Esecuzione Immobiliare

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1 TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare UNICREDIT SPA contro MASSIMO VITOLO+RAFFAELLA CAPRARELLI N. Gen. Rep 405/2014 ELABORATO PERITALE Tecnico Incaricato: Arch. Emilio Mancini Iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n Iscritto all Albo del Tribunale al n con studio in Milano Via comasina 57 Telefono e fax Cellulare: arch.emiliomancini@gmail.com 1

2 Bene immobile sito in PIOLTELLO Via Rugacesio n IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di Appartamento al piano secondo di quattro vani e mezzo con servizi. Identificato in Catasto Fabbricati come segue: descrizione: Fg. n. 8; Mapp. n. 101, sub 11, via Rugacesio n.26 Cat A/3; classe 3, consistenza vani 4,5; Piano 2; Scala A; rendita 336,99. Coerenze dell'appartamento, da nord in senso orario: Mappale 26 a nord, strada privata mappale 10 a est, pianerottolo comune e mappale 12 a sud, mappale 5 a ovest. B. Piena proprietà per la quota di 1/1 di Box pertinenziale al piano S1. Identificato in Catasto Fabbricati come segue: descrizione: Fg. n. 8; Mapp. n. 101, sub 42, via Rugacesio n.26 Cat C/&; classe 5, consistenza 21 mq; Piano S1; rendita 65,07. Coerenze del Box, da nord in senso orario: Mappale 43 a nord, strada privata mappale 10 a est, mappale 41 a sud, passo comune a ovest. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: Zona periferica, a traffico cittadino modesto, con parcheggi esterni riservati a residenti. Caratteristiche zone limitrofe: residenziale/industriale. Servizi offerti dalla zona: asilo nido(buono 2 min. auto 10 minuti piedi), centro commerciale SEGRATE (MI) (10 minuti auto), farmacie (sufficiente 5 minuti auto), municipio (sufficiente), negozi al dettaglio, (buono), scuola elementare (sufficiente), scuola materna (sufficiente), scuola media inferiore (sufficiente), Ospedale (San Raffaele Milano) (sufficiente), spazi verdi (buono). La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Collegamenti pubblici (Km): Stazione Ferrovia Trenitalia Pioltello-Limito a 2

3 1000m (15 min. a piedi 5, minuti con autobus Z402, comoda per la stazione di Lambrate (6 m.) e Milano Centrale (15 m.). 3. STATO DI POSSESSO Occupato dai debitori con la famiglia, e ivi presente minore con disabilità. I certificati di residenza e stato di famiglia sono stati richiesti ed allegati. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d uso: Nessuno Da una verifica fatta presso l'agenzia delle entrate non risultano contratti registrati. (documento allegato) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: 1. ISCRIZIONE del 23/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale DE ROSA GIUSEPPE Repertorio 17111/11962 del 14/12/2005 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico A favore: UNICREDIT SPA Contro: VITOLO MASSIMO RAFFAELLA CAPRARELLI 2. ISCRIZIONE del 12/02/ Registro Particolare 3780 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO Repertorio 2542/2010 del 26/01/2010 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO A favore: UNICREDIT SPA Contro: VITOLO MASSIMO RAFFAELLA CAPRARELLI pignoramenti: 1. TRASCRIZIONE del 28/02/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO Repertorio 749 del 05/02/2014 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI A favore: UNICREDIT SPA Contro: VITOLO MASSIMO RAFFAELLA CAPRARELLI Altre trascrizioni: 1. ISCRIZIONE del 11/07/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale DE CICCO ALESSANDRO Repertorio 657 del 30/06/1998 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Nota disponibile in formato elettronico Documenti successivi correlati: I. Annotazione n del 22/07/2008 (CANCELLAZIONE TOTALE) Precedente Ipoteca a garanzia di mutuo precedente proprietario Altre limitazioni d uso: nessuna; 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia: Sono stati visionate le pratiche edilizie 3

