C. Fattibilità degli obiettivi: la Variante al P.d.L. n 1 Fg 29 dell area ex Longinotti

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1 C. Fattibilità degli obiettivi: la Variante al P.d.L. n 1 Fg 29 dell area ex Longinotti Il Piano Attuativo relativo all ambito di trasformazione nell area Ex Longinotti in Via Lucchese, è parte, come già detto, dell U.T.O.E. Osmannoro ed è relativo al progetto di riqualificazione urbana esteso all attuale intera proprietà fondiaria nel Comune di Sesto Fiorentino, così come disciplinata nella nuova proposta elaborata per il P.d.L. ex Longinotti. Si tratta della riprogettazione di un intervento, già approvato e programmato, in parte di recupero delle strutture storiche esistenti ed in parte di trasformazione e riorganizzazione urbanistico e funzionale di tipo insediativo ed unitario a carattere produttivo caratterizzato dall offerta di laboratori di qualità con annessi uffici, dall offerta di parcheggi pubblici, comprendente opere di sistemazione idraulica e verde. Tale piano è caratterizzato dall essere parte di una più vasta ed articolata trasformazione d ambito, che coinvolge altre aree limitrofe non consolidate e che prevede attività produttive a carattere diffuso e in senso stretto, attrezzature e spazi di interesse collettivo a servizio dell intera comunità. FIGURA 8 ESTRATTO DAL R.U.C. INDIVIDUAZIONE DELLE AREE CONSOLIDATE NELL UTOE OSMANNORO Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 32

2 Le modifiche al P. A. già approvato, nascono dalla necessità di dare una risposta positiva all attuazione delle indicazioni già conclamate all'interno di tale area, come previsione di un riequilibrio funzionale, recuperando per finalità produttive le volumetrie esistenti nate e cresciute per aggregazioni successive ed in epoche diverse in un contesto urbanistico-territoriale ed ambientale funzionale storicamente alle attività svolte: l azienda storica ex Longinotti contava nel suo massimo sviluppo 250/300 dipendenti. Gli attuali fabbricati presenti ospitavano una variegata attività nel settore meccanico finalizzate principalmente nella progettazione, costruzione e vendita di macchine per la realizzazione di piastrelle e affini. L intervento quindi si confronta con l esistente ma definisce una nuova morfologia, sia planimetrica che di assetto insediativo complessivo, anche rispetto al precedente Piano Attuativo approvato nel 2003, strettamente legato alle attuali necessità produttive richieste dal mercato e scaturite da una attenta valutazione fattane dalla nuova proprietà: conciliando il recupero parziale dello storico stabilimento dell ex Longinotti con la previsione di una più attinente edificazione di spazi produttivi giustapposti e funzionalmente strutturati su una rete viabilistica interna, con relativi aree di sosta e parcheggi, consoni e sufficienti, per una moderna area a carattere produttivo in un ambito con forti potenzialità di trasformazione funzionale. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 33

3 FIGURA 9 FOTO AEREA - INQUADRAMENTO TERRITORIALE CON INDIVIDUAZIONE DELL AREA EX LONGINOTTI La necessità di incremento dell'attività produttiva storica ha dato vita, negli anni, all incremento degli edifici per accorpamenti successivi disposti sui lati liberi dell originario impianto. All interno dell area di perimetrazione del P.d.L. sono presenti attualmente degli edifici (in minima parte in uso ad una nuova società, 10 subentrata alla ex Longinotti e che il nuovo Piano prevede di ricollocare all interno delle nuove strutture 11 ), mentre in massima parte sono presenti strutture abbandonate e con gradi differenti di fatiscenza, dovuta all abbandono che si è verificato nel tempo a seguito delle vicissitudini legate alla ex ed originaria Società Longinotti. Sostanzialmente le strutture, variamente diffuse all interno della perimetrazione del P.d.L., sono composte da: 10 Trattasi della Longinotti group s.r.l., che dal luglio 2006 costruisce nuovi impianti di produzione di mattonelle e riciclaggio di rifiuti plastici, fornisce assistenza e ricambi a centinaia di impianti attivi nel mondo. 11 Precisamente all interno della perimetrazione del Lotto n. 1 Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 34

