REGIONE AUTONOMA DELLA VALLE D AOSTA REGION AUTONOME DE LA VALLEÉ D AOSTE MONTE EMILIUS PERCORSO CICLABILE LUNGO LA FASCIA DELLA DORA BALTEA 5 LOTTO:

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1 REGIONE AUTONOMA DELLA VALLE D AOSTA REGION AUTONOME DE LA VALLEÉ D AOSTE COMUNITÀ MONTANA MONTE EMILIUS COMMUNAUTÉ DE MONTAGNE PERCORSO CICLABILE LUNGO LA FASCIA DELLA DORA BALTEA 5 LOTTO: Dal cimitero di Fénis al canale CVA PROGETTO DEFINITIVO PIANO PARTICELLARE DI ESPROPRIO Stima Progetto: Dott. Forestale Duilio GAL - Ing. Flavio LOVATO - Arch. Andrea MARCHISIO Aspetti idrogeologici: Dott. Geologo Stefano DE LEO

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3 Sommario 1. PREMESSA METODO DI STIMA ADOTTATO VIABILITÀ ED ACCESSIBILITÀ TIPOLOGIA DI IRRIGAZIONE FERTILITÀ DEL SUOLO MORFOLOGIA ED ACCLIVITÀ DEL TERRITORIO SERVITÙ DI OLEODOTTO E METANODOTTO AREE SOTTOPOSTE A RISCHIO DI INONDAZIONI TIPOLOGIA D USO DEL SUOLO PRATI IRRIGUI FORMAZIONI BOSCHIVE INCOLTI PRODUTTIVI DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO NEL COMPRENSORIO IN ESAME INDAGINE DI MERCATO INDIVIDUAZIONE DEI VALORI DI MERCATO PRATI IRRIGUI FORMAZIONI BOSCHIVE INCOLTI PRODUTTIVI APPLICAZIONE DEI VALORI DI MERCATO... 6

4 1. PREMESSA Il presente elaborato costituisce la stima del valore dei terreni oggetto di acquisizione da parte delle Amministrazioni comunali di Fénis e Saint-Marcel, per la realizzazione del percorso ciclabile lungo il corso della Dora Baltea, nel tratto compreso tra il cimitero di Fénis e il canale CVA nel territorio del Comune di Saint-Marcel. 2. METODO DI STIMA ADOTTATO La presente stima è stata redatta con il metodo sintetico-comparativo, ossia riferendosi ai valori delle più recenti contrattazioni di terreni agricoli nella zona. Tale metodo è il più attendibile per la valutazione di fondi agricoli. Nell area in esame, e in particolare in tutta la piana compresa tra il cimitero di Fénis e la strada dell Envers al confine di Saint-Marcel, si è assunto un valore omogeneo, in quanto i terreni prativi risultano essenzialmente analoghi per morfologia, giacitura, tipo di conduzione, sistema di irrigazione a scorrimento. In tal senso non si è ritenuto necessario individuare delle sottozone all interno dell area di intervento. Nella determinazione di tale valore si è tenuto in debito conto la stima redatta dal Dott. For. Enrico Ceriani e dall Ing. Marco Fiou nell ambito dell intervento di riordino fondiario del comprensorio agricolo compreso fra il Canale della C.V.A., l autostrada, il torrente Clavalitè e la Borgata delle Cretes, Les Iles Si è anche valutato il Valore Agricolo Medio per la Regione Agraria n. 3, pubblicato annualmente. Nella determinazione del valore di stima sono, inoltre, stati valutati i seguenti aspetti: viabilità ed accessibilità; tipo di irrigazione; fertilità del suolo intesa come profondità dello strato umifero superficiale e percentuale di scheletro; morfologia ed acclività del territorio; presenza di eventuali servitù di metanodotto o di oleodotto; distanza da corsi d acqua che potrebbero determinare eventuali inondazioni. Tali aspetti sono di seguito descritti e valutati: 2.1. VIABILITÀ ED ACCESSIBILITÀ La viabilità all area agricola è rappresentata da un accesso sul lato est, dalla strada regionale n. 13, di fronte allo svincolo per il Cimitero, e da tre accessi che dalla strada

5 comunale dell envers si dirigono da sud a nord, per raggiungere la sponda della Dora Baltea. Lungo il corso del fiume è presente una pista trattorabile, utilizzata da tutti i proprietari dei fondi per accedere agli stessi. In tal senso tutti i terreni del comprensorio sono serviti e raggiungibili TIPOLOGIA DI IRRIGAZIONE Tutto il comprensorio è irrigato per scorrimento, tramite una rete di ruscelli. L area non è dotata di impianto di irrigazione a pioggia. Anche per questo aspetto tutti i prati della zona sono da considerarsi omogenei FERTILITÀ DEL SUOLO La fertilità del suolo indica la capacità di un suolo di sostenere condizioni ottimali di crescita per le piante. Nell area è stata fatta un analisi visiva che permette di affermare che i terreni sono piuttosto omogenei anche per quest aspetto. Si nota infatti che i terreni più vicini alla Dora, che hanno subito l alluvione del 2000 e la seguente sistemazione, anche con l utilizzo dei limi trasportati dal fiume, sono più ricchi di materiale sabbioso ed hanno uno strato di humus superficiale inferiore MORFOLOGIA ED ACCLIVITÀ DEL TERRITORIO I terreni in esame sono pianeggianti, con andamento regolare, privi di asperità. Anche per questo aspetto non si possono rilevare differenze sostanziali SERVITÙ DI OLEODOTTO E METANODOTTO Tutta l area è gravata dalle servitù imposte dal passaggio del metanodotto e dell oleodotto. Si tratta di servitù coattive che spettano all'ente o alla società che gestiscono il servizio di erogazione al pubblico di idrocarburi allo stato liquido (nel caso dell oleodotto) e di metano (nel caso del metanodotto) su tutti i fondi che sono situati lungo il tracciato. La presenza di questi servizi di pubblica utilità impone delle prescrizioni che sebbene non siano eccessivamente penalizzanti da un punto di vista agricolo comportano comunque una diminuzione di valore del fondo servente. Il metanodotto impone una fascia di rispetto di 10,50 m per lato ove non è possibile l edificazione di edifici rurali, il deposito di materiale e l impianto di specie arboree ad alto fusto. Nonostante la presenza del giusto indennizzo nel caso di interventi manutentivi ed in aggiunta del risarcimento al momento dell imposizione della servitù come conseguenza

