Comune di Clusone. Programma Integrato di Intervento. Area in via Fanzago

Transcript

1 Comune di Clusone Programma Integrato di Intervento Area in via Fanzago Proponente: Soc. Cooperativa Edilizia Valtesse arl. via G. Leopardi 4/A Bergamo Relazione Tecnico Illustrativa Data: 30 Ottobre 2012 Agg. 15 Febbraio

2 Relazione Tecnico Illustrativa Denominazione intervento: P.I.I. Area in via Fanzago Localizzazione intervento: L area è localizzata nel quadrante centrale del paese, tra il Cimitero comunale ad est e il Monte Polenta a ovest, la via Cosimo Fanzago a nord e la Strada Provinciale a sud (viale Venezia). Identificazione catastale: Catasto terreni al foglio 9, mappali: n. 4205, sup. catastale mq ,00 sup. reale mq ,56 n. 7248, sup. catastale mq ,00 sup. reale mq ,11 Totale sup. catastale mq ,00 Totale sup. reale mq ,67 Soggetti proponenti il P.I.I.: Soc. Cooperativa Edilizia Valtesse a.r.l. Sede a Bergamo in via G. Leopardi 4a P.IVA Legalmente rappresentata dal Presidente Matteo Volpi Destinazione PGT dell area: Il PGT ha classificato l area in Ambito di valorizzazione a valenza paesistico ambientale del complesso architettonico del Cimitero e del Monte Polenta ; l intera superficie è destinata alla acquisizione dell Amministrazione comunale con l attribuzione di diritti edificatori compensativi di tipo residenziale nella misura di 0,10 mc/mq. e che tali diritti sono commerciabili o realizzabili con le modalità di cui all art. 5 del Piano dei Servizi; Successivamente a seguito di parziale accoglimento di osservazione (n. 20) alla suddetta destinazione urbanistica, viene accordata all area una capacità edificatoria pari a mq ,00 di Src., da realizzarsi sul mappale n. 4205, mediante Programma Integrato di Intervento. Classificazione acustica: classe II: aree prevalentemente residenziali. Classe sismica: Z4c: zona morenica con presenza di depositi granulari e/o coesivi. Finalità del Programma: Il Programma, a fronte dell edificabilità anzidetta, a per fine l acquisizione gratuita di tutta l area di cui al mappale n. 7248, come standard qualitativo, da utilizzarsi come area verde di valenza paesistico ambientale e la realizzazione di alcune opere di urbanizzazione, a scomputo degli oneri, tese alla riqualificazione della via Cosimo Fanzago e dell ingresso del Cimitero. Principi informatori del progetto: Tutta la piana è stata individuata dal PGT come area importante dal punto di vista paesistico e dal punto di vista della percezione del Monte Polenta dal Cimitero ma anche dal Monte Polenta verso il Cimitero. Tali elementi sono un emergenza naturalistica da un lato ed un emergenza architettonica dall altro. Con questi principi informatori si è dato concretezza ad una progettazione particolarmente attenta alle relazioni tra l impianto planimetrico della nuova volumetria e gli elementi connessi con la 2

