INDICE PARTE I INTRODUZIONE E PRINCIPI GENERALI

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1 PARTE I INTRODUZIONE E PRINCIPI GENERALI 1.1 Presentazione Norme speciali sulle locazioni ad uso diverso dall abitazione Prima regola di applicazione generale: il canone iniziale può essere liberamente convenuto Seconda regola di applicazione generale: l aggiornamento del canone Terza regola di applicazione generale: la durata del contratto Quarta regola di applicazione generale: rinnovo tacito del contratto Quinta regola di applicazione limitata ad alcune categorie di contratti: rinnovo obbligatorio alla prima scadenza Sesta regola di applicazione circoscritta ad alcune categorie di contratti: diritto all indennità per perdita dell avviamento commerciale; diritti di prelazione e di riscatto per il caso di vendita dell immobile; diritto di prelazione per una nuova locazione Settima regola di applicazione limitata alle «aziende»: sublocazione e cessione del contratto Ottava regola: disposizioni comuni a tutti i contratti soggetti alla L. n. 392/ PARTE II I PROBLEMI E LE SOLUZIONI 2. AFFITTACAMERE 2.1 Regime legale della locazione di abitazione utilizzata da affittacamere AFFITTO DI AZIENDA 3.1 Inapplicabilità della L. n. 392/

2 6 4. AREE E TERRENI NUDI 4.1 Locazione con diritto dell inquilino di erigere costruzioni Parcheggio a riposo invernale di campers, roulottes, imbarcazioni Terreni usati per esercizi commerciali all aperto ARIA CONDIZIONATA CENTRALE ved. «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino» ASCENSORE ved. «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino» 5. BOX PER AUTO (ved. anche «8. Cambiamento dell uso dell immobile da parte dell inquilino») 5.1 Box locato ad un taxista Box locato all inquilino di un negozio Box locato insieme con appartamento allo stesso inquilino Box locato per trimestri BUONENTRATE 6.1 Locazione di negozio; buonentrata Locazione con acquisto di attrezzature BUONUSCITE 7.1 Buonuscita richiesta dall inquilino oltre all indennità di avviamento Compenso al conduttore di un magazzino per il rilascio dell immobile Negozio posto in vendita e pretese dell inquilino per renderlo libero CAMBIAMENTO DELL USO DELL IMMOBILE DA PARTE DELL INQUILINO (ved. anche 15.1) 8.1 Abitazione usata come affittacamere Abitazione usata come studio di chiromante Attività artigianale modesta e saltuaria in un alloggio Conseguenze dell uso diverso da quello pattuito in contratto Locazione promiscua ed uso unico da parte dell inquilino Trasformazione di negozio di parrucchiere in boutique Uso di un box come magazzino Uso diverso in una locazione stagionale Trasformazione di un negozio di casalinghi in sala giochi Trasformazione di deposito in locale di vendita al pubblico... 43

3 7 9. CANONE DI LOCAZIONE, SUO AGGIORNAMENTO E RA- TEAZIONE (ved. anche «6. Buonentrate») 9.1 Aggiornamento annuale del canone, modalità di calcolo Aggiornamento annuale e aggiornamento biennale del canone Aggiornamento del canone, clausola da inserire nei contratti Aggiornamento del canone, mancata richiesta del locatore Canone costituito da percentuale sugli incassi del conduttore Canone crescente nel tempo e modalità di aggiornamento Canone da aumentare di una percentuale determinata ogni anno Canone inferiore a quello originariamente concordato Canone costituito parte in denaro e parte in lavori di ristrutturazione dei locali Rateazione semestrale o annuale del canone Modalità di pagamento del canone CANONE, AUMENTI CONSENSUALI NEL CORSO DELLA LOCAZIONE 10.1 Aumento convenzionale del canone Aumento del canone per locazione del cortile CANONE, LOCAZIONI PER INSEGNE PUBBLICITARIE 11.1 Locazione di un muro per pubblicità luminosa di un emporio CAUZIONE ED ALTRE FORME DI GARANZIA 12.1 Aumento della cauzione durante il corso della locazione Cauzione superiore a tre mesi Interesse legale sulla cauzione da corrispondere al conduttore Sostituzione della cauzione con altra forma di garanzia Cauzione e canone, compensazione CESSIONE DEL CONTRATTO ved. «41. Sublocazione o cessione del contratto da parte dell inquilino» 13. CONSEGNA DELL IMMOBILE 13.1 Se sia indispensabile un verbale di consegna Comunicazione all autorità locale di P.S CONTRATTO DI LOCAZIONE 14.1 Moduli in commercio... 62

