TRIBUNALE di NAPOLI 5^ Sezione Civile - Reparto Esecuzioni Immobiliari G.E.: DOTT.ssa Papa Procedimento esecutivo immobiliare n.590/98 R.G.E.

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1 TRIBUNALE di NAPOLI 5^ Sezione Civile - Reparto Esecuzioni Immobiliari G.E.: DOTT.ssa Papa Procedimento esecutivo immobiliare n.590/98 R.G.E. Consulenza Tecnica d Ufficio alla procedura promossa da FONSPA contro i Sig.omissis e la Sig.ra omissis TECNICO INCARICATO: dott. arch. Pietro Cobio 2 INDICE Lotto 1 : Alloggio sito in Giugliano in Campania in in Via dei Giardini parco G.B. Futura is. D9 piano 2 int. 9 PREMESSA pag RISPOSTA AI QUESITI pag CONCLUSIONI pag.. 15 PREMESSA. All udienza del 16/05/07, lo scrivente Arch. Pietro Cobio con studio in Napoli, in Via Attilio Regolo n 1, Tel.w fax , .arch.cobio@virgilio.it, il quale presta il giuramento di bene e fedelmente adempiere alle operazioni affidategli. (art.161 disp. att. c.p.c.). L ILL. MO GIUDICE DELL ESECUZIONE, DOTT.ssa Papa visto l art.173 bis disp. att. c.p.c., affidava al sottoscritto il seguente incarico: Il G.E. ricorda all esperto l importanza delle funzioni che è chiamato ad adempiere e il giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli disponendo che di ogni attività l esperto controlli la completezza dei documenti di cui l art. 567 o comma, segnalando immediatamente a questo G.E. quelli mancanti od inidonei. Incarica l esperto di provvedere alla redazione della relazione di stima dalla quale devono e, ai sensi dell art. 173 bis. Disp. Att. C.p.c. : identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; una sommaria descrizione del bene; lo stato di possesso del bene con l indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, l esistenza di formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene che restano a carico dell acquirente ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincolo connessi con il suo carattere storico artistico;

2 l esistenza di formalità vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione del certificato,ovvero in qualsiasi altro modo indichi con precisione la natura e 3 l entità dell abuso. Descriva le eventuali opere da effettuarsi per il ripristino dello stato originario dei luoghi e la relativa spesa. Specifichi, inoltre se i predetti abusi sono condonabili e la relativa normativa che lo consente ovvero se è stata presentata istanza di condono nonché gli estremi della predetta istanza e lo stato della pratica eventualmente già presentata. Proceda, previo specifica autorizzazione di questo G.E. all accatastamento qualora l immobile sia privo di dati catastali ovvero sia necessario procedere ad un frazionamento; determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni. L esperto terminata la relazione ne invierà copia ai creditori procedenti ed intervenuti e al debitore anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata ai sensi dell art. 569 del codice civile, a mezzo posta ordinaria o elettronica nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi. Le parti possono depositare all udienza note alla relazione purchè abbiano provveduto almeno quindici giorni prima ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma.in tal caso l esperto interverrà all udienza per rendere chiarimenti 1. RISPOSTA AI QUESITI. Quesito n. 1) Dalle indagini effettuate presso gli uffici dell Agenzia del Territorio di Napoli 2, nonché dalla certificazione del Notaio Luigi Mauro, Notaio in Napoli, (cfr. ALLEGATO N.1, tot. Pag 11), la documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c., risulta essere completa di estratto del catasto e dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Bisogna precisare che nella relazione del Notaio Mauro sono inserite diverse trascrizioni, annotazioni e iscrizioni relative alla società G.B.

