nei confronti di XXXXXXXX srl

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1 Fascicolo 109/06 Udienza vendita 9/11/2007 ALL'Ill.mo SIGNOR GIUDICE DOTT. RAFFAELE AGOSTINI TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Relazione di consulenza tecnica d'ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare n. 109/06 promosso Banca di Roma SpA (Avv. Fenizia Marini) nei confronti di XXXXXXXX srl 1. PREMESSA In data comparivo dinanzi alla S.V. per accettare l'incarico di C.T.U. nel procedimento in epigrafe. Dopo aver prestato il giuramento di rito mi venivano commessi i quesiti, allegati al verbale di udienza, sintetizzati come segue: 1) Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita; 2) Situazione edilizio-urbanistica dell'immobile; 3) Stato di possesso dell'immobile; 4) Vincoli ed oneri giuridici gravanti sull'immobile; 5) Stima dell'immobile.

2 Per l'espletamento dell'incarico, mediante deposito di relazione scritta, veniva stabilito termine sino a 45 giorni antecedenti l udienza del 9/11/ OPERAZIONI PERITALI Con lettera raccomandata a.r. del 31/5/2007 si fissava l inizio delle operazioni peritali per il giorno 18/6/2007, alle ore 16,30, presso l'immobile oggetto di esecuzione via Quinto Curzio Rufo n. 13 di Ascoli Piceno. Nella sede ed al tempo stabiliti, alla presenza del Ragionier Ruzzini,dipendente della XXXXXXXX srl, nonchè della signora XXXXXXXX Cinzia, si dava inizio a quanto sopra prendendo visione dei luoghi ed effettuando fotografie e misurazioni. Al fine di procurasi la prescritta documentazione, lo scrivente accedeva altresì presso l ufficio tecnico del Comune di Ascoli Piceno, l Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno, la Camera di Commercio di Ascoli Piceno e intratteneva corrispondenza con lo studio del Geom. Carlo Odoardi, Amministratore Condominiale. 3. DOCUMENTAZIONE VISIONATA 3.1 Documentazione visionata presente in atti 1. Atto di pignoramento immobiliare dell Avv. Fenizia Marini, trascrizione del 31/10/2006 reg.part. n. 7807; 2. Certificazione ex articolo 1 L. 302/98, a firma notaio Maria Enrica Silenzi di Ascoli Piceno del 18/1/2007; 3.1 Documentazione prodotta dallo scrivente 3. Copia autorizzazione edilizia n 75/99 rilasciata dal Comune di Ascoli Piceno in data 21/5/1999; 2

3 4. Copia autorizzazione Soprintendenza Beni Ambientali ed Architettonici di Ancona prot del 11/3/1999; 5. Copia dichiarazione di raggiunta piena agibilità dell edificio a firma del Direttore dei Lavori Arch. Dario Nanni del 29/1/2002; 6. Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12; 7. Copia visura catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12; 8. Copia visura ipotecaria immobile distinto al catasto fabbricati Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12; 9. Copie rendiconti predisposti dall amministratore condominiale geom. Carlo Odoardi. 4. RISPOSTE AI QUESITI 4.1 Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita L oggetto del pignoramento (trascrizione del 31/10/2006 reg.part. n. 7807) è costituito da una unità urbana facente parte di un complesso immobiliare sito in Ascoli Piceno, via Quinto Curzio Rufo n. 13; in particolare trattasi di - abitazione di tipo civile posta al piano 1 con fondaco posto al piano terra; Il pignoramento riguarda l intera piena proprietà del bene. Caratteristiche generali degli immobili: l immobile in oggetto fa parte di un pregevole edificio, vincolato ex L. 1039/39, sito nel centro storico di Ascoli Piceno, costituito da tre piani fuori terra di cui il primo destinato a fondaci magazzini ed in parte a locali commerciali; i due 3

