TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDURA DI DIVISIONE GIUDIZIALE R.G. N /2018 GIUDICE ISTRUTTORE: DOTT. MAURIZIO ATZORI

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1 Tel TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDURA DI DIVISIONE GIUDIZIALE LOTTO UNICO R.G. N /2018 GIUDICE ISTRUTTORE: DOTT. MAURIZIO ATZORI Promosso da: ATTORE : -/- Divisione Giudiziale R.G.N /2018 CONVENUTO : -/- * Con Ordinanza resa nell Udienza del 22/10/2018 nell ambito del procedimento esecutivo di espropriazione, il G:E: disponeva di procedersi a divisione del cespite esecutato. Il tecnico peritale al fine di adempiere al mandato ricevuto, ha dato corso agli accertamenti preliminari, visionando l immobile in oggetto ed Arch. estendendo le operazioni peritali presso: L Agenzia delle Entrate- Direzione Provinciale di Bologna, Territorio Servizi Catastali -Catasto Fabbricati del Comune di Bologna; -Archivio Pratiche Edilizie del Comune di Bologna; -Osservatorio dei Valori Immobiliari del FIAIP comune di Bologna; -Agenzia del Territorio comune di Bologna (sezione valori immobiliari). Il primo accesso programmato è stato eseguito il giorno 28 luglio 2018, ed è avvenuto alla presenza dell ausiliario del G.E., del custode Giudiziario, avv. Giovanni RAVENNA, e della./. che ha permesso ai tecnici di visionare l unità immobiliare e le pertinenze oggetto della presente relazione. Incarico che l esperto dichiarava di accettare nell Udienza di Comparizione del CTU, rilasciandone quietanza in data 21 giugno 2018.

2 2 di 24 Dalla disamina dei documenti agli atti, in merito a quanto visionato e recuperato presso gli enti preposti, l ausiliario del Giudice espone quanto segue: PREMESSA Il bene oggetto di divisione giudiziale è stato preso in considerazione, specificando: dati di pignoramento consistenza e ubicazione immobile identificazione catastale corrispondenza tra identificazione catastale attuale e quanto pignorato esistenza di parti comuni e servitù confini vincoli ed oneri Arch. proprietà (nome, cognome, data di nascita, c.f.) provenienza del bene stato civile degli esecutati al momento dell acquisto del bene atti pregiudizievoli regime fiscale indagine amministrativa certificazione energetica situazione occupazionale descrizione del bene conformità impianti consistenza superficiale

3 3 di 24 stima del bene In mancanza di elementi certi ed attendibili per la determinazione del più probabile valore di mercato della porzione di immobile oggetto di procedura; il metodo di stima adottato è quello sintetico per comparazione, (metodo di raffronto) che riconosce come unica realtà il prezzo di compravendita di beni analoghi e ne assume la media come espressione del valore di zona. L indagine si è basata su beni analoghi con prezzi conformi ed attendibili. Inoltre nella determinazione del più probabile valore di mercato del prodotto edilizio la scrivente ha tenuto conto dei: -fattori macroeconomici quali l inflazione, la svalutazione, (fattori rilevanti nei mercati aperti ad investimenti esteri), mercato del lavoro e disoccupazione ecc.; -fattori locali tra cui si annoverano la struttura e dinamica residenziale, la produttività della località, l organizzazione urbanistica; Arch. -fattori extraeconomici con riguardo se esistente all aspetto paesaggistico dell area (bellezze architettoniche, arredo urbano); -caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene stesso quali la forma, l esposizione, l accesso, la natura fisica dell area di sedime ed area cortiliva, la presenza di servitù attive e passive da rispettare se esistenti, tenendo sempre presente l epoca di costruzione del bene, il tipo di finiture, lo stato di conservazione e manutenzione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria. DATI DI PIGNORAMENTO Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 21 ottobre 2016 al n registro particolare, a favore della -/-, con sede a./., contro la