4 8 15. DIRITTO DELL INQUILINO DI PRELAZIONE E DI RI- SCATTO IN CASO DI VENDITA DELL IMMOBILE LOCATO E IN CASO DI NUOVA LOCAZIONE 15.1 Abusivo cambiamento di destinazione da parte del conduttore Aree e terreni nudi Cantine e posti macchina Casa di vendite per corrispondenza Donazioni Fallimento del locatore Forma della comunicazione all inquilino Immobile ad uso promiscuo di negozio ed abitazione Locali ad uso deposito Magazzini all ingrosso Attività professionali Offerta di prelazione in assenza di offerte di terzi Omessa comunicazione del locatore e risarcimento dei danni all inquilino Permuta di un negozio con un appartamento Prezzo da dichiarare negli atti di vendita conseguenti alla prelazione Riscatto in danno del terzo acquirente, a chi spettano i canoni di locazione durante il giudizio Riscatto in danno del terzo acquirente in regime di comunione legale col coniuge Riscatto in danno del terzo acquirente e indennità di avviamento commerciale Rivendita da parte del conduttore Sublocazione Successione e prelazione tra coeredi Vendita di una quota di comproprietà indivisa Vendita frazionata di un immobile Vendita in blocco di un intero edificio Vendita in blocco di varie unità immobiliari in edifici diversi Vendita tra parenti Prelazione per una nuova locazione Testata giornalistica Laboratorio di diagnostica ed analisi cliniche DISDETTA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DA PARTE DEL CONDUTTORE (ved. anche «17. Disdetta per finita locazione»; «36. Rinnovo tacito del contratto»; «42. Successione nel contratto») 16.1 Anticipata disdetta dell inquilino Conseguenze della disdetta dell inquilino Disdetta anticipata dell inquilino, motivazione

5 Preavvisi necessari per le disdette Rescissione per gravi motivi senza preavviso DISDETTA PER FINITA LOCAZIONE DA PARTE DEL LO- CATORE (ved. anche «20. Immobili a cui si applica la legislazione speciale delle locazioni commerciali»; «35. Rinnovo obbligatorio alla prima scadenza»; «36. Rinnovo tacito del contratto») 17.1 Disdetta con preavviso superiore a quello previsto dalla legge Omissione della disdetta per i contratti a termine stipulati come non rinnovabili Forma della disdetta Erronea indicazione della data Disdetta inviata ad un solo erede del conduttore defunto Pluralità di conduttori DISDETTA PER IMPEDIRE IL PRIMO RINNOVO OBBLIGA- TORIO DEL CONTRATTO ved. «35. Rinnovo obbligatorio alla prima scadenza» DIVORZIO E SEPARAZIONE LEGALE ved. «42. Successione nel contratto» 18. DURATA DELLA LOCAZIONE (ved. anche «32. Patti difformi dalla legge»; «35. Rinnovo obbligatorio alla prima scadenza»; «36. Rinnovo tacito del contratto») 18.1 Contratti soggetti e contratti non soggetti alla L. n. 392/ Contratto triennale di un negozio, durata, clausola risolutiva Locazione di uffici per un consolato Locazione stagionale, mancata richiesta di rinnovo da parte dell inquilino Locazione transitoria in attesa di ricostruzione di altro edificio Locazione transitoria per esposizione di quadri Locazione transitoria per vendita di stock od aste FALLIMENTO DEL CONDUTTORE O DEL LOCATORE 19.1 Fallimento del locatore Fallimento del conduttore IMMOBILI A CUI SI APPLICA LA LEGISLAZIONE SPE- CIALE SULLE LOCAZIONI COMMERCIALI, PROFESSIO- NALI, ALBERGHIERE, ISTITUZIONALI E PARTICOLARI 20.1 Ambito di applicazione della legislazione speciale... 90

