RELAZIONE TECNICA DELLA PROPOSTA DI P.I.I. RELAZIONE ECONOMICA CRONOPROGRAMMA

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1 COMUNE DI CINISELLO BALSAMO P.I.I. AMBITO 7 EX CASCINA CORNAGGIA OPERE DI URBANIZZAZIONE RELAZIONE TECNICA DELLA PROPOSTA DI P.I.I. RELAZIONE ECONOMICA CRONOPROGRAMMA 25 Agosto 2011

2 RELAZIONE TECNICA DELLA PROPOSTA P.I.I. AMBITO 7 EX CASCINA CORNAGGIA di cui al documento di Inquadramento delle Politiche Urbanistiche redatto ai sensi della L.R. n 12/2005 (Delibera C.C. n 36 del 25/05/2006) E modifica ed integrazioni dello stesso documento (Delibera C.C. n 11 del 15/02/2010) 1. QUADRO DI RIFERIMENTO TERRITORIALE L ambito della cascina Cornaggia è localizzato nella fascia est del territorio comunale di Cinisello Balsamo, e la stessa cascina rappresenta il cuore dello stesso quartiere che ne prende il nome. Tale quartiere è racchiuso tra alcune grandi arterie viabilistiche, in particolare viale Brianza ad ovest e l autostrada MI-VE a sud, mentre sul lato est è presente la bretella di raccordo tra lo svincolo autostradale e lo stesso viale Brianza. Inoltre con la realizzazione del centro commerciale posto poco più a nord è stata ristrutturata e potenziata tutta la viabilità per rendere più fluida la connessione del sistema viabilistico con il viale Gramsci di Sesto San Giovanni. Attualmente il quartiere è contraddistinto da un tessuto urbano misto, ove trovano collocazione diversi insediamenti residenziali, di terziario, commerciali e di logistica oltre ad un insediamento ricettivo presente da alcuni decenni ed un nuovo polo ricettivo già funzionante. Per quanto attiene gli insediamenti a carattere sociale oltre alla chiesa parrocchiale con annesso oratorio, è presente un centro socio cultuale regionale nei locali di una ex scuola elementare (circolo culturale AMIS). Quello che appare evidente è la mancanza in tutto il quartiere della dotazione minima di aree a verde pubblico che sia fruibile dalla popolazione residente. Altro aspetto significativamente negativo è stato il ruolo ha svolto la via Cornaggia, che fungeva sostanzialmente quale ambito di connessione privilegiato tra il viale Brianza e lo svincolo autostradale. Tale funzione è venuta a cadere con la ristrutturazione del viale Brianza, che ha comportato la realizzazione di un sottopasso carraio e pedonale per un collegamento

3 diretto con il viale Matteotti, che proviene dal centro di Cinisello, sino a raggiungere la via Cornaggia, con lo sbarco in prossimità dell incrocio con la via Engels. Tale opera cambierà dal punto viabilistico e altresì urbanistico il ruolo della via Cornaggia e dell intero quartiere, non più quale ambito di transito verso l autostrada, che non sarà più accessibile da Via Cornaggia, bensì quale arteria di quartiere con un ruolo centrale. Sarà senza dubbio una riqualificazione ed una valorizzazione del tessuto urbano che dovrà essere accompagnata da interventi mirati di completamento dei servizi al quartiere. 2. INDIRIZZI URBANISTICI DEL DOCUMENTO DI INQUADRAMENTO DEI P.I.I. Il documento d Inquadramento delle Politiche Urbanistiche, integrato e modificato approvato dal Consiglio Comunale, individua al punto l Ambito 7 ex Cascina Cornaggia, ritenendolo tra quelli inscrivibili nel Sistema Urbano nel pieno rispetto degli obbiettivi generali. Tale ambito che comprende la Cascina Cornaggia in uno stato di serio degrado, e l ex edificio scolastico degli anni 70, ora ad uso del Circolo Culturale A.M.I.S., rappresenta il cuore del quartiere, che tra l altro mutua il nome dalla cascina. Il quartiere risulta essere privo di servizi e di dotazione di spazi pubblici. Gli obbiettivi sono la riqualificazione urbana, la sistemazione della viabilità stante la nuova strada interrata di collegamento con il Viale Matteotti, al di là del Viale Brianza. DESCRIZIONE DELLO STATO ATTUALE DELL AMBITO L area su cui insiste la cascina Cornaggia fa parte di un quartiere in parte residenziale ed in parte destinato alla logistica e commercio, con due insediamenti ricettivi, delimitato dall autostrada Milano-Bergamo, Viale Brianza, ed altre bretelle stradali ad alta percorrenza. La qualità urbana dell area è quindi scarsa, in quanto mancano anche molti servizi primari e si risente di un certo isolamento rispetto alle altre parti della città, ora risolto con l apertura del sottopasso di attraversamento di Viale Brianza. La cascina, il terreno di proprietà ed i terreni vicini versano attualmente in uno stato di degrado che ne preclude in toto la fruizione pubblica, anche per evidenti motivi di sicurezza. 2

