COMUNE DI LEGNANO (MI) PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO in attuazione al P.G.T. di Legnano Ambito di trasformazione n.

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1 COMUNE DI LEGNANO (MI) PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO in attuazione al P.G.T. di Legnano Ambito di trasformazione n. 3 "Ex Fonderie" EDIFICIO "EX FONDERIE" via Firenze, via Rossini via XX settembre a Legnano (MI) RELAZIONE ECONOMICA SULLA FATTIBILITA DEL PROGRAMMA 25 luglio 2013 committente: Finmeccanica Group Real Estate SpA via Pisanelli n Roma progetto: arch. Ermanno Ranzani via Monte Cervino Corbetta (MI) Tel/Fax er_partners@yahoo.it collaboratori: arch. Cristina Pessina

2 COSTI DI REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI Premessa Prima di tutto e indispensabile definire l entità dei valori economici messi in gioco dalla proposta di PII. ex comparto A Superficie lorda di pavimento Residenziale (gruppi funzionali ammessi vedi N.t.A) 5.240,00 Commerciale/terziario (gruppi funzionali ammessi vedi N.t.A) 5.124,00 totale slp ex comparto A ,00 ex comparto B Superficie lorda di pavimento Residenziale (gruppi funzionali ammessi vedi N.t.A) ,00 unità di vicinato (gruppi funzionali ammessi vedi N.t.A) 580,00 totale slp ex comparto B ,00 totale slp ex comparti A + B ,00 L intervento prevede la realizzazione di circa ,00 mq di edificazione privata suddivisa tra edificazione di tipo commerciale, circa 5.000,00 mq di slp e ,00 mq di slp di tipo residenziale. Si rileva che nei mq di slp commerciale/terziario sono ricompresi mq 1.485,00 riservati in opzione al Comune, attraverso la sottoscrizione di contratto di locazione, per l insediamento del museo della scienza. L investimento per la realizzazione di queste opere è pari circa: 1.500,00 /mq X ,00 mq = ,00. La proposta di programma integrato prevede la cessione gratuita alla Amministrazione Comunale di aree oggi private a titolo di standard la cui quantità soddisfa ampiamente quanto previsto dal PGT. Su queste aree è prevista la realizzazione di opere pubbliche parti delle quali a scomputo di oneri di urbanizzazione. La realizzazione di opere pubbliche prevista è pari ad ,00 complessivi. Suddivisi in: ,88 per le opere primarie ,26 per le opere secondarie ,86 per lo standard qualitativo Gli oneri di urbanizzazione tabellarmente sono definiti come di seguito riportato: 1

3 TABELLA DEI COSTI DEGLI ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA residenza ex COMPARTO A mc /mc NUOVA COSTRUZIONE Residenza ex fonderia ,00 12, ,00 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA commerciale ex COMPARTO A mq /mq NUOVA COSTRUZIONE Commerciale/terziario ex fonderia 5.124,00 55, ,44 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA residenza ex COMPARTO B mc /mc NUOVA COSTRUZIONE Residenza mq ,00 12, ,64 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA residenza ex COMPARTO B mq /mq NUOVA COSTRUZIONE unità di vicinato 580,00 55, ,80 TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA ex COMPARTO A + B ,88 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA residenza ex COMPARTO A mc /mc NUOVA COSTRUZIONE Residenza ex fonderia ,00 19, ,00 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA commerciale ex COMPARTO A mq /mq NUOVA COSTRUZIONE Commerciale/terziario ex fonderia 5.124,00 79, ,56 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA residenza ex COMPARTO B mc /mc NUOVA COSTRUZIONE Residenza mq ,00 19, ,84 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA residenza ex COMPARTO B mq /mq NUOVA COSTRUZIONE unità di vicinato 580,00 79, ,20 TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA ex COMPARTO A + B ,60 TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA e SECONDARIA ex COMPARTO A + B ,48 2

4 TABELLA DI RAFFRONTO TRA ONERI TABELLARI E COSTI OPERE A SCOMPUTO ONERI DOVUTI DI URB. PRIMARIA COSTI OPERE a SCOMPUTO ,43 Aree destinate alla viabilità veicolare e ciclo-pedonale ,41 Rete illuminazione pubblica ,44 Rete smaltimento acque meteoriche e fognatura 1.772,18 Verde primario , ,63 Extra comparto ,28 Oneri della sicurezza diretti ,00 Oneri della sicurezza specifici ,50 Imprevisti ed economie ,88 TOTALE ONERI DOVUTI DI URB. SECONDARIA COSTI OPERE a SCOMPUTO ,96 Parcheggi a raso via XX Settembre, via Rossini ,95 Verde secondario ,26 Percorsi ciclabili e pedonali ,50 Parcheggio interrato , ,96 Aree di interesse ricreativo culturale ,28 Oneri della sicurezza diretti ,49 Oneri della sicurezza specifici ,85 Imprevisti ed economie ,26 Totale Il costo delle opere di urbanizzazione da realizzare risulta quindi superiore ai valori stabiliti tabellarmente per gli oneri medesimi. A questi importi si aggiungano i costi per la realizzazione della Biblioteca cittadina, costo che sarà pari ad ,86. Riassumendo: RIEPILOGO GENERALE Titolo importo Euro URBANIZZAZIONI PRIMARIE e EXTRACOMPARTO ,88 URBANIZZAZIONI SECONDARIE ,26 STANDARD QUALITATIVO ,86 TOTALE ,40 Si precisa che in questi costi non sono ricompresi i costi per la realizzazione del portico asservito ad uno pubblico ed i maggiori costi relativi al parcheggio pubblico interrato (circa ,00) 3

