DETERMINAZIONE VALORE VENALE IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE FABBRICABILI AGLI EFFETTI DELL APPLICAZIONE DELL IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU)
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- Floriana Barbara Fede
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1 Comune di Santarcangelo di Romagna DETERMINAZIONE VENALE IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE FABBRABILI AGLI EFFETTI DELL APPLAZIONE DELL IMPOSTA MUNIPALE PROPRIA (IMU) AGGIORNAMENTO E REVISIONE ALL ANNO 2017 (Validità dal 01/01/2017) Pagina 1
2 PREMESSA Oggetto del presente documento è la determinazione dei valori minimi di riferimento ai fini del calcolo IMU delle aree fabbricabili site nel territorio comunale, con decorrenza dal 1 gennaio 2017, in applicazione dell art. 4 del Regolamento Comunale per l applicazione dell Imposta Municipale Propria (1). Ai fini dell applicazione dell IMU per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità (art. 2 del D.Lgs. 504/1992). L art. 36 comma 2 del D.L. 223/2006 specifica inoltre che un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Sulla base della vigente normativa regionale, lo strumento urbanistico generale è il Piano Strutturale Comunale (PSC) (2). CALCOLO DEL L analisi dei valori OMI al netto dei costi di costruzione e del profitto dell imprenditore hanno portato alla determinazione dell incidenza del valore dell area fabbricabile, rapportata ad 1 mq. di superficie commerciale lorda venduta (indice 1 ) (vedi relazione estimativa): base intervento diretto Microzona Fabbricati residenziali/commerciali Fabbricati produttivi 1 Centro Storico 999,93 204,74 2 Capoluogo 973,94 204,74 3 S.Michele/Bornaccino 380,53 204,74 4 S.Agata/Spinalbeto 479,43 204,74 5 Canonica/Montalbano 182,72 54,74 6 S.Vito/La Giola/Casale/S.Giustina 380,53 204,74 7 Montalaccio 281,62 204,74 8 S.Ermete/S.Martino 380,53 204,74 Per determinare il valore unitario da applicare alla superficie dell area fabbricabile occorre innanzitutto convertire la Superficie Utile (Su), espressa in mq. netti, in Superficie Vendibile lorda (Sv); per fare questo si utilizzano gli appositi coefficienti riportati nella nota metodologica per il calcolo del contributo di sostenibilità (allegata al POC1 adottato): - 1,44 per le abitazioni, - 1,30 per i fabbricati commerciali e produttivi. Il valore così ottenuto viene poi moltiplicato per lo specifico indice edificatorio previsto dallo strumento urbanistico. La formula di calcolo adottata è pertanto la seguente: Ambiti residenziali Ambiti produttivi IMU = base * 1,44 * IMU = base * 1,30 * (1) Qualora il contribuente versi correttamente l imposta sul valore determinato ai sensi del presente atto, gli uffici comunali non accerteranno l eventuale maggior valore venale dell area, ad eccezione del caso in cui il contribuente abbia già dichiarato o definito ai fini fiscali per il medesimo anno di imposta e/o per quelli precedenti, un valore superiore almeno del 20% rispetto a quello determinato dal comune (ad esempio tramite atto di compravendita, denuncia di successione o perizia ai fini della rivalutazione fiscale); in questo caso va preso in considerazione il maggior valore dichiarato. (2) Si veda a riguardo: il parere del Ministero dell Economia e delle Finanze prot /2008/DF/DFF del 19/11/2008, le deliberazioni della Corte dei Conti Emilia Romagna n. 9/2009/PAR e n. 1/2010/PAR e le sentenze della Corte di Cassazione n. 2107, 2108, 2109 e 2110 del 27/01/2017. Pagina 2