4 4 di 24 signora -/-, per la quota di un mezzo. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO UNICO Piena proprietà di una porzione di fabbricato residenziale, posta in comune di Bologna (Bo), via Sant Isaia n.45/47, costituita da un appartamento al piano quinto sottotetto composto da un ingresso, un ampio locale con angolo cottura ed un bagno; il tutto coprente una superficie lorda di circa mq.38,00. Annesso all appartamento con accesso indipendente dal vano scala è presente piccolo vano ad uso ripostiglio non praticabile sempre al piano quinto della superficie lorda di circa mq.10,00. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene oggetto di procedura esecutiva risulta intestato al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna ai signori: -/- (soggetto esecutato), nata a -/-, il -/-, C.F.:-/-, proprietaria per 1/2 (un Arch. mezzo) in regime di separazione dei beni. Si precisa che l immobile oggetto di pignoramento immobiliare sotto descritto era di proprietà della signora -/-, deceduta in data , ed in assenza di accettazione dell eredità da parte dei chiamati, il TRIBUNALE DI ANCONA in data ha dichiarato giacente l eredità, nominando curatore l avvocato Micaela Dentici del Foro di Ancona. -/- (soggetto non esecutato), nato a -/-, il -/-, C.F.: -/-, proprietario per 1/2 (un mezzo) in regime di separazione dei beni. Il bene in oggetto è censito al Catasto Fabbricati del comune sopraccitato al: Fgl.186

5 5 di 24 -Mappale 198 Sub.19 Via Sant Isaia n.45/47,p.5, ZC.1, Cat. A/4, Cl.2, Consistenza vani 2,5 Superficie catastale 46,00mq., Totale escluse aree scoperte 46,00 mq., Rendita Catastale Euro 193,67. Dati derivanti: -Variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie; e precedente VARIAZIONE del 21/06/2013 protocollo n. BO in atti dal 21/06/2013 REVISIONE DEL CLASSAMENTO (n /2013), VARIAZIONE del quadro tariffario del 01/01/1992, VARIAZIONE del 23/07/1985in atti dal 12/09/1990 VAR (N /1985) * Catasto terreni L'area di sedime del fabbricato di cui fa parte la porzione oggetto di stima è distinta al Catasto Terreni del Comune di Bologna al: Foglio 186 Arch. Mappale 198 (ente urbano di are 05 ca36), Tipo mappale del 26/10/2004 Protocollo n.bo in atti dal 26/10/2004 (n /2004) e precedente Tipo mappale del 21/09/2000 Protocollo n in atti dal 21/09/2000 (n /2000) - Tipo mappale del 29/08/1997, in atti dal 28/08/1998 (n /.1998). CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI. I dati catastali indicati nella visura storica per immobile e quelli riportati nella nota di trascrizione dei verbali di pignoramento concordano. La planimetria catastale risulta difforme dallo stato visionato dalla scrivente. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU

6 6 di 24 Parti comuni: porzione di fabbricato avente diritto alla comproprietà proquota delle parti dell edificio comuni a norma di legge, uso e per destinazione e titoli (usi, diritti obblighi ed obblighi derivanti dallo stato di condominio). Servitù attive e passive: sono compresi tutti gli accessori, le pertinenze e le servitù attive e passive se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato di condominio in cui si trovano i beni stessi ed in particolare con i patti speciali, servitù, diritti ed obblighi contenuti e richiamati nei rogiti di provenienza. CONFINI Il bene oggetto di procedura esecutiva confina con: beni comuni da più lati, muri perimetrali, ragioni -/-, salvo latri più precisi ed aggiornati. VINCOLI ED ONERI Tutti quelli relativi allo stato condominiale nel quale si trova il bene da Arch. stimare oggetto di pignoramento immobiliare. Da comunicazione del settembre 2018, da parte del dott. -/- Amministratore del Condominio di Via Sant Isaia -/-, la debitrice esecutata signora -/-, alla data della presente perizia, risulta avere un debito nei confronti del condominio via Sant Isaia n.45, complessivamente di Euro 6.097,97. In specifico: Data Causale Descrizione movimento Debito 01/01/2018 Saldo iniziale Gestione ordinaria 5.225,90 15/03/2018/ rate cond. 1 rata ordinaria 304,79 15/06/2018/ rate cond. rata straord. Coperto, grondaie. 264,28 05/09/2018/ rate cond. 2 rata ordinaria 303,00