4 - un corpo storico costituito da un capannone che ospitava l Officina della ex Longinotti che per le sue dimensioni in pianta (pari a mq) e per la sua struttura a campate, fortemente caratterizzata da un punto di vista strutturale, sarà possibile parzialmente recuperare stante il suo grado di conservazione complessiva, con l eliminazione di due campate esterne sui lati lunghi, mentre la parte centrale sarà completamente ristrutturata ed adeguata alle nuove esigenze; - una struttura aggiunta all Officina principale composta da due corpi: il primo avente funzione di Officina saldature (con una superficie di circa mq) e il secondo avente funzione di capannone di imballaggio (con una superficie di circa 557 mq), entrambi da demolire stante il loro stato di conservazione attuale; - un capannone, perpendicolare a quello dell ex Officine, con funzioni di ex verniciature forni (con una superficie di circa mq) da demolire e da bonificare stante la presenza di pannelli tipo eternit in copertura; - una struttura modesta e relativamente più recente con funzione di Direzione e Uffici (con una superficie di circa mq tra piano primo e secondo), oggi completamente abbandonata fatiscente, da demolire; - un complesso di edifici più vecchi composto dagli spazi dedicati ad ex magazzino ausiliario (di 424 mq), a spogliatoi e mensa (di mq tra piano primo e secondo), ad archivi e uffici (di 725 mq tra piano primo e secondo), ma oggi incongruenti con le attuali necessità di natura idraulica dell area, in quanto gli stessi costruiti sopra il collettore sinistro (tale da essere lo stesso tombato, sotto il piano di posa fondale degli edifici, e con sezioni inidonee al normale deflusso delle acque tributarie) e pertanto assolutamente da demolire; - una piccola struttura di stazione pompaggio vernici da demolire; - una centrale vaporizzatore GPL (di circa 50 mq) da demolire; - un deposito vernice (di circa 226 mq) da demolire; - una stazione di decompressione metano (di circa 126 mq) da demolire; - una portineria, in parte già adibita a cabina di trasformazione elettrica, posta sul lato nord est dell area (di circa 98 mq), che previa ristrutturazione sarà recuperata ed adibita per intero a cabina di trasformazione elettrica nel nuovo intervento. Complessivamente le aree edificate aggregate per addizioni successive rappresentano un punto di sofferenza nel contesto di riferimento. L aspetto però che maggiormente Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 35

5 caratterizza oggi quest area è l enorme suscettibilità di recupero, riqualificazione e adeguamento funzionale, in considerazione della loro attuale vocazione produttiva. L area perimetrata dal P.d.L., escluse quelle occupate da edifici, capannoni, annessi, aree di servizio pavimentate, strada di accesso, parcheggi, pavimentazione, ha attualmente un assetto non definito, a volte incolto (come nella parte meridionale della perimetrazione, verso l Autostrada), a volte a terreno sterrato e degradato (come le aree interstiziali verso ovest, tra le strutture presenti) mentre l intero intorno di confine, esterno alla perimetrazione, è caratterizzato dalla presenza delle infrastrutture (a sud l autostrada del sole ed a nord la Via Lucchese) o da opere idrauliche (nella parte est ed ovest dell area). FIGURA 10 C.T.R. - ESTRATTO CARTOGRAFICO DELLA LOC. MACCIONE E INDIVIDUAZIONE DEL PL N 1 FG 29 La scelta strategica, già prevista dal vecchio P.d.L. approvato, con specifica destinazione produttiva, per la inadeguatezza dell'insediamento attuale e per il fatto che è cresciuto per "contenitori aggregati per necessità produttive, si colloca in un quadro di recupero di un area che oggettivamente si presta ad una riqualificazione attraverso il recupero, in parte, e la sostituzione di un tessuto attualmente improprio e rende opportuna, stante l attuale Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 36

6 assetto dell area, la previsione di un percorso di ampliamento urbanistico. L area perimetrata dal R.U. ha una "evidente" vocazione alla trasformazione produttiva, in questa parte di territorio e garantirà una sinergia di sistema per le attività ivi insediate nell Utoe di riferimento, ed è quindi tale da assumere valenza strategica per il mantenimento del notevole e complessivo sistema produttivo comunale. La trasformazione parziale di un area all interno della definizione del Piano e il parziale recupero dei contenitori produttivi oggi esistenti con un piano attuativo di lottizzazione, si rafforza nei princìpi enunciati dalla Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio) che, al comma 4, dell art. 3, indica la necessità di procedere a nuovi impegni di suolo solo in assenza di alternative di riuso di tessuti urbanizzati recuperabili a tale fine. Già il perimetro del P.d.L. approvato era stato quindi definito dall Amministrazione Comunale, in stretta correlazione con le azioni di recupero e trasformazioni possibili, tenendo conto dei vincoli ricadenti sull area ed in riferimento al suo complessivo stato di degrado morfologico. Il P.d.L. approvato ancor prima dell adozione del P.S. ha trovato, successivamente, puntuale definizione programmatica e ulteriori specifiche nelle Unità Territoriali Organiche Elementari, nei Sistemi, nei Subsistemi, nelle norme tecniche, nella Relazione e negli altri atti e documenti del piano strutturale e del regolamento urbanistico, che hanno determinato, con le attuali modifiche proposte allo stesso P.d.L., una più attinente configurazione dello stesso. L analisi del territorio evidenzia come l area interessata, con le modifiche apportate al P.d.L. già approvato, abbia imposto, dei limiti imprescindibili, ma anche degli input positivi con i quali lo sviluppo della Variante al Piano Attuativo, si è dovuto necessariamente confrontare, e tra questi, su tutti, lo stato di fatto che nel tempo si è consolidato, soprattutto in riferimento: 1. al recupero di una parte di strutture esistenti (le officine storiche); 2. alla definizione degli allineamenti interni ed esterni dei nuovi lotti a partire dalla struttura recuperata della vecchia Officina; 3. alla definizione di un fronte compatto edificato ed unitario verso i margini esterni dell area; Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 37

