1.1. I tributi sugli immobili.

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1 La fiscalità immobiliare prima del federalismo 1. La fiscalità immobiliare prima del federalismo I tributi sugli immobili. Secondo gli ultimi dati disponibili del Dipartimento delle Finanze, il gettito proveniente dalla tassazione degli immobili è stato, nel 2008, pari a 43,1 miliardi di euro. Il grafico e la tabella pubblicati in queste pagine rendono con immediatezza l idea della situazione di un settore quello della fiscalità immobiliare sul quale la legislazione in tema di federalismo fiscale è intervenuta con particolare decisione: una congerie di fattispecie, di presupposti impositivi, di tributi, che colpiscono, con modalità e forme diverse, gli immobili. Tabella 1 - Imposizione sugli immobili nell anno 2008 (flusso di cassa) (importi in milioni di euro) Imposta Natura Gettito Peso % IRPEF Erariali ,96 IVA ,94 Imposta di Registro (1) ,97 Imposta ipotecaria e catastale (1) ,99 Accisa sul consumo di energia elettrica ,25 (2) IRES Società ed enti (fabbricati non strumentali) 547 1,27 Imposta sostitutiva sui mutui (3) 364 0,84 Imposta di successione (1) 333 0,77 INVIM 7 0,02 Totale tributi erariali ,02 ICI Locali ,18 TARSU e TIA (4) ,74 Addizionale provinciale e comunale sul consumo di energia elettrica ,66 Tributo provinciale protezione ambiente 126 0,29 Totale tributi locali ,87 IRAP (fabbricati non strumentali) Regionale 46 0,11 Totale generale ,00 Fonte: Dipartimento delle Finanze (1) Elaborazioni su dati relativi ai codici tributo inerenti trasferimenti e locazioni immobiliari 17

2 LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI (2) Fonte: Rendiconto Generale dello Stato anno 2008 (3) Elaborazioni su dati relativi ai finanziamenti per immobili (4) Elaborazioni su dati di bilancio consuntivo dei comuni anno Tale dato non è tuttavia esaustivo a causa dell affidamento a società esterne del servizio di riscossione. 18 Come può notarsi, la percentuale maggiore del gettito proviene dall Ici (23,18%), seguita dall Irpef e dall Iva (che garantiscono un introito pressoché identico e concorrono insieme nella misura di circa il 40%), dall imposta di registro, dalla tassa o tariffa rifiuti e dalle imposte ipotecaria e catastale. E l Ici e l Irpef sono i due principali tributi toccati dai decreti sul federalismo, il primo per essere sostituito dall Imu e il secondo per via dell introduzione della cedolare secca sugli affitti e della stessa Imu, che lo assorbe in parte. Seguono altre forme di imposizione che colpiscono gli immobili sotto diversi profili e che fanno confluire nelle casse di Stato, Regioni, Province e Comuni il restante 10% circa del gettito.

3 La fiscalità immobiliare prima del federalismo Sugli immobili gravano tributi di tipo patrimoniale (l Ici, soppressa nel 2008 esclusivamente per le abitazioni adibite ad abitazione principale, e con esclusione delle unità immobiliari di categoria A/1, A/8 e A/9, nonché la stessa Irpef nel caso degli immobili tenuti a disposizione, dei quali viene inciso un reddito meramente figurativo); reddituale (l Irpef e relative addizionali comunali e regionali, nonché l Ires); indiretti, sui trasferimenti (Iva, imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale, imposta sulle successioni e sulle donazioni). Ma il settore è colpito, direttamente o indirettamente, da un altra serie di forme di imposizione che lo stesso Dipartimento delle Finanze inserisce nel computo: dall Irap (in relazione ai fabbricati non strumentali) alla tassa o tariffa sui rifiuti; dall imposta sostitutiva sui mutui al tributo provinciale per la protezione dell ambiente. Arrivando poi a tributi come l addizionale provinciale e comunale sul consumo di energia elettrica e l accisa sul consumo di energia elettrica. Un elenco corposo, insomma, al quale dovrebbero essere aggiunti i contributi ai consorzi di bonifica, di cui la giurisprudenza ha da tempo riconosciuto la natura tributaria. La varietà delle forme di imposizione sopra richiamate rende chiaro come esse interessino un altrettanto variegato insieme di soggetti che da tali tributi sono colpiti. Alla foltissima categoria dei proprietari della casa di abitazione interessati da numerose delle tassazioni sopra indicate si affiancano infatti soggetti che vengono incisi in relazione all attività economica svolta: dai locatori puri persone fisiche o società immobiliari che siano ai fondi immobiliari; dai gestori di bed and breakfast alle società di intermediazione immobiliare quotate (le Siiq). La situazione nella quale si inseriscono i provvedimenti in materia di federalismo fiscale si caratterizza, dunque, per una notevole complessità del sistema e per un alto livello della tassazione. Caratteristiche alle quali deve aggiungersi quella della accentuata differenziazione dei regimi impositivi in relazione alla natura dei soggetti, in particolare fra tassazione ordinaria del settore immobiliare in capo a persone fisiche e società immobiliari e imposizione sui fondi immobiliari e sulle Siiq, ampiamente agevolata. Differenze particolarmente pronunciate in un settore della fiscalità immobiliare estremamente importante e delicato come è quello della imposizione sulle locazioni. Tributi immobiliari di varia natura 1.2. Il regime ordinario di tassazione delle locazioni L Irpef. Il regime ordinario di tassazione delle locazioni ai fini delle imposte sui redditi prevede che il reddito dei fabbricati concessi in locazione sia pari al maggiore tra il canone risultante dal contratto ridotto del 15% e la rendita catastale (art. 37, c. 4-bis, d.p.r. 22 dicembre 1986, n. 917, Testo Unico delle imposte sui redditi, d ora in poi Tuir). Per i 19

