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9 TRIBUNALE DI L AQUILA Oggetto: Fallimento n. 11/2003 Curatore Fallimentare: Dott.ssa Rosanna DI GIOACCHINO PERIZIA D UFFICIO In esecuzione dell'incarico affidatomi con ordinanza del G.D di Quantificare il valore minimo di mercato dell immobile in questione, assumendo quale parametro la media dei valori al mq di immobili delle medesime caratteristiche tra quelli indicati in atti depositati presso gli uffici finanziari (atti traslativi registrati ed accertamenti tributari UTE.) e quelli offerti in proposte di vendita formulate da agenzie immobiliari. Ove gli immobili oggetto dei contratti e delle proposte presi in esame ai fini dell'indagine abbiano requisiti diversi (per ubicazione, qualità, ecc.) dall'immobile oggetto di causa, applicare al prezzo stimato una correzione equitativa in aumento o diminuzione. Ove il valore stimato si discosti da quello attribuibile in base ai criteri di cui all art. 15 cod. proc. civ. ovvero di cui all'art. 52 co. 4 T.U. imposta di registro D.P.R. 131/86, allegare copia della documentazione posta a fondamento del giudizio di stima ed applicare comunque una decurtazione del 15% sull importo stimato (abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, il pagamento in unica soluzione); in difetto di atti di riscontro commisurare il valore moltiplicando il reddito dominicale o la rendita catastale per 200. L esperto dovrà depositare distinte relazioni di stima per gli immobili del fallimento (omissis) e per quelli del fallimento (omissis), ed eventualmente congiunta per i soli immobili in comproprietà tra i due falliti. Tenuto conto che non occorre procedere alla descrizione integrale ed alla rappresentazione previa ispezione, adempimenti già eseguiti dal precedente stimatore.. lo scrivente, geom. Sebastiani Tiziano, Consulente Tecnico d'ufficio nel fallimento in oggetto, premesso che, come da disposizione del quesito posto non è stato effettuato il sopralluogo degli immobili a seguito elencati, espletate ricerche di mercato, espone il risultato delle operazioni svolte. A) PREMESSA Prima di procedere alla stima degli immobili oggetto della presente si evidenzia che, per quanto concerne la descrizione degli stessi si rimanda alla c.t.u. dell ing. Giuseppe Cipollone

10 depositata in atti. Per quanto riferibile ai parametri metrici adottati, si rimanda sia alle superfici indicate sempre nella c.t.u. Cipolloni sia, per quanto riferibile agli immobili non stimati nella predetta c.t.u., a quanto riportato nella c.t.u. a firma dell Arch. Livio Antonio ALLOGGIA sempre depositata in atti. Per quanto riferibile all individuazione dei beni stessi cadenti nel fallimento e di proprietà del soggetto indicato in oggetto, si è fatto riferimento sempre alle predette c.t.u.. B) INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI PROPRIETA DI (omissis). - Edificio in L Aquila, loc. Coppito, strada vicinale S. Vittorino, distinto al N.C.E.U. fg. 109 part.lla 319 cat. A/3, classe 4 consistenza vani 5 rendita: 258,23 - diritti di proprietà del fallito: 1/1 - Terreno in L Aquila, loc. Coppito, strada vicinale S. Vittorino, distinto al N.C.T. fg. 109 part.lla 622 di mq diritti di proprietà del fallito: 1/1 - Porzione di edificio in L Aquila, loc. Coppito, distinto al N.C.E.U. fg. 65 part.lla 364 sub. 1 Via Capo il Muro cat. A/4, classe 1 consistenza vani 1,5 - diritti di proprietà del fallito: 1/1 - Porzione di edificio in L Aquila, loc. Coppito, distinto al N.C.E.U. fg. 65 part.lla 364 sub. 2 Via Capo il Muro cat. A/4, classe 1 consistenza vani 1 - diritti di proprietà del fallito: 1/1 - Porzione di edificio in L Aquila, loc. Coppito, distinto al N.C.E.U. fg. 65 part.lla 363 sub. 4 Via del Duomo, 12 cat. A/6, classe 2 consistenza vani 3 - diritti di proprietà del fallito: 1/1 - Porzione di edificio in L Aquila, loc. Coppito, distinto al N.C.E.U. fg. 65 part.lla 336 sub. 3 Via Capo il Muro cat. C/6, classe 5 mq 10 - diritti di proprietà del fallito: 1/1 - Terreno in L Aquila, loc. Coppito, distinto al N.C.T. fg. 59 part.lla 387 di mq diritti di proprietà del fallito: 1/4 Si evidenzia che, il predetto terreno è stato completamente omesso nella relazione di stima dell ing. Cipollone. Al contrario lo stesso fondo è presente nella relazione di stima dell Arch. Alloggia alla quale si rimanda per la descrizione. Si precisa che nella relazione di quest ultimo tecnico, nella determinazione dei diritti di proprietà del soggetto fallito (pag. 8 punto 4.1) vengono indicati diritti di proprietà pari ad 1/5 mentre dalle note descrittive si evince che i diritti di proprietà sono pari ad 1/4. Tenuto conto del ragionamento logico attraverso il quale detta quota viene determinata dallo stesso tecnico, si applicherà quest ultima quota (1/4) C) - DESCRIZIONE E STIMA DEI BENI

