SERUSO S.P.A. via Piave n 89 Verderio (Lc) partita iva e codice fiscale n PERIZIA VALUTATIVA IMMOBILE INDUSTRIALE

Transcript

1 SERUSO S.P.A. via Piave n 89 Verderio (Lc) partita iva e codice fiscale n PERIZIA VALUTATIVA IMMOBILE INDUSTRIALE

2 PERIZIA VALUTATIVA di IMMOBILE INDUSTRIALE SITO IN VERDERIO (LC) VIA PIAVE N 89 AI MAPPALI 908 SUB SUB SUB Sommario 1. PREMESSA 2. DOCUMENTAZIONE DIRIFERIMENTO 3. CARATTERISTICHE DEL BENE 4. STIMA DEL BENE 5. CONCLUSIONI 2

3 1. PREMESSA Il sottoscritto ing. Ivano Missaglia con studio in Galbiate Via I Maggio n 12, iscritto all ordine degli ingegneri della provincia di Lecco al n 285. Consulente tecnico del Tribunale di Lecco ed esperto estimatore, codice fiscale MSSVNI64R06E507R e partita iva E incaricato di eseguire una perizia valutativa su un fabbricato con destinazione industriale in comune di Verderio (Lc), La richiesta è pervenuta tramite il legale rappresentante ing. Massimiliano Valsecchi della Seruso S.P.A. società a capitale interamente pubblico. La società ha sede in Verderio (Lc) via Piave n 89, specializzata nel servizio di valorizzazione e avvio al recupero delle frazioni secche recuperabili provenienti dalle raccolte differenziate mono e multimateriale dei rifiuti urbani. Partita iva e codice fiscale della ditta n , iscritta al Registro delle imprese di Lecco al numero oltre ad essere centro di selezione accreditato presso i consorzi Conai. Immobile in leasing. 2. DOCUMENTAZIONE di RIFERIMENTO La società Seruso s.p.a. ha fornito tavole planimetriche con inserimento degli impianti, tabelle di valutazione superficiale oltre ad altra documentazione inerente all immobile. Proprietà BANCA PER IL LEASING - ITALEASE S.P.A. con sede in MILANO codice fiscale n Estremi catastali Sezione Urbana Inf. - Foglio 3 mappali 908 sub sub sub. 701 categoria D/1 rendita Euro ,00 3

4 P.G.T. comune di Verderio Approvazione definitiva del 07/11/2011 Azzonamento: Art BD Produttivo di completamento e di ristrutturazione; Descrizione: Parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, destinate ad attività produttive o ad esse compatibili; INDICI PRINCIPALI P.G.T. UF = pari all esistente se superiore e/o a 0,80 mq./mq. e 1,00 in funzione delle modalità di intervento. UF = in funzione degli indici H e Rc fino ad un indice di utilizzazione massimo di 1,00 mq./mq., per il completamento di insediamenti esistenti con indice UF uguale o superiore a 0,80 mq/mq. H = mass. 10,50 m. e/o pari all edificio più alto interno all insediamento interessato dall intervento aumentabile di un piano ( 3 mt.) per sopralzo di edifici esistenti o per nuovi edifici multipiani. Tali altezze possono essere superabili da impianti e volumi tecnici se tale aumento risulta comprovato da necessità tecnologiche relative alla produzione ed a condizione che venga ridotto al minimo l impatto ambientale. Sd = come da definizione all art. 13 delle presenti norme (=15%) Pp = 1/6 Slp Rc = massimo 65% L indice Rc esistente è elevabile per l ampliamento degli insediamenti esistenti al 70%, una volta verificati tutti gli altri indici delle presenti norme ed una volta garantiti i requisiti di compatibilità e di sicurezza, compresi gli spazi interni di manovra e di parcheggio e l indice Sd. E stato inoltre eseguito sopralluogo sia del fabbricato che dell area esterna in data 10 febbraio 2017 alla presenza del sig. Simone Valtolina responsabile dell ufficio acquisti della società. 4