4 Il complesso edilizio della ex cascina Cornaggia, è composto da più corpi di fabbrica che in passato avevano funzione di residenze, stalle e magazzini. L insediamento risulta obsoleto e degradato con seri problemi di stabilità di coperture e solai, che in alcuni casi sono inagibili. Gli ambienti interni così come esistenti, appaiono per la gran parte spogli, cadenti e ammalorati con distacchi di intonaco, e altre patologie dei rivestimenti e delle cortine murarie che ne pregiudicano un pieno riutilizzo. La situazione attuale dei fabbricati non più utilizzati da molti anni pone il rischio evidente di occupazione da parte di abusivi, con gravi problemi di ordine pubblico stante la presenza di molti edifici residenziali attigui. Il complesso appare comunque, per il sedime storico, avere le caratteristiche idonee a ipotizzare un intervento di ristrutturazione totale per destinarle a funzioni culturali, aggregative e sociali. 3. CONTENUTI URBANISTICI DEL P.I.I. L aggiornamento del Documento d Inquadramento di P.I.I. recentemente approvato dal Consiglio Comunale ha posto le premesse per un intervento di alta valenza urbanistica e di riconnotazione dell intero quartiere. La proposta prevede due elementi salienti che consentiranno da un lato la salvaguardia della parte storica della Cascina Cornaggia e relativa area di pertinenza e dall altro la collocazione della nuova edificazione residenziale sull area, a nord della via Cornaggia, attualmente occupata dall edificio della ex scuola elementare, consolidando in tal modo il tessuto residenziale esistente. Nella fattispecie, tale proposta risponde ai quesiti espressi nel documento d inquadramento in particolare per quanto attiene: 1) Presenza significativa di edifici storici non più utilizzati e da ristrutturare, che in tal modo contribuiscono all integrazione e rafforzamento del sistema dei servizi pubblici e servizi alla persona ed per le fasce più deboli della popolazione. 2) Contributo significativo al rafforzamento del sistema del verde, determinante in questo quartiere completamente privo di aree destinate a giardini pubblici. 3) La proposta andrà a realizzare un notevole grado di novità ed un significativo miglioramento rispetto all assetto esistente in quel brano di territorio 3

5 comunale, superando carenze e incongruenze ora presenti e soddisfacendo necessità regresse della locale comunità urbana. 4) L attivazione ed il potenziamento delle infrastrutture, nonché dei servizi socioculturali e per il tempo libero. 5) Tenuto conto della morfologia urbana e territoriale del quartiere, la proposta di P.I.I. potrà svolgere un ruolo connettivo delle varie funzioni (residenza, verde, struttura pubblica socio-culturale) che contribuiranno a realizzare una sostanziale ed efficace organizzazione territoriale del quartiere. 4. MODALITA DI ATTUAZIONE DEL PII L attuazione del P.I.I. andrà a compiersi come una permuta di aree tra la Proprietà S.I.L. Italia s.r.l. e l Amministrazione Comunale. Il soggetto proponente metterà in campo una superficie territoriale di mq 5.101,18 e l edificio storico della cascina che, al netto delle superfettazioni che saranno demolite, si sviluppa su due piani per un valore complessivo di mq 3.084,33 di S.l.p. Da parte sua, l Amministrazione Comunale mette in campo una superficie di mq 5.393,19, area recintata della scuola ivi compreso edificio ex scuola e parcheggio pubblico esistente. Nel concreto l attuazione del PII si svilupperà attraverso una serie di attività di carattere edilizio ed urbanistico: a) Cessione di standard esterno in misura di mq 1.964,11 maggiore di mq 1.400,05 minimo previsto. L area di cessione individuata al foglio 5 mapp. 4 parte e 5 parte, e con destinazione rispetto al vigente PRG Area ST/S2 a parco di interesse generale Area ST/S3 a parco di interesse generale piantumato di mitigazione all interno del Parco Urbano Grugnotorto. b) Nell area di proprietà comunale oggetto di permuta si procederà alla realizzazione di un parcheggio pubblico di mq 1.405,25, nell area di standard interno oggetto di cessione. Il parcheggio pubblico con accesso diretto da Via Cornaggia, sarà di servizio del quartiere e delle future esigenze funzionali al riutilizzo della Cascina Cornaggia. 4