3 visibilità, specie dalla balconata del cimitero ed il rispetto dell emergenza morfologica del monte Polenta. Il progetto: La progettazione è stata formulata anche sulla scorta della proposta di intervento già presentata dal proponente nel luglio 2008 e ritenuta ammissibile, come specificato nell accoglimento dell osservazione, ma con una soluzione tipologica a due piani anziché di tre, come allora presentato, certamente migliorativa sotto l aspetto dell impatto volumetrico. Il progetto è caratterizzato nei seguenti punti: La localizzazione e l area di intervento: Il fabbricato si sviluppa sul mappale 4025 per l ingombro totale del volume fuori terra, con un modesto all allargamento planimetrico, di mq. 290,17, sul mappale 7248, comprendente una porzione di interrato e alcuni percorsi pedonali, il tutto comunque nel rispetto della fascia cimiteriale di 80 m.. A compenso dell occupazione verrà ceduta la porzione di mq. 526,34, a sud del mappale, lungo il percorso ciclopedonale (via Castello); qui la recinzione verrà arretrata di m per costituire una fascia verde piantumata e una maggiore apertura del percorso. La superficie reale del mappale 4025 risulta essere di mq ,56 (3.710 catastale), mentre la superficie dell area di intervento, ragguagliata, risulta essere di mq ,63. Il volume: La volumetria complessiva, ovvero la superficie residenziale complessiva (Src.) rispecchia quella della proposta del 2008: mq ,00. Con la misurazione della superficie effettuata al netto dei muri di tamponamento, ai sensi art.2, comma 1ter, L.R. 26/95 e s.m.i (scomputo delle murature), la Src. di progetto risulta essere di mq ,33; la superficie eccedente di mq. 133,67 ( ,33), verrà iscritta nel registro dei diritti edificatori. La tipologia costruttiva: La tipologia è costituita da due palazzine di due piani fuori terra: la palazzina principale è posta parallela alla via Cosimo Fanzago, sull allineamento delle due casette già esistenti sulla via e con quota del piano terra alla stessa quota del marciapiedi. L altezza della palazzina, misurata al colmo del tetto è inferiore rispetto alla corrispondente altezza della casetta già esistente sulla via e la diminuzione di un piano rispetto a quanto formulato nel 2008, consente di leggere prospetticamente i due edifici posti a monte, in una logica di corretto inserimento morfologico. Riprendendo lo stesso concetto, la seconda palazzina, cioè quella antistante sul lato sud, maggiormente visibile dalla piana è posizionata, rispetto alla principale, ad un piano più basso. Nell insieme, la disposizione degli edifici, rispetta la conformazione del terreno che degrada verso sud. Questa palazzina è più contenuta in lunghezza e le due unità di testata 3

4 sono villette ad un solo piano. Le altre unità sono costituite da appartamenti con accesso indipendente e da due villette disposte su due piani sulle testate della palazzina fronte strada. In totale sono 16 unità abitative. Conformemente alla proposta del 2008, citata nella controdeduzione dell osservazione 20, il piano di spiccato di riferimento è più profondo dei 10 m. previsti dall art. 4, comma 9 delle NTA; l interramento delle autorimesse emergenti per più di un metro dal piano di riferimento, viene (come nella proposta 2008) mitigato tramite una ricostruzione in chiave paesaggistica del piano di campagna. La qualità architettonica: Il complesso ha una impostazione architettonica semplice, legata alla tradizione, sostenibile, con forte presenza del legno, di cui sono costituiti i tetti e le gronde, gli aggetti, le barriere, le doghe orizzontali, i serramenti con gli scuri esterni; la copertura è a doppia falda con manto in coppi. Il progetto nasce dalla scelta di rispettare il luogo, sia dal punto di vista ambientale (monte Polenta) che architettonico e simbolico (cimitero). A seguito delle indicazioni dettate dalla Commissione per il Paesaggio, il corpo edilizio principale, fronte strada, nell intento di raggiungere una percezione unitaria e coerente con il ruolo di margine urbano, ha assunto un immagine più caratterizzante: la linea di colmo è continua, al piano terra la facciata è rivestita con intonaco a fasce con bisellatura orizzontale, i due vani scala sono parzialmente chiusi e l apertura evidenziata con un portale in rilievo, le finestre sono bordate da cornici in pietra artificiale, i balconi sormontati da portalini in ferro e barriere con doghe orizzontali. Le facciate saranno tinteggiate sulle tonalità del color tortora. L inserimento ambientale: Tutta la piana che sta tra il Monte Polenta e il Cimitero è importante dal punto di vista paesistico, con tre particolari situazioni di maggiore visibilità della percezione: i coni di veduta dalla via Fanzago verso il Cimitero, dalla balconata del Cimitero verso il Monte Polenta e il cono che comprende sia il Monte Polenta sia il Cimitero, visibile dalla viabilità a sud. La nuova percezione del paesaggio dopo l inserimento dell intervento è raffrontabile nelle vedute di rendering allegate al progetto. A nostro avviso, riprendendo il concetto espresso nel punto precedente, poiché non esiste nulla di costruito dall uomo che non crei impatto ambientale e paesistico, si è volutamente cercato di ridurre la visibilità dell intervento, evitando inutili estetismi che avrebbero avuto come unico risultato di evidenziare ancora di più l intervento a scapito del luogo. Il complesso si inserisce in modo discreto, si somma al costruito esistente senza primeggiare e soprattutto non si pone in conflitto con le due forti emergenze paesistiche. 4

