L analisi dei rischi negli interventi di Project Finance

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1 L analisi dei rischi negli interventi di Project Finance Il Caso Studio di un Palazzo Storico e di un Impianto di Cogenerazione Dario Fusco Strutture & Energia 1

2 Strutture & Energia Studio Professionale con l obiettivo di progettare, trovare i finanziamenti, realizzare e gestire opere di riqualificazione degli edifici. Nasce nel 2014 dalle competenze maturate in 10 anni di attività imprenditoriale nel campo edile, agricolo e dei servizi energetici. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 2

3 Punto di forza Competenze Trasversali. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 3

4 L obiettivo della lezione Attraverso l analisi dei Casi Studio, Capire la centralità dell analisi dei rischi nella realizzazione di un operazione di Project Finance; Sottolineare l importanza della trasversalità delle competenze. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 4

5 I casi Studio Ristrutturazione di un Palazzo Storico attraverso società di scopo. Installazione attraverso società di scopo di un impianto di cogenerazione per produzione di calore ed elettricità a servizio di edificio/impianto industriale. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 5

6 Il Palazzo oggi mq su 5 corpi di fabbrica Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 6

7 Il Palazzo nel 2004 Edificio Storico di proprietà di 3 diversi soggetti: Un proprietario storico che possedeva il secondo ed ultimo piano di un ala del palazzo principale e di 3 degli altri corpi di fabbrica ed un magazzino a Piano Terra. Un neo proprietario che aveva acquistato l altra ala del palazzo principale. Un impresa immobiliare che possedeva i piani inferiori corrispondenti a quelli del proprietario storico. Edificio principale Ala DX Ala SN Corpi aggiunti 2 corpo 3 corpo 4 corpo 5 corpo 2 Piano 1 Piano Piano terra Proprietario storico Neo proprietario Immmobiliare Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 7

8 Intenzioni dei proprietari nel 2004 Proprietario storico: vendere Neo proprietario: ristrutturare Impresa immobiliare: ristrutturare Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 8

9 Valutazioni per l acquisto Punti di forza Bellezza della struttura originaria Centralità della posizione Facilità di accesso e parcheggio Punti di debolezza Alto costo per la ristrutturazione: Completo rifacimento tetti e facciate Rafforzamento/sostituzione solai Vincoli sovraintendenza beni culturali (rifacimento fregi ed ornamenti, rispetto struttura originaria, Utilizzo intonaci d epoca, ) Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 9

10 Lo Studio di Fattibilità Condizioni per l investimento: Trovare istituto di credito disponibile a finanziare 80% operazione. Trovare locatario affidabile per locazione di lunga durata. Tempo di ritorno dell investimento 15 anni. Da un preliminare studio tecnico economico è risultato che ai prezzi di locazione correnti la possibilità di rientrare economicamente era condizionata da: Realizzare piano intermedio così da raddoppiare la superficie locabile e di conseguenza occorreva Verificare la disponibilità degli altri condomini Verificare la fattibilità con il Comune e la sovraintendenza Esito dello studio di fattibilità: OK Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 10

11 Ricerca locatore Alleanza con l immobiliare proprietaria dei locali ai piani inferiori e proposizione dell intero complesso al Tribunale da utilizzare come sede dei Giudici di Pace. Trattativa conclusa con esito positivo ma sottocondizione di eseguire una serie di opere necessarie al buon funzionamento degli uffici ed alla loro sicurezza: Locale tecnico a temperatura ed accesso controllato per ospitare apparecchiature informatiche. Rete informatica; Controllo di sicurezza centralizzato; Portanza Solaio raddoppiata in grado di sopportare il pubblico e gli archivi; Impianto condizionamento e VMC. Conseguenze: Riprogettazione dell intervento imponendo le condizioni del locatore. Soluzioni tecniche identificate per soddisfare anche le aspettative di redditività dell investimento. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 11