11 Per quanto riferibile alla descrizione degli immobili oggetto di valutazione, come già innanzi indicato, si rimanda alla c.t.u. Cipolloni già espletata. Analoga fonte è stata presa a riferimento per la determinazione sia delle destinazioni d uso, dello stato di conservazione e delle superfici delle unità immobiliari in esame. Per quanto riferibile alle unità immobiliari non stimate nella c.t.u. Ing Cipollone, le superfici delle stesse sono state desunte dalla relazione tecnica a firma dell Arch. Alloggia. C.1) PARAMETRI DI STIMA Per i fini valutativi che qui interessano si sono effettuate le seguenti considerazioni al fine di determinare il valore medio di mercato dei beni oggetto di stima. In primo luogo si è tenuta presente la dislocazione nell ambito del territorio degli immobili oggetto di valutazione. Per quanto riferibile alle unità ubicate in loc. Coppito, le stesse sono inserite in un contesto urbano ben definito, servito e abbastanza appetibile da un punto di vista di mercato. Per quanto riferibile all unità ubicata lungo la strada vicinale S. Vittorino (Coppito), la stessa non è inserita in un contesto urbano, la zona è scarsamente servita e, da un punto di vista di mercato, non è particolarmente appetibile. Si evidenzia inoltre che nella determinazione del valore di un certo bene concorrono molti fattori, sia essi oggettivi che soggettivi. Nella stima in oggetto verranno volutamente tralasciate tutte quelle considerazioni di carattere soggettivo che un imprenditore, per le proprie esigenze, mette in atto nel momento dell investimento immobiliare. Al contrario verranno considerate solo quelle puramente oggettive. Si evidenzia, inoltre, che gli immobili sono ubicati in L'AQUILA, comune che ricade all interno del territorio individuato nel Decreto del Commissario di Governo per la Protezione Civile del , territorio individuato ai sensi dell art.lo 1 comma 2 del D.L. 39/2009, comuni colpiti dall evento sismico del Per quanto riferibile agli immobili in loc. Coppito censiti con le part.lle 363 e 364, gli stessi costituiscono un unico complesso edilizio inserito in un più vasto edificio; la restante porzione identificata nell ambito della part.lla 336 è ubicata in altro complesso edilizio. Dalle informazioni assunte presso i competenti uffici comunali si è accertato che:

12 - Per l immobile in L Aquila, loc. Coppito, strada vicinale S. Vittorino (oggi via Cagnano), distinto al N.C.E.U. fg. 109 part.lla 319 dalla verifica effettuata dalla Protezione Civile, (sopralluogo del ID_CTR n scheda AEDES n ) l edificio in esame è stato classificato A (vedi all.to 1). - Per gli immobili in Coppito distinti con la part.lla 364 sub. 1 e 2, part.lla 363 sub. 4, dalla verifica effettuata dalla Protezione Civile (sopralluogo del ID_CTR n scheda AEDES n ) l edificio nel quale sono comprese le predette porzioni immobiliari è stato classificato E (vedi all.to 1). - Per l immobile in Coppito distinto con la part.lla 336 sub. 3, dalla verifica effettuata dalla Protezione Civile (sopralluogo del ID_CTR n ) l edificio nel quale è compresa la predetta porzione immobiliare è stato classificato E (vedi all.to 1). Pertanto, gli immobili in oggetto, verranno considerati e valutati in riferimento ai seguenti parametri: - Canone di locazione per immobili aventi caratteristiche e destinazione d'uso similari; - ubicazione degli immobili stessi nell ambito del contesto urbano che, tenuta presente la dislocazione rispetto alla città di L Aquila, considerato anche la situazione abitativa venutasi a creare dopo il noto evento sismico, è da ritenersi, per gli immobili in Coppito, buona, mentre, per il restante edificio, mediocre; - distribuzione, orientamento e funzionalità che, tenendo presente quanto deducibile dalla planimetria delle unità stesse allegate sia alla richiamata c.t.u. Cipollone che alla c.t.u. Alloggia, si può ritenere mediocre; - tipologia costruttiva; - stato di costruzione e finitura delle unità oggetto di stima (come da descrizione c.t.u. Cipollone e classificazione verifica agibilità post sisma); - destinazione d uso degli immobili; - caratteristiche della zona con presenza di urbanizzazioni sia primarie che secondarie - terreni e/o corti di pertinenza Inoltre per rapportare il valore delle superfici non residenziali al valore delle superfici abitabili le prime verranno considerate:

13 - quelle dei balconi per ¼ - quelle delle cantine per 1/3 - Androni coperti per 1/2 Per quanto riferibile alle porzioni immobiliari classificate E, a seguito delle verifiche post sisma operate dalla Protezione Civile, nella valutazione che segue, è stato tenuto in debito conto il fatto che le opere condominiali, in ogni caso, sono soggette a contributo (Ordinanza O.P.C.M. 3790). Pertanto, alla luce della descrizione delle medesime unità di cui alla c.t.u. Cipollone, la valutazione dell'immobile va debitamente adeguata all'attuale situazione. Si ritiene, conseguenzialmente, di operare una riduzione forfettaria del 40% sul valore di mercato delle unità stesse, valore determinato considerando le stesse porzioni immobiliari prive di danni. C.1.a) - EDIFICIO IN L AQUILA, LOC. COPPITO, STRADA VICINALE S. VITTORINO ( oggi Via Cagnano) N.C.E.U. FG. 109 PART.LLA 319 Trattasi di un edificio unifamiliare ubicato in loc. Coppito, strada vicinale S. Vittorino, oggi via Cagnano, nei pressi della Scuola Allievi Sottoufficiali della Guardia di Finanza, con annesso terreno di pertinenza in loco delimitato da recinzione (vedi descrizione c.t.u. Cipollone). La stessa unità, ad uso abitativo, è composta da androne coperto, ingresso/corridoio, tre camere da letto, bagno, soggiorno, camera/tinello, cucina e ripostiglio. C.1.a.1) - STIMA Per quanto concerne la determinazione del valore unitario di stima va evidenziato che, allo stato attuale, non sono reperibili oggettivi dati di confronto (atti di compravendita) per la determinazione di detto parametro con la metodologia comparativa in quanto, a seguito del sisma del 2009, si è avuto praticamente un fermo del mercato delle compravendite. Al contrario in zona, si è rilevato un fiorente mercato locatizio. Pertanto, la valutazione in esame verrà effettuata in RELAZIONE AL REDDITO CHE L IMMOBILE E IN GRADO DI PRODURRE. Per l applicazione di tale metodologia occorre a monte un reddito certo da porre a base delle capitalizzazioni. Al fine di determinare il canone locativo medio si è fatto riferimento al canoni di locazione applicati dal Comune di L Aquila per la locazione delle unità abitative della Soc. Europa Risorse SGR;

