5.5 COMUNE DI VERTOVA

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1 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 189 di COMUNE DI VERTOVA (Bg) Via San Carlo, 41 Compendio immobiliare industriale produttivo L identificazione e la regolarità catastale Complesso industriale produttivo posto in via San Carlo, 41 del comune di Vertova costituito da più corpi di fabbrica e aree di pertinenza e rilevabili in banca dati dell Agenzia delle Entrate Gestione del Territorio, Catasto Fabbricati, in capo alla società MEB IMPIANTI S.R.L. con sede in Fiorano al Serio (BG), per l intera quota di proprietà, al foglio 15, con il seguente identificativo: mapp. 202/7-383 (graffati), Via S. Carlo n. 41, piano T-1, categoria D/7, RC Euro 4.973, La regolarità urbanistica e le concessioni edilizie Il complesso produttivo è stato realizzato, come impianto, prima del 1967 ( la prima nel 1955) e successivamente modificato in forza delle seguenti autorizzazioni : ü Permesso a costruire n 2458 di protocollo del 30 giugno 1970; ü Concessione edilizia 782/bis n 692 di protocollo generale del ; ü Concessione edilizia 8394 n 53/92 di protocollo generale del ; ü Comunicazione di lavori di manutenzione ordinaria del ; ü Comunicazione di lavori di manutenzione ordinaria del ; Dal punto di vista urbanistico l intera area rientra nell ambito C2d tessuto del rinnovamento B inserito negli ambiti dell obiettivo C rigenerazione del tessuto urbano, strategia C2- rigenerazione dell edificato residenziale. Le finalità dell Ambito, sono quelle di rigenerare il tessuto urbano in relazione alle nuove tipologie famigliari ed alle maggiori necessità urbane, quanlificando altresì il paesaggio interno, le dotazioni ambientali e gli spazi per la mobilitrà. Sostanzialmente sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione ediliziademolizione e ricostruzione anche su diverso sedime. Le categorie ammesso sono residenziale, artigianale compatibile e terziario per la maggiore superficie di S.L.P. tra l esistente e 0,50 m 3 su 0,50 m La provenienza Le visure effettuate presso l Agenzia delle Entrate Gestione del Territorio di Bergamo, sezione Immobiliare, hanno confermato che i beni immobili, come meglio e di fatto identificati ai paragrafi che precedono risultano, alla data della sentenza dichiarativa del fallimento, inequivocabilmente e certamente in capo alla società MEB IMPIANTI S.R.L. con sede in Fiorano al Serio (BG), per l intera quota di proprietà e possesso, per averli acquisiti, per atto di fusione per incorporazione della società O.F.P. OFFICINA FRATELLI PEROLARI S.R.L. con sede in Vertova del n repertorio Notaio Salvatore Lombardo di Gazzaniga, trascritto, a Bergamo, il ai nn / I gravami e le formalità pregiudizievoli ü Ipoteca volontaria nn /13247 del (atto dell n repertorio Notaio Salvatore Lombardo di Gazzaniga) a favore: BANCA POPOLARE DI BERGAMO S.P.A. con sede in Bergamo, Piazza Vittorio Veneto n. 8; contro MEB IMPIANTI S.R.L. somma iscritta Euro ,00; somma capitale Euro ,00; scadenza mesi 90.