3 Ambiti di completamento residenziale AUC DISPOSIZIONI PARTOLARI PER AMBITI SPECIFI Per le diverse tipologie di aree AUC è stato previsto un apposito valore per ogni microzona in base allo specifico indice U.f. riportato nel RUE vigente. Le uniche eccezioni sono: - Gli ambiti AUC.8 per i quali l indice non è attribuito dal RUE, ma deriva dai precedenti strumenti urbanistici (ad esempio PUA già completati prima dell adozione del PSC). Per queste aree si è assunto come valore di riferimento quello dell ambito AUC.1 con indice U.f. 0,40 ; in caso di indice maggiore o minore ricalcolare il valore in proporzione (avendo cura di ridurre del 20% l indice U.f. lordo del PRG) - Gli ambiti AUC.5 (solo nelle microzone 1, 2 e 3) hanno una Su massima prestabilita dal RUE; per questi casi occorre calcolare l indice del lotto (Su/Mq.lotto) ed applicare il valore dell ambito analogo per indice. In caso di diverso indice calcolare valore proporzionalmente od applicare la formula: IMU = base * 1,44 * - Gli ambiti AUC.7* sono presenti solo nella microzona 6 (Santa Giustina) - Gli ambiti con indice Su = Sue non sono considerati ai fini del calcolo IMU, in quanto privi di autonoma capacità edificatoria, se non in caso di intervento di recupero edilizio (vedi apposito paragrafo). Ambiti di espansione residenziale AN.C Gli ambiti di espansione residenziale AN.A/AN.C. sono disciplinati dal PSC ed attuabili soltanto tramite inserimento nel POC. Per queste aree la relazione estimativa prevede un diverso valore base per ognuna delle fasi di attuazione: 1) Area edificabile da PSC, non programmata da POC: valore base ridotto del 60% 2) Area programmata da POC adottato: valore base ridotto del 30% 3) Piano convenzionato: valore base ridotto del 5% 4) Convenzione attuata/lotto edificabile: valore base intero Per i primi tre stadi il valore è calcolato sulla base di un indice U.t. ipotetico di 0,10, mentre lo stadio n. 4 viene equiparato ad un lotto AUC.1 con indice U.f 0,40 : in caso di indice maggiore o minore il valore deve essere ricalcolato in proporzione. Ambiti produttivi APC.N/APS.N Gli ambiti produttivi APC.N ed APS.N sono disciplinati dal PSC ed attuabili soltanto tramite inserimento nel POC. Per queste aree la relazione estimativa prevede un diverso valore base per ognuna delle fasi di attuazione: 1) Area edificabile da PSC, non programmata da POC: valore base ridotto del 60% 2) Area programmata da POC adottato: valore base ridotto del 30% 3) Piano convenzionato: valore base ridotto del 5% 4) Convenzione attuata/lotto edificabile: valore base intero Per i primi tre stadi il valore è calcolato sulla base di un indice U.t. ipotetico di 0,35, mentre lo stadio n. 4 è calcolato su un indice U.f 0,50 : in caso di indice maggiore o minore il valore deve essere ricalcolato in proporzione. Ambiti produttivi APC.E ed APS.E Per questi lotti il RUE non esprime la capacità edificatoria in Su, ma assegna un rapporto di copertura massimo, pari al 65% della Sf negli ambiti APC.E e del 70% della Sf negli ambiti APS.E. L altezza massima dei fabbricati realizzabili è pari a 10,00 m (ridotto a 7,00 m in alcune aree). Per queste aree si assume direttamente il valore calcolato con indice 1, in quanto l indice Uf potenziale è pari o superiore. Altri ambiti Tutti gli altri ambiti non espressamente individuati dal presente documento, devono essere valutati analogamente ad ambiti similari per iter di attuazione (intervento diretto o Poc), proporzionando eventualmente il valore in caso di differente indice edificatorio. Pagina 3