6 Troveranno collocazione 40 posti auto compreso uno per disabili, sarà realizzato secondo i requisiti richiesti dall A.C., pavimentato in masselli autobloccanti, impianto fognario, impianto di illuminazione pubblico, aiuole a verde e alberature, con idoneo impianto di innaffiamento. c) Sempre nell area di proprietà comunale oggetto di permuta troverà collocazione l intervento residenziale di mq 4.690,84 di SLP al netto dei muri perimetrali. Tale intervento, dopo la demolizione dell edificio ex-scuola, si articolerà in due corpi di fabbrica contigui, il primo composto da un edificio di 5 e 6 piani fuori terra allineato con gli edifici esistenti, il secondo con una torre di 10 piani fuori terra che si andrà a correlare con il sistema infrastrutturale di Via F.lli Gracchi e gli edifici terziari esistenti. Per quanto attiene i parcheggi privati troveranno collocazione all interno dell area fondiaria ed in parte sottostante ad un area si mq 1.397,84 di proprietà privata ad uso pubblico, che in superficie sarà attrezzata con una sistemazione a verde fornito di piantumazione e relativo impianto di innaffiamento. Inoltre verrà realizzato un tratto di pista ciclabile, che assieme alle altre opere sarà totalmente a carico dell operatore. L intera cascina oggetto di cessione all Amministrazione Comunale sarà oggetto degli interventi relativi alla OPERA STRATEGICA. Nel concreto si procederà alla demolizione della stalla esistente nella corte, vecchia latrina, muro di recinzione esistente sul lato est a confine con l area comunale (EX-CIMEP) e consolidamento statico di fondazioni, solai e tetto di parte della cascina. Restano a totale carico dell operatore le dismissioni delle tettoie esistenti in legno e lo smantellamento delle lastre di copertura in eternit. 5. OPERA STRATEGICA Nell ambito della proposta di PII il soggetto attuatore di comune accordo con l Amministrazione Comunale ha individuato quale opera strategica il consolidamento strutturale di parte della cascina per un importo dei lavori stimato a lordo (oneri e spese incluse) ad euro ,48 così come previsto dal progetto preliminare e calcolo sommario allegato, al netto del ribasso del 20%. Il progetto per il recupero strutturale dalla Cascina Cornaggia si pone l obiettivo di intervenire per la sostituzione o bonifica degli elementi strutturali e, di adeguare le 5

7 strutture alle norme attuali, NTC DM 14/01/2008, con particolare riguardo alla classificazione sismica del sito Presa visione della relazione di Compatibilità Geologica dell Intervento, con particolare riguardo alle caratteristiche Geotecniche, si sono eseguite indagini sugli edifici che costituiscono il complesso per verificare lo stato dei elementi strutturali quali: Copertura Murature in mattoni pieni Solai Per quanto riguarda le fondazioni si sono eseguite delle indagini localizzate per verificare la tipologia delle fondazioni e la profondità di imposta, riscontrando in generale fondazioni non idonee per sopportare un adeguamento strutturale su normativa attuale. In allegato si riporta l ubicazione e un rapporto fotografico del rilevo. Pertanto si è proceduto ad impostare un progetto che sviluppi le strutture in maniera autonoma rispetto alle strutture esistenti, la cui sintesi degli elementi viene riportata di seguito. Fondazioni a plinto zoppo imposta alla quota di 1,05 Fondazioni a platea per i vani scala Travi di collegamento tra le varie fondazioni Pilastri che spiccano dai plinti di fondazione Muri scala/ascensore e scale Impalcati dei piani costituiti da travi in calcestruzzo armato e solai in latero cemento Copertura con travi di legno lamellare per il colmo e legno naturale per gli altri elementi. I sovraccarichi accidentali considerati per tutti gli impalcati sono di 300 dan/mq come da Normativa Il dimensionamento delle fondazioni è stato condotto in modo da avere un carico unitario sul terreno di 1,50 dan/cmq I calcoli strutturali sono stati condotti prevedendo un modello a telaio spaziale con elementi di controventatura realizzati dai vani scala. Le murature portanti esistenti vengono quindi scaricate, quindi il loro apparato fondazione deve solo sostenere il peso proprio. Le murature vengono ancorate alla nuova struttura per garantire la stabilita alle azioni orizzontali, mediante degli elementi in calcestruzzo puntiformi o continui che agganciano la muratura in mattoni pieni. 6

