TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE III - ESECUZIONI IMMOBILIARI. G.E. Dott. Marcello Piscopo. R.G.E. n. 307/2013. (Creditore procedente) contro

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE III - ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. Dott. Marcello Piscopo R.G.E. n. 307/2013 (Creditore procedente) contro (Debitore esecutato) RELAZIONE DI STIMA DEI BENI PIGNORATI pag. 1 di pag. 7

2 Il sottoscritto, in qualità di esperto, in data 30/01/2016 veniva nominato dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari per la stima dei beni pignorati nella procedura esecutiva in epigrafe e contestualmente riceveva il quesito peritale allegato agli atti ed altresì alla presente relazione (all. 1). Dopo aver prestato il giuramento di rito mediante sottoscrizione del verbale d'accettazione dell'incarico affidatogli dal Giudice (all. 2), lo scrivente avviava le operazioni peritali sì da acquisire quanto necessario per rispondere ai quesiti lui formulati. Verifica documentazione 567 c.p.c. e comunicazione alle Parti d inizio delle OO.PP. Come da mandato ricevuto dal G.E. l'esperto nominato, dopo aver esaminato l'idoneità della documentazione ipotecaria e catastale in atti depositata dal Creditore Procedente ai sensi dell'art 567 c.p.c., ha provveduto a dare notizia dell'incarico ricevuto alla Debitrice a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento (all. 3). Al momento della stesura della presente relazione le cartoline di ricevuta della raccomandata inviata non è ancora tornata allo scrivente. Parimenti è stata data notizia dell'incarico ricevuto al Creditore Procedente a mezzo PEC di cui si allega copia della ricevuta d'invio (all. 3). 1. Acquisizione del Titolo di Provenienza e Accesso ai beni Lo scrivente ha provveduto a reperire copia del titolo di provenienza presso il Notaio che ha redatto l'atto (all. 4). Gli estremi dell'atto sono descritti al successivo punto 2. Il giorno 25/05/2016 l esperto nominato ha avuto accesso ai luoghi ed ha potuto effettuare i rilievi metrici e fotografici dei beni pignorati. 2. Identificazione dei beni pignorati oggetto di stima Descrizione analitica Appartamento in Comune di Bareggio (MI), via Monte Grappa n. 64 posto al primo piano composto da un locale, ingresso, bagno e cucina. Riferimenti Catastali (all. 10) Appartamento Comune di Bareggio (MI), Via Monte Grappa n. 64 piano: 1; fg. 4 - part sub. 703 zona cens. //; cat. A/4; cl. 4 consistenza vani 2,5; rendita 148,48 Coerenze/confini In contorno, a partire da nord, in senso orario, salvo errori e come meglio in fatto. Dell'appartamento: a nord Via Monte Grappa; ad est proprietà di terzi al mappale 66; a sud ballatoio comune con al di là cortile comune al mappale 61; ad ovest proprietà di terzi al mappale 91.. pag. 2 di pag. 7

3 Estremi Atto di Pignoramento come si rileva da Nota di Trascrizione (all. 5) Il pignoramento colpisce il 100% del diritto di piena proprietà trascritto presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Pavia Servizio di Pubblicità Immobiliare Circoscrizione di Pavia in data 26/04/2013 nn. 5804/4002 in forza di Atto Giudiziario emesso dal Tribunale di Milano in data 28/12/2002 rep a favore di: Contro: per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; Estremi Atto di Provenienza: (all. 4) Compravendita del 09/11/2002 nn. 9475/3275 rogante trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pavia il 19/12/2002 ai nn / Vende: 3. Descrizione del compendio immobiliare Caratteristiche della zona In Bareggio in zona periferica/ VIA MAGENTA VIA NOVARA. Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale con pochi esercizi commerciali nell'immediato intorno Accesso al sistema autostradale: a circa 6,1 Km. svincolo Gallaratese della Tangenziale Ovest. Caratteristiche dell edificio (all. 9) Stabile di due piani f.t. oltre al piano terra; con distribuzione a ballatoio degli appartamenti. - Struttura: mattoni; - Facciate: intonaco; - Accesso: ingresso da vano cassabile su strada di accesso alla corte indi scala; - Scala esterna: a rampe parallele con gradini in pietra; - Ascensore: non presente; - Portineria: non presente; - Condizioni generali dello stabile: scarse. Componenti edilizi specifici ed impianti (all. 9) L appartamento, sito al piano primo, è composto da: ingresso/soggiorno con angolo cottura a vista, una camera ed un bagno. Caratteristiche: Appartamento - esposizione: doppia; - pareti: normalmente tinteggiate, in ceramica nel bagno fino h porta ed in cucina fino ad h sottopensili; - pavimenti: in piastrelle di ceramica; - serramenti esterni: in alluminio anodizzato bronzo con vetri doppi e scuri tipo genovesi; - porte interne: in legno tamburato con riquadratura in vetri; - imp. citofonico: non presente; - imp. elettrico: sottotraccia; - imp. idrico: sottotraccia; - imp. termico: autonomo con termosifoni alimentati da caldaietta murale a gas installata in cucina; - acqua calda sanitaria: prodotta dalla caldaietta di cui sopra; pag. 3 di pag. 7

