Modulo n. 9. Docente: Rosario Calabrese

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1 Corso Master Revisore Condominiale Modulo n. 9 Docente: Rosario Calabrese

2 Corso Revisore Contabile Condominiale (Art bis c.c.) Mod. 9 - Pt. 1 Docente: Rosario Calabrese

3 Considerazione preliminare Le check list che seguono debbono intendersi di orientamento e non esaustive. Il revisore condominiale deve disporre di ogni idonea competenza atta a integrare e modificare le schede prima di dare corso al mandato Ove necessario, eventualmente, opererà integrando le proprie competenze con la collaborazione di colleghi revisori condominiali, o esperti qualificati nelle singole tematiche da analizzare Istaurate dei rapporti di collaborazione fra voi!

4 Valutazioni da fare Consistenza del condominio SI No E un condominio semplice? E un condominio complesso? E un supercondominio Problematiche contabili macroscopiche Ci sono morosità consistenti? Sono state attuate le procedure esecutive? Esistono crediti inesigibili? (fallimenti etc.) L amministratore è ancora in carica o è stato revocato? Eventuali attività economiche Ci sono rendite? Ci sono attività economiche gestite dal condominio?

5 67. Il progetto di ripartizione ordinario Centri di costo Le spese preventivare sono ancorate al consuntivo es. prec.? Le spese sono state raggruppate in gruppi omogenei? Che percentuale di incremento è stata calcolata? Criteri di ripartizione Sono state imputate correttamente le tabelle millesimali? Ci sono tabelle a sufficienza per tutte le tipologie di spese? Ci sono spese imputate con criteri non tabellari? Criterio di attribuzione Ci sono condomini che non partecipano a qualche spesa? Esiste qualche situazione di condominio parziale

6 68. Il piano di versamento rateale ordinario Criteri di ripartizione Il numero di rate proposto era idoneo? Il metodo di incasso proposto era idoneo? Erano previsti incassi diretti presso il condominio? Emissione rate Le rate sono state emesse puntualmente alle scadenze? Le rate sono transitate sul conto corrente? Era stata inserita una provvista paracadute per manutenzioni Informazione ai condomini Era stato spiegato il meccanismo di incasso prescelto? Era stato dato preavviso del costo dei sollecitii

7 69. Il rendiconto consuntivo ordinario dei costi Piano dei conti coincidente ai centri di costo adottati e, per la parte relativa ai costi, suddiviso in: costi obbligatori per legge, con indicazione dei riferimenti normativi costi obbligatori per vincolo contrattuale, con indicazione dei riferimenti contrattuali costi derivanti da potenziali responsabilità del condominio o dell amministratore verso i terzi, con indicazione degli estremi di riferimento costi gestiti secondo specifiche delibere assembleari, con indicazione dei riferimenti alle delibere assembleari costi rientranti nelle normali attribuzioni dell amministratore

8 70. Lo stato di ripartizione ordinario Analitico dei costi Costi di natura ordinaria Costi di natura straordinaria Costi di utilità infrannuale Costi di utilità pluriennale Costi divisi per centri di costo Tabelle millesimali > Conti > Sottoconti Corretta imputazione Sono state imputate correttamente le tabelle millesimali? Sono state attribuite correttamente ai soli beneficiari?

9 Question Time Unione Nazionale Amministratori d Immobili

10 Pausa caffé SOLO 15 minuti Unione Nazionale Amministratori d Immobili

12 71. L'esercizio finanziario Operazioni su rate condominiali corretta rappresentazione del credito gestione del recupero del credito tracciabilità / verifica della destinazione adempimenti antiriciclaggio visibilità del flusso finanziario o del flusso finanziario atteso Costi divisi Imputati all esercizio Contabilizzazione dei fatti significativi Conti > Sottoconti Operazioni in conto singoli condomini Incasso e accantonamento rendite Pagamento oneri su beni condominiali da imputare ai singoli

13 72. Il registro di contabilità Le somme ricevute dall amministratore, a qualunque titolo, dai condomini o da terzi, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio? Le somme a qualsiasi titolo erogate dall amministratore, per conto del condominio, sono transitate su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio? Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro è tenuto con modalità informatizzate, o altro?

14 72. Il registro di contabilità: Entrate Movimenti in entrata ricavo > credito > movimento in entrata movimento in entrata > diminuzione di credito movimento in entrata > ricavo Tracciabilità della scrittura: sostanziale > effettiva riscontrabilità della tipologia di fatto amministrativo documentale > verificabilità della pezza giustificativa del fatto amministrativo Immediata verificabilità per l utente medio.

15 72. Il registro di contabilità: Uscite Movimenti in uscita costo > debito > movimento in uscita Movimento in uscita > diminuzione di debito movimento in uscita > costo Tracciabilità della scrittura: sostanziale > effettiva riscontrabilità della tipologia di fatto amministrativo documentale > verificabilità della pezza giustificativa del fatto amministrativo Immediata verificabilità per l utente medio.