6 delle predette limitazioni imposte dalla presenza dei servizi di pubblica utilità, i fondi sottoposti a servitù di metanodotto così come di oleodotto, per cui valgono all incirca le stesse prescrizioni legate del metanodotto, risultano meno appetibili nelle compravendite e per questo hanno necessariamente un valore agricolo inferiore AREE SOTTOPOSTE A RISCHIO DI INONDAZIONI Tutte le aree in esame sono soggette a rischio di inondazione da parte della Dora Baltea. Tale situazione non limita l utilizzo agricolo delle aree ma influenza il loro valore in quanto periodicamente i terreni possono essere inondati e quindi necessitare di interventi di rimessa a coltura. 3. TIPOLOGIA D USO DEL SUOLO I terreni oggetto di stima sono essenzialmente riconducibili a tre distinte tipologie PRATI IRRIGUI Sono la coltura predominante che costeggia tutto il lungo Dora nel Comune di Fénis. Si tratta di cotiche prative soggette a sfalcio ed utilizzate per il pascolo nei periodi primaverile ed autunnale. Come già accennato sono regolarmente ed omogeneamente mantenuti e sono irrigati per scorrimento FORMAZIONI BOSCHIVE Si tratta di boschi e boschetti che hanno colonizzato il margine dei prati ed il ciglio della Dora Baltea, oltre ad alcuni appezzamenti marginali tra la strada dell Envers ed il corso della Dora stessa. Si tratta di formazioni non gestite e lasciate all evoluzione naturale, quindi che si sviluppano verso l alto fusto con prevalenza di latifoglie quali pioppo e robinia. Si tratta di boschi di pregio naturalistico ma di scarso valore economico in quanto ubicati in situazioni di difficile utilizzo e costituiti da specie di scarso valore INCOLTI PRODUTTIVI Si tratta di tutti i terreni marginali e residuali presenti nel comprensorio, per lo più ricoperti da vegetazione erbacea e/o arbustiva o da terreno nudo. Il loro valore è del tutto marginale, in quanto ubicati in aree che non possono essere ricondotte ad usi agricoli di pregio.

7 4. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO NEL COMPRENSORIO IN ESAME 4.1. INDAGINE DI MERCATO Il valore di mercato è stato determinato in base ad un indagine di mercato sulle più recenti compravendite e sui valori attribuiti nell ambito del recente riordino fondiario eseguito in Comune di Fénis. Da tali analisi si può affermare che il valore di mercato per terreni coltivati a prato appena sistemati, dotati di irrigazione a pioggia, ben serviti da viabilità sia valutabile tra 6,00 e 6,50 euro/mq. Non sono al contrario stati individuati valori di mercato per le formazioni boschive ripariali, che per le loro caratteristiche e per il fatto che in parte si trovano su aree demaniali, non rivestono nessun interesse. Discorso analogo per gli incolti produttivi, che non hanno praticamente mercato INDIVIDUAZIONE DEI VALORI DI MERCATO 4.3. PRATI IRRIGUI Rispetto al valore di mercato individuato si ritiene che per i prati in esame debbano essere applicate delle riduzioni legate ai seguenti aspetti: assenza di impianto di irrigazione a pioggia; ubicazione in area soggetta ad inondazioni; fertilità del terreno non ottimale. Si ritiene che complessivamente il loro valore debba essere svalutato di circa il 21% come da seguente tabella esplicativa: valore mercato max 7,00 mq irrigazione a scorrimento -7% - 0,49 fertilità ridotta -4% - 0,31 rischio di inondazione -10% - 0,70-21% 5,50 valore di mercato assunto 5,50 mq

8 4.4. FORMAZIONI BOSCHIVE Come già definito per questi boschi non è stato possibile individuare dei valori di mercato, si è quindi ritenuto opportuno riferirsi ai Valori Agricoli Medi pubblicati per l anno 2016, riferiti alla regione agraria n. 3, quella nella quale insistono i comuni di Fénis e Saint- Marcel, riferiti al bosco di alto fusto, che è la tipologia forestale maggiormente assimilabile. Il valore assunto è quindi il seguente: valore di mercato assunto 1,12 mq 4.5. INCOLTI PRODUTTIVI Anche per gli incolti produttivi è stato considerato il Valore Agricolo Medio (VAM) ed il valore assunto è quindi il seguente. valore di mercato assunto 0,05 mq 4.6. APPLICAZIONE DEI VALORI DI MERCATO I valori così determinati sono stati applicati ai terreni oggetto di acquisizione, sui quali sarà istituita servitù di passaggio o occupazione temporanea. I valori sono stati applicati con riferimento alla reale situazione di uso del suolo della particella catastale, quindi suddividendo la stessa nelle diverse colture quando necessario. Aosta, lì 9 dicembre 2016 PROGETTISTI:. Dott. Forestale Duilio GAL. Ing. Flavio LOVATO. Arch. Andrea MARCHISIO