4 - bagno: attrezzati con lavabo, tazza, bidè e vasca; - altezza dei locali: mt. 3,17 circa - Condizioni generali: scarse con presenza di muffa sul muro a nord. 4. Stato occupativo Detenzione del bene Al momento del sopralluogo l appartamento è stato mostrato allo scrivente dall'esecutata che lo occupano con il figlio maggiorenne. Esistenza di contratti di affitto Agenzia delle Entrate riferisce che nella Banca Dati dell Anagrafe Tributaria non risultano registrati contratti di locazione in cui l'esecutata sia dante causa per il bene in oggetto (all. 6). 5. Vincoli gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente Formalità e/o oneri: Dalla certificazione ventennale depositata in atti a firma del Conservatore dei RR.II. di Pavia che fa stato fino al 11/12/2014 nulla si rileva. Debiti Condominiali: L'esecutata riferisce che non gli risulta esistere un Amministratore e che il complesso è "autogestito" Avvertenze per l acquirente e maggiori oneri Il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire c/o i condomini le informazioni necessarie al fine di conoscere gli importi aggiornati a carico dell immobile per eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni di esercizio rispetto alla data di aggiudicazione, nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati. 6. Formalità che saranno cancellate a cura della Procedura Dalla certificazione ventennale depositata in atti a firma del Conservatore dei RR.II. di Pavia che fa stato fino al 11/12/2014 (all. 7) si evince quanto segue: ipoteca volontaria iscritta il 19/12/2002 ai nn /4991 presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Pavia Servizio di Pubblicità Immobiliare Circoscrizione di Pavia a favore di contro: per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Pavia Servizio di Pubblicità Immobiliare Circoscrizione di Pavia in data 26/04/2013 nn. 5804/4002 in forza di Atto Giudiziario emesso dal Tribunale di Milano in data 28/12/2002 rep a favore di: Contro: per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; pag. 4 di pag. 7

5 7. Regolarità edilizia/urbanistica/catastale Dall'accesso agli atti edilizi eseguito dallo scrivente presso il competente Ufficio del Comune di Bareggio risulta che l'immobile è stato oggetto delle seguenti pratiche edilizie (all. 8): Autorizzazione per l'esecuzione lavori PG 1552 Prat. 010/88 del 28/03/1988 Concessione Edilizia PG 10860/15038 Prat. 065/93 del 06/10/1993. DIA PG del 05/06/2002 Prat. 2089/02 DIA PG del 06/12/2002 Prat. 2182/02 Difformità edilizie/catastali riscontrate Al sopralluogo l'appartamento risultava NON conforme sia rispetto l'ultima DIA sia la scheda catastale ovvero le tramezzature interne risultavano posizionate in modo differente. La scheda catastale non corrisponde all'ultima DIA e viceversa. Sarà necessario ripristinare lo stato concessorio dell'ultima DIA ed aggiornare la scheda catastale. Costi presunti per demolizioni e ricostruzioni, oneri Comunali e NCEU nonchè professionista incaricato all'espletamento delle pratiche 5.000, Certificazioni Certificazione energetica ACE L immobile non risulta censito al catasto energetico. Certificazioni di conformità degli impianti Non fornite 9. Consistenza - Prezzo di stima - Adeguamenti Consistenza La superficie commerciale complessiva è stata calcolata dall interpolazione tra la pianta catastale (all. 10) ed il rilievo planimetrico effettuato sul posto dallo scrivente, al lordo delle murature interne ed esterne, comprensiva dei muri divisori a confine calcolati per la metà ed arrotondate al mq per difetto o per eccesso. Omogeneizzando le superfici secondo il DPR n. 138 del 23/03/1998 si ottiene: Destinazione mq. Coeff. Sup. om. Appartamento 34,35 100% 34,35 34,35 34 mq. lordi mq. commerciali Dalle informazioni assunte sul mercato immobiliare nella zona, tenuto conto dell ubicazione dell immobile e delle sue caratteristiche, in funzione della consistenza, dello stato di manutenzione esterno ed interno, espletata una verifica sui valori minimo e massimo riportati nella Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio del 2 semestre 2015 e della FIMAA del 2 semestre 2015 il sottoscritto stima che il più probabile valore di mercato sia di 900,00 /mq. pag. 5 di pag. 7

6 900,00 x 34 mq = ,00 Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzia per vizi occulti ,00 Regolarizzazioni edilizie/catastali ,00 P.Q.M. IL COMPENDIO IMMOBILIARE VIENE STIMATO: TOTALE ,00 Prezzo base d asta consigliato, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano i beni, valutati a corpo e non a misura APPARTAMENTO CON CANTINA ,00 libero per l intera quota ,00 occupato per l intera quota 10. Congruità canone di locazione Si ritiene che un canone di locazione annuo di 1.020,00/anno oltre eventuali spese sia congruo. Il sottoscritto Arch. Carlo Cuppini dichiara di aver depositato telematicamente la presente relazione a mezzo P.C.T., di aver inviato copia della presente relazione al Creditore Procedente a mezzo PEC e agli Esecutati a mezzo posta ordinaria. Quanto sopra il sottoscritto ha l onore di riferire con serena coscienza di aver ben operato al solo scopo di fare conoscere al Giudice la verità. Con osservanza. Milano, 05/06/2016 All.: 43 ff. pag. 6 di pag. 7

7 ALLEGATI 1) Verbale di Nomina dell Esperto e quesito peritale (3 ff.) 2) Giuramento dell'esperto (1 ff.) 3) Raccomandate R/R per comunicazione inizio delle operazioni peritali (3 ff.) 4) Atto provenienza (4 ff.) 5) Nota Trascrizione Pignoramento (2 ff.) 6) Agenzia Entrate sussistenza contratti di locazione (1 ff.) 7) Pregiudizievoli (5 ff.) 8) Atti Edilizi (16 ff.) 9) Rilievo fotografico dei beni (2 ff.) 10) N.C.E.U.: estratto di mappa, planimetria. visura storica (6 ff.) pag. 7 di pag. 7