3 4 Futura a r.l. relative anche alla particella 30 del foglio 54 del Comune di Giugliano in Campania, ( particella su cui è stato edificato il l alloggio pignorato ), non presenti nella visura degli ultimi 20 anni, fatta per nominativo a favore di omissis. Il sottoscritto ha provveduto anche a fare una ricerca per immobile ( dati catastali) dal 1994 ad oggi. Anche in tale ricerca non si sono evidenziate tali trascrizioni e annotazioni. Pertanto si riportano di seguito le trascrizioni, annotazioni e iscrizioni del notaio Mauro con relative visure allegate. Trascrizioni e Iscrizioni contro Trascrizione nn 6574/5313 del febbraio 1990, a favore del Comune di Giugliano in Campania, contro G:B: Futura con sede in Napoli, e omissis di asservimento del terreno in Giugliano, in Catasto al foglio 54 individuato tra l altro con la particella nn 37/C, 37/B, 37/D, 37/E, 30, 266/A, 266/B, 266/C, 267/A, 267/B,267/C, giusto atto per Notaio Ferrara in data 23/01/1990. Iscrizione d ipoteca volontaria ai nn 1179/100 del 09/01/1991, di ( capitale originario ) a favore del Credito Fondiario spa con sede in Roma e contro G.B. Futura ccooperativa r.l. con sede in Napoli a garanzia del mutuo estinguibile in 10 anni concesso da detto istituto con giusto Atto Notaio Enzo Chialamberto di Roma in data 7/01/1991, e gravante sul complesso immobiliare in Giugliano in Campania, in corso di costruzione e propriamente tra l altro sui fabbricati D8 e D9, 5 insistenti sul suolo in catasto al foglio 54 p.lla n 1368 (ex 37/C), di are e la p.lla 266 (ex 266/A) di are 72.46; a margine di detta iscrizione sono stati effettuati tra l altro i seguenti annodamenti : Annotamento ai nn 40175/4051 in data 05/12/1991 di erogazione di , giusto Atto Notaio Chialamberto del 24/01/1991. Annotamento ai nn 28225/3275 in data 23/07/1991 di erogazione

4 di , giusto Atto Notaio Chialamberto del 24/07/1991. Annotamento ai nn36854/4477 in data 28/10/1992 di erogazione di , giusto Atto Notaio Chialamberto del 22/11/1991. Annotamento ai nn 43455/5385 in data 19/12/1992 di erogazione di , giusto Atto Notaio Chialamberto del 14/02/1992. Annotamento ai nn 7833/895 in data 10/03/1993 di rinunzia di maggior somma concessa, giusto Atto Notaio Chialamberto del 21/12/1992. Annotamento ai nn 7835/897 in data 10/03/1993 di frazionamento giusto Atto Notaio Chialamberto del 21/12/1992, per cui sull immobile oggetto della relazione (lotto 17piano 2* fabbricato D9 sub 31). Per la prima erogazione, grava ipoteca di (quota mutuo lire ). Per la seconda erogazione, grava ipoteca di (quota mutuo lire ). Per la terza erogazione, grava ipoteca di (quota mutuo lire ). 6 Trascrizione nn 762/620 del 10/01/1995 di ordinanza di sequestro conservativo n 65858/94 emessa dal Presidente del Tribunale di Napoli in data 27/12/1994 a favore della Banca Nazionale dell Agricoltura spa con sede in Roma ( presentato dall Avv. Fernando Lombardi)e contro G.B. Futura con sede in Napoli, gravante sul Terreno in Giugliano in Campania località Giardini, in Catasto riportata al foglio 54 particella nn 30,37/c,37/b,266/a,266/c,267/c,267,1363,1367,1369,1370, fino alla concorrenza di Trascrizioni relative al Sig.r omissis Pignoramento trascritto ai nn 10133/7882 il 03/04/1998 a favore del Credito Fondiario e Industrie Fonspa con sede in Roma, CF , contro omissis, nascente da atto di pignoramento immobiliare notificato dall Ufficiale Giudiziario di Napoli in data 21/03/1998 al numero di repertorio 4068 e gravante sull immobile in oggetto. Trascrizione nn 3910/ 2751 del 03/02/2001 di domanda giudiziale

