TRIBUNALE DI VOGHERA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 226/09 PROMOSSA DA DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A. CONTRO. omissis ********************************

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1 TRIBUNALE DI VOGHERA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 226/09 PROMOSSA DA DEUTSCHE BANK MUTUI S.P.A. CONTRO omissis ******************************** L'anno duemiladieci il giorno trentuno del mese di Maggio, davanti al Giudice dott. Fabrizio Poppi, al sottoscritto Geometra Riccardo Tornari, compiuto il giuramento di rito, veniva affidato il seguente incarico: "Il CTU prima di ogni altra attività, controlli la completezza della documentazione ex art. 567 cpc segnalando immediatamente al Giudice i documenti mancanti o idonei. Successivamente: 1- PROVVEDA il CTU, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione alle parti a mezzo posta, o fax, dell inizio delle operazioni peritali e previo accesso ai beni: A) Alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale, B) Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all indicazione della eventuale sanabilità e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ed alla acquisizione della certificazione urbanistica. C) All identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta corrispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli

2 ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al NCEU in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda o predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene alla sua correzione o redazione. 2- REDIGA in fascicoletti separati e limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando in ciascuna: - l esatta individuazione dei beni componenti il lotto con indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione, degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed accessori, dei millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione da una lettera dell alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo; - una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati anche il contesto in cui si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc..), le caratteristiche e la destinazione di zona e dei servizi offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi e a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data del rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tal punto, sarà posta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei suindicati elementi; - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o

3 regolarizzati dalla procedura, indicando quest ultimi i costi necessari; il CTU dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente in senso affermativo o negativo sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli: per i vincoli che restano a carico dell acquirente: -domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in quale stato) ed altre trascrizioni; -atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; -convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione ecc..). per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: iscrizioni; pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; difformità urbanistico-edilizie. Altre informazioni per l acquirente, concernenti: - l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); - eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; - eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; - eventuali cause in corso; - la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio ed elencazione di ciascun atto di acquisto con indicazione degli estremi (data, notaio,data e numero di registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; - la elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, l indicazione dell eventuale

4 sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n.724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno intitolato DESCRIZIONE ANALITICA DEL (appartamento, capannone, ecc ) e la lettera che contraddistingue l immobile nel paragrafo identificazione dei beni oggetto della stima, indicando la tipologia del bene, l altezza interna utile, la composizione interna; e indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il CTU indicherà le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando ciascun elemento l attuale stato di manutenzione e per gli impianti la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario i costi necessari al loro adeguamento; - il CTU indicherà altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto, giardino ecc ); - il CTU acquisirà la certificazione energetica se necessaria in relazione alla tipologia del bene ed alla vigente normativa regionale; - effettuerà la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale, esponendo analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici

5 o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico-catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell acquirente. - Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì, la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi, infine, se il bene risulti comodamente visibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura. 3- ALLEGHI il CTU a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, e la restante documentazione necessaria, integrando se del caso quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell atto di provenienza del bene, copia dell eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì attestazione di aver trasmesso alle parti copia della relazione. 4- REDIGA un prospetto riassuntivo e sintetico descrittivo dei singoli lotti individuati da utilizzare per le pubblicità (c.d. Allegato A). 5- DEPOSITI la relazione originale, completa dei relativi allegati nonché una copia su supporto informatico e provveda a trasmettere copia direttamente all Istituto Vendite Giudiziarie di Vigevano. 6- INVII, contestualmente al deposito della relazione in cancelleria, e comunque almeno 45 giorni prima dell udienza, copia della perizia al debitore, ai creditori procedenti e intervenuti, a mezzo fax, posta o Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i

6 documenti mancanti, che si profilino necessari o utili per l espletamento dell incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all atto di provenienza e con unica esclusione della relazione notarile. 8- In caso di assoluta impossibilità di accedere all immobile il CTU provvederà a rivolgere istanza al Giudice affinché questi possa autorizzare, se del caso, l intervento della Forza Pubblica e di un fabbro di sua fiducia per rimuovere e sostituire le serrature. 9- Riferisca immediatamente al Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscono tutti gli altri creditori. 10- Formuli tempestiva istanza di proroga dei tempi di deposito della relazione in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica delle parti. 11- Il Giudice dell Esecuzione concede un fondo spese di euro 500,00 oltre CPA ed IVA che pone provvisoriamente a carico del procedente, salvo rivalsa, e concede termini sino a 45 giorni prima della prossima udienza per il deposito della relazione e per l invio della copia alle parti. Termine per la presentazione degli elaborati In conformità all'assunto incarico, ho provveduto alla individuazione degli immobili che ho successivamente visitato al fine di determinare gli elementi essenziali per la redazione della presente perizia. I fabbricati oggetto della presente stima risultano per ubicazione, forma e consistenza indipendenti tra loro e pertanto divisibili in lotti separati, ne consegue una descrizione e valutazione singola per unità degli stessi, pertanto avremo :