4 n. 235/90 e n.13/92 (variante) presso l ufficio tecnico comunale. Non si rilevano difformità alcune rispeto alle pratiche autorizzate. Si è acquisita anche copia della dichiarazione di abitabilità del fabbricato che è presente tra gli allegati Conformità catastale: Dalla sopralluogo esperito non si rilevano difformità relative alla conformazione catastale acquisita presso l ufficio provinciale del territorio di Milano. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Per quanto riguarda le risultanze di natura condominiale, lo scrivente ha richiesto all amministratore dello stabile la documentazione relativa sia alle pendenze dell esecutato sia per quanto attiene gli impianti condominiali ai sensi del D.M. 37/2008. Per questi ultimi Amministratore non ha fornito alcuna risposta, mentre ha fornito copia del consuntivo e del preventivo per le rate condominiali, oltre la situazione debitoria dell esecutato. (documento allegato). 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: 1. TRASCRIZIONE del 23/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale DE ROSA GIUSEPPE Repertorio 17110/11961 del 14/12/2005 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA CAPRARELLI Raffaella nata a Aversa il C.F. CPRRFL77D49A512O per ½ in regime di 6.2 Precedenti proprietari (nel ventennio): 1. SCRITTURA PRIVATA del 22/05/1992 Voltura n /1999 in atti dal 23/05/2001 (protocollo n ) Repertorio n.: Rogante: MEZZANOTTE Sede: PIOLTELLO Registrazione: UR Sede: MILANO n: 7012 del 02/06/1992 COMPRAVENDITA A favore: SARLI Salvatore nato a Anzi il 3/08/1960 C.F. SRLSVT60M03A321Z per 1/1 Contro: NOVACASA SRL con sede in CERNUSCO SUL NAVIGLIO 2. TRASCRIZIONE del 11/07/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale DE CICCO ALESSANDRO Repertorio 656 del 30/06/1998 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Nota disponibile in formato elettronico Documenti successivi correlati: Rettifica a TRASCRIZIONE del 16/06/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale DE CICCO ALESSANDRO Repertorio 656 del 30/06/1998 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA A favore: CRIFO` Cinzia nata a MILANO il 16/02/1974 C.F. CRFCNZ74B56F205Q per 1/2 PRATO Vittorio Pietro nato a MILANO il 27/06/1972 C.F. PRTVTR72H27F205I per ½ Contro: SARLI Salvatore nato a Anzi il 3/08/1960 C.F. SRLSVT60M03A321Z per 1/1 4

5 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Si rileva che la costruzione è avvenuta sulla base di una richiesta di concessione edificatoria presentata dalla SOC. NOVA CASA SRL al comune di Pioltello in data 06 Giugno 1990 prot (Pratica Edilizia N. 235/90) 7.2 Si rileva che successivamente in data 16 Dicembre 1991 prot veniva presentata sempre dalla SOC. NOVA CASA SRL al comune di Pioltello variante in corso d opera a lavori già autorizzati per modifiche interne ad alcuni alloggi (Pratica Edilizia N. 13/92) 7.3 Il certificato di abitabilità è stato richiesto in data 10 Marzo 1992 è rilasciato dal sindaco in data 16 Aprile 1992 Protocollo n. 8625/92. Descrizione del Bene Oggetto di Pignoramento A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di Appartamento al piano secondo di quattro vani e mezzo con servizi. Appartamento di 4,5 vani al piano 2, con cucina a vista, soggiorno doppio con terrazzo, cameretta singola e camera matrimoniale e un bagno, il tutto come meglio definito nella planimetria catastale allegata. L unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq 86,00 circa Identificato in Catasto Fabbricati come segue: descrizione: Fg. n. 8; Mapp. n. 101, sub 11, via Rugacesio n.26 Cat A/3; classe 3, consistenza vani 4,5; Piano 2; Scala A; rendita 336,99. Coerenze dell'appartamento, da nord in senso orario: Mappale 26 a nord, strada privata mappale 10 a est, pianerottolo comune e mappale 12 a sud, mappale 5 a ovest. Il Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni Appartamento Lati Abitabile Terrazzo 11 0,3 4 Totale 86 Caratteristiche descrittive (appartamento): Fondazioni (struttura): Strutture verticali (struttura): materiale/tipologia: Conglomerato cementizio armato, tipologia (travi rovesce/platea e/o pali) non conosciuta. materiale: intelaiatura travi pilastri in conglomerato cementizio armato. 5