7 4. alla razionalizzazione, attraverso i relativi lotti, degli spazi produttivi interni; 5. alla risoluzione dei problemi attinenti il controllo e la compensazione di natura idraulica dell intero intervento; 6. alla definizione univoca del collegamento viario e funzionale, previsto dal R.U., tra l area del P.d.L. e l area Osmannoro Sud ; La scelta progettuale della disposizione planimetrica degli edifici, impostata sull allineamento nord-ovest del corpo di fabbrica dell Officina esistente da recuperare e dalle indicazioni di R.U., fa sì che l agglomerato di nuova costruzione costituisca di fatto un tutt uno, alla stregua di un isola compatta verso l esterno. Sostanzialmente, la scelta operata dal P. A. rappresenta la trasformazione di aree in un contesto già urbanizzato. Il Piano attuativo aggiunge per completare, nel senso di ridefinire soprattutto un area al margine, ma non marginale, nel contesto di una U.T.O.E. a forte connotazione produttiva, localizzata in un ambito a forte suscettibilità di trasformazione. Pertanto le modifiche apportate al P.d.L. già approvato consentiranno di dar seguito alle caratteristiche strutturanti di riferimento, attraverso il rispetto della disciplina, delle trasformazioni, fisiche e funzionali, nonché delle attività ammissibili e prescritte in tale subsistema. La scelta di modificare il P.d.L. già approvato, attraverso anche una variante contestuale alla normativa al R.U.C., si colloca in un quadro di recupero di una porzione in ambito urbano e si inserisce perfettamente negli obiettivi enunciati dall Amministrazione Comunale con l approvazione del Piano Strutturale, che precisa la forte volontà di attuare un progetto diffuso su tutto il territorio comunale attraverso la riconversione, il recupero e la trasformazione di aree incoerenti e/o fortemente degradate da un punto di vista morfologico, ambientale e funzionale sia per esigenze abitative che per quelle produttive, che devono essere innervate su sistema di qualità a monte prestabilito e caratterizzate dal miglioramento del sistema edilizio e urbanistico complessivo. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 38

8 L area di intervento ha una "naturale" vocazione alla trasformazione produttiva, ma è condizionata dalla presenza di numerosi vincoli e fasce di rispetto che ne limitano sensibilmente sia la superficie edificabile ma soprattutto la possibilità di altre destinazioni d uso. FIGURA 11 FOTO AEREA STATO DI FATTO DELL AREA DI TRASFORMAZIONE EX LONGINOTTI Una situazione di delicatezza geologica è segnalata dal Regolamento Urbanistico per l'area del comparto, in quanto caratterizzata da depositi alluvionali di riporto e sottoposta a rischio idraulico. Tale rischio è dovuto alla strozzatura della sezione del Colatore sinistro nella parte nord dell area, insufficiente al transito delle portate attribuite, che si verifica a causa del tombamento dello stesso, per la costruzione storica di strutture edilizie su di esso. In ogni caso la verifica di compatibilità sottesa alla capacità di carico per l area in esame è stata definita, in questa sede, come limite alla trasformabilità. Difatti Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 39

9 la trasformabilità dell area è condizionata alla realizzazione contestuale delle suddette opere idrauliche previste nella Variante del Piano Attuativo. L area del P.d.L. con una superficie territoriale di poco superiore a dieci ettari, si colloca in posizione importante nel contesto dell espansione produttiva, anche a seguito del futuro collegamento diretto, previsto, verso est, con la viabilità centrale d ambito dell aria limitrofa Osmannoro Sud, in quanto funge da propaggine ultima alla espansione della città su tale quadrante urbano verso ovest e interagisce visivamente, a sud, con il limite di pertinenza autostradale. FIGURA 12 VEDUTA AEREA DA NORD EST DELLO STATO DI FATTO DELL AREA EX LONGINOTTI Nella variante al P.d.L. le previsioni funzionali del PdL approvato sono state rivisitate sia per renderle intelligibili con le norme generali del R.U.C. sia per attribuirle denominazioni nominalistiche conformi alle attività insediabili con le norme del RUC vigente. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 40