5 Il costo di costruzione da versarsi prima del ritiro dei titoli abilitativi privati si può stimare ad oggi a circa ,00 (il valore è ipotetico perché oggi siamo in assenza del progetto definitivo delle parti private). In aggiunta a questi valori economici il Programma Integrato mette in campo la realizzazione della Bonifica dell area. Il costo di indagine e bonifica ambientale, risulta oggi di particolare rilevanza. Sulla base delle indagini ad oggi esperite e facendo riferimento alla stima delle opere da compiere il costo complessivo della bonifica equivale a ,00 così ripartiti: Costi stanziati e/o già sostenuti: Ricerca / bonifica ordigni bellici ,00 Indagini ambientali preliminari ,00 (ex lotto B) Smaltimento rifiuti e materiale contenente amianto ,00 (ex lotto B) Caratterizzazione dell area ,00 Stima costi da sostenere: Progetto di bonifica: ,00 Oneri tecnici/ spese professionali (progettazione, DL + coordinamento sicurezza e collaudi) ,00 Bonifica ,00 Costo complessivo di bonifica stimabile in ,00 Maggiore valorizzazione delle aree oggetto di Programma integrato a seguito della sua approvazione. Alla luce dei valori che complessivamente vengono messi in campo dal Programma Integrato si può meglio valutare quale sia l eventuale incremento di valore che viene impresso alla proprietà FGRE a seguito della approvazione del PII. Analizzate nel dettaglio le modalità attuative previste dal Programma in relazione a quanto già assentito dal PGT, si può considerare che tale incremento di valori sia esclusivamente riconducibile alla maggiore potenzialità edificatoria che viene prodotta dal Programma stesso. Ciò detto si consideri che la proposta di PII prevede la realizzazione di maggior edificazione rispetto a quanto previsto dal PGT per una superficie paria circa 2.437,25 mq (come di seguito analiticamente riportato). 4

6 DATI URBANISTICI CON NUOVO PGT CON DUE SUB AMBITI A. superficie comparti St lotti SLP = St x 0,65 comparto A SLP = St x 0,40 comparto B Massima edificabilità Residenza = 40% com. A Residenza = 100% com. B Superficie territoriale comparto A mq , ,95 0, , ,38 0 Superficie territoriale comparto B mq 9.947,00 0, , ,80 0, ,80 TOTALE SUPERFICIE DEL LOTTO (ST) , ,75 DATI URBANISTICI CON NUOVO PGT CON DUE SUB AMBITI B. superficie comparti St lotti SLP = St x 0,65 comparto A SLP = St x 0,50 comparto B Massima edificabilità Residenza = 40% com. A Residenza = 100% com. B Superficie territoriale comparto A mq , ,95 0, , ,38 0 Superficie territoriale comparto B mq 9.947,00 0, , ,50 0, ,50 TOTALE SUPERFICIE DEL LOTTO (ST) , ,45 DATI URBANISTICI CON NUOVO PGT CON proposta di P.I.I C. superficie comparti St lotti SLP = St x 0,65 ex comparto A SLP = St x 0,65 ex comparto B Massima edificabilità Superficie territoriale ex comparto A mq , ,95 0, ,95 Superficie territoriale ex comparto B mq 9.947,00 0, , ,55 TOTALE SUPERFICIE DEL LOTTO (ST) , ,50 PROGRAMMA INTERGATO DI INTERVENTO PROPOSTO - progetto a comparto unico D. superficie comparti St lotti SLP di progetto ex comparto A SLP di progetto ex comparto B Massima edificabilità % Residenziale Superficie territoriale ex comparto A mq , ,00 0, ,00 51,51% Superficie territoriale ex comparto B mq 9.947,00 0, , ,00 100,00% TOTALE SUPERFICIE DEL LOTTO (ST) , ,00 Incremento di slp richiesto a destinazione residenziale = D-A 2.437,25 5