6 IMPOSTE DI BOLLO, DI REGISTRO ED IVA SUI CON- TRATTI DI LOCAZIONE 21.1 Imposta di bollo, accollo all inquilino Imposta di registro per intero a carico dell inquilino Locazione ad amministrazione statale Contratto di locazione in essere ma non registrato perché di importo annuo inferiore a lire Versamento e termini di pagamento dell imposta di registro Contratti di durata pluriennale Locazione soggetta ad Iva, se l inquilino possa pretendere di pagare metà imposta Locazione soggetta ad Iva, se questa si applica agli oneri accessori INADEMPIMENTO DELL INQUILINO (ved. anche «8. Cambiamento dell uso dell immobile da parte dell inquilino»; «31. Mancato uso dell immobile da parte del conduttore»; «44. Vandalismi, scoppi, incendi») 22.1 Mancato o ritardato pagamento INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: INQUILINI A CUI NON SPETTA 23.1 Club nautico privato Distruzione dell immobile Imprese di spedizioni Locali di deposito Rinuncia contrattuale all indennità Scuola materna privata Vendita all ingrosso Odontotecnici Mutamento d uso dell immobile Case di cura per anziani Esposizioni Attività commerciale esercitata senza le prescritte autorizzazioni Acquisto dei locali da parte del conduttore Terzo acquirente INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: INQUILINI A CUI SPETTA 24.1 Agenzie di imprese assicuratrici Attività con limitato numero di clienti Attività promiscua ingrosso-dettaglio Imprese di grande fama o rinomanza Mediatori Negoziante che si trasferisce in edificio attiguo Rilascio parziale dell immobile

7 Sublocazione, a chi spetta l indennità Istituto di credito Autoscuole Ottici Estetista Palestra INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: LE TASSE 25.1 Deduzione dell indennità pagata all inquilino dall imponibile per le imposte sui redditi del locatore Ritenuta d acconto sull indennità Tassazione dell indennità a carico del conduttore INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: MODA- LITA DI CALCOLO 26.1 Data e canone di riferimento per il calcolo dell indennità Se il calcolo dell indennità di avviamento debba comprendere anche gli oneri accessori INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: PAGA- MENTO COME CONDIZIONE PER IL RILASCIO DELL IM- MOBILE 27.1 Lungaggini per la determinazione dell indennità Rifiuto del locatore di pagare l indennità INDENNITA DI AVVIAMENTO COMMERCIALE: RINUNCIA DEL CONDUTTORE (ved. anche «32. Patti difformi dalla legge») 28.1 Rinuncia all indennità in cambio di una buonuscita Rinuncia all indennità in cambio di una proroga contrattuale Rinuncia all indennità in cambio di una riduzione del canone LOCAZIONI AD USO PROMISCUO (ved. anche «15. Diritto dell inquilino di prelazione e di riscatto in caso di vendita dell immobile locato»; «24. Indennità di avviamento commerciale: inquilini a cui spetta») 29.1 Locazione di immobile ad uso di abitazione e negozio Locazione di immobile ad uso di abitazione e ufficio LOCAZIONI STAGIONALI ved. «18. Durata della locazione» LOCAZIONI TRANSITORIE ved. «18. Durata della locazione»

8 MAGAZZINI DI DEPOSITO (ved. anche «23. Indennità di avviamento commerciale: inquilini a cui non spetta») 30.1 Deposito ad uso privato Deposito collegato con attività commerciale esercitata altrove MANCATO USO DELL IMMOBILE DA PARTE DEL CON- DUTTORE 31.1 Negozio inutilizzato MORTE DEL CONDUTTORE ved. «42. Successione nel contratto» ONERI ACCESSORI ved. «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino» 32. PATTI DIFFORMI DALLA LEGGE 32.1 Deroghe al diritto del conduttore di cedere il contratto di locazione el azienda Deroghe alla norma sui rimborsi delle spese Deroghe alle norme sulla durata Deroghe per l indennità di avviamento PORTIERATO E PULIZIA ved. «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino» 33. PROROGA DI CONTRATTO DISDETTATO E SCADUTO 33.1 Proroga per durata inferiore a quella legale RECESSO DEL CONDUTTORE ved. «16. Disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore» 34. RICEVUTE DI PAGAMENTO DEL CANONE 34.1 Obbligo di rilascio Ricevuta per pagamenti di canone dopo la scadenza della locazione RINNOVO OBBLIGATORIO ALLA PRIMA SCADENZA (ved. anche «17. Disdetta per finita locazione da parte del locatore»; «36. Rinnovo tacito del contratto») 35.1 A quali inquilini spetta