5 per revocatoria fallimentare a favore della Massa dei Creditori del fallimento della G.B. Futura Società Cooperativa a r.l. con sede in Napoli, e contro omissis, revocatoria dell Atto per Notaio Branca Adolfo del 26/07/1994, repertorio n 66333, con cui la predetta cooperativa trasferiva a omissis l alloggio in oggetto. 7 Pignoramento trascritto ai nn 12170/8997 il 03/04/2001 a favore del Credito Fondiario e Industrie Fonspa con sede in Roma, CF , contro omissis, nascente da atto di pignoramento immobiliare notificato dall Ufficiale Giudiziario di Napoli in data 161/03/2001 al numero di repertorio 1523, in rettifica di quello notificato il 21/03/1998 e trascritto il 03/04/1998 ai nn 10133/7882, in quanto gli estremi anagrafici della Sig.ra Leone Ida venivano indicati come nata a Napoli il 05/05/1945, mentre in realtà è nata in Napoli il 04/05/1945. Esiste una nota di iscrizione solo su omissis relativa ad una ipoteca legale a favore della GEST-LINE ai nn 18934/50782 del 05/07/2006. Quesito n. 2) Sulla base dei documenti agli atti l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli è il seguente: (cfr. ALLEGATO N.2, tot. Pag 11 ) Elenco delle Trascrizioni relative alla G.B. Futura: 1.) Trascrizione nn 6574/5313 del febbraio 1990; 2.) Trascrizione nn 762/620 del 10/01/1995; Elenco delle Trascrizioni relative ai Sig.ri omissis 3.) Pignoramento trascritto ai nn 10133/7882 il 03/04/1998; 4.) Trascrizione nn 3910/ 2751 del 03/02/2001, 5.) Pignoramento trascritto ai nn 12170/8997 il 03/04/2001 Elenco delle Iscrizioni relativeal Sig. omissis: 8 6.) Ipoteca legale ai nn 18934/50782 del 05/07/2006

6 Elenco delle Iscrizioni relative alla G.B. Futura : 7.)Iscrizione d ipoteca volontaria ai nn 1179/100 del 09/01/1991, Annodamento ai nn 40175/4051 in data 05/12/1991; Annodamento ai nn 28225/3275 in data 23/07/1991; Annodamento ai nn 43455/5385 in data 19/12/1992; Annodamento ai nn 7833/895 in data 10/03/1993; Annodamento ai nn 7835/897 in data 10/03/1993; Quesito n. 3) Dalle ricerche effettuate presso l Archivio Notarile di Napoli risulta quanto segue: L immobile di proprietà dei Sig.ri omissis è pervenuto da atto di compravendita così contraddistinti: Assegnazione dalla società G.B. Futura Cooperativa Edilizia a r.l., C,F , giusto atto per Notaio Adolfo Branca in data 26/07/1994, repertorio n 66333, trascritto il 30 detti ai nn 25617/19456 di formalità. (cfr. ALLEGATO N.3, tot. Pag 4 ) Alla Società dante causa il suolo sul quale la stessa ha costruito il complesso immobiliare di cui è parte l immobile in oggetto era pervenuto in virtù dei seguenti titoli, con scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio Mario Ferrara di Pozzuoli in data 20/11/1989, registrata a Napoli il giorno 11/12/1989 ai n 3503, ed ivi trascritta il 14 detti ai nn 36719/27508, la società acquistava dal Sig.r omissis nato a Giugliano in Campania il 25/01/1925, un terreno in Giugliano delle dimensioni di circa mq ,00. Detto atto veniva rettificato con atto del medesimo Notaio Ferrara in data 4/06/1990 registrato il 25/detti al n e trascritto il 27/12/1990 ai nn 41412/31317 relativamente ai dati catastali errati con il quale atto venivano indicati esattamente la superficie in mq ( 9 facente parte della maggiore consistenza di suolo edificato della superficie di circa mq. ).. Quesito n. 4) Esaminati gli atti ed i documenti di causa, il bene pignorato di proprietà dei Sig. omissis è: Alloggio sito in Giugliano in Campania in Via dei Giardini parco G.B.

