Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A. contro: DI LAURO SALVATORE RAFFAELE N Gen. Rep. 1808/2014 data udienza ex art. 569 c.p.c.: ore Giudice delle Esecuzioni: Dott.ssa Caterina Trentini RAPPORTO DI VALUTAZIONE LOTTO 1 Villino + Box Esperto alla stima: Architetto Carlo Cuppini Codice fiscale: CPPCRL56B01F205I Partita IVA: Studio in: via Astolfo 29 - Milano Telefono: Fax: carlocuppini@fastwebnet.it Pec: cuppini.4195@oamilano.it Pag. 1

2 INDICE SINTETICO LOTTO: 1 1. Dati Catastali CORPO: A (villino) Beni: Cassina de Pecchi via della Bilancia n. 9 piano: T-S1; Categoria: A7 [villino] Dati Catastali: foglio 9, particella 314 subalterno 1 CORPO: B (box) Beni: Cassina de Pecchi via della Bilancia n. 9 piano: S1; Categoria: C6 [Autorimessa] Dati Catastali: foglio 9, particella 314 subalterno 2 3. Stato di possesso CORPO: A (appartamento) Libero da cose e persone CORPO: B (box) Libero da cose e persone 4. Contratti di locazione in essere in attesa di risposta da Ag. Entrate 5. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Parziale 6. Creditori Iscritti Nessuno 7. Comproprietari Nessuno 8. Misure Penali Nessuna risultante dal Certificato Ipotecario Speciale 9. Continuità delle trascrizioni Risultante regolare dal Certificato Ipotecario Speciale 10. Prezzo al netto delle decurtazioni da libero: ,00 da occupato: ,00 Pag. 2

3 Nota: la presente relazione, come richiesto, è stata redatta secondo il modello in uso alla Sezione ed implementata per una migliore interpretazione dei risultati delle indagini peritali effettuate. Beni in CASSINA DE PECCHI (MI) via della Bilancia n. 9 piano: T-S1 LOTTO: 1 (Villino + Box) 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: 1.1. Descrizione sommaria: CORPO: A (villino) Villino composta da quattro locali più servizi al piano terreno e da due cantine lavanderia e locale caldaia al piano seminterrato; giardino di proprietà. CORPO: B (box) Box sito al piano seminterrato avente accesso anche dalle cantine Quota e tipologia del diritto: CORPO: A (villino) DI LAURO Salvatore Raffaele nato a MILANO il 06/01/1969 C.F. FNDMSM72A22F205P CORPO: B (box) DI LAURO Salvatore Raffaele nato a MILANO il 06/01/1969 C.F. FNDMSM72A22F205P 1.3. Identificati al catasto Fabbricati come segue: (all. 01) CORPO: A (villino) DI LAURO Salvatore Raffaele nato a MILANO il 06/01/ Intestato: Proprieta` per 1/1 dati identifcativi: foglio 9 particella 314 subalterno 1 Categoria A/7; zona cens. 1; classe 3; consistenza 8 vani; Sup. Catastale dati classamento: Tot. mq 191 rendita 925,49 indirizzo: CASSINA DE' PECCHI (MI) VIA DELLA BILANCIA S.N.C. piano: T-S1; CORPO: B (box) DI LAURO Salvatore Raffaele nato a MILANO il 06/01/ Intestato: Proprieta` per 1/1 dati identifcativi: foglio 9 particella 314 subalterno 1 Categoria C/6; zona cens. 1; classe 3; consistenza 8 vani; Sup. Catastale dati classamento: Tot. mq 191 rendita 925,49 indirizzo: CASSINA DE' PECCHI (MI) VIA DELLA BILANCIA S.N.C. piano: T-S1; Pag. 3