10 Pertanto, i riferimenti per la trasformazione possono essere rintracciati nel R.U. con riferimento ad un insediamento produttivo di tipo B, definite nelle Norme Generali all art. 21 Aree produttive (in tali aree sono compatibili le seguenti utilizzazioni: attività produttive in senso stretto; attività produttive a carattere diffuso 12 ). Tali utilizzazioni saranno utili (successivamente) per il confronto delle quantità previste dal PdL approvato rispetto a quelle contenute nella variante proposta. Mentre le indicazioni propositive relative alle trasformazioni fisiche; alle utilizzazioni; agli elementi quantitativi relativi alle superfici utili lorde, distinte per gamme di utilizzazioni, e agli spazi pubblici che devono presiedere all attuazione della trasformazione, attraverso la Variante al Piano sono di seguito sintetizzate: Parametri da Variante al R.U.C. Superficie territoriale ,00 mq Att. prod. a carattere diffuso mq Att. prod. in senso stretto mq (*) Sup. utile lorda totale produttiva mq Rapporto di copertura max 50% Altezza massima 14 ml Tipologia Capannone Spazi pubblici a verde mq Superfici a parcheggi pubblici mq Superficie permeabile > o = 25 % Superfici a parcheggi privati 10% v. e/o 20-%SUL (*) Alle funzioni previste dalle tipologie a e b dovrà essere destinata una SUL complessiva non inferiore a mq. La nuova proposta progettuale specifica, in merito alle utilizzazioni, che alle attività produttive in senso stretto previste dalle tipologie a) attività produttive agro-industriali - e b) attività manifatturiere, artigianali e industriali, di produzione di beni - non potrà essere attribuita una SUL inferiore a mq di quella complessiva, rafforzando ancor più, nel senso della specifica destinazione, le previsioni della vecchia programmazione prevista dal P.d.L. già approvato dal Consiglio Comunale nel Le altre indicazioni programmate riguardano: 12 Si intendono: commerciali al dettaglio in esercizi di vicinato; pubblici esercizi; direzionali in senso stretto; uffici e studi professionali; servizi volti al benessere personale, quali centri fitness, beauty center e simili. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 41

11 1. la realizzazione della viabilità pubblica centrale all Ambito che dovrà essere realizzata in corrispondenza dell innesto del futuro collegamento previsto con l adiacente area Osmannoro Sud ; 2. la realizzazione di un'area verde compatta verso la delimitazione sud dell area, anche con funzione di vasca di laminazione idraulica secondo lo studio idraulico redatto, a confine con l'area di rispetto autostradale;la cessione di un'area libera al confine nord dell'ambito per parcheggi pubblici all interno della fascia di rispetto della viabilità di Via Lucchese. FIGURA 13 VEDUTA DA SUD EST DELLO STATO DI FATTO DELL AREA EX LONGINOTTI La proposta della variante al P.d.L. n. 1 riporta inoltre (anche graficamente) le condizioni di fattibilità definite in base alle Indagini geologico-tecniche e idrauliche specificamente predisposte per la progettazione e i relativi adempimenti per la realizzazione. Pertanto la Variante al Piano, conformemente alla normativa del R.U., inserisce l area in fattibilità di Classe 3, e definisce due condizioni per la trasformabilità dell area: la prima impone la realizzazione di volumi di autocontenimento dei maggiori deflussi delle acque per circa Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 42

12 8.000 mc che vengono ricavati attraverso delle risagomature localizzate dei canali Colatore sinistro e Collettore acque basse con la creazione di una sorta di aree golenali utili alla laminazione, così come da progetto vagliato ed approvato dal competente Consorzio di Bonifica Area Fiorentina, 13 che ha successivamente ottenuto anche il parere favorevole della Provincia di Firenze, Direzione Difesa del Suolo, ai sensi dell ex art. 45 della legge regionale 34/94, per la realizzazione di opere di mitigazione del rischio idraulico nell ambito del piano di lottizzazione 14 ; la seconda impone una campagna geognostica mirata all individuazione di livelli di terreno potenzialmente cedevoli, in particolare in caso di sisma per le fasi successive di progettazione. La nuova ipotesi progettuale per il P.L. n 1, Foglio 29, elaborata contestualmente alla Variante normativa al R.U., a parità di previsione insediativa acclarata con l approvazione del Piano Attuativo nel 2003, si inserisce perfettamente negli obiettivi enunciati dall Amministrazione Comunale con l approvazione del Regolamento Urbanistico, che precisa la forte volontà di attuare e qualificare maggiormente gli interventi di tipo produttivo nell U.T.O.E. Osmannoro. A servizio del nuovo insediamento produttivo il nuovo progetto di urbanizzazione individua una nuova viabilità interna concepita come interconnessione tra i blocchi edilizi previsti, quest ultimi da realizzare a isole giustapposte con aree pertinenziali discretamente ampie che circondano i lotti (per consentire la facile manovrabilità anche dei mezzi oltremodo ingombranti). I quattro lotti risultano completamente autonomi, in termini di sosta, rispetto agli spazi pubblici previsti e dedicati a tale funzione. Inoltre la viabilità è differenziata nella parte centrale dell intervento. E prevista infatti un asse a doppia carreggiata che di fatto divide in due l area, con parcheggi centrali e verde di arredo, concepito come asse di distribuzione dei traffici nord-sud e est-ovest dell intero comparto edificatorio. Tale asse in prospettiva assumerà ancor più rilievo stante la previsione di collegamento che questo avrà con la viabilità della confinante area Osmannoro Sud. Difatti nelle previsioni di R.U. quest ultima area sarà suddivisa in quattro grandi aree attraverso la viabilità interna di connessione, nord-sud ed est-ovest, che di fatto permetterà un collegamento ancora più immediato dell area ex Longinotti, verso la parte centrale dell Osmannoro in direzione est, o 13 Con nota in data 6 marzo 2008, prot La Provincia di Firenze, con nota in data 16 marzo 2008, prot , ha fatto salve le prescrizioni impartite dal Consorzio di Bonifica Area Fiorentina che ha prescritto, per l attuazione della soluzione progettuale elaborata, la realizzazione di idonee rampe in terra di salita e discesa per l accesso alle aree golenali di progetto. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 43