4 LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25%. Nel canone precisano le istruzioni ai modelli di dichiarazione dei redditi devono essere ricomprese la rivalutazione automatica sulla base dell indice Istat e l eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L ammontare indicato non deve invece comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone. Canone imponibile Ai fini Irpef, il canone imponibile deve essere cumulato con gli altri redditi del soggetto e tassato nell ambito del reddito complessivo secondo i seguenti scaglioni di reddito e con le rispettive aliquote marginali di imposta. Scaglione di reddito Aliquota Irpef Imposta lorda fino a euro 23% 23% oltre euro e fino a euro oltre euro e fino a euro oltre euro e fino a euro 27% 38% 41% oltre euro 43% euro + 27% sulla parte eccedente euro euro + 38% sulla parte eccedente euro euro + 41% sulla parte eccedente euro euro + 43% sulla parte eccedente euro Le regole generali prevedono che per determinare il reddito imponibile, da collocare all interno dei relativi scaglioni, vengano sottratti dal reddito complessivo gli oneri deducibili e la deduzione per l abitazione principale (e sue pertinenze). Applicando le aliquote previste per i vari scaglioni, si ottiene l imposta lorda. Diminuendo l imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, di tutte le detrazioni riconosciute, si arriva all imposta netta Le addizionali all Irpef. Le addizionali Irpef sono imposte sul reddito che devono essere versate alle Regioni e ai Comuni da tutti i contribuenti (residenti e non residenti nel territorio italiano) per i quali, nell anno di riferimento, risulti dovuta l Irpef. Le addizionali non sono dovute, in ogni caso, da parte dei contribuenti che possiedono soltanto: - redditi esenti dall Irpef;

5 La fiscalità immobiliare prima del federalismo - redditi soggetti a imposta sostitutiva dell Irpef (come la cedolare); - redditi soggetti a tassazione separata, a meno che non venga scelta la tassazione ordinaria attraverso il cumulo nel reddito complessivo. La base imponibile per il calcolo delle addizionali è costituita dal reddito complessivo dichiarato ai fini Irpef, al netto degli oneri deducibili e della rendita dell abitazione principale (e delle relative pertinenze). Di conseguenza, anche il reddito da locazione è soggetto a tali imposte. Per determinare l imposta da versare, occorre applicare al reddito imponibile l aliquota fissata dalla Regione e dal Comune di residenza. L aliquota dell addizionale regionale è stabilita nella misura dello 0,9%, ma le Regioni possono elevarla fino all 1,4%. Nelle Regioni che presentano in bilancio un disavanzo sanitario, è obbligatoria l applicazione dell aliquota massima dell 1,4%. L aliquota dell addizionale comunale può essere stabilita dai Comuni fino allo 0,8%. Ogni Comune può comunque prevedere, per i contribuenti in possesso di specifici requisiti reddituali, una soglia di esenzione. Inoltre, per i Comuni che non hanno rispettato il Patto di stabilità, l aliquota applicabile deve essere maggiorata dello 0,3%, anche se nel Comune è stata deliberata l aliquota massima dello 0,8%. Base imponibile Aliquote addizionali regionali e comunali 2010 Capoluogo di Regione Addizionale regionale Addizionale comunale L Aquila 1,4% 0,6% o uguali a euro Potenza 0,9% 0,8% a euro Catanzaro 1,7% 0,5% Napoli 1,7% 0,5% Bologna fino a euro: 1,1% da a euro: 1,2% da a euro: 1,3% da euro: 1,4% sull intero importo 0,7% Esenzione per redditi non superiori a euro 21