4 VARIAZIONI IN AUMENTO O IN DIMINUZIONE Analogamente a quanto stabilito dalle precedenti delibere di determinazione dei valori venali, sono stabiliti dei coefficienti per assegnare variazioni rispetto al valore base per specifici casi legati a: - particolari situazioni di svantaggio (variazione in diminuzione) - particolari situazioni di pregio (variazione in aumento) - presenza di vincoli urbanistici (variazione in diminuzione) L incidenza % dei vincoli urbanistici deve essere calcolata solo in relazione alla superficie insediabile dell ambito. I coefficienti di variazione possono essere applicati in sede di approvazione delle schede esplicative specifiche per i singoli ambiti. FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI E FABBRATI GREZZI Per i fabbricati oggetto di interventi edilizi di demolizione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ampliamento, nonché per i fabbricati non ultimati accatastati come grezzi (categorie F/03 ed F/04), l IMU deve essere calcolata sul valore dell area fabbricabile, senza considerare il valore del fabbricato in corso d opera, dalla data di inizio lavori fino alla data di ultimazione del intervento edilizio (art. 5 comma 6 D.Lgs. 504/1992). In questi casi il calcolo del valore dell area va effettuato applicando il valore con indice 1 alla Su oggetto di intervento edilizio. Sono considerate nel calcolo dell area anche le Sa coperte con altezza pari o superiore a 2,00 m; per queste superfici il valore da applicare deve essere ridotto del 50%. Nei prospetti il valore viene espresso sia in rapporto alla Su lorda che alla Su netta (stimata pari all 80% della lorda). Questa modalità di calcolo deve essere utilizzata anche per gli ambiti di riqualificazione AR, disciplinati dal PSC e soggetti ad inserimento nel POC. DELLA MONETIZZAZIONE DEI PARCHEGGI PUBBLI Ai fini della monetizzazione del parcheggio pubblico, si procederà con proporzione diretta in base all indice d'ambito. Per gli ambiti residenziali in cui la norma di RUE stabilisce Su = Sue ( AUC.6C, AUC.7C), occorre calcolare l indice di riferimento (Sue/mq. lotto). Per il calcolo del valore IMU dovrà essere utilizzata la formula seguente: IMU = base * 1,44 * Pagina 4
5 MRO 1 (CENTRO STORO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 575,96 AUC.2 0,35 503,96 AUC.3A 0,40 575,96 AUC.3B 0,40 575,96 AUC.4 0,30 431,97 AUC.6A 0,35 503,96 AUC.7A 0,35 503,96 AUC.6B 0,20 287,98 AUC.7B 0,20 287,98 AUC.8 (1) 0,40 575,96 Equiparato ad AUC.1 AUC.5 Su/mq.lotto simile, oppure applicare formula: base x 1,44 x indice (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AI FINI IMU PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 1.249,91 999,93 Commerciale 1.249,91 999,93 AS, IS, AUC.GH 0,40 575,96 Equiparato ad AUC.1 Sue/Mq.lotto desunto dalla formula IMU: base x 1,44 x indice Pagina 5