2 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 190 di 198 ü Ipoteca volontaria nn /16008 del (atto dell n repertorio Notaio Salvatore Lombardo di Gazzaniga) a favore: CREDITO BERGAMASCO S.P.A. con sede in Bergamo, Largo Porta Nuova n. 2; contro: MEB IMPIANTI S.R.L., somma iscritta Euro ,00, somma capitale Euro ,00, scadenza anni 10; ü Ipoteca giudiziale nn /2073 del (decreto ingiuntivo dell n. 942 repertorio Tribunale di Vicenza) a favore LAMET S.R.L. con sede in Trissino c/o Studio C.E.D.I. SNC a Vicenza, Contrà Canove Nuove n. 19; contro MEB IMPIANTI S.R.L., somma iscritta Euro ,00, somma capitale Euro ,30, ü Sentenza dichiarativa del fallimento trascritta a Bergamo in data ai nn 36440/24099 in favore della Massa dei Creditori del Fallimento La descrizione e la consistenza Si tratta di un complesso industriale costituito da due diversi corpi di fabbrica: la palazzina frontale con uffici e servizi e il capannone sul retro, ed edificato secondo concetti costruttivi decisamente desueti, con struttura portante di base in muratura con ampliamento sopraelevazione in struttura metallica con finestrature e lucernai sovrastanti. Il complesso si trova oggi inesrito nel tessuto urbano residenziale a causa della continuativa edificazione residenziale. Gli immobili si presentano in non buone condizioni sia di manutenzione sia di conservazione, con finiture e sistemazioni riconducibili, ancorchè discretamnente mantenute, all epoca della costruzione. Discreta la dotazione di uffici, anche se con distribuzione planimetrica confusa, di modeste dimensioni lo spazio a piazzale a disposizione, il tutto per una superficie commerciale ragguagliata vendibile pari a m ,80 come da prospetto a seguire. descrizione Superficie reale (m²) coefficiente ponderazione Superficie ragguagliata (m²) Officina-deposito-produzione 997, ,50 Servizi-spogliatoi 70, ,00 UFffici 70, ,00 Area esterna 293, ,30 Totale superficie commerciale ragguagliata m² 1.152,80 A seguire la cartografia catastale

3 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 191 di 198 ESTRATTO MAPPA

4 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 192 di 198 PLANIMETRIA CATASTALE MAPP. 202/7-383

5 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 193 di La ricerca del più probabile valore di vendita Il possibile prezzo di vendita dell intero comparto, è stato determinato attraverso la differenza tra i ricavi attesi e ottenibili al termine della possibile edificazione, (vendita) determinato con il metodo estimativo detto comparativo diretto, e i costi stimati necessari alla ristrutturazione, secondo i parametri consentiti dal P.G.T., anche se in assenza di studi progettuali approfonditi. I dati utilizzati sono quelli di uno sfruttamento solo residenziale ipotizzando un intervento di livello medio/alto, mentre per la determinazione del valore al finito, inteso come ipotesi di aspettativa di ricavo una volta ultimata la ristrutturazione, mi sono basato sui dati ricavabili dagli annunci pubblicati e relativi temporalmente agli ultimi sei mesi. A Vertova oggi sono presenti 197 annunci immobiliari di cui 191 in vendita e 6 in affitto e la quotazione dei singoli appartamenti a Vertova è estremamente disomogenea e nella maggioranza dei casi risultando pari a 768 /m² per ubicazione di minor pregio o di /m² per ubicazioni di Mggior pregio. Nel nostro caso siamo di fronte ad una operazione immobiliare poco appetibile, dove lo sfruttamento come produttivo comporta una massiccia opera di ristrutturazione, con tutti imlimiti dell area, così come lo sfruttamento residenziale stante la corografia del lotto e l aderenza dei fabbricati a quelli confinanti, appare alquanto difficoltoso e penalizzante per il valore attribuibile. Con queste logiche, stante anche la non felice ubicazione, si tratta di fatto di una proprietà lunga e stretta a ridosso dei fabbricati circostanti su tre lati), la conformazione planimetrica e per il fatto che lo spazio a disposizione rimane comunque limitato, di assegnare un valore unitario al finito compreso in 1.000,00/m 2 che se rapportato alla S.L.P. attuale, che consentirebbe l edificazione corrispondente ad una S.L.P. realizzabile di m ,00, in modo da determinare il valore di Vm (valore di mercato dell immobile ultimato) in complessivi ,00 come aspettativa di ricavo. Andando a valorizzare anche gli altri indici si determina che il costo complessivo di costruzione( Kc + Oc + Op + Of + P ) è pari ad ,00. Stimando il saggio di remunerazione atteso da parte dell imprenditore pari al 5%, sulla base di quanto si rileva oggi nel mercato edilizio, e supponendo una durata per l operazione immobiliare in esame pari a 2 anni, in conseguenza della dimensione dell intervento edilizio ipotizzato e del livello di finitura, inserendo i valori nell algoritmo Vt = Vm - (Kc + Oc + Op + Of + P) (1+r) n si ottiene Vt = , ,00 1,1025 di conseguenza Vt = ,00 = ,00 1,1025 fissando in ,00 il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare ad oggi, visto come somma massima che un imprenditore potrebbe

6 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 194 di 198 essere disposto oggi a pagare, oltre la quale l operazione è certamente in perdita. D altro canto, solo a mero titolo di confronto, nell ipotesi di considerare i manufatti esistenti come urilizzabili per una qualsiasi attività imprenditoriale, considerando le condizioni e i vincoli, la quotazione unitaria media potrebbe essere non superiore ad 300,00/ m 2 e ciò per un totale di ,00, confermando la valutazione espressa.

