questo parziale cambio della destinazione d uso da superficie commerciale a spazio abitativo in un ottima posizione equivale a un investimento a lungo termine e molto interessante per UBS «Swissreal». 6

7 Gruppo d investimento UBS AST Immobili commerciali Svizzera Nuova costruzione a Oensingen: costruzione grezza terminata Gruppo d investimento UBS AST Immobili commerciali Svizzera N. di valore Dati alla chiusura semestrale ( ) Patrimonio complessivo CHF 392,4 mln Numero di immobili 26 Valore d inventario CHF Performance (YTD) 1,7% Progetto di nuova costruzione «Mühlefeld III» a Oensingen Il nuovo progetto di costruzione «Mühlefeld III» a Oensingen è la prima nuova costruzione realizzata dal gruppo d investimento UBS AST Immobili Commerciali Svizzera. I lavori di costruzione del moderno complesso immobiliare, costituito da una pianta longitudinale e una costruzione di testa, sono iniziati a ottobre Nel frattempo è terminata la costruzione grezza dell edificio longitudinale. Entro l estate 2014 sarà ultimata anche la costruzione di testa e così si concluderà la realizzazione dell intera costruzione grezza. Con il montaggio delle finestre e l inizio della costruzione interna sarà inizializzata la prossima fase dei lavori. La consegna delle superfici commerciali per la successiva locazione è prevista per la fine di gennaio 2015; l inaugurazione del centro dovrebbe avvenire all incirca a maggio Con la costruzione del «Mühlefeldzentrum III», sul terreno inutilizzato tra il «Mühlefeldzentrum I» e il «Mühlefeldzentrum II» sorgerà un immobile a uso misto. L area commerciale comprenderà circa 500 m² di uffici, 800 m² di negozi, 400 m² di attività commerciali e 300 m² di magazzini. Accanto, in posizione centrale, sorgeranno 29 miniappartamenti (1½ locale 2½ locali), per un totale di circa 1800 m² di superficie abitativa. La superficie commerciale al pianterreno è già stata affittata a Coop lo scorso anno con un contratto di affitto a lungo termine. Di conseguenza, le superfici commerciali sono affittate al 70% circa. Anche per gli uffici e le aree destinate ai servizi al primo piano sono già pervenute richieste di potenziali interessati. Il piano di marketing per la prima locazione degli appartamenti e delle superfici destinate a uffici e servizi è in fase di elaborazione e sarà lanciato nei tempi previsti durante l estate Il complesso immobiliare, molto interessante dal punto di vista architettonico, è stato progettato dallo studio locale Ducksch & Anliker Architekten AG, che si occupa anche della progettazione esecutiva. La società FIBA Real Estate AG di Basilea è stata incaricata della realizzazione in qualità di appaltatore generale responsabile. Il volume d investimento fino all ultimazione è di circa 18 milioni di CHF. In quanto primo nuovo progetto di costruzione, questo immobile assume un importanza particolare nel gruppo d investimento ed è un supporto prezioso per lo sviluppo strategico del portafoglio di UBS AST-KIS. Ristrutturazione delle facciate a Buchs / SG L immobile commerciale e per uffici sito in Bahnhofstrasse 2 a Buchs / SG è stato sottoposto a una ristrutturazione delle facciate. In conseguenza della prevista e imminente sostituzione delle finestre, si è deciso di sottoporre la facciata a una leggera ristrutturazione generale (brush-up). È stata eseguita una ritinteggiatura, è stato realizzato un progetto di insegne e sono stati eseguiti vari lavori di riassetto nelle superfici comuni e negli impianti tecnici. Si è invece consapevolmente rinunciato a un ottimizzazione energetica dell involucro dell edificio: a causa della grande quantità di finestre, una realizzazione di questo tipo non sarebbe stata economica, né sostenibile. L immobile, situato in un ottima microzona, dopo la conclusione dei lavori si presenta di nuovo con un aspetto interessante e pertanto è ben posizionato per il futuro. Ristrutturazione in Centralbahnstrasse 9 a Basilea L immobile, costruito nel 1912 di fronte alla stazione FFS, è sottoposto ad una ristrutturazione da marzo Con l ampliamento del sottotetto sorgeranno tre interessanti appartamenti urbani in una posizione esclusiva. Per ottimizzare lo svolgimento dei lavori e sfruttare le sinergie con l ampliamento del sottotetto, è stata anticipata la ristrutturazione degli impianti tecnici prevista a medio termine ed è stato realizzato un cambio della destinazione d uso al primo piano. La conclusione dei lavori e la consegna degli appartamenti ai nuovi locatari sono previste per l autunno Il volume d investimento ammonta a circa 3 milioni di CHF. 7