7 7 di 24 Euro 6.097,97 PROPRIETA Il bene oggetto di procedura esecutiva risulta di piena proprietà per la quota indivisa di un mezzo ciascuno dei signori: Si precisa che l immobile oggetto di pignoramento immobiliare era per la quota di un mezzo indivisa di proprietà della signora -/- (soggetto esecutato), nata a -/-, il -/-, C.F.: -/-; deceduta in data , ed in assenza di accettazione dell eredità da parte dei chiamati, il TRIBUNALE DI ANCONA in data ha dichiarato giacente l eredità, nominando curatore l avvocato Micaela Dentici del Foro di Ancona. E per la restante quota di 1/2 (un mezzo) indivisa: il signor-/- nato a -/-, il -/-, C.F.: -/- -, proprietario per 1/2 (un mezzo) in Arch. regime di separazione dei beni. Soggetto dichiarato Fallito dal Tribunale di Ancona, con sentenza n.16/2015 del 19/02/2015, dichiarava il fallimento della -/- dei dottori -/-., sedente in Camerano(AN) e dei soci illimitatamente responsabili -/- (C.F.: -/-) e -/- (C.F.:-/-)]. PROVENIENZA DEL BENE Come da certificazione notarile redatta in data 15 dicembre 2016 dal notaio dott. Sabino Patruno che fa parte integrante e sostanziale di detta relazione, anteriormente al ventennio: -con atto di compravendita a rogito del notaio Francesco Natali del 21 dicembre 1991, repertorio n.12741/2521, trascritto a Bologna 10 gennaio 1992 al n registro particolare, la proprietà dell'immobile veniva trasferita ai signori -/- proprietari per un mezzo ciascuno in

8 8 di 24 separazione dei beni. STATO CIVILE DEL SOGGETTO ESECUTATO AL MOMENTO DELL ASSEGNAZIONE DEL BENE: Il soggetto esecutato ha dichiarato nell atto di acquisto del bene di essere proprietario di un mezzo indiviso del bene, in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile oggetto di procedura esecutiva gravano le formalità come descritte nella relazione ventennale notarile redatta dal notaio dott. Sabino Patruno allegata agli atti, formalità che verranno cancellate dalla procedura ed in particolare: Iscrizioni: -ipoteca giudiziale di euro ,00 iscritta a Bologna il 26 novembre 2012 al n.6428 registro particolare, a favore della -/-, domiciliata ad Ancona, c.so -/-, c/o avv. -/- contro -/-; Arch. -ipoteca giudiziale di euro ,00, iscritta a Bologna il 17 giugno 2013 al n.3127 registro particolare, a favore della -/-, con sede a -/-, contro -/- per la quota di un mezzo: -ipoteca giudiziale di euro ,00, iscritta a Bologna il 26 febbraio 2014 al n.977 registro particolare, a favore della -/- con sede a -/-, contro -/- per la quota di un mezzo; -ipoteca in rinnovazione (della formalità iscritta il 13/02/1996 al n.788 reg. pari) di euro ,00, iscritta a Bologna il 22 gennaio 2016 al n.398 registro particolare, a favore della -/-, con sede a -/-, C.F.: -/-, contro i signori -/- per la quota indivisa di un mezzo (1/2) ciascuno; Trascrizioni