7 1 - LOTTO A omissis 2 LOTTO B Fabbricato di abitazione in Via Montebello (Stradella) 3 LOTTO C omissis Sulla base dei rilievi eseguiti, debitamente integrati dai dati dell'estimo e dall'esperienza peritale, istituiti gli opportuni computi, sono in grado di rassegnare le seguenti relazioni tecniche sugli immobili che vengono di seguito allegate alla presente Il C.T.U. Geometra Riccardo Tornari RELAZIONE TECNICA SUGLI IMMOBILI 1 LOTTO A omissis 2 LOTTO B Oggetto della stima. Fabbricato indipendente ad uso abitazione sita in Comune di Stradella alla Via Montebello n 54 Ubicazione. Il fabbricato è ubicato in Stradella alla Via Montebello n. civ. 54, la via si trova a pochi metri dalla Piazza Ario in pieno centro della Città; l immobile risulta collocato sul lato destro della via in direzione sud est. L unità immobiliare risulta pertanto composta da edificio plurifamiliare su due livelli con piccola porzione di cortile interno esclusivo. A Abitazione

8 Dati catastali L unità immobiliare risulta rappresentata a Catasto Edilizio Urbano del Comune di Stradella come segue : N.C.E.U. Comune di Stradella - regolarmente intestato al signor omissis proprietario per 1000/1000 come segue : Fg Mapp. Sub. Ubicazione Cat. Cl. Vani R.C Via Montebllo n 54 T-1 A/3 2 7,5 484,18 L immobile non corrisponde graficamente a quanto rappresentato nella planimetria catastale presente all Ufficio del Territorio di Pavia, in particolare non sono presenti le modifiche all appartamento del piano terreno ( è presente un servizio igienico che non è rappresentato nella scheda catastale ). Il costo per la pratica di sistemazione catastale, consistente nella redazione di denuncia di variazione presso l agenzia del Territorio di Pavia, ammonta a totali euro 800,00 comprensivi di spese oltre iva e c.n.g.. Coerenze. a nord - Via Montebello a sud. - prop. al mapp. 423 a est - prop. al mapp. 423 a ovest - prop. al mapp. 423 Descrizione e caratteristiche degli immobili Il fabbricato indipendente, con due lati liberi e due in aderenza ad altri edifici, è formato da due piani fuori terra con piccolo cortiletto al centro, la casa risulta attualmente suddivisa in due appartamenti indipendenti. Al piano terreno è presente una zona ad uso passaggio che conduce al cortile interno oltre disimpegno, bagno, cucina, soggiorno, camera e cantina esterna, al piano

9 primo a cui si accede per mezzo di scala aperta dal cortile e successivo ballatoio si accede all unità abitativa costituita da disimpegno, bagno, cucina, soggiorno e camera oltre piccolo ripostiglio con accesso esterno..l accesso al fabbricato avviene direttamente dalla via Montebello per mezzo di porta non blindata, la casa di tipo indipendente si trova in zona facilmente accessibile e centralissima alla città di Stradella dove sono presenti negozi e servizi, tali condizioni rendono sicuramente appetibile il bene da parte del mercato immobiliare. Stato di possesso L unità immobiliare in oggetto risulta utilizzata attualmente in modo separato tra l appartamento al piano terreno e quello al piano primo. In particolare per l appartamento al piano terreno, lo stesso è utilizzato dal signor omissis con contratto di affitto stipulato in data reg al n 1346 / serie 3, mentre per l appartamento al piano primo lo stesso è utilizzato dal signor omissis senza contratto di affitto. ( Il contratto di affitto registrato in data registrato al n 1121 / serie 3. risulta scaduto e non rinnovato). Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene 1/ a carico acquirenti Contratto di affitto a favore di omissis scadente previo preavviso di disdetta da comunicare con raccomandata entro il Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene 2/ a carico della procedura ISCRIZIONI Contro omissis:

