TRIBUNALE DI MILANO - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI R. G. 1910/2005. Intesa Gestione Crediti S.p.A. G. E. Dott. Giuseppe Blumetti

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1 PIETRO MARIO TESTA architetto Milano Via Imperia, 19 tel fax TRIBUNALE DI MILANO - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI R. G. 1910/2005 Intesa Gestione Crediti S.p.A. G. E. Dott. Giuseppe Blumetti Esperto nominato arch. Pietro M. Testa RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Il sottoscritto arch. Pietro M. Testa, con studio in Milano, Via Imperia n. 19, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Milano, era nominato esperto nella procedura in epigrafe per la stima degli immobili della Procedura. Dopo aver prestato il giuramento di rito in data 4 Aprile 2008 avviava le operazioni peritali. Il quesito formulato richiedeva l esamina dei documenti depositati agli atti; l acquisizione dell atto di provenienza; la comunicazione alle parti dell incarico ricevuto e la data di inizio operazioni peritali; l esatta individuazione del cespite oggetto di pignoramento; la sua esatta individuazione catastale e la relativa precisazione dei confini; l indicazione degli estremi dell atto di pignoramento specificando se lo stesso riguardi l intera proprietà, una quota di essa, altri diritti reali (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza; la descrizione sommaria del bene con indicazione dello stato occupativo, fatta attenzione all esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento, se gli stessi siano registrati e nel caso verificare la data di registrazione, la data di scadenza, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente; l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui trascrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; la verifica della sua regolarità urbanistico edilizia e catastale, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali, pronunciandosi sulla sanabilità di eventuali opere abusive; fornire notizie di cui all art. 40 della L. 47/85 ed all art. 46 del D. Lvo 378/01 indicando gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi) ovvero dichiarare che la costruzione è iniziata prima del 1 Settembre 1967; l individuazione del valore sia libero sia occupato, fornendo nel caso di quota indivisa la valutazione anche della sola quota. Le operazioni per l espletamento dell incarico sono consistite in: verifica dei certificati agli atti; reperimento visure catastali storiche e schede; reperimento atto di provenienza; accertamento regolarità edilizia c/o l U. T. del Comune di Legnano; verifica dei luoghi e sopralluogo all immobile; elaborazione della perizia e del floppy-disk, deposito con copia alle parti. L avviso del conferimento dell incarico e di inizio operazioni peritali è stato regolarmente inviato a mezzo raccomandata a. r. in data sia al debitore richiedendogli di consentire la visita dell immobile, sia al creditore procedente. Il sopralluogo, cui si è reso disponibile ed ha partecipato, si è tenuto in data La presente relazione peritale ha per oggetto i beni della Procedura siti in Legnano Via per San Giorgio, 66: monolocale con bagno al piano primo. Posto auto al piano terra.

2 Caratteristiche specifiche e descrizione delle singole unità immobiliari Legnano Via per San Giorgio, 66: monolocale con bagno al piano primo - posto auto al piano terra L atto di pignoramento, notificato a mezzo servizio postale in data 6 Dicembre 2005, raccomandate n e n , trascritto in data 31 Dicembre 2005 nn /102397, colpisce l intera proprietà. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 1. Descrizione analitica Monolocale con bagno al primo piano; posto auto scoperto al piano terra. 2. Riferimenti catastali Comune di Legnano: monolocale: foglio 45; mappale 95; sub. 711; cat. A4; cl. 4; consistenza vani 1,5; piano1; superficie catastale 23; rendita 96,84. posto auto: foglio 45; mappale 95; sub.703; cat. C6; cl. 2; consistenza mq. 12; piano T; rendita 35,95. Coerenze da Nord in senso orario, come da atto di provenienza: del monolocale: cortile comune, unità proprietà di terzi, mappale 99, cortile comune; del posto auto: mappale 92, cortile comune per due lati, mappale Caratteristiche Zona Periferia Sud-Est, quasi a confine con il territorio di Canegrate, in adiacenza al parco del Castello. Condominiali Edificio di ringhiera a due piani fuori terra, avente sviluppo ad elle con cortile interno. L appartamento in esame si trova al primo piano e si raggiunge mediante le scale ed il ballatoio comuni L accesso all edificio avviene dalla via per San Giorgio tramite un cancello pedonale e carraio di ferro verniciato. Androne ingresso: pavimento battuto di cemento; cortile interno: ghiaia; facciate: su strada graffiato plastico con zoccolatura in pietra, interna intonaco tinteggiato; ballatoio comune: muratura poggiante su pilastri, parapetto di ferro verniciato, pavimento grès rosso; serramenti esterni: legno naturale con avvolgibili di pvc, su corte scuri a battente di legno; scale: a rampe parallele; ascensore: non presente citofono: presente Stato di manutenzione del fabbricato: buono. Strutturali del fabbricato str. verticali: muratura portante e c. a. ; tetto: a falde inclinate con manto di copertura in laterizio. Componenti Edilizie specifiche ed impianti monolocale - ubicazione: all estremo del ballatoio comune; - esposizione: singola sul ballatoio; - pareti interne: nel bagno in piastrelle, nell altro locale intonaco tinteggiato; - pavimenti: ceramica ovunque; 2