9 Disdetta motivata del locatore per evitare il primo rinnovo obbligatorio (immobili non alberghieri) Disdetta motivata del locatore per evitare il primo rinnovo obbligatorio (per gli immobili adibiti ad attività alberghiera) Questioni particolari sul diniego di rinnovo alla prima scadenza Ulteriori rinnovi successivi al primo RINNOVO TACITO DEL CONTRATTO (ved. anche «16. Disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore»; «17. Disdetta per finita locazione da parte del locatore») 36.1 Durata dei rinnovi taciti RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE (ved. anche «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino») 37.1 Riparazioni che limitano il godimento dell immobile Restituzione di immobile in cattivo stato di manutenzione RISCALDAMENTO CENTRALE O INDIVIDUALE (ved. anche «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino») 38.1 Mancato invito del conduttore all assemblea condominiale Certificazione energetica Impianti individuali, esercizio e manutenzione RITARDATA RICONSEGNA DELL IMMOBILE DA PARTE DELL INQUILINO (ved. anche «24. Indennità di avviamento commerciale: inquilini a cui spetta») 39.1 Clausola penale In pendenza del pagamento dell indennità di avviamento SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE A CARICO DEL- L INQUILINO (ved. anche «32. Patti difformi dalla legge») 40.1 Anticipazioni Ascensore, adeguamento impianto Contratto che non prevede l accollo delle spese all inquilino Criteri di ripartizione degli oneri accessori tra gli inquilini Quali sono gli oneri accessori che l inquilino deve rimborsare Ritardato pagamento degli oneri accessori Spese comprese nel canone

10 Spese di condominio, rivalsa totale o parziale Spese straordinarie, condizioni per l accollo all inquilino SUBLOCAZIONE O CESSIONE DEL CONTRATTO DA PARTE DELL INQUILINO 41.1 A quali conduttori spetta il diritto di sublocare o cedere il contratto con contestuale locazione o cessione dell azienda Cessione a un terzo che in seguito svolge un attività diversa Cessione parziale del contratto e dell azienda Comunicazione tardiva del conduttore al locatore Contenuto della comunicazione dell inquilino Liberazione dell inquilino dalla solidarietà col cessionario Omessa comunicazione dell inquilino Opposizione del locatore Pluralità o unicità contrattuale per le cessioni Sublocazione con cessione dell azienda SUCCESSIONE NEL CONTRATTO (ved. anche «41. Sublocazione o cessione del contratto da parte dell inquilino») 42.1 A chi si applicano le norme speciali sulla successione in caso di morte del conduttore Divorzio o separazione coniugale del conduttore Norme applicabili in caso di morte del conduttore Sublocazione Successione di persone giuridiche Successione per morte del conduttore nel caso di capannone utilizzato da più artigiani Successione nel caso di recesso del titolare del contratto per un immobile usato in comune con altri professionisti TASSA RACCOLTA RIFIUTI URBANI ved. «40. Spese ordinarie e straordinarie a carico dell inquilino» 43. UFFICI AMMOBILIATI CON PRESTAZIONE DI SERVIZI 43.1 Se si applica la L. n. 392/ USO DIVERSO DA QUELLO PATTUITO ved. «8. Cambiamento dell uso dell immobile da parte dell inquilino»

11 VANDALISMI, SCOPPI, INCENDI (ved. anche «23. Indennità di avviamento commerciale: inquilini a cui non spetta») 44.1 Incendio ad opera di ignoti PARTE III LE NORME DI LEGGE CITATE NEL TESTO (IN ORDINE CRONOLOGICO) Norme del codice civile L. 18 maggio 1978, n. 191 e D.Lgs. 25 luglio 1998, n. 286 (denuncia consegne di immobili) L. 27 luglio 1978, n. 392 (norme applicabili alle locazioni commerciali).. 169