12 Ricerca del finanziatore Predisposizione di un accurato business plan da cui risultava che: Per l investitore: Buona profittabilità dell investimento Per la banca: il flusso di cassa del progetto garantiva con sicurezza il rimborso del debito grazie a contratto d appalto vincolante Da ciò si è ottenuto Consenso dell investitore a coprire il 20% dei costi. Consenso della banca a coprire il restante 80% dei costi a condizioni estremamente favorevoli: 2 Mutui per 1 milione in totale ad un tasso variabile basso per il mercato dell epoca (0,75% più Euribor) Nessuna garanzia reale da parte dell investitore ma solo l accensione di una ipoteca sull immobile. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 12

13 Esiti dell investimento Costo dell operazione: Acquisto immobile: Opere di ristrutturazione: Valore attuale immobile: Plus valenza rispetto all investimento: > +133% Redditività annuale: in rapporto all investimento: 12% Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 13

14 L analisi della bancabilità Bancabilità fondamentale in analisi di Project Finance, in quanto ne definiscono la solidità: IRR Socio=11% PBT = 15 anni VAN = 600 k Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 14

15 Analisi di Sensitività Come cambia la bancabilità a seconda della struttura societaria. Debito = 65% & Equity = 35% IRR Socio=8.5% PBT = 17 anni VAN = 530 k Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 15

16 Analisi di Sensitività Locazione Inferiore (da 8,9 mq al mese a 6,9) IRR Socio=5% PBT = 17 anni VAN = 75 k Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 16

17 Dati di stima valori immobiliari 17 Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto

18 Valore immobile Valore immobile: stima sintetica Piano Lorda VU Valore mq /mq PT ' '373 P ' '429'814 P ' '327'703 Totale 1' ' '145'889 Locazione Data stipula Dati registrazione Canone Rivalut. Agenzia delle entrate contratto ISTAT 27/07/2006 Reg. del al n '600 50'840 14/02/2008 Reg. del al 587 serie 3 104' '400 Totale ricavo 150' '240 locazione /mq mese 8.9 Valore immobile: stima analitica Valore immobiliare = Reddito Netto/Saggio di capitalizzazioni Il Saggio di Capitalizzazione è un parametro percentuale riconducibile al saggio dì rischiosità dell'investimento immobiliare. Di norma esso ha un campo di variazione compreso fra: 3% per gli immobili a basso rischio al 6% per quelli a più alto rischio. Per gli immobili residenziali e commerciali il saggio oscilla fra il 4% ed il 5%. Saggio di Valore Grado di rischio rischio immobile Basso rischio 3.0% 3'415'492 Caso in esame 3.3% 3'145'889 Immobili residenziali e commerciali - min 4.0% 2'561'619 - max 5.0% 2'049'295 Alto rischio 6.0% 1'707'746 Dati da bilancio 2013 Ricavo 164'240 Costi 46'000 - Amministrazione 24'000 - Contabilità 6'000 - Imposte immobili 16'000 MOL 118'240 Imposte di esercizio 15'775 Reddito netto 102'465 % Costi 28.0% Tribunali: Locazione di lunga durata e con locatore affidabile Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 18

19 2 Caso: Impianto di Cogenerazione Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 19

20 Il modello di Business Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 20

21 L analisi dei rischi Impianto Gas Naturale Impianto a Biomassa Variabile Variazione Tir PBT Tir PBT Caso Base / 31% % 5 Domanda +15% 39% % 4.4 Energetica - 15 % 20% % 5.7 Prezzo +3% Annuo 19% % 5.6 Combustibile - 3% Annuo 38% % 4.2 Prezzo TEE +15% 32% % % 29% % 5.0 Tassi di +15% 29% % 5.1 Interesse - 15 % 33% % 4.9 Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 21

22 Conclusioni In periodi di scarsa propensione ai finanziamenti, sarà sempre più importante la cosiddetta Logica Project : investimenti basati su flussi di cassa e non su garanzie reali. Ciò richiede approfonditi Business Plan, ovvero approfondite analisi di sensitività e strategie di mitigazione dei rischi. Competenze trasversali e flessibilità. Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 22

23 Contatti Strutture & Energia Via Donatelli 7, Trescore Balneario (BG) Sito: Tel: Mob: Mail: Strutture & Energia - L'analisi dei rischi nella finanza di progetto 23