13 con la via Lucchese vecchia a nord, o ancora verso il collegamento della Nuova Lucchese prevista a sud dell area Osmannoro. Per consentire inoltre una facile fruibilità dell intervento, a nord e all interno della perimetrazione del P.d.L., a ridosso della via Lucchese, ma separata da questa dalla scarpata di margine, è previsto un ampio parcheggio pubblico di circa mq con accesso diretto dalla strada che collega l intervento alla stessa via. I percorsi pedonali sono assicurati dalla corona di marciapiedi previsti per ogni singolo lotto e per tutta la fascia esterna a margine della strada di perimetro. Inoltre un altra fascia di parcheggi pubblici nettamente scissi dalla organizzazione pertinenziale dei singoli lotti, è localizzata, sul perimetro dell area, a sud (parallela all autostrada) ed ovest (parallela alla giacitura del Colatore sinistro), dove è collocato anche il verde pubblico (caratterizzato da un ampio prato), che insieme alla risestimazione dei margini e alla profilatura delle scarpate delle due casse di laminazione formano un consistente elemento di caratterizzazione del limite dell intervento. Tale fascia sarà opportunamente alberata, con essenze ad alto fusto e sempreverdi, essendo più esposta alla visibilità esterna, stante la presenza delle corsie autostradali, a sud e parallele alla stessa. L altra area pubblica prevista a parcheggi, differenziata per tipo di parcheggio previsto, tra auto e moto, è localizzata nella parte nord-ovest dell area all ingresso, parallela al Collettore acque basse. La nuova organizzazione globale dell area, sia dal punto di vista funzionale che morfologico, porterà alla ricucitura del tessuto che, mentre proietta al suo interno obiettivi di qualità e di organizzazione funzionale alta, intende realizzare nel contempo soluzioni di chiusura e limite estremo del contesto verso il quale si rivolge. Il collegamento di accesso viabilistico all insediamento, previsto dal nuovo piano attuativo, in attesa dello sviluppo della limitrofa area Osmannoro Sud, è unico ed è collocato su via Lucchese che immette sul breve tratto di strada, che attraverso due innesti perpendicolari condurrà direttamente nella rete stradale interna di distribuzione che di fatto attualmente si configura come anello ad hortus conclusus dell insediamento. Nel senso che le strade interne, previste come strade di connessioni locale, creeranno di fatto il collegamento interno dei traffici generati ed indotti dall intervento, servendo le attività produttive attraverso la previsione di ampie aree dedicate a parcheggio pertinenziale per la sosta nei singoli lotti, o di accesso diretto ai parcheggi e le aree pubbliche che circoscrivono il limite, su tutti i lati dell intervento. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 44

14 Una semplice simulazione grafica dello schema delle trasformazioni previste (a lotti) giustapposta all aerea Osmannoro Sud evidenzia la stretta relazione esistente di interdipendenza dell assetto fisico e funzionale tra le due aree. La griglia insediativa rispecchia la vecchia giacitura edilizia già presente nell area: gli allineamenti delle sagome dei nuovi capannoni rispecchiano l allineamento del vecchio capannone, ex Officina, che ristrutturato e recuperato attraverso l eliminazione delle due campate estreme sull allineamento nord-sud, di fatto determina i fili fissi di allineamento planimetrico per le nuove strutture edilizie previste. La chiusura che funge da barriera ultima dell insediamento (ma anche alla perimetrazione urbana di questo ambito) è assicurata dalla realizzazione delle due vasche di laminazione a confine rispettivamente con il Colatore sinistro e con il Collettore acque basse e con il sedime autostradale. L assoluta prevalenza del verde sui lati estremi dell area con all interno il giacimento in parte parallelo, in parte perpendicolare dei capannoni costituisce il carattere dominante dell intervento, e prefigura un effetto micro-urbano differenziato: aperto cioè all inclusione funzionale ma compatto è unitario rispetto a quello visivo, in cui il mix di funzioni produttiva artigianale, di spazi e servizi pubblici delinea un intervento orientato ad un elevata qualità senza rinunciare alla dimensione di limite urbano estremo con caratteri di ricucitura verso l ambito di riferimento. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 45