8 A garanzia dell obbligazione in essere l operatore alla firma della convenzione depositerà idonee fidejussioni assicurative. L intervento di consolidamento della cascina sarà completato con la quota parte delle opere di urbanizzazione secondarie a scomputo d oneri secondo il progetto preliminare redatto secondo le linee guida e le indicazioni fornite dal comune. LA PROPOSTA PROGETTUALE RESIDENZIALE DEL P.I.I Come precedentemente Illustrato, la nuova residenza andrà a collocarsi a nord della via Cornaggia, andando a completare il comparto residenziale già esistente, creando in tal modo un ambito omogeneo ed uniforme. L edificio sarà posizionato opportunamente distanziato dalla strada, con antistante area a verde privata attinente alla residenza, salvaguardando ove possibile i platani esistenti. Buona parte dell area sarà al piano interrato occupata dai parcheggi privati, pertinenziali, che si svilupperanno anche sottostante all area privata ad uso pubblico attigua. L edificio si configura come una stecca che si sviluppa lungo l asse est-ovest per un altezza che varia dai cinque ai sei piani compreso il piano terra occupato dal pilotis, oltre ad una torre di dieci piani fuori terra. La soluzione è coerente con il tessuto urbano adiacente sia dal punto di vista morfologico che per quanto attiene l altezza, coerente con quella degli edifici esistenti. L edificio sarà realizzato secondo i criteri di legge vigenti in materia di risparmio energetico. In particolare secondo quanto indicato nel Regolamento Edilizio Comunale in corso di adozione, si procederà secondo le disposizioni di cui all articolo n 70. Nello specifico si procederà alle seguenti dotazioni: - Impianti centralizzati di calore - Predisposizioni alla connessione della rete di teleriscaldamento ove fosse disponibile al momento dell edificazione - Impiego di impianti solari-termici per soddisfare almeno il 50% del fabbisogno di acqua calda 7

9 Per quanto attiene il fabbisogno di energia elettrica delle parti comuni si ipotizza l uso di pannelli fotovoltaici, in particolare per quanto attiene l esposizione a sud, per dare un valore aggiunto di eco-compatibilità all intero intervento. L edificio sarà inserito in un contesto di verde privato, che in contiguità di quello dei lati adiacenti, renderà l intero comparto qualitativamente superiore. Per quanto riguarda l inserimento nel contesto estetico morfologico dell edificio, la pelle sarà omogenea all esistente con finiture di facciata e sfondati in intonaco tinteggiato, che andrà ad inserirsi in modo discreto nel panorama dello stato attuale dei luoghi. In buona sostanza la proposta preliminare del P.I.I. tende a produrre una riqualificazione urbanistica e territoriale del quartiere Cornaggia, che assieme al polo alberghiero di nuova realizzazione, modificherà in modo positivo e di qualità l immagine dell intera zona. Cinisello Balsamo, 25/08/2011 Il Progettista Arch. Bernardo Fedele 8