8 Gruppo d investimento UBS AST Immobili Svizzera Operazione di conferimento in natura con una Cassa pensione della Svizzera francese Gruppo d investimento UBS AST Immobili Svizzera N. di valore Dati alla chiusura semestrale ( ) Patrimonio complessivo CHF 1548,7 mln Numero di immobili 132 Valore d inventario CHF Performance (YTD) 1,4% Ristrutturazione interna a Sciaffusa L immobile di circa 50 anni con un totale di 18 appartamenti situato in Winkelriedstrasse 42 / 44 a Sciaffusa al momento è coinvolto in una ristrutturazione interna completa che comprende in particolare un rinnovamento totale di bagni e cucine, nuove porte d entrata degli appartamenti e ulteriori isolamenti nei soffitti delle cantine. Contemporaneamente è in corso la ristrutturazione delle finestre e della terrazza sull attico con il tetto principale. I lavori di costruzione sono cominciati ad aprile 2014 e presumibilmente si concluderanno nell autunno del Il volume d investimento ammonta a circa 2 milioni di CHF. Aumento della densità abitativa a Bellach Nel complesso «Grederhof» in Marktstrasse 3 a Bellach / SO sarà realizzato un aumento della densità abitativa mediante una nuova costruzione. Il padiglione di un piano, attualmente vuoto, fino a poco tempo fa era utilizzato come asilo nido. Quest ultimo si è ingrandito all interno del complesso e di conseguenza il padiglione sarà demolito e sostituito da una nuova costruzione contemporanea. In totale sorgeranno 16 nuovi appartamenti con 2 locali. Il volume d investimento della nuova costruzione, che sarà presumibilmente terminata entro l estate 2014, si aggira sui 5 milioni di CHF. Approvazione del piano di quartiere per l area Schloss Il cantone di Appenzello Esterno ha approvato il piano di quartiere Schloss a Herisau. Sull area è prevista una nuova costruzione che sarà realizzata in due tappe. L inizio dei lavori è previsto per il Sull area Schloss in futuro sorgeranno 130 appartamenti privi di barriere architettoniche destinati alla locazione per anziani e famiglie, con spazio per varie strutture di assistenza (mensa, asilo infantile) nonché superfici adibite a negozi e servizi nella zona centrale. La conclusione dei lavori di costruzione è prevista per la fine del Avenue Tissot 2 2bis a Losanna A dicembre dello scorso anno, UBS AST Immobili Svizzera (UBS AST-IS) ha eseguito due operazioni di conferimento in natura relative a immobili con una Cassa pensione della Svizzera francese. Nel quadro di questa operazione, sette immobili in totale sono stati trasferiti nel portafoglio di UBS AST-IS. Gli immobili acquisiti sono ubicati nella Svizzera francese, ad eccezione di uno che si trova a Zurigo. Il volume d investimento per le transazioni citate ammonta a circa 55 milioni di CHF. La transazione «Portafoglio Svizzera francese» comprendeva sei immobili nella regione di Losanna / Ginevra con un volume d investimento di circa 35 milioni di CHF. Concretamente un immobile si trova nella città di Ginevra, uno a Renens e un altro a Vevey; gli altri tre sono ubicati a Losanna. Il portafoglio è composto da un mix equilibrato di immobili residenziali (37%) e commerciali (26%) e da immobili a uso misto (37%); la maggior parte dei proventi da locazione sarà generata dall uso abitativo. Sempre con un conferimento in natura è stato possibile acquisire un ulteriore immobile nel noto quartiere Seefeld di Zurigo. Sarà utilizzato a scopo commerciale ed è adiacente a un immobile residenziale che è già di proprietà di UBS AST-IS. L immobile commerciale dispone di circa 1700 m² di superfici adibite a uffici ai piani superiori, 240 m² di superfici commerciali e 190 m² di superfici adibite a ristorazione al pianterreno e al piano interrato. Inoltre l immobile comprende 21 parcheggi coperti e 6 parcheggi esterni. Il volume d investimento si aggira sui 20 milioni di CHF. L