4 1.4. Coerenze in un sol corpo: via Acquario al mapp. 294, mapp. 315, mapp. 323, via della Bilancia al mapp DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): Fascia/zona: Centrale/LA MALFA, TRIESTE, PLUTONE, CAMPORICCO Destinazione: Residenziale Tipologia prevalente: Abitazioni civili Urbanizzazioni: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e di servizi di urbanizzazione secondaria. Principali collegamenti pubblici: MM Collegamento alla rete autostradale: TEMI e Tangenziale Est a 4-5 Km 3. STATO DI POSSESSO: Al momento del sopralluogo, effettuato il 25/10/2017, i beni risultavano disabitati. L accesso alla proprietà è stato agevolato dalla ex moglie dell esecutato, in possesso delle chiavi del cancelletto pedonale, ma è stato poi necessario forzare la serratura con l ausilio di un fabbro convocato dal Custode Giudiziario. Agenzia delle Entrate, interpellata in merito dallo scrivente, al momento della stesura della presente relazione, non ha ancora fornito risposta in merito a contratti di locazione registrati e gravanti sui beni oggetto della presente perizia. Sarà cura dello scrivente relazionare il Giudice non appena giungerà risposta. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: (all. 02) Dal certificato Ipotecario speciale in atti a firma del Conservatore Dott. Simone Judica che fa stato fino al 01/07/2014 si evince: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario a rogito del 22/10/2010 rep /9049 della Dott.ssa Simona Guerra Notaio in Cinisello Balsamo (MI), iscritta a Milano 2 in data n /31946 del 04/11/2010 per ,00 capitale , ,00 a favore di DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A. C.F contro: l esecutato grava sul 100% dei beni pignorati oggetto della presente perizia. Pag. 4

5 Pignoramenti: verbale di pignoramento trascritto a MILANO 2 in data 01/07/2014 ai nn /40832 a favore di DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A. C.F contro l Esecutato Altre trascrizioni: Costituzione di fondo patrimoniale del 04/06/2012 rep /8569 Dott.ssa Dellisanti Dominique Notaio in Cassina de Pecchi a favore di Di Lauro Salvatore Raffaele e Casanova Marianna per la quota di 1/2 ciascuno del diritto di proprietà sui beni pignorati contro Di Lauro Salvatore Raffaele per la quota di 1/1 NOTA: nel fondo è compreso anche un altro bene non oggetto del presente pignoramento aggiornamento Visure Ipotecarie (all. 03) al 27/11/2017 nulla risulta oltre quanto già esplicitato 4.3. Misure Penali Nessuna Osservazioni nessuna 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: 5.1. Spese di gestione condominiale: Essendo villino indipendente non ricorre il caso Spese ordinarie annue di gestione degli immobili: // Spese straordinarie di gestione degli immobili, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: // Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia inerenti la gestione in corso e la gestione precedente: // Millesimi di proprietà: 1000/ Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: parziale Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: non note allo stato Attestazione ACE: l'immobile risulta censito al Catasto Energetico al n /10 del 13/10/2010 in classe G con un fabbisogno per la climatizzazione invernale di 80,56 (kwh/m²a (all. 04) 5.2. Avvertenze per l acquirente e maggiori oneri // Pag. 5