9 9 di 24 Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Bologna il 03 giugno 2015 al n registro particolare, a favore della MASSA DEI CREDITORI FALLIMENTO -/-, - TRIBUNALE DI ANCONA - R.G.16/2015, contro -/- per la quota di un mezzo indivisa; -Pignoramento trascritto a Bologna il 21 ottobre 2016 al n registro particolare, a favore della -/-, con sede a -/-, C.F.:-/-, contro -/-, per la quota di un mezzo (1/2) indivisa. -Domanda Giudiziale trascritta in data 07 dicembre 2018 reg. gen reg.part.3943, del 22/10/2018 emessa dal Tribunale di Bologna,(C.F.: ) n.rep.17958/2018, a favore dei signori: -/-, nata a -/- il -/-, C.F.:-/- e -/-, nato a -/- il -/-, C.F.: -/-, contro i signori-/-, nata a -/- il -/-, C.F.:-/- e -/-, nato a -/- il -/-, C.F.: -/-. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Tassa di Registro o IVA e secondo la Arch. normativa fiscale vigente al momento di trasferimento del bene oggetto di procedura di divisione giudiziale. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l Ufficio Tecnico Settore Edilizia Privata del comune di Bologna, sono state rilevate le seguenti indicazioni urbanistiche ed edilizie inerenti il bene di cui all oggetto, in specifico: Destinazione Urbanistica: Il bene oggetto della presente perizia è interessato dalla vigente normativa urbanistica del Comune di Bologna: -Con Deliberazione del C.C. n.133 del è stato approvato il Piano Strutturale Comunale P.S.C. del comune di Bologna;

10 10 di 24 -Con Deliberazione del C.C. n.137 del è stato approvato il Regolamento Urbanistico Edilizio RUE, del Comune di Bologna, e successiva Variante di adeguamento normativo anno 2014 Delibera del C.C. n.201 approvato il , in vigore dal , è stato approvato l'adeguamento all'art.28 del RUE a seguito delle modifiche introdotte dalla L.R. 9/2015 all'art.28 Mutamento di destinazione d'uso della L.R. 15/2013. Le nuove categorie funzionali sono operative dal 28 gennaio 2016, come previsto dalla Legge di modifica. Con delibera PG n /2017 è stato approvato dal Consiglio Comunale con OdG n. 443/2017 l adeguamento del Regolamento Urbanistico Edilizio in recepimento dello "Schema di Regolamento Edilizio-Tipo" e delle "Definizioni Tecniche uniformi " di cui alla deliberazione di Giunta Regionale n. 922 del 28/6/ Allegati I e II ed è entrato in vigore il 4 dicembre Le modifiche apportate riguardano l'inserimento della Arch. Tavola di corrispondenza, l'aggiornamento dei riferimenti e dei link alla DGR 922/2017, l'inserimento della definizione di Volume totale esistente (Vte) come parametro per la misura della capacità edificatoria negli interventi di demolizione e di nuova costruzione. Destinazione Urbanistica Il bene oggetto della presente perizia è interessato dalla vigente normativa urbanistica in specifico per il: Piano Strutturale Comunale PSC il bene di cui all oggetto risulta nel Territorio urbano strutturato. Nucleo Antico - Ambito storico - Nucleo di antica formazione Nel caso specifico: Art. 27Ambiti storici - Nuclei di antica formazione

11 11 di 24 RUE: il bene di cui all oggetto risulta in Ambito n.1 Art. 60 Ambiti Storici il fabbricato in questione è classificato dal comune come edificio di interesse documentale (Art.57 RUE). REGOLARITA EDILIZIA (Concessione, Abitabilità e/o Usabilità, Legge 47/85 e Legge 724/94e successive modifiche ed integrazioni). Le opere relative alla costruzione del fabbricato, comprendente il bene oggetto di perizia sono state iniziate in data anteriore al 01 settembre Che a seguito dei lavori eseguiti all interno dell immobile in oggetto è stata presentata al comune di Bologna Domanda di sanatoria edilizia del 26 luglio 1985, prot PUT 22326/87, sanatoria rilasciata dal comune Bologna in data 14/09/1995. Si precisa che la scrivente ha richiesto al comune di Bologna copia dei precedenti edilizi relativi al bene di cui all oggetto e che alla data della Arch. presente perizia non sono state ancora reperite le pratiche di cui all oggetto (pratiche non disponibili ancora in scansione). Probabilmente la legittimità dell unità abitativa all uso è legata al condono edilizio al momento non reperibile presso l archivio storico del comune di Bologna, di conseguenza la scrivente per detta unità immobiliare non certifica la conformità abitativa rispetto a quanto visionato, così come la conformità delle superfici interne e delle altezze non avendo reperito dal comune gli elaborati grafici relativi. Come già esplicitato l uso abitativo dell unità immobiliare potrebbe risultare legittimato dal condono ed anche dalla planimetria catastale del 1939 dove si evidenzia un locale cucina ed uno più grande