4 piani in elevazione sono invece costituiti da 8 unità abitative. L immobile, che risale a diversi secoli orsono (sull architrave del portone di ingresso si legge la data 1525) è stato recentemente restaurato, in quanto oggetto di lesioni causate dal terremoto del Dati catastali e consistenza degli immobili: l immobile è contraddistinto al catasto fabbricati del Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12 categoria A/2 classe 4 consistenza 6,5 vani rendita 537,12. Tali dati coincidono con quelli presenti nell atto di pignoramento. La superficie netta dell'appartamento è di circa mq 98, mentre quella commerciale complessiva (superficie lorda immobile compresa di pareti non comuni + balconi al 25% + fondaci, lavatoi ecc. al 50%) è di circa 128 mq. Provenienza ed intestazione: atto di compravendita rogito notaio Donatella Calvelli, datato 29/10/2002 rep. n. 7030, trascritto in data 8/11/2002 al n tra le parti Angelini Luigia e XXXXXXXX srl, rappresentata dal sig. XXXXXXXX Celeste. Coerenze: via Quinto Curzio Rufo, Rua dell Industria, vano scala, proprietà Tassoni, scala condominiale salvo altri; Posizione dei beni, descrizione della zona e dei servizi: Gli immobili si trovano in pieno centro storico di Ascoli Piceno a circa 200 metri da Piazza del Popolo; i servizi generali sono pertanto ampi (scuole, esercizi commerciali, uffici pubblici, autolinee urbane, sportelli bancari ecc.) in relazione ad una città capoluogo di provincia. 4

5 Accessi L accesso al fabbricato, avviene direttamente da via Quinto Curzio Rufo, strada inserita in zona a traffico limitato riservata a residenti ed autorizzati; all interno dell immobile il collegamento verticale è garantito esclusivamente da una scala, non essendo presente alcun impianto di ascensore. Pertinenze Il fabbricato di cui trattasi non ha pertinenze specifiche ulteriori rispetto a quelle strettamente necessarie per il normale utilizzo dello stesso (androne, scale, pregevole cortile interno ecc.). Spese condominiali In base a quanto si evince dalla documentazione reperita presso lo studio dell Amministratore del condominio in questione, Geom. Carlo Odoardi, l importo annuo, relativo al 2007, delle spese fisse di gestione e manutenzione è di 367,24; non risultano spese di manutenzione straordinaria deliberate nè insoluti relativi all ultimo biennio. Dalla stessa amministrazione condominiale si è appreso altresì dell esistenza di un debito del condominio, per oneri relativi a tre distinte cause civili instaurate contro condomini insolventi, per una cifra non esattamente definita che si aggira sui 3.000,00 (spese legali ed oneri di registrazione). Essendo la quota millesimale dell immobile oggetto di esecuzione di 112, il debito gravante su tale porzione è di poco superiore ai 300,00. Destinazione urbanistica L immobile è a destinazione residenziale; situato in zona A ex DM LL.PP. 2/4/1968 (parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale...). Stato civile dell esecutato e regime patrimoniale della famiglia 5

6 Il bene è di proprietà di una società a responsabilità limitata. Caratteristiche costruttive riferite all'intero fabbricato: Struttura portante, realizzata in muratura di pietrame; divisori in laterizi. superfici esterne prevalentemente in conci squadrati di travertino; copertura a falde inclinate. Finiture di tipo medio. Non si evidenziano significative problematiche di natura strutturale. Come detto l immobile, tra il 1999 ed il 2001, è stato oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha riguardato, tra l altro, pavimenti, rivestimenti, infissi, impianti. Caratteristiche del solo immobile di cui si tratta: esposizione su due lati: sud ed est; distribuzione planimetrica costituita da ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, bagno, due camere da letto, locale con illuminazione indiretta dal vano scala, lavanderia-ripostiglio con accesso dal pianerottolo delle scale, balconcino e fondaco sottoscala al piano terra. La porzione di pianerottolo antistante l accesso all appartamento è comproprietà con l unità immobiliare sub. 13. I soffitti e le pareti sono intonacati al civile; infissi in legno; porta esterna blindata, persiane in legno; pavimenti in parquet; servizi con apparecchi sanitari e rubinetteria normale, pareti parzialmente piastrellate. Il tutto appare sostanzialmente rispondente all età del restauro, categoria e classe catastale della unità urbana in questione. Impianti: l impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gas metano ed è costituito da caldaia e radiatori in ghisa; impianto per acqua potabile, alimentato da rete pubblica; impianto per energia elettrica alimentato da rete pubblica tipologia sottotraccia 220 V, dotato di 6