6 LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI Capoluogo di Regione Addizionale regionale Addizionale comunale Trieste 0,9% 0,8% o uguali a euro Roma 1,7% 0,5% Genova fino a euro: 0,9% da euro: 1,4% sull intero importo 0,7% o uguali a euro Milano Ancona fino a ,71 euro: 0,9% da ,71 a ,41 euro: 139,44 euro + 1,3% sulla parte eccedente i ,71 euro da ,41 euro: 340,86 euro + 1,4% sulla parte eccedente i ,41 euro fino a euro: 0,9% da a euro: 139,50 euro + 1,2% sulla parte eccedente i euro da : 325,50 euro + 1,4% sulla parte eccedente i euro 0 0,8% Campobasso 1,7% 0,8% 22 Torino fino a euro: 0,9% da a euro: 1,2% da euro: 1,4% sull intero importo 0,5% Esenzione per redditi fino a euro Bari 0,9% 0,5% Cagliari 0,9% 0,5% redditi inferiori a euro 0,7% redditi superiori a ,01 euro Palermo 1,4% 0,4% Firenze 0,9% 0,3%

7 La fiscalità immobiliare prima del federalismo Capoluogo di Regione Addizionale regionale Addizionale comunale Trento 0,9% 0 Perugia fino a euro: 0,9% da euro: 1,1% sull intero importo 0,7% o uguali a euro Aosta 0,9% 0,3% o uguali a euro Venezia 0,9% Contratti agevolati e per studenti universitari. Un trattamento fiscale di favore godono a determinate condizioni gli immobili ad uso abitativo concessi in locazione mediante contratti stipulati secondo gli Accordi, definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, previsti dall art. 2, c. 3, della l. 9 dicembre 1998, n. 431 (ovvero secondo l eventuale decreto sostitutivo di cui all art. 4, c. 3, della stessa legge). Si tratta dei contratti agevolati, di durata di 3 anni, con proroga di 2 anni, salvo disdetta a determinate condizioni, stipulati nel rispetto della citata l. 431/1998 nonché del d.m. 30 dicembre 2002 (e, in precedenza, del d.m. 5 marzo 1999), contenente - fra l altro - i tipi di contratto da utilizzarsi in tutto il territorio nazionale. Per la stipula dei contratti di locazione agevolati in tutti i Comuni in cui non sono stati siglati gli Accordi locali è stato successivamente emanato il d.m. 14 luglio La stessa agevolazione si applica anche: - ai contratti stipulati per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari, di cui all art. 5, c. 2, l. 431/1998; - ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, di cui all art. 1, c. 3, l. 431/1998. L agevolazione fiscale in questione, prevista dall art. 8, commi 1-3, l. 431/1998, consiste in una ulteriore riduzione del 30% rispetto a quella ordinaria del 15% del reddito da locazione imponibile. La riduzione del 30%, dovendosi applicare al reddito già ridotto del 15%, dà luogo ad una deduzione complessiva del 40,5%. Per gli immobili situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la deduzione totale aggiungendosi a quella, maggiore, del 25% è pari al 47,5% (art. 8, l. 431/1998 e art. 5, d.m. 30 dicembre 2002). Contratti agevolati 23

8 LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI Pertinenze Imprese In caso di contratto avente ad oggetto la locazione dell unità abitativa e di una o più pertinenze, anche se accatastate separatamente, l agevolazione si applica anche con riferimento alle pertinenze (Circolare Agenzia delle entrate 10 giugno 2004, n. 24/E). Con riferimento alle imprese, l agevolazione si applica sia ai fini Irpef sia ai fini Ires agli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività d impresa. Operativamente, per determinare il reddito di fabbricati da assoggettare alle imposte sui redditi, occorre, in via preliminare, raffrontare la rendita catastale dell immobile oggetto di locazione ed il canone percepito ridotto del 15% (o del 25%) ed assumere, come reddito imponibile, l importo più elevato; su tale maggiore importo si applica l agevolazione fiscale prevista, ossia l ulteriore riduzione del 30%, che pertanto si applica anche alla rendita catastale (Circolare Ministero delle Finanze 7 luglio 1999, n. 150/E). L immobile deve trovarsi in uno dei Comuni di cui all art. 1, d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla l. 21 febbraio 1989, n. 61 (cosiddetti Comuni ad alta tensione abitativa). Si tratta, fra gli altri, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, dei Comuni confinanti con gli stessi e degli altri Comuni capoluoghi di provincia (l elenco è riportato in coda al presente paragrafo). Il locatore deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione e quelli della denuncia dell immobile ai fini dell applicazione dell Ici (anno di presentazione e Comune in cui si trova l immobile). Nel caso in cui un immobile risulti locato per un periodo dell anno con un contratto libero e per il restante periodo con un contratto agevolato, l ulteriore riduzione del 30% del canone di locazione spetta solo in relazione alla parte di canone relativa al periodo nel quale l immobile risulta locato con contratto agevolato (Circolare Agenzia delle entrate 14 giugno 2001, n. 55/E). Ai fini della spettanza dell agevolazione fiscale, i tipi di contratto di cui all art. 4-bis l. 431/1998 si intendono utilizzati ove le pattuizioni negli stessi previste siano state tutte integralmente accettate da entrambe le parti contraenti ed integrate quando richiesto. 24