6 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: (all. 02) Dal certificato Ipotecario dal Certificato Ipotecario Speciale in atti a firma del Conservatore Dott. Simone Judica che fa stato fino al 01/07/2014 si evince: 6.1. Dati atto provenienza Atto di compravendita in data 22/10/2010 n /9048 di repertorio Notaio Simona Guerra di Cinisello Balsamo(MI), trascritto a Milano 2 in data 04/11/2010 ai nn /80110 vende: Mussida Gianni 6.2. Precedenti proprietari Nessuno 7. PRATICHE EDILIZIE: L immobile risulta edificato regolarmente tramite i seguenti atti edilizi: LICENZA PER ESECUZIONE LAVORI EDILI N. 96 del 17/06/1975 rilasciata dal Sindaco di Cassina de Pecchi AUTORIZZAZIONE DI ABITABILITÀ N. 96/75 del 15/10/1984 rilasciata dal Sindaco di Cassina de Pecchi Si allegano i suddetti atti e tavole grafiche. (all. 5) 7.1. Conformità edilizia Al sopralluogo l appartamento risultava conforme all ultimo atto edilizio. Al sopralluogo il box risultava conforme all ultimo atto edilizio 7.2. Conformità catastale Al sopralluogo l'appartamento risultava conforme alla scheda catastale depositata il 26/11/1976. Al sopralluogo il box risultava conforme alla scheda catastale depositata il 26/11/1976. DESCRIZIONE DEI BENI: LOTTO 1 Caratteristiche dell edificio e componenti edilizi specifici (all. 06) Villino indipendente, monofamiliare di due piani (terra e seminterrato). Al piano terra composto da soggiorno, tre camere due bagni e cucina, al piano seminterrato ampia cantina oltre locali lavanderia e centrale termica Costruito negli anni 70 del secolo scorso. - Struttura: cemento armato e mattoni - Facciate: ad intonaco strollato e verniciato - Accesso: cancello nella recinzione su strada indi giardino ed infine accesso alla villetta da porta blindata. - Esposizione: sui quattro lati; - pareti: normalmente tinteggiate, in ceramica nei bagni fino ad ha porta; - pavimenti: in ceramica o in parquet in funzione delle stanze; - infissi esterni: in legno laccati in bianco con vetri doppi; - inferriate: presenti a protezione di tutte le finestre o porte finestre; Pag. 6

7 - porta d'accesso: blindata; - porte interne: in legno tamburato a finitura naturale; - imp. citofonico: presente; - imp. elettrico: sotto traccia; - imp. idrico: sotto traccia; - imp. termico: a termosifoni con caldaia installata in apposito locale; - acqua calda sanitaria: prodotta dalla caldaia di cui sopra; - servizi igienici: attrezzati con lavabo, tazza, bidè e vasca; - impianto di condizionamento: presente; - altezza dei locali: fino a m. 3,15 circa l appartamento, 2,15 le cantine; - dotazioni extra: sul tetto sono installati pannelli fotovoltaici ed in giardino è presente una piccola piscina. - condizioni generali della viletta: buone, si rilevano alcuni ammaloramenti sul tetto. Caratteristiche dell edificio e componenti edilizi specifici (all. 06) - BOX Piano: S1 collegato direttamente alla cantina e da qui all appartamento tramite scala interna a chiocciola; - accesso: porta taglia fuoco a due battenti; - pareti: ad intonaco imbiancato; - pavimento: in piastrelle di clinker; - punto luce: presente; - Condizioni: buone Informazioni relative al calcolo della consistenza: La superficie commerciale complessiva è stata calcolata dall interpolazione tra la pianta catastale (all. 01) ed il rilievo planimetrico effettuato sul posto dallo scrivente, al lordo delle murature interne ed esterne, comprensiva dei muri divisori a confine calcolati per la metà ed arrotondate al mq per difetto o per eccesso. Omogeneizzando le superfici secondo il DPR n. 138 del 23/03/1998 si ottiene: Destinazione U.M. Sup. lorda Coeff. Superficie omogeneizzata Appartamento mq. 137,80 100% 137,80 Porticati mq. 45,10 30% 13,53 Cantine/v ani tecnici mq. 10,18 50% 5,09 Giardino fino a mq mq. 137,80 10% 13,78 Giardino oltre a mq mq. 494,40 2% 9,89 825, mq. lordi mq. commerciali Destinazione U.M. Sup. lorda Coeff. Superficie omogeneizzata Box mq. 50,93 100% 50,93 50,93 51 mq. lordi mq. commerciali Pag. 7