14 locazioni eseguite secondo i criteri previsti nell O.P.C.M. n (vedi all.to 3) che prevedeva, al 5 comma dell art. 1: 5. Il canone di locazione del contratto, a meno di diversa e specifica dichiarazione di congruità acquisita dalla competente Agenzia del Territorio, viene determinato, tenuto conto della misura della superficie coperta calpestabile, nella misura massima di seguito indicata: a) monolocale - 2 posti letto circa 30 mq - fino a 400; b) bilocale - min. 3 posti letto circa 50 mq - fino a 500; c) trilocale - min. 4 posti letto circa 60 mq - fino a 600; d) quadrilocale - min. 5 posti letto circa 80 mq - fino a 800. Conseguentemente si ottiene un canone locatizio medio al mq/mese pari a: 400/ 30mq = 13,33/mq/mese 500/ 50mq = 10,00/mq/mese 600/ 60mq = 10,00/mq/mese 800/ 80mq = 10,00/mq/mese Per cui il valore medio risulta essere pari a: ( 13, , , ,00) / 4 = 10,83/mq/mese. Tenendo inoltre conto di quanto disposto dal comma 9 della medesima ordinanza e cioè: 9. I sindaci di cui al comma 3 provvedono, altresì, a ratificare con proprio provvedimento l'accordo avente ad oggetto la locazione temporanea di immobili sottoscritto dai soggetti di cui al comma 2, alle stesse condizioni previste ai commi 4, 5, 6 ed Nel caso in cui gli alloggi di cui alla presente ordinanza non siano arredati, gli importi di cui al comma 5 sono ridotti del 10%. Conseguentemente si ottiene: 10,83/mq/mese 10% = 9,74/mq/mese Tenuto conto che l ordinanza presa a riferimento non fa distinzioni in base alle caratteristiche di zona ed all ubicazione dell immobile stesso, tenuto conto della zona di ubicazione dell unità oggetto di valutazione, si ritiene di applicare una riduzione del 40% sul predetto valore ottenendo: 9,74/mq/mese 50% = 4,87/mq/mese Per cui, in cifra tonda, verrà considerato un canone locativo pari ad 5,00/mq/mese ( 500/mese per 100/mq).

15 Al fine di determinare il valore unitario al mq verrà considerata una superficie canonica di mq CALCOLO DI STIMA Valore per capitalizzazione: - Rn = canone dei fitti annui (reddito annuo netto) - R = Saggio di capitalizzazione pari al 3% determinato in considerazione che nella scelta del tasso o saggio di capitalizzazione si deve tener presente la sicurezza dell investimento. Per investimenti a basso rischio quali sono quelli in immobili residenziali, si adopera un tasso basso intorno al 2-4 %. - V = valore edificio Rn / r Reddito annuo lordo: 500 x 12 = 6.000,00 Spese medie annue stimate: 30% del reddito lordo Reddito annuo netto: 6.00,00-30% = 4.200,00 Valore : reddito netto / r = 4.200,00/ 0,03 = ,00 Valore unitario: ,00/100 (sup. considerata)= 1.400,00/mq In cifra tonda: 1.400/mq Detto valore unitario deve intendersi comprensivo anche del valore del terreno di pertinenza. Per il calcolo delle superfici vedi c.t.u. Cipollone. Destinazione sup. netta Coeff sup. commerciale Superficie residenziale mq 91,80 1,00 mq 91,80 Superficie non residenziale mq 10,70 0,50 mq 5,35 (androne coperto) Superficie calpestabile : mq 102,50 Superficie commerciale: mq 97,15 Stima: mq 97,15 x 1.400,00 = ,00 C.1.a.2) - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA L immobile di cui trattasi è ubicato su di un terreno che, come da relazione del c.t.u. Cipollone, è collocato all intero della zona P4 del Piano Stralcio Difesa Alluvioni (PSDA). Le norme tecniche di attuazione di detto piano prevedono, per la zona in esame, area con pericolosità idraulica molto elevata, nell art.lo 18, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria (lettera b) e restauro