6 MRO 2 (CAPOLUOGO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 560,99 AUC.2 0,35 490,87 AUC.3A 0,40 560,99 AUC.3B 0,40 560,99 AUC.4 0,30 420,74 AUC.6A 0,35 490,87 AUC.7A 0,35 490,87 AUC.6B 0,20 280,49 AUC.7B 0,20 280,49 AUC.8 (1) 0,40 560,99 Equiparato ad AUC.1 AUC.5 Su/mq.lotto base x 1,44 x indice PSC 0,10 56,10 POC 0,10 98,17 Piano convenzionato 0,10 133,23 Convenzione attuata (lotto) 0,40 560,99 Equiparato ad AUC.1 PSC 0,35 37,26 POC 0,35 65,21 Piano convenzionato 0,35 88,50 Convenzione attuata (lotto) 0,50 133,08 APC.E/APS.E/.P 1,00 204,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AI FINI IMU PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 1.217,43 973,94 Commerciale 1.217,43 973,94 AS, IS, AUC.GH 0,40 560,99 Equiparato ad AUC.1 Sue/Mq.lotto desunto dalla formula IMU: base x 1,44 x indice Pagina 6
7 MRO 3 (S. MHELE/BORNACCINO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 219,19 AUC.2 0,35 191,79 AUC.3A 0,40 219,19 AUC.3B 0,40 219,19 AUC.4 0,30 164,39 AUC.6A 0,35 191,79 AUC.7A 0,35 191,79 AUC.6B 0,20 109,59 AUC.7B 0,20 109,59 AUC.8 (1) 0,40 219,19 Equiparato ad AUC.1 AUC.5 Su/mq.lotto base x 1,44 x indice PSC 0,10 21,92 POC 0,10 38,36 Piano convenzionato 0,10 52,06 Convenzione attuata (lotto) 0,40 219,19 Equiparato ad AUC.1 PSC 0,35 37,26 POC 0,35 65,21 Piano convenzionato 0,35 88,50 Convenzione attuata (lotto) 0,50 133,08 APC.E/APS.E/.P 1,00 204,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 475,66 380,53 Commerciale 475,66 380,53 AS, IS, AUC.GH 0,35 191,79 Equiparato ad AUC.7A desunto Sue/Mq.lotto dalla IMU: base x 1,44 x indice formula Pagina 7
8 MRO 4 (S.AGATA / SPINALBETO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 276,15 AUC.2 0,35 241,63 AUC.3A 0,40 276,15 AUC.3B 0,40 276,15 AUC.4 0,30 207,11 AUC.6A 0,35 241,63 AUC.7A 0,35 241,63 AUC.6B 0,20 138,08 AUC.7B 0,20 138,08 AUC.8 (1) 0,40 276,15 Equiparato ad AUC.1 base x 1,44 x indice PSC 0,10 27,62 POC 0,10 48,33 Piano convenzionato 0,10 65,59 Convenzione attuata (lotto) 0,40 276,15 Equiparato ad AUC.1 PSC 0,35 37,26 POC 0,35 65,21 Piano convenzionato 0,35 88,50 Convenzione attuata (lotto) 0,50 133,08 APC.E/APS.E/.P 1,00 204,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 599,29 479,43 Commerciale 599,29 479,43 AS, IS, AUC.GH 0,35 241,63 Equiparato ad AUC.6A Sue/Mq.lotto desunto IMU: base x 1,44 x indice dalla formula Pagina 8
9 MRO 5 (CANONA / MONTALBANO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 105,25 AUC.2 0,35 92,09 AUC.3A 0,40 105,25 AUC.3B 0,40 105,25 AUC.4 0,30 78,94 AUC.6A 0,35 92,09 AUC.7A 0,35 92,09 AUC.6B 0,20 52,62 AUC.7B 0,20 52,62 AUC.8 (1) 0,40 105,25 Equiparato ad AUC.1 base x 1,44 x indice PSC 0,10 10,52 POC 0,10 18,42 Piano convenzionato 0,10 25,00 Convenzione attuata (lotto) 0,40 105,25 Equiparato ad AUC.1 PSC 0,35 9,96 POC 0,35 17,43 Piano convenzionato 0,35 23,66 Convenzione attuata (lotto) 0,50 35,58 APC.E/APS.E/.P 1,00 54,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 228,40 182,72 Commerciale 228,40 182,72 Produttivo 68,43 54,74 AS, IS, AUC.GH 0,35 92,09 Equiparato ad AUC.7A Sue/Mq.lotto desunto dalla formula IMU: base x 1,44 x indice Pagina 9
10 MRO 6 (S.VITO / LA GIOLA / CASALE /S. GIUSTINA) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 219,19 AUC.2 0,35 191,79 AUC.3A 0,40 219,19 AUC.3B 0,40 219,19 AUC.4 0,30 164,39 AUC.6A 0,35 191,79 AUC.7A 0,35 191,79 AUC.6B 0,20 109,59 AUC.7B 0,20 109,59 AUC.7* 0,38 208,23 AUC.8 (1) 0,40 219,19 Equiparato ad AUC.1 base x 1,44 x indice PSC 0,10 21,92 POC 0,10 38,36 Piano convenzionato 0,10 52,06 Convenzione attuata (lotto) 0,40 219,19 Equiparato ad AUC.1 PSC 0,35 37,26 POC 0,35 65,21 Piano convenzionato 0,35 88,50 Convenzione attuata (lotto) 0,50 133,08 APC.E/APS.E/.P 1,00 204,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 475,66 380,53 Commerciale 475,66 380,53 AS, IS, AUC.GH 0,35 191,79 Equiparato ad AUC.6A Sue/Mq.lotto desunto IMU: base x 1,44 x indice dalla formula Pagina 10