7 sistema di protezione differenziale; fognatura raccordata alla rete pubblica; citofono; antenna TV centralizzata. Considerazioni generali di sintesi: l immobile, si trova in buone condizioni di conservazione e manutenzione in relazione al recente restauro. La distribuzione planimetrica risulta sufficientemente razionale 4.2 Situazione edilizio-urbanistico e sanitaria dell immobile Come detto l immobile è stato edificato diversi secoli orsono; presso l ufficio tecnico comunale è stata reperita la documentazione relativa all ultimo intervento edilizio, assentito con autorizzazione edilizia n 75/99 del 21/5/1999, previo parere della Soprintendenza Beni Ambientali ed Architettonici di Ancona prot del 11/3/1999. Presso lo stesso ufficio tecnico è stata altresì reperita la dichiarazione di raggiunta piena agibilità dell edificio, a seguito degli interventi di cui sopra, a firma del Direttore dei Lavori Arch. Dario Nanni, in data 29/1/2002. Lo stato di fatto attualmente riscontrabile è sostanzialmente sovrapponibile a quanto presente negli gli elaborati depositati in Comune Stato di possesso All atto del sopralluogo l immobile risultava nella disponibilità della famiglia dell unico socio della XXXXXXXX srl, sig. XXXXXXXX ed in particolare della figlia signora XXXXXXXX che, in base a quanto riscontrato presso l ufficio anagrafe, vi risiede. 4.4 Vincoli ed oneri giuridici Vincoli che resteranno a carico dell acquirente 7

8 Sull immobile in questione, per quanto accertabile, non esistono domande giudiziali, né gravano vincoli, di inalienabilità od indivisibilità. Non esistono altresì diritti demaniali o di usi civici, atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali. Esiste invece il vincolo storico artistico ex L. 1089/39 nonchè una convenzione stipulata con il Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali con atto rogito notaio Cappelli in data 31/10/2000 rep 61569/15195, trascritto in Ascoli Piceno il 9/11/2000 al n che stabilisce le modalità per rendere accessibile al pubblico il fabbricato. In particolare la visita nelle singole porzioni immobiliari potrà avvenire ogni primo lunedì del mese, esclusi i giorni festivi, dalle 9 alle 10. Vincoli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura: Iscrizioni: 1) Ipoteca volontaria, iscritta in data 13/9/2002 al n del R.P. per l importo di ,00, a favore della Banca di Roma., a garanzia di un contratto di mutuo (capitale ,00); Pignoramenti: 1) Verbale di pignoramento immobili (trascrizione del 31/10/2006 reg.part. n. 7807). a favore della Banca di Roma. Per la cancellazione dei suddetti oneri i costi presumibilmente necessari, tra imposte e tasse ipotecarie, ed imposte di bollo, sono stimabili in meno di 500,00. Difformità catastali: dall esame del certificato di visura catastale non sono emerse significative difformità, rispetto a quanto riscontrato. 8

9 La planimetria catastale non risulta invece congruente con lo stato di fatto, essenzialmente per la mancata divisione in due distinti vani della cucina e della sala da pranzo. Considerate le dimensioni dei locali la circostanza non ha comunque rilievo sulla consistenza catastale dell immobile e pertanto non si ritiene utile effettuare il relativo aggiornamento, in questa fase, anche in relazione alle diverse esigenze abitative che potrà avere il nuovo proprietario dell immobile. Il costo presunto per la correzione di tale difformità è stimato in 500,0 + Iva. 4.5 Stima dell immobile Il mercato immobiliare del centro di Ascoli Piceno è estremamente dinamico e pertanto il criterio estimativo che meglio si adatta alla fattispecie è quello detto della stima per confronto diretto o comparativa. Significativi, per analogia di localizzazione tipologia edilizia e taglia, sono gli importi di compravendita di immobili ad uso abitativo, reperiti presso agenzie immobiliari. Tali valori si aggirano intorno ai 2.400,00 /mq e risultano sostanzialmente congruenti con gli ultimi dati ufficiali tabellati (per la Borsa Immobiliare dell Adriatico-Camera di Commercio di Ascoli Piceno zona centro importo tra 2.100,00 e 2.800,00 ; per l Osservatorio dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2006 pubblicazione sito internet riferito al 2 semestre , zona Centro storico, 2.000, ,00 Piazza del Popolo e vie limitrofe). L importo base assunto quindi in 2.400,00 /mq deve essere però ridotto, sulla base dei correnti metodi di valutazione, in relazione alle peculiarità dell immobile di cui trattasi ed in particolare: 9