5 Le sistemazioni esterne: Per mitigare ulteriormente l intervento verrà elaborato un apposito studio del verde per contornare il complesso di piante e cespugli. La recinzione sarà costituita da paletti in legno e rete leggera per consentire la lettura anche delle piantumazioni dei giardini interni privati senza soluzione di continuità con l esterno. I movimenti di terra saranno orientati al compenso tra scavi e riporti e quindi con trasporti a km. zero a vantaggio della sostenibilità. La terra eccedente, tra l altro una buona terra, verrà modellata a raccordo la le nuove quote di imposta dei fabbricati con il terreno circostante, a degradare dolcemente verso il percorso ciclopedonale a sud, la piana sul lato est e il nuovo marciapiedi sulla via Fanzago. Gli standard qualitativi del P.I.I.: I programmi integrati di intervento sono strumenti di gestione dinamica del territorio e consentono con la concertazione tra operatori pubblici ed operatori privati, la ricerca, nelle pluralità delle funzioni di riqualificazione ambientale e paesaggistica del territorio, dei maggiori oneri definiti standard qualitativi che sono a carico degli operatori; il tutto nel tentativo di raggiungere a costi sopportabili i principali obiettivi di interesse collettivo che sono alla base dei P.I.I. L Attuatore cede gratuitamente al Comune le seguenti aree individuate al Foglio 9 del Catasto Terreni: 1) area di standard qualitativo destinata a verde di salvaguardia ambientale e paesistico dell'estensione di mq ,00 totali (ventiseimilacentodue): - costituita dalla p.lla 7248 di mq. reali ,11 a cui va sommata la porzione della p.lla 4025 non occupata dall intervento di mq. 526,34 e sottratte le porzioni della p.lla 7248 occupata dall intervento edilizio di mq. 290,17, della p.lla 7248 occupata dal marciapiedi di mq. 225,09 e della p.lla 7248 occupata dal parcheggio di mq. 274,19; 2) aree di standard urbanistico derivanti dalla realizzazione di opere di urbanizzazione per mq. 635,04 (seicentotrentacinque/04): - costituite dal marciapiedi insistente sulla p.lla 4025 di mq. 135,76, dal marciapiedi insistente sulla p.lla 7248 di mq. 225,09 e dal parcheggio insistente sulla p.lla 7248 di mq. 274,19; In totale vengono cedute aree per una superficie di mq ,04. Le opere di urbanizzazione: Oltre alla cessione dell area, l operatore realizzerà le seguenti opere, a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria dovuti per l intervento: Sistemazione di via Fanzago: - realizzazione di un marciapiedi della larghezza di m. 2.00, sul lato a sud della via, fino all ingresso del cimitero, con 5