10 - Ipoteca volontaria con atto a rogito Notaio Rosanna Di Mauro in data rep /10799 a favore della Deutsche Bank Mutui s.p.a. con sede in Milano, a fronte di ipoteca di ,00 a carico di omissis, iscritta a Voghera in data al n del Reg. Gen. e n del Reg. Part. Immobili in Stradella distinti a N.C.E.U. al fg. 18 particella 1075 sub Ipoteca Giudiziale a seguito di pignoramento immobili emesso dal Tribunale di Ravenna il rep.1337 a favore di Unicredit Banca s.p.a. con sede a Bologna ( avv. Valersi Masperi ) creditore omissis della somma di ,60 oltre interessi. Iscritta a Voghera in data al n.7029 del Reg. Gen. e n.1209 del Reg. Part. Immobili in Stradella distinti all N.C.E.U. al fg. 18 particella 1075 sub. 3 TRASCRIZIONI Contro omissis: - Pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Voghera in data rep.1747, a favore di Deutsche Bank mutui s.p.a. C.F. P.iva carico di omissis trascritto a Voghera il al n.6019 del Reg. Gen. e n.8486 del Reg. Part. Immobili in Stradella distinti a N.C.E.U. al fg. 18 particella 1075 sub. 3.. Credito di ,29 oltre interessi.. Tipo di provenienza. L immobile in oggetto è pervenuto a omissis, per atto di acquisto dai signori Ercole Giuseppe e Sforzini Rosa a Rogito Notaio Tonalini Franco in data Rep. n.54572, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Voghera il al n del Reg. Gen. e al n.3842 del Reg. Part.

11 A sua volta il bene era pervenuto alle parti venditrici come segue : - al signor Ercole Giuseppe per successione di Sforzini Angioletta giusta denuncia presentata all Ufficio delle Entrate di Stradella e registrata al n 87 Vol. 231 in data alla signora Sforzini Rosa per successione testamentaria di Sforzini Luigi giusta denuncia presentata all Ufficio delle Entrate di Stradella e registrata al n 31 Vol. 242 in data Al signor Sforzini Luigi, Sforzini Angioletta e Sforzini Rosa ( quota di 1/3 ) il bene era in proprietà da ante ventennio. Regolarità edilizia. Attraverso una ricerca effettuata presso il Comune di Stradella, ho riscontrato che l immobile in oggetto è stato costruito in data antecedente al Successivamente non sono stati eseguiti interventi per cui necessitavano concessioni o autorizzazioni edilizie, infatti dalle ricerche effettuate presso l Ufficio tecnico comunale non sono emerse pratiche edilizie relative all immobile in oggetto. Dal punto di vista urbanistico gli edifici secondo il PGT vigente del Comune di Stradella ( approvato con delibera del C.C. n 29 del ) sono classificati in zona TS Tessuto storico e nuclei frazionali di antico impianto. Sul fabbricato in oggetto sono ammessi pertanto interventi di ristrutturazione e manutenzione escludendo qualsiasi opera in ampliamento essendo la volumetria del lotto oramai satura.

12 L edificio necessita ai fini della redazione dell atto di trasferimento della redazione di certificazione energetica. Il costo stimato ammonta ad. 800,00 comprensivo di spese. A - Descrizione analitica del fabbricato. L unità immobiliare si sviluppa su due piani fuori terra, al piano terreno a cui si accede per mezzo di porta direttamente dalla via Montebello è presente un corridoio di ingresso oltre cortile di disimpegno al piano superiore. I locali sono formati da ingresso, cucina, soggiorno, bagno e una camera oltre cantina esterna al piano terreno, ballatoio, disimpegno, bagno, cucina, soggiorno e camera oltre piccolo ripostiglio con accesso dal ballatoio al piano primo. Lo stabile con due lati liberi e due in aderenza costruito intorno agli anni cinquanta - sessanta, risulta in mediocre stato di manutenzione, questo è determinato soprattutto da una carente manutenzione periodica.l edificio è caratterizzato da struttura portante verticale in muratura di mattoni, solai tra i piani in ferro e laterizio, il tetto di copertura a falde inclinate ha struttura portante in legno con sovrastanti coppi vecchi, la lattoneria è in lamiera preverniciata. La casa è caratterizzata da facciate intonacate al civile senza sovrastante pittura, i serramenti esterni sono in legno bianco ad anta con persiana esterna, la porta di ingresso dalla strada è in ferro verniciato, quelle degli appartamenti sono in legno non blindate. Internamente i locali sono intonacati al civile per pareti e soffitti con sovrastante pittura chiara, i pavimenti sono in ceramica così come i rivestimenti di bagni e cucina, le porte interne sono cieche in legno tamburate.