7 Per definire quale sia il vantaggio economico dell operatore a seguito di questo incremento di superficie edificabile è possibile riferirsi prima di tutto ai valori di mercato per analoghe situazioni di aree edificabili. La valutazione di questo valore non è così semplice stante sia la particolare congiuntura del mercato edilizio nella fase attuale sia la particolare complessità dell intervento. Da non dimenticare oltre a tutto gli oneri di bonifica che, come sopra quantificati, risultano un aspetto fortemente penalizzante rispetto al valore immobiliare dell area che costringe Finmeccanica ad una stima prudenziale del valore del bene di proprietà. Partendo dagli usuali valori di mercato oggi presenti in Legnano si può considerare che il valore delle aree edificabili in ragione della loro potenzialità edificatoria sia oggi stimabile in circa 150,00 / 200,00 per ogni mc di costruzione. Si può facilmente riscontrare la coerenza di questo valore, sia attraverso una indagine anche di grande massima, sia raffrontando questo valore con il valore finale di vendita degli immobili residenziali che oggi e sul mercato di Legnano, pari a circa 2.500,00 / 2.700,00 /mq. Proprio partendo da questo valore ci si rende conto che 450,00 /mq (150,00 /mc) sia il corretto valore per ogni mc edificabile. Se vale questo parametro allora l incremento di valore dell area a seguito della approvazione del PII è pari circa: /mq 450,00 X mq 2.437,25 = ,50. Si consideri però a questo punto la particolarità di intervento ravvisabile per questa area nei costi di bonifica. Partendo dal costo complessivo di bonifica stimabile dopo il piano di caratterizzazione dell area che è pari a ,00 si ottiene un valore di incidenza per ogni metro quadrato di edificazione pari a /mq 236,00 ( ,00/21.000,00). L incremento di valore dell area passa quindi da ,50 ad ,50 ( ,50-236,00x2.437,25). A fronte di questo incremento di valore vengono realizzate opere pubbliche per un importo pari a , ,26= ,14 e quindi superiori ai valori tabellari per un importo di ,66 e ulteriori opere pubbliche non a scomputo di oneri tabellari per un valore pari a ,86 (realizzazione nuova biblioteca comprensiva di arredi per un importo pari a ,00). Il valore totale degli standard qualitativi sommato ai valori delle opere realizzate con oneri tabellari sarà pari a ,00. Non sfuggirà poi che a questi importi deve essere aggiunto il valore delle aree asservite ad uso pubblico che costituiscono comunque un patrimonio rilevante nella fruizione degli spazi urbani cittadini. Si consideri altresì che il Comune può fruire dei vantaggi dovuti al reperimento degli spazi museali relativi alla Museo della Scienza. 6

8 COSTI DI GESTIONE DELLE OPERE PUBBLICHE La tollerabilità della proposta passa anche attraverso l analisi dei costi di gestione delle opere pubbliche. Il Programma prevede una grande superficie di aree in cessione e una parte di aree in asservimento. Per ciò che riguarda le aree in asservimento i problemi dei costi di gestione vengono riassorbiti all interno dei costi di gestione di tipo condominiale in cui la amministrazione pubblica parteciperà pro quota di spettanza (vedi convenzione). Riguardo alla opere pubbliche si è cercato in fase di progettazione di favorire soluzioni che rendessero semplice la gestione e ne ottimizzasse i costi. Si e valutato in particolare il collegamento funzionale e manutentivo con gli spazi pubblici circostanti in modo da favorire sinergie e riduzione dei costi di gestione. Un capitolo a parte riguarda invece i costi di gestione del parcheggio pubblico interrato e della Biblioteca Per ciò che riguarda la biblioteca risulta evidente che la sua gestione entra nel bilancio del Comune di Legnano all interno di un più vasto esercizio che riconverte i costi di gestione della attuale biblioteca con i costi di gestione della nuova biblioteca. La nuova biblioteca infatti non si aggiunge ma si sostituisce alla biblioteca oggi in uso in via Cavour diventata oramai inadeguata allo scopo. Alla biblioteca e stato accorpato un vasto spazio aperto a verde recintato che ne semplifica gestione ed uso. Si pensi altresì che soprattutto dal punto di vista della dotazione impiantistica il nuovo edificio con l uso di sistemi più perforamenti renderà sicuramente meno costosa la gestione dei suoi spazi. La parte di parcheggio interrato pubblico avrà modalità di gestione come definite in convenzione. Il numero di posti previsti,la presenza della biblioteca pubblica e delle funzioni insediate che vogliono dare forte centralità all area semplificherà la tollerabilità dei costi di gestione. La presenza dei negozi al piano terreno può dare ulteriore impulso a questo aspetto gestionale. In generale per favorire un risparmio su costi di gestione dello spazio pubblico il progetto si è concentrato sulla continuità e semplicità degli spazi da gestire. 7