16 conservativo (lettera c) degli edifici esistenti, il tutto compatibilmente con le previsioni di P.R.G. e nel rispetto degli art.lo 7,8,9, e 10 (vedi all.to 2). Dalla relazione a firma dell Arch. Alloggia si rileva che per l edifico in oggetto è stata presentata istanza di condono edilizio prot. 813 del pratica n. 373 avente per oggetto un locale ad uso deposito attrezzi agricoli. Di fatto l immobile è, al contrario, destinato alla residenza ed ha dimensioni maggiori rispetto a quello oggetto di condono (8,70 x 4,65 + bagno 2,20 x 2,40 = mq 45,74). Il PSDA è stato predisposto dalla Regione Abruzzo ai sensi della L. 183 del , legge successiva all edificazione del manufatto (domanda condono edilizio del 1986). Pertanto, alla luce di quanto detto, verranno considerate, oltre alle normali decurtazioni valutative, ulteriori opportune decurtazioni al valore di stima innanzi determinato Riduzione del valore per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita non vi è condominio riduzione del 10%: ,00 Riduzione pari al 20% a causa della vendita di una sola quota dell'immobile, in virtù del fatto che il valore di una quota non è pari alla quota del valore: 0,00 Spese relative a lavori di manutenzione, ristrutturazione ed adeguamenti impianti considerati nella determinazione del valore unitario di stima 0,00 Decurtazioni per lo stato di possesso: 20% 0,00 Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d uso: 20% 0,00 Decurtazione per superficie reale superiore alla superficie oggetto di condono edilizio rapporto tra superficie reale e superficie condonata - riduzione del 45% ,50 Decurtazione per destinazione d uso reale non corrispondente con la destinazione d uso oggetto di domanda di condono -

17 riduzione del 30% ,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni: in cifra tonda ,00 C.1.b) TERRENO IN L AQUILA, LOC. COPPITO, STRADA VICINALE S. VITTORINO N.C.T. FG. 109 PART.LLA 622 Trattasi di un terreno a confine con il terreno di pertinenza dell immobile stimato nel precedente punto. Lo stesso è a destinazione agricola e non è suscettibile di nessun tipo di edificazione in quanto compreso nella zona P4 del Piano Stralcio Difesa Alluvioni (PSDA). Pertanto, lo stesso, può essere valutato in 7,00/mq di superficie catastale, valore minimo di mercato per terreni similari in zona. Si precisa che il valore scaturente dall applicazione della rendita x 200, nel caso in esame, genererebbe un valore unitario di 0,77 al mq (r.d. 4,59 x 200= 918/ mq 1.185= /mq 0,77); valore palesemente non rispondente all attuale valore medio di mercato dei terreni agricoli. Inoltre, si precisa, che non può essere applicato il Valore Agricolo Medio in considerazione della Sentenza n. 181 del 10 giugno 2011 della Corte Costituzionale che dichiara l illegittimità costituzionale dell art. 5-bis, comma 4, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 e, l illegittimità costituzionale, in via consequenziale, dell articolo 40, commi 2 e 3, decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità). Valore terreno: mq x 7,00 = 8.295,00 in cifra tonda ,00 C.1.c) PORZIONI IMMOBILIARI IN L AQUILA, LOC. COPPITO, N.C.E.U. FG. 65 PART.LLA 364 SUB.1, SUB. 2 E PART.LLA 363 SUB. 4 Trattasi di una porzione immobiliare, composta da più unità catastali, ma di fatto costituente un unico appartamento ubicato all interno di un più ampio edificio in loc. Coppito, Via del Duomo Via capo il Muro vedi relazione Arch. Alloggia ed allegato parte 1 di 3 dello stesso elaborato planimetrie 3.1.d; 3.2.d; 3.3.d e planimetrie riunite 3.1.d; 3.2.d; 3.3.d ) La porzione immobiliare distinta con la part.lla 364 sub. 1 è ubicata al piano secondo dell edificio