15 C.1 I dati quantitativi e qualitativi dell azione di trasformazione in variante Dalla relazione generale illustrativa e dalle tavole della Variante al del Piano di Lottizzazione si ricavano la descrizione dell intervento e i suoi dati dimensionali, di seguito riassunti. Le soluzioni adottate dal Piano frutto di un approfondimento delle indicazioni, già contenute nel vecchio piano approvato, ma ancor di più negli strumenti di governo del territorio, caratterizzano in senso ambientale l insediamento e non poteva essere altrimenti se su tale tema e sul sistema della qualità, l'amministrazione Comunale di Sesto, volendo indirizzare il proprio sviluppo sociale, territoriale ed urbanistico verso tali criteri, ha indirizzato tutta la pianificazione locale. Il sistema della qualità connette tra loro: gli elementi storici; gli spazi pubblici e d uso pubblico realizzati; gli spazi pubblici e d uso pubblico da realizzare. Per ogni UTOE è indicata un area centrale che ne costituisce il fulcro e l elemento caratterizzante. Attraverso le trasformazioni delle aree urbane non consolidate è attesa la realizzazione di parti del sistema della qualità e il miglioramento delle connessioni. La rete delle piste ciclabili e dei sentieri costituisce la trama dei percorsi del sistema della qualità. Così che nel territorio aperto i due grandi parchi di Monte Morello e della Piana sono i capisaldi del sistema della qualità e la trama dei percorsi e degli elementi naturali si intrecciano a connettere fra loro gli elementi di qualità (cfr. del Piano Strutturale la Tav. 4b UTOE, Sistema delle qualità ). In tale progetto rientra a pieno titolo il sistema Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 46

16 della mobilità: nel RU la riorganizzazione del sistema della mobilità urbana è orientata al raggiungimento degli obiettivi fissati dal piano strutturale, in stretta connessione con il disegno del sistema delle qualità. Per l Utoe di riferimento diventeranno essenziali in particolare gli interventi di riassetto dei principali nodi di traffico, in particolare la riorganizzazione e il completamento della maglia viaria dell'osmannoro (in particolare via Lucchese); e la realizzazione di una parte della fitta rete ciclabile (basata su un sistema comunale costituito da 10 itinerari primari sui quali si appoggia la restante maglia di distribuzione). Per l ambito di riferimento, ai fini del percorso individuato dal R.U., diventerà quindi centrale la realizzazione delle opere che implementeranno il sistema della qualità previste per l area Osmannoro Sud. Difatti all interno di quest ultima area, a cui sarà collegata direttamente il P.d.L. n 1 ex Longinotti, è prevista un ampia fascia di verde che attraversa l area da nord a sud, ortogonale all attuale via Lucchese, in cui è inserita anche la realizzazione della Ciclovia n 7 (che da nord a sud attraversa il territorio comunale da Colonnata a San Lorenzo, dalla Piana alle Piagge), che serve anche per raggiungere l area di interesse naturalistico Stagni di Gaine situata a sud, più oltre l area Osmannoro Sud. Tale percorso ciclopedonale, interconnesso con altri percorsi diffusi sul territorio, garantisce quel sistema che vede ad ovest di via dell Osmannoro la connotazione principale del parco della piana, affidata alle sistemazioni agrarie, ma con forte integrazione tra la funzione produttiva e di presidio ambientale e paesaggistico. FIGURA 14 SISTEMA DELLA QUALITÀ URBANA ESTRATTO DEL SISTEMA DELLE CICLOVIE Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 47

17 Le azioni descritte nell azione di trasformazione si ispirano a tali princìpi e rappresentano un valore culturale profondo, in quanto creano differenze e complessità nel luogo della trasformazione. Le soluzioni adottate, differenziate in termini di funzioni e prestazioni, caratterizzano quindi in senso sostenibile l insediamento e partecipano attraverso la sistemazione del margine estremo dell ambito di riferimento al progetto ed alle prospezioni del P.S. FIGURA 15 PLANIMETRIA GENERALE DEL P.L. N 1 FG. 29 MODIFICATO - PIANO TERRA Riguardo alle soluzioni architettoniche scelte, l insediamento si connoterà con l avere caratteri di modernità e di continuità con il tessuto edilizio consolidato di tipo produttivo. L impostazione generale pertanto garantirà omogeneità percettiva rispetto agli insediamenti esistenti e al prevalente carattere dell edificato dell Osmannoro, ma presenteranno innegabili caratteri di modernità, legati ai materiali e alle tecnologie che saranno impiegati, principalmente finalizzati a diminuire il consumo delle risorse energetiche tradizionali. Di seguito viene riassunta, in estrema sintesi, l azione di trasformazione complessiva, proposta dal nuovo Piano Attuativo in variante a quello approvato nel 2003, che prevede al suo Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 48