16 72. Il registro di contabilità: Gestione risorse Verifica delle modalità di gestione risorse condominiali numero di conti correnti condominiali utilizzati carte prepagate casse. Movimenti che non sono transitati sul conto: rendite quote condominiali Imposte Fornitori Rilevazioni contabili dei fatti amministrativi a scadenza inferiore rispetto alla compilazione del registro di contabilità fissata dal legislatore in 30 giorni dalla data di effettuazione del movimento

17 73. Il riepilogo finanziario Verifiche sulla contabilità condominiale Modalità di monitoraggio dei fatti amministrativi aventi rilevanza numeraria e documentale / fiscale Modalità di monitoraggio dei fatti amministrativi aventi rilevanza numeraria ma non documentale / fiscale Aggiornamento delle rilevazioni contabili nel registro di contabilità nei termini di legge

18 73. Il riepilogo finanziario Verifiche sulla contabilità condominiale Modalità di monitoraggio dei fatti amministrativi non aventi rilevanza numeraria ma aventi un importante impatto patrimoniale o gestionale Monitoraggio finanziario (debiti / crediti / gestione conto corrente) e relative quadrature in corso di esercizio, con aggiornamento a 30 giorni (coincidenza del saldo del registro di contabilità con il saldo di conto corrente ed eventuali scritture contabili complementari) Aggiornamento periodico degli atti e dei documenti soggetti a diritto di richiesta in ogni tempo da parte dei condòmini

19 67. La situazione flussi 1/2 Gestione liquidità condominiali Verifica cassa contanti (solo flussi in entrata e verso conto corrente condominiale) nei limiti delle norme antiriciclaggio Verifica casse virtuali (prepagate, etc.) Verifica cassa assegni Verifica cassa cambiali (unico strumento per poter, salvo buon fine, ridurre formalmente l esposizione debitoria di un condominio e non farlo rientrare nella lista dei morosi da rendere disponibile ai creditori) Conto corrente (eventuali conti correnti giacenti, ad esempio afferenti a precedenti gestioni, non chiusi o di utilizzo marginale)

20 67. La situazione flussi 2/2 Gestione liquidità condominiali Verifica della modalità di gestione, che si attenga a modalità che non possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini Verifica delle liquidità utilizzate per le gestioni precedenti Verifica delle liquidità utilizzate per la gestione in corso Verifica delle liquidità utilizzate per la gestione successiva Evidenza dei difetti di quadratura

21 75. Lo stato patrimoniale 1/2 Riconciliazione con esercizio precedente Il saldo disponibilità di fine esercizio è stato riportato ad inizio esercizio, nel nuovo I debiti verso fornitori dell esercizio precedente sono stati sanati Debiti e crediti per conguagli verso condomini sono stati sanati Debiti e credito verso eventuali terzi sono stati sanati Il Fondo cassa di gestione è stato riassunto

22 75. Lo stato patrimoniale 2/2 Rimanenze Modalità di effettuazione dell inventario fisico (cosiddetta conta ) degli acquisiti di materiale di consumo non utilizzati nell esercizio (e quindi da trasferire all esercizio successivo) Tipologia di materiali di consumo condominiali disponibili a fine esercizio Corretta contabilizzazione / rappresentazione nel rendiconto condominiale Criterio di valutazione No storno da costi (come avverrebbe nella prassi aziendale) per non generare effetti positivi nel conguaglio che genererebbero stress finanziari

23 76. La situazione risorse e fondi Patrimonio comune Modalità di effettuazione dell inventario fisico (cosiddetta conta ) degli acquisiti di materiale di consumo non utilizzati nell esercizio (e quindi da trasferire all esercizio successivo) Tipologie di beni immobili comuni Disponibilità o uso dei beni immobili non comuni Completezza del dossier documentale (tecnico, fiscale, amministrativo, etc.) di beni mobili e attrezzature Modalità di effettuazione dell inventario fisico (cosiddetta conta ) degli acquisiti di materiale di consumo non utilizzati nell esercizio (e quindi da trasferire all esercizio successivo) Corretta contabilizzazione / rappresentazione nel rendiconto condominiale

24 76. La situazione risorse e fondi 2/2 Fondi comuni e rimanenze Modalità di effettuazione dell inventario fisico (cosiddetta conta ) degli acquisiti di materiale di consumo non utilizzati nell esercizio (e quindi da trasferire all esercizio successivo) Contratti con terzi derivanti dal patrimonio comune Fondi ordinari accantonati per esigenze di gestione Fondi di riserva TFR eventuali dipendenti