acquisizione degli immobili è avvenuta secondo una procedura di offerta in due fasi. A settembre 2013 UBS AST-IS ha presentato una prima offerta non vincolante e alla fine di ottobre 2013 un offerta vincolante che alla fine ha ottenuto l aggiudicazione. Oltre alla professionalità di UBS durante la procedura d offerta, anche l offerta in linea con il mercato e il valido project management di Global Real Estate Svizzera sono stati motivi determinanti per il successo finale. La parte venditrice, inoltre, ha molto apprezzato la realizzazione della transazione sotto forma di conferimento in natura. Grazie a questa valida collaborazione è stato possibile concludere l operazione nell arco di soli sei mesi. 8

9 Focus / Panoramica Regione di Berna Il mercato immobiliare Berna è il secondo cantone della Svizzera per superficie e per popolazione e con il suo bilinguismo rappresenta un elemento di connessione fra la Svizzera germanofona e quella francofona. In virtù della sua dimensione, la regione di Berna ha una struttura settoriale molto varia. La pubblica amministrazione, l agricoltura, la trasmissione delle informazioni (posta, telecomunicazioni), il turismo e il settore sanitario e sociale sono fortemente rappresentati, con dati superiori alla media. Qui hanno sede anche numerose imprese internazionali del settore degli orologi e degli apparecchi di precisione e della tecnologia medicale. Da alcuni anni la regione di Berna è anche un sito emergente nel campo delle tecnologie pulite, che attualmente vanta circa posti di lavoro nel settore dell energia e delle tecnologie ambientali. Con la strategia economica per il 2025, la politica si propone di incentivare e sviluppare ulteriormente e in modo mirato il settore cleantech. Tra il 2008 e il 2012 la popolazione del Cantone di Berna ha registrato una modesta crescita del 2,4% (Svizzera: 4,4%). Il dato cantonale degli appartamenti sfitti, pari all 1,23%, è superiore alla media svizzera dello 0,96%. La pressione sugli affitti di appartamenti è stata conseguentemente bassa. Negli ultimi cinque anni, gli affitti nella Regione di Berna sono aumentati solo del 10,4% (Svizzera: 14,9%). Esistono però forti differenze a livello regionale. Ad esempio nella città di Berna o Thun, con percentuali di appartamenti sfitti dello 0,39% e 0,11%, la situazione del mercato immobiliare è più tesa a causa dello scarso volume di nuove costruzioni. Conformemente allo scenario «medio» dell Ufficio Federale di Statistica, la popolazione del Cantone di Berna dovrebbe crescere del 3,5% entro il 2035 (Svizzera: 10,6%), un dato che, con un nucleo familiare medio nel cantone composto da 2,2 persone, richiede la costruzione di ulteriori unità abitative. La crescita inferiore alla media degli affitti nella Regione di Berna si manifesta anche nelle superfici commerciali. Negli ultimi cinque anni, gli affitti per gli uffici sono aumentati solo del 3,1% (Svizzera: 14,3%) e per le superfici commerciali hanno addirittura subito un calo, attestandosi al 5,2% (Svizzera: + 15,8%). Il nostro impegno A fine marzo 2014, nella regione di Berna 82 immobili sono di proprietà dei nostri prodotti d investimento immobiliare. Questo dato corrisponde a un volume d investimento di circa 1,4 miliardi di CHF ripartiti in 57 immobili residenziali con circa 3000 appartamenti, 16 immobili a uso commerciale con circa m² di superficie e 9 immobili a uso misto. Con l acquisizione del Wankdorf Center, nel 2001, quattro dei nostri prodotti immobiliari sono riusciti a realizzare la più grande transazione immobiliare mai avvenuta nel business immobiliare svizzero di UBS Global Asset Management. Il nostro progetto più recente nella regione di Berna, il complesso a uso misto «ARK 143» con un volume d investimento di circa 120 milioni di CHF, è stato consegnato ai locatari nella primavera del Utilizzo Valore di mercato Numero di immobili al al Immobili residenziali Immobili a uso commerciale Immobili a uso misto Totale La regione Il Canton Berna è uno dei tre principali cantoni turistici della Svizzera. Un posto di lavoro su dieci nel cantone è legato al turismo, addirittura uno su tre nell Oberland bernese. L Oberland attrae i turisti con un paesaggio molto vario con montagne e laghi, che offrono tante opportunità per praticare gli sport più svariati. Tra le mete turistiche più note citiamo la città di Berna, il cui centro storico fa parte del patrimonio mondiale UNESCO, ma anche Gstaad, Grindelwald e Interlaken. Nella regione di Berna, UBS è molto impegnata nei settori dell arte, dello sport e dell economia. Nel 2013, ad esempio, è stata lo sponsor principale della Festa federale dei lottatori e degli alpigiani di Burgdorf e si è impegnata anche per i «Thunerseespiele». 9