7 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 195 di RIEPILOGO

8 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 196 di 198

9 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 197 di Le conclusioni e la firma della relazione Alla luce dei controlli effettuati e delle esposte motivazioni in merito ai criteri e alle logiche di valutazione, è emerso che: Il possibile ricavo ottenibile dalla vendita anche frazionata di tutti i gli apparati produttivi industriali a diposizione, nell ipotesi di una vendita liquidatoria, è stato determinato in ,00, il tutto come complessivamente riportato nel prospetto a seguire: Descrizione Beni Valore ü Impianti 3.985,00 ü Macchine isolate ,00 ü Attrezzatura minuta ,00 ü Attrezzatura per il sollevamento ,00 ü Automezzi 7.500,00 ü Box e container 1.900,00 ü Arredo per officina 1.212,00 ü Arredo per ufficio 7.165,00 ü Macchine per ufficio 2.470,00 Totale ,00 Il possibile valore delle rimanenze di magazzino, nelle condizioni in cui oggi si trovano, appare accettabilmente coincidente ad ,00, in caso di vendita a stock avendo già tenuto in considerazione i possibili costi di smaltimento e pulizia dei componenti e prodotti scaduti e/o deteriorati o non più utilizzabili, come meglio rappresentato dal prospetto a seguire con evidenza della tipologia di verifica effettuata e del corrispondente valore attuale. TIP. CLASSE DESCRIZIONE TIPOLOGIA DI VERIFICA VALORE AL 31/12/2014 VALORE AL 28/10/2016 MP MP.01 TUBI PUNTUALE 9.272, ,76 MP MP.02.01/04/05 ANGOLARE - ELLE - PROFILI C PUNTUALE 3.772,36 788,45 MP MP PIATTI PUNTUALE 6.221, ,03 MP MP.03 LAMIERE (FE-BUGNATE-INOX-ANTIUSURA-FORATE-ZINCATE) PUNTUALE , ,62 MP MP LAMINATI - QUADRI PUNTUALE 5.380,81 58,38 MP MP.04.03/04 LAMINATI - TONDOPIENO E TONDI ACCIAIO PUNTUALE , ,10 MP MP.05 TRAVI (HEB-HEA-INP) PUNTUALE 3.146,98 90,60 SL MP.07 FUSIONE IN ALLUMINIO PUNTUALE ,23 0,00 MP MP.08 RETI E CATENE PUNTUALE 7.302, ,00 MP MS.01 BULLONERIA (VITI-DADI-RONDELLE-BARRE FILETTATE- PIASTRINE) A VISTA , ,66 MP MS.03 CUSCINETTI A VISTA , , ROTTAME FERROSO A VISTA ,00 TOTALI , ,00 Il possibile valore delle conoscenze tecniche/intellettuali riferito al settore Impianti a fune comprensivo dei manuali e fascicoli tecnici e di tutti gli accessori, stampi, componentistica e ricambistica è stato accreditato di un valore base d asta di ,00; Il possibile valore delle conoscenze tecniche/intellettuali riferito al settore Impianti industriali comprensivo dei manuali e fascicoli tecnici

10 Oggetto: VERIFICA RICOGNITIVA E DI VALORE DEL PATRIMONIO Pagina 198 di 198 e di tutti gli accessori, componentistica e ricambistica, è stato accreditato di un valore base d asta di ,00; L immobile in Colzateo (BG) di Via località piani di Rezzo, è stato accreditato di un più che probabile ricavo dalla vendita di ,00; Il complesso industriale in via Antonio Locatelli a Fiorano al Serio è stato valutato, come aspettativa di ricavo, con ,00; Il complesso industriale in via San Carlo, 41 a Vertova, è stato valutato, come aspettativa di ricavo, con ,00; Bergamo, 29 ottobre 2016 L Esperto incaricato ( )