3 - infissi esterni: due finestre di legno naturale mordenzato con scuri a battente; porta ingresso di legno e vetri a due battenti, - infissi interni: porta del bagno a battente di legno tamburato; - imp. citofonico: esistente; - imp. elettrico: esistente sotto traccia, da verificare se a norma; - imp. idrico: esistente sotto traccia; - imp. termico: autonomo con caldaia murale sulla facciata interna, radiatori di alluminio, con produzione acqua calda sanitaria. - bagno: attrezzato con lavabo, bidè, tazza, doccia; Altezza interna: ml Condizioni: sufficienti. posto auto Si tratta di un posto auto scoperto, ubicato nel cortile interno, a ridosso del muro di confine. 4. Consistenza monolocale: superficie complessiva commerciale al lordo delle murature: esterne ed interne 100%, a confine 50%: mq circa. posto auto: superficie complessiva commerciale netta: mq circa. 5. Avvertenze per l acquirente e maggiori oneri Il monolocale non è servito da impianto gas, la cucina ha alimentazione elettrica. elettrico. 6. Vincoli incidenti sulla disponibilità, possesso e detenzione del bene Nel corso del sopralluogo l immobile è risultato occupato come dichiarato dal medesimo, che ha accompagnato il sottoscritto nelle operazioni. 7. Pratiche edilizie Impianto edilizio iniziale costruito ante 1 Settembre Successivamente l unità immobiliare è derivata dalla trasformazione del terrazzo in monolocale, a seguito di Concessione Edilizia in Sanatoria rilasciata dal Comune di Legnano in data 19 Marzo 1996 n. 6442/729 prot.- pratica n Licenza all uso di monolocale con annesso servizio igienico rilasciata in data 19 Marzo Conformità urbanistico edilizia A seguito della Concessione in sanatoria ex Lege 724/94 l immobile è conforme. 9. Conformità catastale: conforme. La scheda depositata al NCEU riporta lo stato di fatto riscontrato nel corso del sopralluogo. 10. Convenzioni matrimoniali Alla data d acquisizione del bene di stato civile libero. risultava, come da dichiarazione resa al notaio, 11. Titoli di proprietà Atto Notaio Lupinacci data: Rep /10344 Registrato a Busto Arsizio in data: n. 954 serie 1T Trascritto Milano 2 in data: nn /48449 Vende: 3

4 Atto Notaio Lupinacci data: Rep /5548 Registrato a Busto Arsizio il n. 581 serie 1V Trascritto Milano 2 il nn /21788 Vende: Al ventennio proprietario del terrazzo su cui è stato realizzato l appartamento in oggetto era dell area su cui insiste il posto auto erano proprietari i signori e Atto Notaio Francesco Novara in data rep /5581 Trascritto C. RR. II. di Milano 2 in data nn / In forza di successione ex lege a, trascritta C. RR. II. di Milano 2 in data nn /48071, la quota di quest ultimo passò. Osservazioni: non risulta trascritta l accettazione di eredità relativa. 12. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati a cura della Procedura Iscrizioni ipoteca iscritta a Milano 2 in data nn /14693 a favore di Banca Intesa S. p. A. per Euro ,00 di cui Euro ,00 per capitale, al tasso annuo del 3,40 % per la durata di anni trenta, contro. Trascrizioni Pignoramento noto trascritto a Milano 2 in data 31 Dicembre 2005 nn /102397, a favore di Banca Intesa S. p. A., in forza di verbale di pignoramento notificato il (credito capitale di ,79 oltre interessi di mora come dovuti dal sino al saldo e ad ogni ulteriore somma che sarà dovuta al momento del saldo in dipendenza di mutuo fondiario in data n /10345 rep. Notaio M. Lupinacci (ipoteca iscritta a Milano 2 il nn /14693). come da atto di precetto notificato il ), e contro 14. Valutazione Ipotesi e criteri di stima, fonti di informazione: metodo comparativo basato sui valori di mercato praticati in zona e rilevati da compravendite di beni similari; agenzie immobiliari operanti sulla piazza; listino CAAM. n. 32 (secondo semestre 2007). Monolocale con bagno al piano primo e posto auto al piano terra: valutazione a corpo , Valore Si indicano di seguito i valori dell immobile sia libero, sia occupato. Immobile libero - la procedura colpisce la quota intera ,00 - riduzione del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale; per vendita forzata e senza garanzia per vizi occulti dell opera; per la quota di possesso: , ,00 Immobile libero, quota intera di proprietà Prezzo base consigliato a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova ,00 Immobile occupato - valore di riferimento per immobile libero ,00 4

5 - decurtazione per immobile occupato 15% , ,00 arrotondato ,00 Immobile occupato, quota intera di proprietà Prezzo base consigliato a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova ,00 Milano, 28 Aprile 2008 Il consulente nominato arch. Pietro M. Testa La presente relazione è composta di cinque pagine e ne fanno parte integrante i seguenti allegati: avvisi di ricevimento raccomandate inviate alle parti per inizio operazioni peritali e verbale sopralluogo, atto di provenienza, pratiche edilizie, visure storiche e schede, fotografie. ATTESTAZIONE INVIO COPIA RELAZIONE ALLE PARTI Come da mandato ricevuto si attesta di aver provveduto ad inviare alle parti copia della perizia, nel modo seguente: a mezzo posta ordinaria a: a mezzo posta elettronica a: Intesa Gestione Crediti S. p. A. c/o Avv. Riccardo Rusconi Via San Maurilio, Milano - e mail: rirusco@tin.it arch. Pietro M. Testa 5