27 77. L'elenco dettagliato debiti e crediti Fornitori: costi maturati e loro incidenza modalità di incarico nei diversi casi: preventivi / contratti e rapporti a chiamata modalità di fatturazione modalità di addebito nel rendiconto condominiale evidenza della legittimità all addebito delle spese ad personam coerenza fra abilitazioni del fornitore e servizi prestati verifiche degli adempimenti in materia di sicurezza e contributivi valutazione dei rischi verifica delle bolle di lavoro sottoscritte da soggetti legittimati

28 77. L'elenco dettagliato debiti e crediti Fornitori : pendenze verifica del lavoro o della prestazione eseguita verifica del pagamento registrazione contabile del costo, del debito e del pagamento questioni pendenti contratti eventuali contestazioni con i dipendenti

29 67. La movimentazione contabile Verifiche incrociate: Coincidenza di ogni rilevazione con il registro di contabilità Coincidenza di ogni rilevazione con il conto corrente condominiale Coincidenza di ogni rilevazione con la prima nota di cassa eventuale (cassa contanti, cassa assegni, cassa cambiali, etc.)

30 67. La movimentazione contabile Dati da rilevare: modalità di pagamento conformità codicistica in relazione all utilizzo del conto corrente condominiale e alle modalità gestionali tali da non generare il rischio di confusione patrimoniale comunicazione ai fornitori dei condomini morosi (non in regola con i pagamenti anche di un solo giorno rispetto alle scadenze deliberate e agli eventuali margini di tolleranza previsti dal regolamento contrattuale verifica delle date di scadenza deliberate Coincidenza di ogni rilevazione con la prima nota di cassa eventuale (cassa contanti, cassa assegni, cassa cambiali, etc.)

31 79. La nota sintetica accompagnatoria Dati da rilevare: Informazioni gestionali registro dei contratti dettaglio delle questioni pendenti Adempimenti fiscali Dettaglio analitico degli incassi Riepilogo finanziario Dettaglio analitico dei fatti amministrativi Dettaglio dei fondi disponibili e delle eventuali riserve Dettaglio delle garanzie prestate e ricevute e di eventuali beni di terzi

32 79. La nota sintetica accompagnatoria Informazioni patrimoniali: beni immobili beni mobili e attrezzature materiali di consumo altre informazioni patrimoniali Dichiarazione dell amministratore attestante l aver posto in atto tutte le opportune cautele al fine di prevenire errori, imperfezioni ed omissioni, nonché presentazioni errate o dissimulazioni di fatti e/o circostanze riguardanti gli immobili e il condominio

33 80. L attività di sostituto previdenziale e d imposta Verifica adempimenti fiscali: assolvimento degli adempimenti e delle imposte a carico del condominio (imposte di bollo, imposte di registro, imposte patrimoniali, tasse locali, etc.) assolvimento degli adempimenti in capo ai sostituti d imposta (gestione e pagamento ritenute, verifica F24, verifica CU / certificazioni, verifica mod.770, verifica cartelle esattoriali o avvisi di accertamento, verifica corretta imputazione contabile dei debiti fiscali, verifica cassetto fiscale, verifica ravvedimenti operosi e relativi addebiti dei costi derivanti, etc.) certificazioni a titolari di diritti reali o di godimento su operazioni attive imponibili

34 80. L attività di sostituto previdenziale e d imposta Verifica adempimenti fiscali: gestione delle anticipazioni conforme al DPR 633/72 gestione delle fatturazioni e corretta applicazione dell IVA rispetto del Testo Unico in materia di IVA rispetto del ruolo di sostituto d imposta e corretta applicazione delle ritenute (anche quando non esposte dal percipiente) rispetto del TUIR anche relativamente all imposizione dei ricavi imponibili in capo ai partecipanti al condominio

35 80. L attività di sostituto previdenziale e d imposta Verifica adempimenti previdenziali: regolare inquadramento di eventuali dipendenti CCNL utilizzato Completezza delle buste paga Registrazione corretta di eventuali straordinari Pagamento di tutti i salari Regolare versamento all imps dei contributi Regolare versamento delle ritenute Invio delle dichiarazioni annuali

37 Argomenti trattati Mod. 9 Check List e verifica della contabilità 67. Il progetto di ripartizione ordinario 68. Il piano di versamento rateale ordinario 69. Il rendiconto consuntivo ordinario 70. Lo stato di ripartizione ordinario 71. L'esercizio finanziario 72. Il registro di contabilità 73. Il riepilogo finanziario 74. La situazione flussi 75. Lo stato patrimoniale 76. La situazione risorse e fondi 77. L'elenco dettagliato debiti e crediti 78. La movimentazione contabile 79. La nota sintetica accompagnatoria 80. L attività di sostituto previdenziale e d imposta

38 Buon Pranzo E Auguri Per la buona riuscita dell esame! Ci vediamo nel pomeriggio