11 MRO 7 (MONTALACCIO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 162,21 AUC.2 0,35 141,94 AUC.3A 0,40 162,21 AUC.3B 0,40 162,21 AUC.4 0,30 121,66 AUC.6A 0,35 141,94 AUC.7A 0,35 141,94 AUC.6B 0,20 81,11 AUC.7B 0,20 81,11 AUC.8 (1) 0,40 162,21 Equiparato ad AUC.1 base x 1,44 x indice PSC 0,10 16,22 POC 0,10 28,39 Piano convenzionato 0,10 38,53 Convenzione attuata (lotto) 0,40 162,21 Equiparato ad AUC.1 PSC 0,35 37,26 POC 0,35 65,21 Piano convenzionato 0,35 88,50 Convenzione attuata (lotto) 0,50 133,08 APC.E/APS.E/.P 1,00 204,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 352,03 281,62 Commerciale 352,03 281,62 Sue/Mq.lotto desunto dalla formula IMU: base x 1,44 x indice Pagina 11
12 MRO 8 (S.ERMETE / S.MARTINO) VALORI VENALI DI RIFERIMENTO AREE FABBRABILI AI FINI IMU (DA 01/01/2017) AUC.1 0,40 219,19 AUC.2 0,35 191,79 AUC.3A 0,40 219,19 AUC.3B 0,40 219,19 AUC.4 0,30 164,39 AUC.6A 0,35 191,79 AUC.7A 0,35 191,79 AUC.6B 0,20 109,59 AUC.7B 0,20 109,59 AUC.8 (1) 219,19 Equiparato ad AUC.1 (indice 0,40) base x 1,44 x indice PSC 0,10 21,92 POC 0,10 38,36 Piano convenzionato 0,10 52,06 Convenzione attuata (lotto) 219,19 Equiparato ad AUC.1 (indice 0,40) PSC 0,35 37,26 POC 0,35 65,21 Piano convenzionato 0,35 88,50 Convenzione attuata (lotto) 0,50 133,08 APC.E/APS.E/.P 204,74 (1) In caso di maggiore/minore indice ricalcolare proporzionalmente o applicare la formula: base x 1,44 x indice VALORI VENALI DI RIFERIMENTO PER FABBRATI OGGETTO DI INTERVENTI EDILIZI DI DEMOLIZIONE, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, AMPLIAMENTO E PER FABBRATI GREZZI Residenziale 475,66 380,53 Commerciale 475,66 380,53 AS, IS, AUC.GH 0,35 191,79 Equiparato ad AUC.7A desunto Sue/Mq.lotto dalla IMU: base x 1,44 x indice formula Pagina 12
13 VARIAZIONI IN AUMENTO O IN DIMINUZIONE RIDUZIONI Particolari situazioni di riduzione derivanti da collocazione periferica o difficile accesso: Particolari situazioni di riduzione derivanti da standard, opere pubbliche da realizzare od aree da cedere: Aree utilizzabili solo come cortili di residenze in quanto non hanno capacità edificatoria: da 0 a -30% da 0 a -30% da -80% a -90% MIGLIORIE (Massimo applicabile aumento + 25%) Zone panoramiche: + 10% Adiacenza parchi e giardini pubblici: + 10% Particolari situazioni di pregio: + 10% VINCOLI 1 CASO: Fascia di vincolo compresa tra 0% e 10% della superficie insediabile: NESSUNA RIDUZIONE 2 CASO: Fascia di vincolo compresa tra 10% e 30% della superficie insediabile: (Massima riduzione applicabile -25%) - Zone di rispetto stradale o ferroviario: - 5% - Metanodotti od acquedotti: - 5% - Elettrodotti: - 10% - Fluviale, esondabilità, scoli consorziali: - 5% - Cimiteriale: - 5% - Piani paesistici: - 5% - Altri vincoli o servitù documentabili: - 5% 3 CASO: Fascia di vincolo superiore al 30% della superficie insediabile: LA RIDUZIONE APPLATA E PARI ALLA PERCENTUALE DI SUPERFIE DELL AREA OCCUPATA DAL VINCOLO, CON UN MASSIMO DI RIDUZIONE PARI AL 90% Pagina 13
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