12 12 di 24 comunicante con la cucina oltre ad locale soffitta, ma le altezze del coperto e la distribuzione interna non risultano conformi a quanto visionato. Come già citato la conformità dell uso, delle superfici e delle altezze interne dell unità immobiliare qui descritta, alla data della presente perizia non è certificata dal la scrivente. Inoltre risulta per le parti comuni dell edificio: -Denuncia di Inizio Attività prot.29098/2005 dell 11/02/2005- Condominio via Sant Isaia n.45 restauro della copertura con sostituzione della struttura in legno RE2 manutenzione straordinaria art.40 n.di P del R.E. Fine lavori in data 06/07/2005 rif. P.G /2005; -Richiesta CCEA prot /2016 del 16/11/2016 Via Sant Isaia n.45 Richiesta di certificato di conformità edilizia ed Agibilità per le parti comuni dell edificio richiesto dall amministratore del condominio. Arch. * Durante il sopralluogo eseguito il 28 luglio 2018, la scrivente ha riscontrato difformità tra lo stato di fatto visionato e la planimetria catastale, specificando che se gli elaborati di condono legittimati (all attualità non ancora visionati dalla scrivente) sono uguali alla planimetria catastale (superficie, altezze ecc.) sarà necessario sanare le opere, relative alle difformità riscontrate in sede di sopralluogo. Le difformità riscontrate tra la planimetria catastale e lo stato visionato in sede di sopralluogo, riguardano: -la demolizione del locale ripostiglio; il diverso posizionamento della bucatura esterna (finestra modificata, e

13 13 di 24 spostata in falda; - Riseghe e pilastri non evidenziati in pianta; La regolarizzazione delle opere sopra descritte, realizzate in difformità rispetto allo stato catastale se uguale a quello condonato legittimato, dovrà essere eseguita a cura e spese dell aggiudicatario, mediante la redazione di pratica edilizia a firma di un tecnico abilitato del tipo SCIA a Sanatoria E sempre possibile prima dell acquisto all asta di detto bene rivolgersi presso l Ufficio Tecnico del Comune di Bologna al fine di accertare la possibilità di sanare detta unità abitativa, in modo tale da quantificare esattamente le sanzioni tecnico-amministrative causa la NON REGOLARITÀ di detta unità immobiliare, rispetto al titolo edilizio depositato. Indicativamente non potendo la procedura quantificare esattamente i costi della regolarizzazione urbanistico-edilizia se non in maniera Arch. approssimativa, la scrivente ha fatto riferimento alle Sanzioni Amministrative e Pecuniarie in Materia di Edilizia del comune di Bologna Odg n.231 P.G /2016 Data seduta 20/04/2016-data inizio vigore In specifico per la sanzione a seguito del tipo di classificazione dell intervento su edificio di interesse documentale (ai sensidell art.3 c.1. del DPR 380/01) Tabella 2, la sanzione è quantificata in Euro 3.000,00 (tremila/00 da verificare) ristrutturazione edilizia limitatamente alla modifica dei prospetti che riguarda la variazione delle forature all esterno. La Tabella 3 fissa invece gli importi a titolo di oblazione per l accertamento di conformità(sanatoria) ai sensi dell art.17 comma 3 della