18 ed è composta da un unico vano letto con annesso w.c.; la porzione distinta con la part.lla 364 sub. 2 è ubicata sempre al piano primo del medesimo edificio ed è costituita da un vano cucina ed ingresso comune ad altre unità; la porzione identificata con la part.lla 363 sub. 4 è costituita da tre piani di cui il piano terra è formato da un vano cucina ed una dispensa, il piano primo da un vano pranzo ed un vano soggiorno ed il piano secondo da un vano letto. C.1.c.1) - STIMA Per quanto concerne la determinazione del valore unitario di stima si fa riferimento ai criteri e metodologia estimativa innanzi già riportata. Ovviamente si procederà ad adeguare la stessa all immobile oggetto di valutazione. Valore base di locazione = 9,74/mq/mese Tenuto conto che l ordinanza presa a riferimento non fa distinzioni in base alle caratteristiche di zona ed all ubicazione dell immobile stesso, tenuto conto della zona di ubicazione dell unità oggetto di valutazione, si ritiene di applicare una riduzione del 15% sul predetto valore ottenendo: 9,74/mq/mese 15% = 8,28/mq/mese Per cui, in cifra tonda, verrà considerato un canone locativo pari ad 8,50/mq/mese ( 850/mese per 100/mq). Al fine di determinare il valore unitario al mq verrà considerata una superficie canonica di mq CALCOLO DI STIMA Valore per capitalizzazione: - Rn = canone dei fitti annui (reddito annuo netto) - R = Saggio di capitalizzazione pari al 3% determinato in considerazione che nella scelta del tasso o saggio di capitalizzazione si deve tener presente la sicurezza dell investimento. Per investimenti a basso rischio quali sono quelli in immobili residenziali, si adopera un tasso basso intorno al 2-4 %. - V = valore edificio Rn / r Reddito annuo lordo: 850 x 12 = ,00 - Spese medie annue stimate: 30% del reddito lordo - Reddito annuo netto: ,00-30% = 7.140,00 - Valore : reddito netto / r = 7.140,00/ 0,03 = ,00

19 - Valore unitario: ,00/100 (sup. considerata)= 2.380,00/mq Detto valore va ulteriormente ridotto in relazione a: - Del 10% per la tipologia dell immobile: vecchia edificazione in muratura - Del 40% per classificazione verifica esito di agibilità post sisma E Per cui si ottiene: 2.380,00 10% = 2.142,00 40% = 1.285,00/mq In cifra tonda: 1.300/mq Per il calcolo delle superfici vedi c.t.u. Alloggia Identificazione e destinazione sup. netta Coeff sup. commerciale Part.lla 364 sub. 1 mq 18,40 1,00 mq 18,40 Part.lla 364 sub. 2 mq 13,64 1,00 mq 13,64 Part.lla 363 sub. 4 residenziale mq 43,40 1,00 mq 43,40 Non residenziale - cantina mq 5,00 0,33 mq 1,65 Superficie commerciale: mq 77,09 Stima: mq 77,09 x 1.300,00 = ,00 C.1.c.2) - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: ,00 Riduzione pari al 20% a causa della vendita di una sola quota dell'immobile, in virtù del fatto che il valore di una quota non è pari alla quota del valore: 0,00 Spese relative a lavori di manutenzione, ristrutturazione ed adeguamenti impianti considerati nella determinazione del valore unitario di stima CASSIFICAZIONE POST SISMA E GIA CONSIDERATA NELLA STIMA 0,00 Decurtazioni per lo stato di possesso: 20% 0,00 Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d uso: 20% 0,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni: in cifra tonda ,00

20 C.1.d) PORZIONE IMMOBILIARI IN L AQUILA, LOC. COPPITO, N.C.E.U. FG. 65 PART.LLA 336 SUB. 3 Trattasi di una porzione immobiliare ubicata all interno di un più ampio edificio in loc. Coppito, Via Capo il Muro vedi relazione Arch. Alloggia ed allegato parte 1 di 3 dello stesso elaborato planimetria 3.4 ) La porzione immobiliare in oggetto è ubicata al piano terra ed è composta da un unico vano con destinazione non residenziale. C.1.d.1) - STIMA Per quanto concerne la determinazione del valore unitario di stima si fa riferimento ai criteri e metodologia estimativa innanzi già riportata. Ovviamente si procederà ad adeguare la stessa all immobile oggetto di valutazione. Essendo l unità in esame ubicata nelle immediate vicinanze dell immobile stimato al precedente punto, si adotterà uguale valore di partenza. In cifra tonda: 1.300/mq Per il calcolo delle superfici vedi c.t.u. Alloggia Identificazione e Destinazione sup. netta Coeff sup. commerciale Part.lla 336 sub. 1 non residenziale mq 10,00 0,33 mq 3,30 Superficie calpestabile: mq 10,00 Superficie commerciale: mq 3,30 Stima: mq 3,30 x 1.300,00 = ,00 C.1.d.2) - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 643,50 Riduzione pari al 20% a causa della vendita di una sola quota dell'immobile, in virtù del fatto che il valore di una