8 Parametri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Valori relativi all'agenzia del Territorio Periodo: 1 semestre 2017 Fascia/zona: Centrale/LA MALFA, TRIESTE, PLUTONE, CAMPORICCO Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo civile Destinazione: Residenziale Stato conservativo: Ottimo Valore di mercato Villini ( /mq): 2.700,00 Valore di mercato Box ( /mq): 1.300,00 Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1808/ VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 1 (Corpi A+B): 8.1. Criterio di stima: Il sottoscritto esperto, nella valutazione del bene immobile in oggetto, ha tenuto conto dell ubicazione territoriale, del sistema costruttivo, della tipologia dell intero compendio, della vetustà, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico sanitarie, della dotazione d impianti, dell interesse dal punto di vista della domanda immobiliare, nonché di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso, nello stato di fatto, di diritto e per come si è presentato all ispezione peritale. Per esprimere il giudizio di stima, si è adottato il procedimento sintetico comparativo che risulta all attualità il più affidabile per individuare il più probabile valore di mercato dei beni in esame, stimati come oggetto di trattazione per la vendita. E stata effettuata un'indagine sui dati espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona per proprietà aventi caratteristiche simili. Si è tenuto infine conto dei fattori d'instabilità economica generale del paese e del mondo finanziario che continuano a condizionare il mercato immobiliare con la conseguenza di un ribasso delle quotazioni e della stagnazione delle trattative nonché del periodo di crisi che ha coinvolto anche le vendite giudiziarie. La valutazione è stata quindi elaborata al fine di rendere più realistica e rapida, la collocazione del bene ad un congruo prezzo di realizzo nell ambito della procedura esecutiva. Il valore del bene come sopra definito, può essere considerato il più probabile su base estimativa, ma deve intendersi comunque orientativo e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento Fonti d'informazione: - Catasto di Milano - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano - Uffici del registro di Milano - Ufficio tecnico del Comune di Rozzano - Agenzie immobiliari - Osservatori del mercato immobiliare OMI. Pag. 8

9 8.3. Valutazione LOTTO 1 (Corpi A + B) Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 1808/2013 ID Categoria catastale immobile Superficie commerciale Valore mq. Valore Complessivo Villino A , ,00 Box C , , ,00 Adeguamenti e correzioni della stima: Valore LOTTO 1 (Corpi A+B) ,00 Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzie per vizi ,00 Regolarizzazioni edilizie/catastali 0,00 Debiti condominiali ultimi due esercizi 0,00 Valore LOTTO 1 (Corpi A+B) al netto delle decurtazioni , Prezzo base d'asta del LOTTO 1: Beni in Cassina de Pecchi via Della Bilancia 9 Corpo A Villino foglio 9, particella 314 subalterno 1 Corpo B Box foglio 9, particella 314 subalterno 2 Al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano i beni; valutati a corpo e non a misura: Prezzo di vendita del LOTTO 1 nello stato di "libero": ,00 Prezzo di vendita del LOTTO 1 nello stato di "occupato": ,00 Il sottoscritto Arch. Carlo Cuppini dichiara di aver depositato telematicamente la presente relazione a mezzo P.C.T.; di averne inviato copia al Creditore Procedente a mezzo PEC e all'esecutato a mezzo di posta ordinaria. Quanto sopra il sottoscritto ha l onore di riferire con serena coscienza di aver ben operato al solo scopo di fare conoscere al Giudice la verità. Con ossequio. Milano li, All. 76 ff. Pag. 9

10 ALLEGATI 1) N.C.E.U.: estratto di mappa, planimetrie, visure storiche (12 ff.) 2) Certificato ipotecario speciale (18 ff.) 3) Aggiornamento pregiudizievoli (4 ff.) 4) Attestato di certificazione energetica (2 ff) 5) Atti Edilizi (11 ff.) 6) Rilievo fotografico (8 ff.) 7) Nomina + quesito (9 ff.) 8) Giuramento (1 ff.) 9) Nota Trascrizione pignoramento (3 ff.) 10) Atto di provenienza (10 ff.) Pag. 10