10 EDIFICIO RESIDENZILE CON CORPI DA 4,5,9 PIANI OLTRE PILOTIS S.L.P. calcolata al netto muri perimetrali (bonus L.R. n 33 del 2007) S.l.p da piano 1 a piano 4 mq 741,41 x 4 piani =. mq 2.965,64 S.l.p. piano mq 501,48 S.l.p. da piano 6 a piano 9 mq 268,43 x 4 piani =. mq 1.073,72 S.l.p. scale piano pilotis mq 50 x 3 =. mq 150,00 S.l.p. totale =.... mq 4.690,84 VOLUME (al netto dei muri perimetrali) mq 4.690,84 x m 3,00 =... mc ,52 S.L.P. calcolata al lordo dei muri perimetrali S.l.p da piano 1 a piano 4 mq 833,33 x 4 piani = mq 3.333,32 S.l.p. piano mq 570,35 S.l.p. da piano 6 a piano 9 mq 307,38 x 4 piani = mq 1.229,52 S.l.p. scale piano pilotis mq 50 x 3 =. mq 150,00 S.l.p. totale =.... mq 5.283,19 VOLUME UTILE AL CALCOLO DEGLI STANDARD mq 5.283,19 x m 3,00 =... mc ,57 AREA STANDARD DI LEGGE (mc ,57:mc/ab 100) x mq/ab 26,5 = mq 4.200,14 AREA STANDARD INTERNA ALL AMBITO MINIMA (mc ,57:mc/ab 150) x mq/ab 26,5 = mq 2.800,09 AREA STANDARD CESSIONE ESTERNA MINIMA mq 4.200,14 mq 2.800,09 =.. mq 1.400,05 AREA STANDARD DI CESSIONE INTERNA PROPOSTA Sup.fondiaria... mq 2.436,07 Sup. marciapiedi in cessione... mq 154,03 mq 5.393,19 mq 2.436,07 mq 154,03 = mq 2.803,09 mq 2.803,09 > mq 2.800,09 (verificato) Superficie in surplus rispetto a sup. minima.. mq 3,00 AREA STANDARD CESSIONE ESTERNA mq 1.964,11 > mq 1.400,05 (verificato) 9

11 VERIFICA INDICE FONDIARIO mc ,52/mq 2.436,07 = mc/mq 5,78 < 6 max (verificato) STANDARD PARCHEGGI PUBBICI (mc ,57:mc/ab 100) x mq/ab 3 = mq 475,49 Garantiti con posti auto in cessione, pari a. mq 909,47 esclusa strada di accesso CALCOLO SUPERFICIE PARCHEGGI LEGGE TOGNOLI V = mq 5.283,19 x 3,30 m = mc ,53 mc ,53/mq 10 = mq 1.743,45 CALCOLO SUPERFICIE PARCHEGGI INTERRATI IN PROGETTO mq 2.223,09 > mq 1.743,45 SUPERFICIE PARCHEGGI ECCEDENTE LA TOGNOLI mq 2.223,09 - mq 1.743,45 = mq 479,64 DOTAZIONE POSTI AUTO (Delibera C.C. del 15/02/2010) Numero alloggi previsto = 54 Numero posti auto previsti = n 18 box singoli + n 34 box doppi + 24 stalli in sup. = n 110 posti auto = 2 posti auto minimi per alloggio garantiti 10

12 PROGRAMMA TEMPORALE Il tempo di realizzazione previsto per l'intero intervento dal momento della firma della convenzione è di 48 mesi, con il programma per categoria di opere come di seguito indicato TABELLA TEMPI DI REALIZZAZIONE: 48 MESI PROGETTAZIONE ESECUTIVA ALLESTIMENTO CANTIERE DEMOLIZIONE EX SCUOLA DEMOLIZIONI PARZIALI DELLA CASCINA RESIDENZA PRIVATA PARCHEGGI PUBBLICI E VERDE RISTRUTTURAZIONE PORZIONE CASCINA MARCIAPIEDE E FOGNATURA COLLAUDI OPERE PUBBLICHE

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17 COMUNE DI CINISELLO BALSAMO PROGRAMMA INTEGRATO D INTERVENTO AMBITO 7 EX CASCINA CORNAGGIA CALCOLO CONTRIBUTO DI QUALITA AGGIUNTIVO VALORE DI TRASFORMAZIONE PII Rilevazione dei prezzi degli immobili II semestre 2010 Zona 5 Crocetta Parco Nord Appartamenti nuovi /mq Slp /mq Appartamenti nuovi 4.690, ,00 1/3 valore massimo 2.400/3 VALORE ESISTENTE Rilevazione dei prezzi degli immobili II semestre 2010 Zona 5 Crocetta Parco Nord Appartamenti nuovi /mq Slp /mq Appartamenti nuovi 2.269, ,00 1/3 valore massimo 2.400/3 DIFFERENZA VALORE , , ,00 CONTRIBUTO DI QUALITA AGGIUNTIVO 50% di , ,00 Cinisello Balsamo, 13/09/2011 Il Progettista Arch. Bernardo Fedele