10 - Coefficiente riduttivo di 0,90 per caratteristiche intrinseche dell immobile, assenza di ascensore ed autorimessa; - Coefficiente riduttivo di 0,95 per vetustà in relazione all età degli interventi di manutenzione straordinaria dell immobile; - Coefficiente riduttivo di 0,95 per stato di possesso dell immobile; Si giunge quindi ad un valore unitario di circa 1.950,00 mentre il valore complessivo è pari a ,00. In base a quanto richiesto dal quesito n. 5 occorre inoltre effettuare le detrazioni per oneri tributari, in relazione alla differenza tra valori di mercato e valori catastali e per assenza della garanzia per vizi occulti. Si ritiene che l abbattimento forfetario proposto del 10% sia congruo, considerato che gli eventuali maggiori oneri tributari, nella peggiore delle ipotesi (acquisto di immobile come seconda casa di abitazione) sono stimabili in circa ,00. Occorre infine effettuare le ultime detrazioni relative alle evidenziate spese per la eliminazione delle difformità catastali e per spese condominiali giungendo, a valle di tutto, ad un più probabile valore di mercato dell immobile, in cifra tonda, stimato in ,00 (valore eventualmente da incrementare di 500,00, qualora la procedura si faccia carico delle difformità catastali, come da quesito 5). Divisione in lotti L appartamento dotato di unico ingresso ed unici servizi non è divisibile in lotti. Descrizione riepilogativa dei beni (unico lotto) 10

11 Piena proprietà di unità immobiliare sito in Ascoli Piceno Via Quinto Curzio Rufo13: - appartamento sito al piano primo di 128 mq lordi commerciali, composto da ingresso, soggiorno, locale pranzo, cucina, bagno, due camere da letto, locale con illuminazione indiretta dal vano scala, lavanderia-ripostiglio con accesso dal pianerottolo delle scale, balconcino e fondaco sottoscala al piano terra. In catasto fabbricati il bene è così distinto: foglio 169 part.447 sub 12 categoria A/2 classe 4 consistenza 6,5 vani rendita 537,12. L immobile è soggetto a vincolo storico artistico di cui alla Legge 1089/39: una specifica convenzione stabilisce le modalità di accesso al pubblico. L appartamento è occupato da congiunti del titolare della società esecutata. Ascoli Piceno, Il C.T.U Carlo Ianni ELENCO ALLEGATI ALLA RELAZIONE: 1) Planimetria Comune di Ascoli Piceno scala 1:2.000; 2) Planimetria schematica immobile scala 1:100; 3) N. 6 Fotografie; 11

12 DOCUMENTAZIONE REPERITA PRESSO TERZI E DEPOSITATA IN ATTI: 4) Copia autorizzazione edilizia n 75/99 rilasciata dal Comune di Ascoli Piceno in data 21/5/1999; 5) Copia autorizzazione Soprintendenza Beni Ambientali ed Architettonici di Ancona prot del 11/3/1999; 6) Copia dichiarazione di raggiunta piena agibilità dell edificio a firma del Direttore dei Lavori Arch. Dario Nanni del 29/1/2002; 7) Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12; 8) Copia visura catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12; 9) Copia visura ipotecaria immobile distinto al catasto fabbricati Comune di Ascoli Piceno foglio 169 part.447 sub 12; 10) Copie rendiconti predisposti dall amministratore condominiale geom. Carlo Odoardi; 11) Ricevute raccomandate inizio operazioni peritali; 12) Copie ricevute postali relative alla spedizione della relazione peritale. 12