21 quota non è pari alla quota del valore: 0,00 Spese relative a lavori di manutenzione, ristrutturazione ed adeguamenti impianti considerati nella determinazione del valore unitario di stima CASSIFICAZIONE POST SISMA E GIA CONSIDERATA NELLA STIMA 0,00 Decurtazioni per lo stato di possesso: 20% 0,00 Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d uso: 20% 0,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni: in cifra tonda 3.600,00 C.1.e) TERRENO IN L AQUILA, LOC. COPPITO, STRADA VICINALE DI SALICE N.C.T. FG. 59 PART.LLA 387 Trattasi di un terreno a destinazione agricola. Per descrizione ed individuazione vedi c.t.u. Arch. Alloggia. Lo stesso, può essere valutato in 7,00/mq di superficie catastale, valore minimo di mercato per terreni similari in zona. Si precisa che il valore scaturente dall applicazione della rendita x 200, nel caso in esame, genererebbe un valore unitario di 0,62 al mq (r.d. 1,86 x 200= 372/ mq 600 = /mq 0,62); valore palesemente non rispondente all attuale valore medio di mercato dei terreni agricoli. Inoltre, si precisa, che non può essere applicato il Valore Agricolo Medio in considerazione della Sentenza n. 181 del 10 giugno 2011 della Corte Costituzionale che dichiara l illegittimità costituzionale dell art. 5-bis, comma 4, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 e, l illegittimità costituzionale, in via consequenziale, dell articolo 40, commi 2 e 3, decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità). Valore terreno: mq 600 x 7,00 = 4.200,00 Diritti di proprietà soggetto fallito: 1/ ,00 x 1/4 = 1.050,00 in cifra tonda diritti di proprietà pari ad ¼ ,00 D) CONCLUSIONI - RIEPILOGO VALORI

22 BENI DI PROPRIETA DI (OMISSIS) Identificazione immobile Diritti proprietà Valore di Edificio in L Aquila, loc. Coppito, stima strada vicinale S. Vittorino, distinto 1000/1000 ( 1/1) ,00 al N.C.E.U. fg. 109 part.lla 319 Terreno in L Aquila, loc. Coppito, strada vicinale S. Vittorino, distinto al N.C.T. fg. 109 part.lla 622 mq di 1000/1000 ( 1/1) 8.000,00 Porzioni di edificio in L Aquila, di fatto un unico immobile, loc. Coppito, Via Capo il Muro - Via del Duomo - N.C.E.U. fg. 65 part.lla 364 sub. 1; part.lla 364 sub. 1000/1000 ( 1/1) ,00 2; part.lla 363 sub. 4 Porzione di edificio in L Aquila, loc. Coppito, Via Capo il Muro /1000 ( 1/1) 3.600,00 N.C.E.U. fg. 65 part.lla 336 sub. 3 Terreno in L Aquila, loc. Coppito, 1000/250 (1/4) 1.000,00 N.C.T. fg. 59 part.lla mq 600 TOTALE VALORE IMMOBILI ,00 Per qualsiasi chiarimento in merito, il sottoscritto C.T.U. è a completa disposizione del G.D. Si allega: 1) Estratto elenco esito verifica 2) N.T.A. Piano Stralcio Difesa Alluvioni (PSDA) 3) Estratto Ordinanza O.P.C.M. n ) Visura e mappa catastale

23 5) Estratto planimetrie immobili da C.T.U. Ing. Cipollone fg. 109 part.lla 319 6) Estratto planimetrie immobili da C.T.U. Arch. Alloggia fg. 65 part.lla 364 sub. 1-2; part.lla 363 sub. 4; part.lla 336 sub. 3 Il C.T.U. Geom. Tiziano Sebastiani

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