7 Futura is. D9 piano 2 int. 9 Pertanto in data 10/05/2007, come da verbale (cfr.allegato N 4 tot. pag.2), è stato effettuato il primo accesso sul luogo di causa preventivamente comunicato alle parti mediante raccomandata A.R. Sul luogo di causa il sottoscritto ha trovato il Sig.r omissis e la e il loro legale l Avv. Raffaele Romano con Studio in Sant Antimo in Via Benedetto Croce n 14. Pertanto è stato effettuato un rilievo fotografico interno ed esterno dell intero compendio pignorato, estraendo immagini di tutti gli ambienti (cfr.allegato N 5 tot. Pag10). Una volta effettuato il rilievo fotografico, è stata confrontata la planimetria catastale con lo stato attuale dei luoghi, visionato i luoghi e confrontando la planimetria non si sono riscontrate difformità. Inoltre è stato constatato che l immobile, oggetto di pignoramento, è costituito da: un soggiorno, una cucina, due stanze da letto ed un bagno con due balconi. L altezza dell intero immobile è di 2.70 mt. La superficie coperta complessiva è di mq. circa mentre la superficie dei balconi è di mq. (cfr. ALLEGATO N.6 tot.pag.1) 10 Bisogna precisare che annessa all appartamento ci sono due pertinenze totalmente autonome. Esse sono il lastrico solare (terrazzo) e il box auto, che hanno dei loro dati catastali ed accessi separati dall alloggio. Pertanto, non rientrano nel pignoramento specifico. L immobile oggetto di pignoramento confina: a nord con area condominiale (cortile ), a sud con il vano scala e int. 8 a est con con il cortile ; a ovest con l interno 8 e il cortile. Tale alloggio è posto al secondo piano di un fabbricato per civile abitazione con struttura in telaio in C.A. L edificio è composto da un piano seminterrato ( Box auto ), da un piano rialzato e da due piani fuori terra. Tale alloggio fa parte di un intero compendio edilizio denominato parco G.B. Futura Esso è riportato al Catasto dei Fabbricati del Comune di Giugliano in Campania (cfr. ALLEGATO N.7 tot.pag.3) con i seguenti dati: DATI IDENTIFICATIVI Sez.Urb.; Foglio 54 p.lla 30 sub31

8 DATI DI CLASSAMENTO Zona Cens. ; Categ. A/2 ; Classe 4 ;Consist.5vani; Rendita Euro INDIRIZZO Via Antica Giardini Is. D9 Giugliano in Campania Proprietari omissis L immobile oggetto di pignoramento risulta regolarmente accatastato ma risulta ancora come intestatario della Ditta la società G.B. Futura. Quesito n 5) 11 Bisogna precisare, che i Sig.ri omissis risiedono nel Comune di Frattamaggiore in Traversa Manzoni 1/a e che l alloggio non è abitato da anni. Quesito n 6) L alloggio pignorato ha un vincolo del tipo condominiale in quanto non vengono pagate quote condominiali dal gennaio 2000 a giugno 2007 per una somma di 2.797,71. Tali dati sono stati trasmessi al sottoscritto all Amministratore dell Isolato D9 il omissis per l alloggio (Amministratore P.T.).Vi sono altre somme relative alla quota di condominio relativa al box auto ( non oggetto di pignoramento ) sempre dal gennaio 2000 al mese di giugno 2007 per un importo di 512,04. Quesito n 7) Dalle indagini effettuate presso l ufficio Edilizia Privata del Comune Giugliano risulta che l intero parco, di cui fa parte l immobile oggetto di pignoramento, è stato costruito in virtù di licenza edilizia N.239/89 rilasciata dal Comune il 18/04/1990. Successivamente a causa della realizzazione della variante stradale SS162 è stata chiesta una variante in data 18/09/1991 protocollo 111, rilasciata dal Comune il 16/11/1991 (cfr. ALLEGATO N 8.tot.pag.1). Visionando anche PRG vigente del Comune di Giugliano, l unità immobiliare pignorata fa parte di un palazzo adibito a civili abitazioni che ricade nella zona a destinazione urbanistica: Zona B 2 zona di completamento I grado. Pertanto in tale alloggio non ci sono abusi. 12