5 3. CARATTERISTICHE DEL BENE DESCRIZIONE AREA Area sita nel comune di Verderio (già Verderio Inferiore) provincia di Lecco. Superficie di circa mq (rilevata da disegno dwg) in fregio alla via Piave molto vicina alla provinciale Robbiate Bernareggio. Agevole l accesso mediante ampio cancello scorrevole metallico e vicina alle principali vie di comunicazione locali. L area esterna pertinenziale oltre a fornire il transito veicolare di carico scarico, consente lo stoccaggio dei materiali già differenziati; è altresì presente ampia area a parcheggio per auto nella porzione antistante il fabbricato. Sulle altre porzioni dell area risultano presenti manufatti e locali destinati allo svolgimento dell attività (due pese, vasca idrica interrata, vasca di riserva idrica per VFF e stazione pompe) oltre a porzioni piantumate a verde, L area è completamente recintata, in massima parte con pannelli prefabbricati in calcestruzzo, mentre in corrispondenza del fronte strada da muretto e sovrastante inferriata. In particolare l area esterna è utilizzata come deposito è infatti suddivisa in numerosi box formati da setti e pareti in cemento armato di altezza di 4.00 atti a consentire l accatastamento e stoccaggio di materiale. La pavimentazione esterna è costituita da un massetto in cls armato di circa 18/20 cm, armato con rete elettrosaldata. Tutt attorno al fabbricato risulta la presenza di idranti della linea antincendio. Sono altresì presenti altri fabbricati secondari accessori e di seguito descritti. 5

6 DESCRIZIONE FABBRICATO PRODUTTIVO Il capannone principale è costituito da una struttura prefabbricata di forma rettangolare parallelo alla Via Piave con il lato minore, sostenuto da pilastri prefabbricati, a 4 campate con copertura tipo sched a maglia regolare ripartita in 13 interspazi. Le dimensioni massime in pianta sono 16,50m * 76,15m e abbastanza regolare in altezza. La tamponatura esterna è in pannelli verticali nervati prefabbricati. I pilastri hanno mensola per carro ponte a circa 5.00 m dal pavimento. Nella parte terminale di fondo del fabbricato, la più lontana dalla strada, la funzione portante è garantita da una struttura metallica reticolare con tamponatura verticale esterna in pannellatura metallica. Il processo produttivo interno è sostanzialmente suddiviso in tre fasi; la prima prevede il deposito breve del materiale indifferenziato raccolto, la seconda mediante il funzionamento del complesso impianto, costituito da vagliatori, tramogge e linee produttive, permette la suddivisione dei vari materiali secondo la tipologia degli stessi. Infine il materiale differenziato è stoccato in parte internamente al fabbricato e come detto in parte sui box del piazzale esterno. I portoni di accesso sono in metallo così come le porte di sicurezza. Una porzione del fabbricato è costituito da due piani, al piano terra sono presenti locali e destinazioni necessari per lo svolgimento dell attività produttiva come l ufficio pesa, l officina, il magazzino ricambi, gli spogliatoi e servizi igienici dei dipendenti suddivisi tra maschile e femminile. Al piano primo sono presenti gli uffici e la sede direzionale. La suddivisione è stata realizzata mediante un solaio orizzontale intermedio, l altezza interna utile al piano amministrativo dei locali pari a 2,90m. In tale zona sono presenti diversi uffici, la sala riunioni, il ripostiglio, l archivio e il deposito oltre altri locali. I divisori interni sono formati in parte con pareti prefabbricate mobili e in parte da muratura intonacata 6

7 La finitura esterna del blocco uffici (facciata principale) è costituita da pannelli prefabbricati di tamponamento orizzontali, i serramenti e le finestrature in metallo. Al piano terra è presente pensilina in cemento armato che segna l ingresso principale. Discorso a parte è l appartamento del custode, completamente indipendente, con accesso al piano terra ma sviluppato completamente al piano primo, formato da due camere, soggiorno cottura, bagno e scala interna di collegamento. FABBRICATI ACCESSORI Esternamente sono evidenti numerosi fabbricati complementari all attività. Sono presenti tettoia h = 6.40m (area stoccaggio 5), tettoia cicli e motocicli, cabina enel adiacente alla strada. In aderenza al fabbricato principale lato est sono stati realizzati altri manufatti con struttura principale in cemento armato come centrale termica, infermeria, unità trattamento aria, seconda cabina elettrica e cabina compressori integrati con il fabbricato principale. VERIFICA SITUAZIONE EDILIZIA Edificio industriale in struttura prefabbricata in cemento armato precompresso e in parte metallica, completato nel biennio 1985/86. Nel corso degli anni e specialmente dopo l installazione in loco della società Seruso s.p.a., si è provveduto massicciamente all integrazione del fabbricato in funzione di un corretto svolgimento della mission aziendale. Sono stati svolti notevoli adeguamenti impiantistici e di messa in sicurezza ed anche allo stato attuale sono previsti interventi di manutenzione, previsto a breve il rifacimento di parte della copertura per la restante parte di pannellatura in eternit. Agibilità 13 dicembre 1986 n