14 14 di 24 L.R.23/2004, graduata in ragione della tipologia di interventi edilizi da sanare nei limiti previsti dalla norma. Interventi edilizi relativi alla ristrutturazione per modifiche alle forature sulle facciate Euro2.000,00 (duemila/00) da verificare. La presentazione della SCIA in sanatoria è a totale onere e carico del futuro aggiudicatario, così come sono a totale cura e spese dell aggiudicatario i diritti di segreteria richiesti per la presentazione della pratica in sanatoria e le sanzioni amministrative ed oblazioni richieste dal comune al momento della presentazione della pratica edilizia per la regolarizzazione dei manufatti edilizi e qualsiasi onere sanzionatorio anche se non espressamente indicato in perizia. Sono a totale onere e carico del futuro aggiudicatario le spese relative alle competenze professionali del tecnico scelto dall aggiudicatario per la presentazione delle pratiche edilizie. Arch. Sono inoltre a totale onere e carico del futuro aggiudicatario le spese relative all aggiornamento catastale attualmente difforme dallo stato dei luoghi. La scrivente nella determinazione del più probabile valore di mercato ha applicando una riduzione mediante abbattimento di circa un 20%, non potendo la procedura quantificare esattamente i costi della regolarizzazione urbanistico-edilizia-catastale ricordando che la valutazione dell unità abitativa, sarà eseguita a corpo e non a misura. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità immobiliare identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna al Foglio 186, Mappale 198, Sub.19, oggetto di perizia è posta in

15 15 di 24 classe energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data del sopralluogo il bene oggetto di pignoramento, risulta libero da persone, sono presenti all interno dell unità abitativa beni mobili di proprietà del soggetto esecutato e del comproprietario non esecutato. DESCRIZIONE DEL BENE Localizzazione ed accessibilità. Il fabbricato residenziale con antistante portico è ubicato in via Sant Isaia, all interno del centro storico bolognese, in una zona di marcata caratteristica popolare a prevalente vocazione abitativa. Edificio classificato dal comune di Bologna come storico documentale di antica edificazione con zona porticata che affaccia sulla via Sant Isaia e successivamente interessato da ristrutturazioni e cambi d uso. Fabbricato posto nelle vicinanze di Piazza di Porta Sant Isaia e la Piazza San Francesco, compreso nella Zona a traffico limitato che soffre delle Arch. problematiche di accesso conseguenti. Per quanto ben servita dai mezzi pubblici, le difficoltà di parcheggio e l inaccessibilità veicolare costituiscono dei punti di debolezza per detti immobili ad uso abitativo che soffrono della mancanza di parcheggi pubblici nelle vicinanze. Ottimi sono i collegamenti interni ed esterni, oltre a servizi ed infrastrutture presenti in zona, esercizi commerciali, direzionali, scuole, edifici per il culto. L accesso pedonale al fabbricato avviene dalla via Sant Isaia. Come già specificato il fabbricato in cui è posto il bene in oggetto è stato costruito in epoca antica, la sua conformazione attuale è determinata dall accorpamento di più fabbricati ognuno con scale di collegamento che distribuiscono ai vari piani. L edificio in specifico si eleva per sei piani fuori

16 16 di 24 terra compreso il piano terra, oltre ad interrato. Si tratto di uno stabile non di pregio di tipo popolare; la zona porticata del tipo veneziana mentre la lunga loggia condominiale presenta una pavimentazione in piastrelle di gres, le scale sono in graniglia di marmo ed i pianerottoli in piastrelle di gres, l ultimo tratto di scala che conduce all unità abitativa Int.18 è in ferro e legno, il corrimano e balaustra è in ferro verniciato ed i paramenti del vano scala sono intonacati e tinteggiati. La struttura portante del fabbricato è in muratura portante, con solai in parte in legno ed in parte in laterocemento, con falde inclinate con manto di coppi e facciate esterne intonacate e tinteggiate. Si precisa che per quanto riguarda il coperto come esposto dall Amministratore del condominio dott. -/-, alla scrivente, risultano essere stati eseguiti nel coperto, numerosi interventi causa infiltrazioni d acqua piovana soprattutto nella falda prospiciente la via San Isaia che non risulta Arch. essere stata oggetto di manutenzione ordinaria. Ciò ha creato e crea a tutt oggi molteplici problemi di infiltrazioni d acqua durante il periodo invernale ed in occasione di temporali di forte intensità. Si ricorda inoltre che la linea vita nella copertura è presente e certificata per un 75% del coperto, mentre per la falda prospiciente la via Sant Isaia non risulta presente, questo comporta dei costi significativi tutte le volte che si deve intervenire in falda. Appartamento che si sviluppa al piano quinto (int.18) L appartamento al piano quinto ed ultimo è composto da un ingresso, una cucina, che apre su uno spazio aperto ed un bagno oltre ad un piccolo locale accessorio posizionato nel vano scala di difficile accessibilità, non abitabile