10 Relazione sul mercato L agenda politica travisa i fattori fondamentali Solide prospettive di crescita con alcuni punti di domanda Nel 2013, oltre alla robusta congiuntura interna, è cresciuto anche l export e la crescita del PIL è raddoppiata raggiungendo quota 2% (2012 1,0%). Supponendo che la sempre fragile congiuntura internazionale prosegua nella sua ripresa, per il 2014 si attende un ulteriore incremento della performance economica al 2,2%. Per il 2015 la previsione unanime è del 2,4%. L inflazione probabilemte crescerà solo in modo lieve e graduale. A seguito delle tendenze deflazionistiche del 2013 ( 0,2%), per il 2014 e il 2015 si prevede un valore dello 0,5% 0,7%. Il livello che la Banca nazionale svizzera associa alla stabilità dei prezzi è nettamente superiore, ovvero al 2%. Nel 2013 il tasso di disoccupazione si è attestato al 3,2%. In considerazione dell approvazione dell iniziativa contro l immigrazione di massa, le solide prospettive congiunturali sono però legate a incertezze. Dato che per i dibattiti attuativi è previsto un periodo di tre anni, a medio termine la contingentazione potrebbe avere effetti più contenuti rispetto all incertezza in merito a un possibile smorzamento della congiuntura. Si deve presupporre che, oltre alla disponibilità a investire delle imprese locali, si ridurrà anche il numero di afflussi di nuove imprese. In un tale contesto, le conseguenze del risultato delle votazioni potrebbero tradursi in una minore crescita dei posti di lavoro e dell economia. L eccesso di offerta per gli uffici si fa attendere Nel 2013 i canoni di locazione offerti per gli uffici sono nuovamente saliti del 5,4%. Gli effetti negativi dell aumento dell offerta inizialmente non hanno avuto ripercussioni sul mercato delle superfici, il che trova spiegazione in due motivi, oltre che nel miglioramento della congiuntura. Da una parte, il dato relativo all aumento dei canoni di locazione offerti continua ad essere intaccato da effetti statistici. Nell ambito degli attuali interventi di ottimizzazione delle superfici, le imprese abbandonano posizioni centrali a favore di superfici nei quartieri esterni, con uffici di pari qualità o migliori e più convenienti. Di conseguenza, il mercato delle locazioni è investito sempre più frequentemente da offerte di superfici più care, che comportano un superamento dei valori medi dei canoni di locazione offerti. D altra parte, in conseguenza dell incremento dei progetti di ristrutturazione e modifica della destinazione d uso, l offerta di superfici disponibili si è temporaneamente ridotta. Inoltre, si registrano dei ritardi in molti progetti di nuova costruzione per i quali non è stata raggiunta la necessaria quota di locazioni preliminari. Questi sviluppi, però, non devono illudere: nei prossimi anni, a causa della grande quantità di progetti e delle rivitalizzazioni del patrimonio esistente, dovremo fare i conti con una significativa espansione dell offerta. Calo del potenziale di incremento dei canoni di locazione per gli immobili destinati al commercio al dettaglio Nel 2013 il tasso di crescita dei canoni di locazione offerti per le superfici destinate al commercio al dettaglio ha subito un calo dell 1,4% in tutta la Svizzera (2012 6,3%). A causa dei forti cali dei prezzi sull onda della rivalutazione del franco, già da più di tre anni il commercio al dettaglio svizzero riesce a malapena a incrementare i suoi fatturati nominali. Questo porta a una minore disponibilità di pagamento per le superfici commerciali e si manifesta con un calo dei tassi di crescita dei canoni di locazione offerti. Mentre i fatturati del commercio al dettaglio attraversano una