18 interno la realizzazione di quatto unità minime di intervento che trovano la loro rispondenza nei relativi lotti e nella conseguente potenzialità edificatoria complessiva. FIGURA 16 - PLANIMETRIA GENERALE DEL P.L. N 1 FG. 29 MODIFICATO - PIANO PRIMO L ambito di intervento previsto dalla Variante al P.d.L. è stato strutturato in un progetto edilizio di massima e nel rispetto di tali disposizioni. Gli edifici rispondono alle indicazioni previste dalle linee guida dell'ambito di trasformazione che indica le dimensioni e le altezze massime. La tipologia degli edifici è caratterizzata dall'avere una dimensione preponderante rispetto all'altra (sono cioè allineati secondo l asse nord-sud), costituita da unici blocchi edilizi che consentono accessi carrabili sui due fronti più lunghi, per permettere agevolmente il carico e lo scarico delle materie prime in arrivo e delle merci prodotte, riservando ai prospetti corti la funzione di accesso pedonale e di rappresentanza. Le unità edilizie sono organizzate in massima parte con diversa distribuzione di SUL tra piano terra e primo, con prevalenza di maggior sfruttamento di superficie al piano terra. A tale impostazione fa eccezione la conformazione del Lotto n 4 che, viceversa, è caratterizzata da una suddivisone delle superfici ammissibili distribuite su due piani (terra e primo). Nella presente fase di progettazione di massima, i nuovi edifici da Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 49

19 costruire sono previsti principalmente con struttura in c.a. ed il paramento esterno dei fabbricati sarà realizzato in pannello prefabbricato in calcestruzzo precompresso con imposto uno strato di isolante termoacustico. Viceversa, il recupero delle strutture corrispondenti all edificio del Lotto n 1, con una parte dello stesso edificio destinato all attività dell attuale Longinotti group s.r.l., è stato già definito con la previsione del mantenimento dell intelaiatura strutturale metallica esistente. FIGURA 17 FOTO DI RILIEVO STATO ATTUALE OFFICINA STORICA EX LONGINOTTI DA RECUPERARE L intervento prevede la costituzione di quattro lotti, ma la distribuzione delle unità produttive, nel rispetto delle funzioni previste e delle superfici ammissibili, potrà subire variazioni in fase esecutiva adattandosi alle richieste delle varie aziende che si andranno ad insediare. In ogni caso, all interno dell Officina esistente (Lotto 1), rettificata nel suo ingombro, saranno mantenute attività propriamente produttive e analoghe funzioni sono previste al piano terra dei restanti manufatti edilizi di progetto, mentre al piano primo di una parte dei medesimi saranno collocate funzioni di tipo direzionale. Nel nuovo Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 50

20 insediamento saranno inoltre collocate alcune attività commerciali (esercizi di vicinato) ed un attività di ristorazione di servizio all intero complesso insediativo. La Variante ha assunto parametri e verifiche che derivano dalla conformazione delle destinazioni d uso del vecchio piano attuativo approvato nel 2003, con le opportune ridefinizioni di confronto evidenziate nel prospetto seguente: Parametri da nuovo P.L. con Variante normativa al R.U.C. Parametri del P.L. n 1 del Foglio 29 (Approvato dal C.C. il 10/01/2003) Superficie territoriale ,00 mq Superficie territoriale ,40 mq Att. prod. a carattere diffuso mq Laboratori e magazzini (1) mq (1) Immagaz./ commercio all ingrosso mq Att. prod. in senso stretto mq (*) Att. Industriali e artigianali (2) mq Servizi alla p roduzione / logistica (2 ) mq Sup. utile lorda totale produttiva mq Sup. utile lorda totale produttiva mq Rapporto di copertura max 50% Rapporto di copertura 37,63 % Altezza massima 14 ml Altezza massima 18 ml Tipologia Capannone Tipologia - Spazi pubblici a verde mq Spazi pubblici a verde 6.254,60 mq Superfici a parcheggi pubblici mq Superfici a parcheggi pubblici 6.067,40 mq Superficie permeabile > o = 25 % Superficie permeabile > o = 25 % Superfici a parcheggi privati 10% v. e/o 20-%SUL Superfici a parcheggi privati 10% v. e/o 20-40%SUL (*) Alle funzioni previste dalle tipologie a e b dovrà essere destinata una SUL complessiva no n inferiore a mq. (1) Tali tipologie di funzioni previste nel P.d.L. approvato sono quelle più simili alle Attività produttive a carattere diffuso previste nella nuova proposta progettuale che traggono diretto riferimento dalle tipologie funzionali definite dal R.U.C. (2) Tali tipologie di funzioni previste nel P.d.L. approvato sono quelle più simili alle Attività produttive in senso stretto previste nella nuova proposta progettuale che traggono diretto riferimento dalle tipologie funzionali definite dal R.U.C. Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 51

21 FIGURA 18 ESTRATTO DELLA PLANIMETRIA GENERALE DEL P.D.L. N 1 FG. 29 VARIANTE Superfici che sommate e confrontate direttamente per quantità tipologiche risultano essere: Parametri da nuovo P.L. con Variante normativa al R.U.C. Parametri del P.L. n 1 del Foglio 29 (Approvato dal C.C. il 10/01/2003) Superficie territoriale ,00 mq Superficie territoriale ,40 mq Att. prod. a carattere diffuso mq Laboratori e magazzini Immagaz./ commercio all ingrosso mq Att. prod. in senso stretto mq Att. Industriali e artigianali Servizi alla produzione / logistica mq Sup. utile lorda totale produttiva mq Sup. utile lorda totale produttiva mq Rapporto di copertura max 50% Rapporto di copertura 37,63 % Altezza massima 14 ml Altezza massima 18 ml Tipologia Capannone Tipologia - Spazi pubblici a verde mq Spazi pubblici a verde 6.254,60 mq Superfici a parcheggi pubblici mq Superfici a parcheggi pubblici 6.067,40 mq Superficie permeabile > o = 25 % Superficie permeabile > o = 25 % Superfici a parcheggi privati 10% v. e/o 20-%SUL Superfici a parcheggi privati 10% v. e/o 20-40%SUL Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 52