8 CONDIZIONI FABBRICATO Il fabbricato anche se non di recente edificazione si presenta in condizioni discrete e risulta adeguato allo svolgimento dell attività prevista. Come già detto sono stati numerosi e consistenti gli interventi svolti nell ultimo decennio, in particolare è stato realizzato il rinnovo della pavimentazione esterna, la formazione dei setti divisori esterni, l implementazione impiantistica, si è intervenuto sulle acque reflue, oltre ad attuare le opere per la messa sicurezza dell attività e attuate opere manutentive e di adeguamento. 4. STIMA DEL BENE Si è provveduto ad identificare alla stima del bene secondo i seguenti parametri: 1 ubicazione dell immobile posizione dell edificio rispetto al centro urbano; viabilità; accessibilità; 2 tipologia dell immobile caratteristiche edilizie; età del fabbricato; caratteristiche delle strutture; grado di finiture; dotazioni e pertinenze; versatilità; 3 posizione dell immobile luminosità; esposizione prevalente; prospicienza; 4 situazione economica giuridica la classe, la categoria la rendita catastale, la consistenza; 8

9 In considerazione di quanto sopra esposto è possibile adottare i quattro criteri di valutazione in riferimento alla banca dati delle quotazioni immobiliare della Agenzia della Entrate (1 semestre 2016 ultimo disponibile) zona suburbana / zona produttiva e rispetto alle quotazioni immobiliari della provincia di Lecco 2016 Confcommercio (ultimo disponibile). GIUDIZIO di STIMA Passando alla stima diretta del complesso immobiliare suddescritti con i relativi accessori e pertinenze, tenuto conto la posizione, lo stato dell immobile, il grado di vetustà e quant altro influente sul giudizio di stima, tenuti inoltre presente i prezzi indicati nei vari borsini immobiliari e dei prezzi praticati per la compravendita di fabbricati che si possono considerare similari, fatte salve le debite proporzioni. Si ritiene che il valore venale in comune commercio da attribuirsi all immobile sia di complessivi ,00 risultante da: 9

10 Superfici commerciali Seruso s.p.a. via Piave 89 - Verderio (Lc) PIANO TERRA: produzione - lavorazione mq /mq Totale 1 Edificio industriale lavorazione 10395,00 600, ,00 2 Tettoie esterne 305,00 300, ,00 3 Piazzali esterni con box per stoccaggio 2216,00 300, ,00 4 fabbricati esterni secondari e accessori 329,00 600, ,00 5 aree scoperte carico - scarico 4886,00 15, ,00 n /n 6 posti auto 19, , ,00 7 vasca idrica interrata vff 1, , ,00 8 impianto pese 2, , ,00 9 impianto carburanti - piazzola 1, , ,00 PIANO PRIMO mq /mq 10 Uffici e archivio 650, , ,00 11 Appartamento custode 105, , , valore complessivo ,00 arrotondamento 10, ,00 10

11 5. CONCLUSIONI Il sottoscritto perito con la presente relazione ritiene di aver soddisfatto al gradito incarico ricevuto. Galbiate 23 febbraio 2016 Il tecnico incaricato Allegati: - 1 documentazione fotografica; - 2 visura catastale; - 3 scheda catastale; - 4 estratto P.G.T. - 5 quotazione immobiliare Agenzia delle Entrate - 6 quotazione immobiliare Lecco e Provincia 11