fase di stagnazione nell intero mercato, il commercio online ha registrato un ulteriore incremento. Il grado di saturazione del canale di distribuzione digitale è stimato al 20% circa dell'intero mercato; questo dato, in considerazione di una percentuale odierna del 6%, fa prevedere un ulteriore robusta crescita. Il boom del commercio online riduce complessivamente il fabbisogno di locali di vendita fissi e modifica la domanda di superfici in affitto. I proprietari di immobili destinati al commercio al dettaglio possono minimizzare i rischi analizzando il settore e il modello di business dei loro locatari e anticipare tempestivamente le loro esigenze. Negli agglomerati il calo dei canoni di locazione degli appartamenti appare improbabile L edilizia abitativa continua ad attraversare una fase di espansione. A fine marzo 2013 (non sono disponibili cifre più aggiornate) gli appartamenti in costruzione erano più di Questo dato corrisponde al 3% in più rispetto alla stessa data dell anno precedente e all 1,5% di una normale produzione annuale. Anche il numero di licenze edilizie per gli appartamenti è ulteriormente aumentato ed è risultato superiore del 20% rispetto all anno precedente. Anche se inizialmente il livello attuale della produzione di nuove costruzioni, in tutto il territorio svizzero, difficilmente dovrebbe determinare un eccesso d offerta, non si escludono squilibri di mercato locali, poiché l attività di costruzione non avviene sempre nel luogo in cui la domanda è ai massimi livelli. Dato che la forza lavoro proveniente dall estero inizialmente si trasferisce preferibilmente negli agglomerati urbani, da anni la produzione di appartamenti in questi agglomerati è troppo bassa. Se a seguito dell approvazione dell iniziativa contro l immigrazione di massa dovesse verificarsi un calo significativo dell immigrazione, nei centri economici questo potrebbe contribuire ad allentare leggermente la pressione sul mercato degli immobili in locazione, ma in conseguenza di ciò non si prevedono cali dei prezzi delle locazioni. La pressione sugli affitti potrebbe invece aumentare in periferia, dove sia le cifre attuali degli appartamenti sfitti che l espansione dell offerta hanno entità diverse. Inoltre, lo sviluppo di grandi complessi residenziali negli agglomerati ampliati potrebbe diventare più rischioso a causa della crescente incertezza relativa alla crescita quantitativa. 10

11 Soluzioni immobiliari Il Team Swiss Real Estate Securities: l interlocutore per gli investimenti immobiliari indiretti in Svizzera Il team Swiss Real Estate Securities (SRES) ha un passato movimentato all interno di UBS Global Asset Management. Originariamente incluso nella piattaforma globale per Global Real Estate Securities (GRES), SRES è oggi divenuto un entità autonoma e gestisce oltre 2 miliardi di CHF di investimenti immobiliari indiretti in Svizzera. Uno dei nostri punti di forza è l ampia gamma di prodotti. La combinazione di portafogli a gestione attiva e passiva offre ai clienti retail e alla clientela qualificata un accesso a svariati servizi dalla stessa sorgente di conoscenze e dello stesso team di gestione. Centralità del servizio al cliente Che si tratti di un portafoglio a gestione passiva o attiva, il Team Swiss Real Estate Securities offre sempre gli stessi standard di servizio elevati. Ad esempio, un cliente con investimenti passivi non investe semplicemente in base agli indici, bensì ha anche pieno accesso a informazioni aggiornate sugli ultimi sviluppi e al corrispondente know-how del mercato. Durante i colloqui con i clienti ha luogo uno scambio d informazioni sul mercato immobiliare svizzero e sui vari veicoli d investimento. Riteniamo molto importante uno stretto contatto con il cliente. Ad esempio, siamo regolarmente in contatto con uno dei nostri principali clienti che opera investimenti passivi, discutiamo costantemente di tematiche riguardanti i fondi e gli immobili e gli forniamo una consulenza proattiva con proposte di cambiamento (ad esempio, cambi di benchmark). Vicini al mercato e alla rete Rispetto ad altre classi d investimento, come ad esempio le azioni globali, gli investimenti immobiliari indiretti in Svizzera rappresentano