17 17 di 24 ne usabile se non come ripostiglio (date le altezze). La scala di accesso all appartamento è realizzata in ferro e legno. finiture interne: - la pavimentazione all interno dell appartamento è in piastrelle di ceramica cm.30x30 e parte in legno tipo parquet, il battiscopa è in legno, nel locale bagno, il pavimento ed il rivestimento è in piastrelle di ceramica cm.20x20. Il locale bagno con aspirazione forzata si presenta visivamente in condizioni mediocri, completo di sanitari, wc (con cassetta esterna), bidet, lavandino, piatto doccia. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, l intradosso del solaio è con travi travetti in legno a vista e perlinato in legno. La porta di accesso all unità abitativa è in legno con cancello di sicurezza esterno, le porte interne sono in legno unica anta, l infisso esterno è in alluminio anodizzato con vetrocamera. Arch. Nell unità immobiliare l impianto di riscaldamento avviene attraverso caldaia murale con produzione di acqua calda, situata nella zona cottura. E presente inoltre: l impianto elettrico realizzato sottotraccia con punti luce e prese di corrente nell unità abitativa, l impianto idrico-sanitario funzionante nel locale bagno ed angolo cottura, il citofono ecc. L appartamento nel suo complesso da una ricognizione visiva risulta in mediocre stato di manutenzione e conservazione. Piccolo locale soffitta sottotetto Al locale si accede dalla scala di accesso esclusiva all appartamento attraverso una porta di dimensioni ridotte e di non facile accesso. Il piccolo locale utilizza una piccola falda della copertura con altezze decisamente

18 18 di 24 basse e con finiture al grezzo. Tutto ciò meglio descritto nella documentazione fotografica allegata alla presente relazione così da farne parte integrante. Non è stata consegnata alla scrivente nessuna Certificazione di Conformità secondo le Normative Vigenti in Materia degli Impianti presenti nel bene oggetto di procedura esecutiva, e la scrivente per detti impianti non certifica nessuna Conformità alle vigenti Normative in Materia. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura Arch. esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La consistenza in superficie commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore in confine con altre unità o d ambito con il vano scala. Riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n 662. In particolare l Allegato C : Norme tecniche per la

19 19 di 24 determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R.P.T.). Per le abitazioni La superficie commerciale è stata determinata computando: - Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm.50; - Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti; - Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente; - Per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali. Arch. - Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente, per le superfici dei balconi terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali - Per il 15%, fino a 25 mq. e del 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi terrazzi e simili,non siano comunicanti, con i vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi corridoi e simili; - La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superfici aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata. - Aree cortilive di proprietà il 10% La superficie commerciale dei beni in oggetto, al lordo delle murature,

20 20 di 24 puramente a titolo indicativo, è la seguente: Appartamento P. 5 circa mq. 38,00 Con riferimento ai criteri generali sopra enunciati per la misurazione della consistenza sopraccitata e specificando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, la superficie commerciale del beni in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Applicando i dettami degli usi e delle consuetudini locali si può addivenire ad una superficie commerciale ragguagliata applicando opportuni coefficienti di destinazione d uso, con arrotondamenti al metro quadrato come in appresso. Superficie Coeff. di destinazione Sup. commerciale Appartamento P.5 mq. 38,00 x 1,00 = mq. 38,00 Superficie commerciale circa = mq. 38,00 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione Arch. esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE -Aspetto economico: il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare ed un venditore ragionevolmente accettare, se fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore ed il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza.