6 bordatura in cordoli di granito ed asfaltatura, corredato di n. 3 panchine e da una fila di alberature; - spostamento e riposizionamento di n. 6 pali di illuminazione esistenti; - realizzazione di segnaletica stradale per la ricalibratura della strada a m di carreggiata a senso unico, realizzazione di segnaletica di parcheggio per n. 19 posti auto sul lato a monte della via e di strisce pedonali di attraversamento in corrispondenza dell ingresso con il cimitero; Rifacimento dell asfaltatura nella piazzola di ingresso del cimitero, mediante scarifica della pavimentazione esistente e formazione di nuovo tappetino; Sistemazione del tratto finale della strada sterrata a monte del cimitero, mediante formazione di canaletta grigliata per la raccolta delle acque meteoriche collegata al collettore esistente, scarifica, preparazione del piano ed asfaltatura del tratto con sottofondo e tappetino a finire; Realizzazione di un nuovo parcheggio a lato ingresso del cimitero per n. 10 autovetture, direttamente accessibile dalla via, mediante: sbancamento del terreno, formazione massicciata, bordatura con cordoli in granito, rimozione e riposizionamento di palo di illuminazione, asfaltatura e segnaletica. Realizzazione, a seguito leggero raddrizzamento della curva di via Brigata Alpina Tridentina antistante l ingresso del cimitero, di un nuovo percorso pedonale di collegamento tra il cimitero e il parcheggio esistente a sud dell area di P.I.I., da individuarsi a raso sulla sede stradale esistente, lato cimitero, mediante striscia di delimitazione con vernice bianca o gialla; Ridisegno dei posti auto esistenti lato cimitero; Realizzazione di attraversamenti pedonali rialzati, con funzione anche di limitatori di velocità, in corrispondenza dell ingresso al cimitero e di collegamento del parcheggio sud con il nuovo percorso pedonale. Le opere di urbanizzazione non interferiscono con i sottoservizi tecnologici esistenti della via C. Fanzago che si riconfermano. Le opere comportano una spesa, come da computo metrico estimativo, di Euro ,00 che andranno a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, quantificati per l intervento in Euro ,56 come da conteggio seguente: Volume teorico mc ,40 (vedi Tav. 9); Onere urbanizzazione primaria zona C = /mc. 6,56 Onere urbanizzazione secondaria zona C = /mc. 9,84 Determinazione del contributo: 6

7 primaria: /mc. 6,56 x mc ,40 = ,42 secondaria /mc. 9,84 x mc ,40 = ,14 Totale ,56 Il quadro economico: Il programma temporale: La fattibilità del programma integrato di intervento in funzione delle finalità degli elementi qualitativi e dei risultati attesi dall Amministrazione, in termini di interesse pubblico, a fronte della capacità edificatoria concessa al proponente, sono indubbie e possono essere sommariamente quantificate in termini di mera convenienza economica per la comunità, come segue: Valore di mercato dell area ceduta gratuitamente: mq ,04 x /mq. 40,00 = Valore delle opere pubbliche realizzate, al netto dello scomputo degli oneri: , ,56 = Totale I lavori avranno inizio dopo l ottenimento del Permesso di Costruire delle opere di urbanizzazione e dei fabbricati e saranno realizzati in un tempo di due anni. L elenco degli elaborati del Programma: Relazione tecnica illustrativa; Schema di convenzione; Computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione; Elaborati grafici: Tav. 1 Estratti cartografici Tav. 2 Stato di Fatto: Rilievo del terreno e sezioni ambientali Tav. 3 Stato di Fatto: Stralcio planimetrico, indicazione dei sottoservizi tecnologici Tav. 4 Stato di Progetto: Planimetria generale Tav. 5 Stato di Progetto: Stralcio planimetrico, opere di urbanizzazione Tav. 6 Stato di Progetto: Planivolumetrico, Piante Tav. 7 Stato di Progetto: Planivolumetrico, Sezioni Tav. 8 Stato di Progetto: Planivolumetrico, Prospetti Tav. 9 Stato di Progetto: Calcoli planivolumetrici e di raffronto Tav. 10 Documentazione fotografica e rendering di inserimento Clusone, 30 Ottobre 2012 Agg. 15 Febbraio 2013 Il Tecnico Arch. Giovanni Battista Cantamessa Il Proponente Soc. Cooperativa Edilizia Valesse arl. Matteo Volpi 7