un mercato di nicchia. Tra le altre cose, lo si nota dal fatto che i fornitori di prodotti non pubblicano ricerche con rapporti regolari sui veicoli d investimento. Ne consegue che i singoli attori del mercato devono crearsi un opinione da soli. Anche noi analizziamo il mercato e i veicoli d investimento in modo autonomo, concentrandoci anche sui bilanci d esercizio sia da una prospettiva assoluta, sia in relazione alla concorrenza. Per noi, inoltre, è importante un contatto personale e regolare con i responsabili dei fondi e dei portafogli, per poter valutare la qualità della gestione, le loro performance e i loro obiettivi. Nel corso degli anni abbiamo imparato a identificare le peculiarità dei vari gestori e siamo in grado di inquadrare nel contesto le decisioni prese. Inoltre, eseguiamo visite in loco per avere un quadro della situazione, visionando immobili e progetti. Questo ci permette di valutarne ulteriormente l interesse, il che spesso non è possibile con un analisi fatta dalla scrivania o lo è soltanto in misura limitata. Ad esempio, abbiamo potuto seguire e valutare fin dall inizio svariati progetti, come ad esempio la Prime Tower. Non eseguiamo questa due diligence solo nella Svizzera tedesca, ma anche nella Svizzera francese, per crearci un opinione direttamente in loco. Creare una rete con i competitori è imprescindibile e importante, poiché la liquidità negoziata tramite il mercato è limitata. Per questo, spesso tentiamo di trattare grandi quantità direttamente tramite «block trade». In questo campo ci è d aiuto la rete che abbiamo creato nel corso degli anni. Offriamo un ampia gamma di prodotti Ai nostri clienti offriamo varie possibilità d investimento sotto forma di soluzioni a mandato o collettive e varianti di consulenza. I clienti istituzionali hanno a disposizione tutte le offerte e ai clienti retail proponiamo gli ETF. Le svariate caratteristiche coprono le diverse esigenze dei clienti: ETF possono essere acquistati sia dai clienti istituzionali che dai clienti privati i prodotti sono negoziati in borsa i corsi denaro e i corsi lettera sono definiti dal market maker il benchmark è l SXI Real Estate Funds o SXI Real Estate Institutional Funds destinati esclusivamente ai clienti istituzionali le quote possono essere acquistate o vendute giornalmente al valore netto d inventario (NAV) il benchmark è l SXI Real Estate Funds Soluzioni a mandato il benchmark viene stabilito dal cliente gestione customizzata offriamo anche soluzioni con veicoli d investimento non quotati, come ad esempio fondi immobiliari e fondazioni d investimento non quotati Consulenza su richiesta del cliente analizziamo il portafoglio e forniamo raccomandazioni è il cliente stesso a decidere se metterle in atto e in quale forma Collaborazione pluriennale con Global Real Estate Switzerland La dimensione del mercato degli investimenti immobiliari in Svizzera è alquanto ridotta. Di conseguenza, non sorprende che diversi clienti di SRES siano anche clienti di Global Real Estate Switzerland, ad esempio in una fondazione d investimento o in UBS «Sima». Da anni intratteniamo una valida collaborazione per soddisfare al meglio le richieste dei clienti. SRES analizza il mercato dal punto di vista di un investitore, Global Real Estate Switzerland è più vicina all immobile. Di conseguenza, entrambe le parti beneficiano di una positiva collaborazione. Lo scambio è configurato in modo tale che la cosiddetta «Muraglia Cinese» viene rispettata in ogni momento. 11

12 Intelligenti soluzioni immobiliari svizzere I nostri prodotti d investimento immobiliari: UBS (CH) Property Fund Direct Residential UBS (CH) Property Fund Swiss Mixed «Sima» UBS (CH) Property Fund Swiss Residential «Anfos» UBS (CH) Property Fund Swiss Commercial «Swissreal» UBS (CH) Property Fund Swiss Léman «Foncipars» UBS (CH) Property Fund Direct Urban UBS AST Immobili Svizzera UBS AST Immobili commerciali Svizzera Prodotti d investimento immobiliari per investire in maniera diretta e indiretta a livello globale, regionale o di singoli paesi. Le nostre soluzioni per gli immobili e i progetti immobiliari: acquisto e vendita di immobili sviluppo di progetti conferimenti in natura «sale