6 Travi (struttura): Solai (struttura): Muratura (struttura): Copertura (struttura e rivestimento) Infissi interni Infissi esterni Plafoni(componente edilizia): Pareti (interne): Rivestimento Pavimenti : Portone di ingresso Antifurto (componente edilizia): Gas (impianto): materiale: conglomerato cementizio armato tipologia: laterocemento gettato in opera Condizione: non verificata tipologia: non portante, tamponamenti in mattoni forati a doppio uni con intonaco e tinteggiatura per esterni Condizioni: Sufficientemente conservata nelle facciate tipologia: a falda tipologia: ante a battente in legno (anta a scorrere soggiorno) Condizioni : normali tipologia: ante a battente in alluminio preverniciato in legno e/o legno/alluminio con termocamera Condizioni: buone Protezioni esterne: tapparelle materiale: intonaco stabilitura e varie mani di pittura materiale: forati +intonaco+tinteggiatura ubicazione: bagno, materiale: ceramica ubicazione: cucina, materiale ceramica Cucina/cucina: ceramica Pavimentazione bagno: ceramica Soggiorno,Letto Matrimoniale, Letto Singolo: Ceramica tipologia: porta blindata presente funzionante. alimentazione: gas metano per cucina e riscaldamento; condizioni: funzionante certificazioni: non conosciute Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute, dotato di salvavita. Telefonico (impianto): Citofonico (impianto): Idrico (impianto): Termico (impianto): Certificazione energetica: tipologia: presente Certificazioni: non conosciute Tipologia: audio analogico condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute alimentazione: lavello cucina e apparecchi sanitari; Condizioni : funzionante tipologia: autonomo con alimentazione a metano; condizioni: funzionante Certificazioni: sono presenti certificazione della caldaia Redatta da Ausiliario CTU (vedi documento allegato) 6

7 B. Piena proprietà per la quota di 1/1 di Box al piano S1. Intestata a: CAPRARELLI Raffaella nata a Aversa il C.F. CPRRFL77D49A512O per ½ in regime di VITOLO Massimo nato a AVERSA il 15/01/1972 C.F: VTLMSM72A15A512S per ½ in regime di Trattasi di un box doppio pertinenziale nel seminterrato abbastanza capiente (consistenza 21 mq) che si sviluppa in lunghezza con basculante in lamiera preverniciata e con pavimentazione in battuto di cemento industriale. Pareti tagliafuoco prive di intonaco. Identificato in Catasto Fabbricati come segue: descrizione: Fg. n. 8; Mapp. n. 101, sub 42, via Rugacesio n.26 Cat C/&; classe 5, consistenza 21 mq; Piano S1; rendita 65,07. Coerenze del Box, da nord in senso orario: Mappale 43 a nord, strada privata mappale 10 a est, mappale 41 a sud, passo comune a ovest. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI: 8.1 Criterio di stima Nell assegnare i seguenti valori immobiliari, oltre alla consistenza attuale degli immobili, si è tenuto conto, nella determinazione del valore, anche dell ubicazione e delle caratteristiche di accessibilità e viabilità. Il prezzo è stato comparato con un indagine eseguita nella zona interessata e dall analisi dei diversi listini proposti dagli operatori del mercato immobiliare. I valori sono riferiti ai reali valori di compravendita citati nella banca dati dell'agenzia delle entrate, opportunamente valutati, corretti, in considerazione delle caratteristiche proprie degli immobili oggetto della presente stima, con tendenza al ribasso come da statistica relativa agli ultimi anni di compravendite Fonti di informazioni Avendo preso visione: dei dati relativi alle compravendite di beni simili rilasciati dall Agenzia del Territorio per il II Semestre 2013 in Pioltello zona D1/Periferica/RIVOLTANA, D`ANNUNZIO, STAZIONE, CASSANESE il prezzo di compravendita per Appartamenti in stato NORMALE oscilla tra i 1350 e i 1550 /mq, nonché il prezzo di compravendita di BOX in stato normale tra 800 e 1000 /mq. Tenendo in considerazione che l'appartamento è inserito in un complesso di circa 30 anni e si presenta in ordine, ed in buono stato di conservazione e manutenzione, purchè realizzato con finiture commerciali, Lo scrivente ritiene che tale bene ben si 7

8 colloca all interno dei valori medi su riportati. Pertanto il valore più probabile di stima debba attestarsi sulla media dei valori di mercato forniti dal borsino dell osservatorio dell agenzia del territorio. Si prende pertanto a riferimento il prezzo di euro 1.450,00 per l appartamento ed il prezzo di euro 900,00 per il Box da applicare alla consistenza commerciale dei singoli beni: 8.3. Valutazioni beni ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale A Appartamento ,00 B Box ,00 TOTALE , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per l immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico nessuno dell acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno Nessuna Giudizio di comoda divisibilità: In base alla conformazione del Lotto qui proposto non è possibile produrre ulteriori divisioni Prezzo base d asta per l'intera proprietà Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova (arrotondato) ,00 Il perito Arch. Emilio Mancini 8