9 Quesito n 8) Riguardo all immobile oggetto di pignoramento si é ritenuto opportuno, per esprimere un giudizio di stima sul suo valore, procedere alla determinazione del più probabile valore di mercato, utilizzando il metodo di stima per confronto diretto o comparativa. Affinché la stima comparativa vera e propria di un immobile si possa realizzare in pratica, è necessario che si verifichino le seguenti condizioni o presupposti e cioè che: 1. esistano nello stessa zona o comune, dell immobile da stimare o in comuni a esso assimilabili altri immobili simili per condizioni intrinseche ed estrinseche all immobile oggetto di stima; 2. di questi immobili simili si conoscano i recenti e normali valori di compravendita; 3. esista un parametro normale o elemento di confronto in comune tra l immobile in esame e gli altri simili presi a confronto. Soddisfatte queste tre esigenze pratiche, nella realtà non sempre facilmente verificabili, si può impostare e risolvere la semplice proporzione che segue: ΣV : Σp = Vx : px da cui: Vx = ΣV x Σp/ px dove: ΣV = somma dei recenti e normali valori di mercato dei fabbricati simili presi a confronto; Σp = somma dei parametri normali degli immobili simili; 13 Vx = il più probabile valore normale di mercato dell immobile oggetto di stima; px = parametro normale dell immobile oggetto di stima. A tale valore normale di mercato si dovranno eseguire le eventuali relative aggiunte e detrazioni per riportare l'immobile nelle reali condizioni in cui si viene trovare nel momento di stima. I parametri usati a tale scopo possono essere: a) tecnici: il volume, espresso in metri cubi, vuoto per pieno; lo sviluppo dei piani, espressi in metri quadrati di superficie

10 occupata; il numero dei vani. b) economici: canone d affitto; reddito medio annuo; reddito imponibile catastale. Fra tutti i parametri possibili si dovrà, caso per caso, saper scegliere quello che più assicura la reale determinazione del più probabile valore di mercato del bene urbano proprio del momento in cui effettua le operazioni estimative. Uno dei parametri tecnici molto impiegato attualmente nella stima degli immobili facente parte di fabbricati civili ad uso abitazione è fornito dai metri quadrati di superficie occupata. Località per località, infatti, esistono sul mercato i valori unitari medi per metro quadrato di 14 superficie occupata distintamente per ciascuna categoria di fabbricato civile secondo la destinazione e la ubicazione. Pertanto da una accurata ed approfondita analisi di mercato, svolta presso luoghi similari ed agenzie di intermediazione immobiliare, è scaturito che per immobili assimilabili a quello oggetto il valore a mq. è 2600,00 Ne consegue che il valore di mercato dell immobile in oggetto si calcola come di seguito riportato: Vx = ΣV/Σp x px Applicando tale principio all immobile oggetto di pignoramento si ha: Vx = ΣV/Σp x [Sl] da ciò: Calcolo della Superficie convenzionale : Sv= S.U.+25%(S.b.+S.Tzze)= % (13)= =67.50 Sv= mq. Vx = 2600 x mq. Vx = ,00 Pertanto, il valore di mercato è calcolato in complessivi ,00 Il valore calcolato costituisce il valore reale di mercato in quanto nella determinazione del corrispondente valore unitario sono stati tenuti in conto tutti i fattori incidenti in aggiunta e detrazione, quali

11 l ubicazione, la destinazione, lo stato di manutenzione, la tipologia, l esposizione,gli oneri, le limitazioni, ecc visto che il bene è stato pignorato ad entrambi i Sig.ri omissis 15 Pertanto il valore appartenente a ogni singola persona (quota ) è di un mezzo dell intero valore del bene. Tale somma è di ,00 CONCLUSIONI Il sottoscritto C.T.U., certo di aver operato con coscienza e scrupolosità, ritiene opportuno sottolineare che la stima é fissata alla data di presentazione della consulenza tecnica e da tale data dovranno essere considerate eventuali rivalutazioni dovute alle variazioni del potere di acquisto della moneta. Rassegno pertanto la presente consulenza, ringraziando la S.V. per la fiducia accordatami, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento. Napoli, 20/09/2007 Il CTU. Arch. Pietro Cobio ALLEGATO N. 1 :Copia certificazione notarile; ALLEGATO N. 2: Elenco Iscrizioni e trascrizioni; ALLEGATO N. 2A : Elenco Iscrizioni e trascrizioni (G.B. Futura) ALLEGATO N. 2B: Elenco Iscrizioni e trascrizioni ( Sig. omissis e ) ALLEGATO N. 3 :Trascrizione di compravendita ; ALLEGATO N. 4: Verbale d accesso ; ALLEGATO N. 5: Rilievo fotografico; ALLEGATO N. 6:Rilievo planimetrico; ALLEGATO N. 7 : Visura storica e planimetria catastale. ALLEGATO N. 8 : Copia Licenza Edilizia e variante. Il CTU. Arch. Pietro Cobio