22 La proposta di Variante al P.d.L. n. 1 rispetta in ogni caso gli standards previsti per legge. I leggeri decrementi riferibili agli spazi pubblici a verde e delle superfici a parcheggio nella Variante progettuale proposta non incidono sul calcolo degli standards che sono stati tutti verificati. Tali decrementi sono stati anche compensati: dall incremento della viabilità pubblica (16.800,00 mq a fronte di ,60 mq del vecchio piano approvato); dall incremento delle superfici necessarie per realizzare le due nuove casse di laminazione. FIGURA 19 PLANIMETRIA GENERALE DEL P.D.L. N 1 FG. 29 VARIANTE - OPERE DI URBANIZZAZIONE La Variante al Piano ha inoltro (anche graficamente) recepito le rettifiche al precedente perimetro contenuto nel vecchio P.d.L. approvato nel lontano 2003, potendo in tal modo escludere alcune aree rappresentate dalla fascia espropriata dalla Società Autostrada, per Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 53

23 l allargamento della A1 e di una porzione di proprietà del Consorzio di Bonifica già asservita al Colatore sinistro. Di seguito, per una immediata visualizzazione grafica di quanto detto, si riporta il perimetro del vecchio P.d.L. ed il nuovo perimetro proposto nonché il confronto (per sovrapposizione) degli stessi. FIGURA 20 INDIVIDUAZIONE GRAFICA DEL PERIMETRO E DELLA PREVISIONE DEL P.D.L. APPROVATO Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 54

24 FIGURA 21 INDIVIDUAZIONE GRAFICA DEL PERIMETRO E DELLA PREVISIONE DEL P.D.L. VARIATO Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 55

25 FIGURA 22 INDIVIDUAZIONE GRAFICA DELLA SOVRAPPOSIZIONE DEI DUE PERIMETRI (APPROVATO E VARIATO) Le scelte progettuali che qualificano il progetto insediativo, alla scala urbana ed edilizia, fanno riferimento alla morfologia del tessuto produttivo, alla progettazione degli spazi esterni (pavimentazioni, zone a verde, parcheggi, alberature, opere idrauliche), alle soluzioni di involucro ed impiantistiche, alle indicazioni sui materiali edilizi da privilegiare. La realizzazione di nuova edificazione, proposta dall azione di trasformazione, si configura di per sé come elemento riqualificante, in quanto contribuisce a ridefinire i connotati dell insediamento di cui è parte. Il P.L. n 1 modificato è volto prioritariamente, pertanto, al recupero e alla valorizzazione di un area già adibita a fini produttivi ed è in armonia con i principi sanciti dalla legge Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 56

26 urbanistica regionale, che considera prioritariamente il riuso e la riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti rispetto ad ogni ulteriore consumo di suolo. I dati completi del piano attuativo, utilizzati per la predisposizione del presente documento per la Valutazione Integrata, relativi a: verifica delle compatibilità urbanistica; dimensionamento e destinazione delle aree; analisi degli standards urbanistici; sintesi dell impegno di suolo necessario all azione; verifica delle compatibilità geologica ed idrogeologica; sono tutti contenuti nel quadro conoscitivo del Piano Strutturale e nel Regolamento Urbanistico del Comune di Sesto Fiorentino, nonché nelle Relazioni e nelle tavole grafiche del Piano Attuativo ed Allegati, a quali si rimanda per una organica lettura. D. Coerenza esterna D.1 Compatibilità rispetto a Piani e Programmi territoriali Bisogna rilevare che la sintetica analisi che segue è riferita principalmente ai piani o vincoli sovraordinati che dalla data di approvazione del P.L. n 1 del Foglio 29 (Delibera di C.C. n 2 del 10/01/2003) fino alla predisposizione delle modifiche proposte al Piano stesso (qui analizzate e descritte) e della relativa Variante alle norme del Regolamento Urbanistico vigente, hanno subito delle variazioni o sono stati completamente aggiornati o riformulati, tanto da comportare una ulteriore analisi e verifica ai fini della presente valutazione: è il caso, ad esempio, delle modifiche al Piano di Assetto Idrogeologico, del novembre 2007, che ha portato, per l area in esame, ad una nuova definizione di pericolosità idraulica rispetto a quella precedentemente indicata; del nuovo Piano di Indirizzo Territoriale Regionale, che ha assunto anche la funzione di piano paesaggistico; o ancora, della definizione di nuove fasce di rispetto per l elettrodotto presente a seguito dell entrata in Comune di Sesto Fiorentino - U.T.O.E. Osmannoro.... Relazione 57