13 In merito agli impianti quello elettrico è realizzato sottotraccia e non risponde alle norme vigenti, quello di riscaldamento è realizzato con caldaia a gas metano posta nel locale cantina e con caloriferi in ghisa posti nei vari locali; la caldaia alimenta entrambi gli appartamenti. Da un controllo effettuato l impianto risulta a norma anche se, non è stato possibile reperire il certificato di conformità. Le altezze interne dei locali sono al piano terreno di mt. 2,73, al piano primo di mt. 2,61. Consistenza. Piano Destinazione S.U. SLP. Coeff. Ragg. S.Comm.le PT Cucina- pranzo 7,14 / PT Soggiorno 8,40 PT Disimp. 3,88 / PT. Bagno 3,36 / PT Camera 16,80 / P.T. Cantina 10,64 / x 0,30 3,19 PT Ingresso 7,00 / PT. Cortile 20,40 / x 0,20 4,08 TOTALI DI PIANO / 76,39 x 1,00 76,39 P1 Balcone. 6,00 / x 0,25 1,50 P1 Disimpegno 2,20 / P1 Bagno 5,60 / P1 Cucina 13,44 / P1 Soggiorno 13,02 / P1 Camera 18,06 / P1 Ripostiglio 10,08 / x 0,25 2,52

14 TOTALI DI PIANO / 73,14 x 1,00 73,14 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq.149,53 Valutazione Lo stato di manutenzione e conservazione attuale dell edificio risulta essere discreto la casa è stata soggetta a limitate opere di manutenzione interna e lo stato delle finiture si presenta carente, la struttura robusta è tipica degli edifici della zona realizzati negli anni 40-50, essa ha un aspetto architettonico esterno in sintonia con gli edifici circostanti tutti di tipo economico residenziale, la distribuzione interna dei locali risulta conforme alla destinazione d uso.. La casa posta in zona centrale alla città di Stradella in posizione comoda e accessibile nonché a ridosso della zona dei negozi e servizi è elemento certamente positivo ai fini della collocazione sul mercato immobiliare. Nonostante il fabbricato sia costituito da due appartamenti distinti tra loro, lo scrivente C.T.U. sulla scorta dei dati desunti ritiene che ai fini di una maggiore facilità di vendita e profitto si debba vendere in unico blocco; infatti tale condizione permetterebbe con una adeguata ristrutturazione peraltro necessaria, di ottenere un prodotto immobiliare qualificante e appetibile dal mercato. Nella ricerca del giusto valore verrà adottata la stima analitica per comparazione ad altri edifici aventi le stesse caratteristiche di ubicazione, forma, vetustà a quello trattato. Il prezzo unitario al metroquadrato è stato definito in. 950,00, esso è stato desunto da una verifica dei prezzi medi correnti per costruzioni simili poste nella stessa zona della città di Stradella. Computo.

15 A- Appartamento TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq.149,53 Valore = Mq. 149,53 x. 950,00 = ,50 Deprezzamenti - In merito all edificio in oggetto si ritiene che il deprezzamento al valore definito, sia da ricercarsi nella presenza di contratto di affitto a favore del signor omissis scadente nell anno 2012, tale deprezzamento viene stimato nella percentuale del 5%., pertanto avremo : Valore stimato ,50 x 5% = ,67 - redazione certificazione energetica. 800,00 - redazione variazione catastale. 800,00 Valore totale , ,67-800,00 800,00 = ,83 Il valore del fabbricato di proprietà del signor omissis per intere ragioni ammonta a totali ,83 diconsi euro centotrentatremilatrecentocinquanta e centesimi ottantatre. ( l immobile non è divisibile in lotti ) Prospetto riassuntivo per il bando di vendita. In Comune di Stradella alla Via Montebello n 54, edificio abitativo a due piani fuori terra oltre area annessa interna ad uso cortile composto da disimpegno di ingresso, cucina, soggiorno, bagno, camera e cantina nel cortile, al piano primo da disimpegno, cucina, soggiorno, bagno e camera oltre balcone e ripostiglio esterno, il tutto rappresentato a Catasto come segue : N.C.E.U. Comune di Stradella Fg Mapp. Sub. Ubicazione Cat. Cl. Vani R.C Via Montebllo n 54 T-1 A/3 2 7,5 484,18

16 Coerenze. a nord - Via Montebello a sud. - prop. al mapp. 423 a est - prop. al mapp. 423 a ovest - prop. al mapp. 423 Valore totale quota di 1/1 = ,83 Quanto sopra il perito sottoscritto riferisce ad evasione dell incarico ricevuto IL C.T.U. Geom. Tornari Riccardo Allegati: Documentazione fotografica Planimetrie catastali Visure aggiornate Atto di provenienza 3 LOTTO C omissis