21 21 di 24 Criterio di stima adottato: Per la valutazione del bene oggetto di esecuzione si tratta di determinare il valore venale in comune commercio (vale a dire: il più probabile prezzo di mercato ) alla data della presente relazione. Allo stimatore pare quindi che la scelta debba indirizzarsi verso il metodo che più sottenda l oggettività della stima. Tenuto conto che la stima riguarda la valutazione immobiliare, il tecnico ha applicato il criterio di stima sintetico-comparativo per confronto con prezzi noti in comune commercio di immobili aventi caratteristiche ed appetibilità simili o assimilabili al bene da stimare. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame, tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture e lo stato di conservazione, la localizzazione, lo stato occupazionale, la sua consistenza Arch. superficiaria. Qualunque valutazione quindi non può prescindere dalle indagini di mercato nel caso di specie si sono eseguite delle indagini volte ad accertare l andamento del mercato per immobili similari a quello da valutare anche presso agenzie di intermediazione immobiliare. L indagine si è basata su vari momenti operativi ed inoltre il metodo si fonda sul presupposto che il bene da stimare sia comparabile con altri beni simili di cui sia noto il prezzo (indagine di mercato e prezzi di compravendite) od il cui valore di mercato sia desumibile per via indiretta rilevandolo da pubblicazioni specializzate, dai dati in possesso delle Agenzie del Territorio (ex Uffici Tecnici Erariali), dall Osservatorio immobiliare OMI, dalle Borse Immobiliari, dalle associazioni professionali

22 22 di 24 di immobiliaristi FIAIP. I valori unitari adottati costituiscono, l espressione sintetica dell immagine di mercato effettuata con operatori del settore immobiliare ed accedendo ad altre fonti informative indirette di cui è noto il sistema operativo, in specifico: Banca dati delle quotazioni immobiliari comune di Anno Semestre 2 Provincia: BOLOGNA Comune: BOLOGNA Fascia/zona: MALPIGHI SARAGOZZA SANT ISAIA Codice di Zona : C8 Microzona catastale ; n. 1 Tipologia Prevalente : Abitazioni di Tipo economico Destinazione : Residenziale Arch. Tipologia Stato Conserv. Valore Mercato (E/mq.) Sup.L/N Valori Locaz. mesi MIN - MAX Abit. Civili ottimo Abit. Civili normale Abit. Civili economico Box normale Osservatorio dei Valori degli immobili FIAIP anno 2017, report ottobre 2016 aprile Abitazioni da ristrutturare: min. Euro 1.300,00 max. Euro 1.500,00 -Abitazioni buono stato: min. Euro 1.600,00 max. Euro 1.900,00

23 23 di 24 Abitazioni ristrutt. inter.: min. Euro 2.000,00 max. Euro 2.400,00 Abitazioni nuove o ristrutt. inter.: min. Euro 2.800,00 max. Euro 3.300,00 * In considerazione di quanto sopra scritto, della sua ubicazione, distribuzione esposizione, tipo di ristrutturazione, datazione dell edificio, stato d uso e di conservazione, l ausiliario del Giudice ha determinato un valore dell intero bene, valore di primo realizzo che tiene conto anche dello stato dell edificio, delle spese condominiali arretrate, delle infiltrazioni presenti nel coperto e delle spese per la regolarizzazione urbanistico edilizia a cura e spese dell aggiudicatario ricordando che alla data della presente perizia la scrivente non certifica per detto immobile la conformità edilizia, causa la mancanza di visione e verifica dei precedenti edilizi. L equo valore commerciale afferente il bene in esame è stato così determinato in sede di Udienza in Euro ,00 (settanta mila/00). Arch. La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del GE, con criterio sintetico. Riassumendo nel caso di vendita forzosa il più probabile valore di mercato dell intero bene oggetto di procedura di divisione giudiziaria da porre A BASE D ASTA risulta pari ad Euro ,00(settanta mila/00). * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatole la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza

24 24 di 24 Bologna 28 marzo 2018 L Ausiliario del Giudice Arch. Arch.