and rent back» Public Private Partnership (PPP) Mandati per la gestione degli immobili I suoi interlocutori: Dr. Daniel Brüllmann Head of Global Real Estate Switzerland Tel daniel.bruellmann@ubs.com Dr. Riccardo Boscardin Head of Global Customized Client Mandates Tel riccardo.boscardin@ubs.com Urs Fäs Head of Investment Products Tel urs.faes@ubs.com Dominic von Felten Head of Business Development Tel dominic.von-felten@ubs.com Matthias Jäger Head of Acquisition & Disposition Tel matthias.jaeger@ubs.com Global Real Estate UBS Funds App La nuova app per iphone per visualizzare le informazioni sui fondi UBS. Scaricate adesso la «UBS Funds App» sul vostro iphone disponibile su App Store. orientato al cliente trasparente lungimirante L andamento delle quote degli UBS Real Estate Funds risente dei cambiamenti di valore degli immobili, delle tendenze dei tassi d interesse e del loro influsso sull evoluzione dei redditi di locazione, nonché di tutta una serie di fattori giuridici e di mercato. All investitore sono pertanto richiesti un orizzonte temporale di medio-lungo termine nonché una tolleranza al rischio e una capacità di rischio adeguate. Gli investimenti vanno indistintamente incontro a oscillazioni di mercato. Ogni fondo comporta rischi specifici, che possono aumentare notevolmente in condizioni operative insolite. A scopo informativo e di marketing da parte di UBS. Fondi immobiliari UBS di diritto svizzero. I prospetti, i prospetti semplificati, gli statuti della società oppure il regolamento di gestione nonché i rapporti annuali e semestrali relativi ai fondi UBS possono essere richiesti gratuitamente presso UBS SA, Casella postale, CH-4002 Basilea oppure presso UBS Fund Management (Switzerland) SA, Casella postale, CH-4002 Basilea. Attualmente non vi sono nuove emissioni. La compravendita di quote può essere effettuata sul mercato secondario. Gli investimenti nei gruppi d investimento della Fondazione UBS per l investimento del patrimonio di istituti di previdenza per il personale sono permessi unicamente alle istituzioni dei pilastri 2 e 3a esenti da imposte domiciliate in Svizzera, nonché ai fondi assistenziali padronali (secondo la LPP). Prima di investire in un prodotto, leggere con attenzione e integralmente il prospetto più attuale. Le quote dei fondi UBS qui menzionati non possono essere né offerte, né vendute o consegnate negli Stati Uniti. Le informazioni qui specificate non sono da intendersi come una sollecitazione o un offerta per l acquisto o la vendita di qualsivoglia titolo o strumento finanziario connesso. I risultati passati non costituiscono un indicatore affidabile dei risultati futuri. La performance indicata non tiene conto di eventuali commissioni e costi addebitati all atto della sottoscrizione e del riscatto di quote. Commissioni e costi incidono negativamente sulla performance. Se la valuta di un prodotto o di un servizio finanziario differisce dalla vostra moneta di riferimento, il rendimento può crescere o diminuire a seguito delle oscillazioni di cambio. Questo resoconto è stato redatto senza particolare riferimento né a obiettivi d investimento specifici o futuri, né alla situazione finanziaria o fiscale né tantomeno alle speciali esigenze di un determinato destinatario. Le informazioni e le opinioni contenute in questo documento sono fornite da UBS senza garanzia alcuna, sono esclusivamente per uso personale e per scopi informativi. Il presente documento contiene dichiarazioni che costituiscono «affermazioni prospettiche», che comprendono, tra l altro, affermazioni concernenti i prossimi sviluppi della nostra attività. Benché queste affermazioni prospettiche rappresentino le nostre valutazioni e attese circa l evoluzione della nostra attività, vari rischi, incertezze e altri importanti fattori potrebbero far sì che gli andamenti e i risultati effettivi si discostino notevolmente dalle nostre aspettative. Fonte di tutti i dati e di tutti i grafici (dove non diversamente indicato): UBS Global Asset Management. UBS Il simbolo delle chiavi e UBS sono fra i marchi protetti di UBS. Tutti i diritti riservati. SAP-Nr.: 82260I-1401 Edito anche in tedesco, inglese e francese. Stampato nel maggio 2014.