TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI

TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI Procedimento esecutivo immobiliare n 153/2000 R.G. Causa: Banca M.P.S. S.p.A. / OMISSIS Attore: Banca M.P.S. S.p.A. Convenuto: Sig. OMISSIS Giudice Istruttore: Chiar.mo Dott. Bruno Francesco C.T.U. Ing. Cicalese Giuliano

1.0 - PREMESSA 1.1 - Il fatto che ha determinato l azione giudiziaria In data 19 Settembre 2000 la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. con sede in Siena, P.zza Salimbene n. 3, C.F. e P. IVA 00884060526, subentrante, ai sensi dell art. 16 D. Leg. del 20/11/90 n. 356, nei rapporti facenti carico al Monte dei Paschi di Siena, Istituto di Diritto Pubblico con sede in Siena, in persona del Dott. Omissis, Direttore pro-tempore della Succursale di Salerno e delle Filiali aggregate, e come tale, legale rapp.te della Società elettivamente domiciliata presso lo studio dell Avv. Stanzione Giuseppe in Salerno al Corso G. Garibaldi n. 235, ingiungeva con atto di precetto i Sig.ri Omissis a Valva (SA), ivi residente alla via Madonna degli Angeli, e Omissis a Valva, ivi residente alla via San Vito n. 54, al pagamento, in solido, in favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., succursale di Salerno, della somma di lire 26.005.000, oltre interessi maturati e maturandi e consequenziali, con l avvertenza che in caso di mancato pagamento si sarebbe proceduto ad esecuzione forzata. In data 16 Febbraio 2001 il suddetto atto di precetto veniva depositato in Cancelleria del Tribunale di Salerno sez. distaccata di Eboli. 1.2 Il mandato del Sig. Giudice Istruttore Il G.I. Dott. Bruno Francesco nominava lo scrivente Ing. Cicalese Giuliano con studio in Eboli (SA) alla via San Giovanni n. 16, Consulente Tecnico d Ufficio della causa in epigrafe e fissava per il giorno 23/04/2012 il giuramento e conferimento dell incarico con i seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti posti da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui

all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

2.0 - OPERAZIONI PERITALI A seguito del mandato conferitogli dal G.I. Dott. Bruno Francesco, lo scrivente procedeva agli accertamenti tecnici del caso, eseguendo due sopralluoghi, per acquisire dati utili alla redazione della presente relazione. 2.1 - Processi verbali e sopralluoghi Lo scrivente, fissava comunicandolo alle parti a mezzo raccomandata A.R., l accesso peritale, per il giorno 09 Maggio 2012 alle ore 10:00 presso il luogo di controversia. Alle operazioni peritali era presente il Sig. Omissis che dichiarava: di non essere erede in quanto il sottoscritto ha rinunciato all eredità insieme a tutti i suoi fratelli perché vi è un testamento olografo regolarmente pubblicato ed accettato, dove mio padre lasciava tutti i suoi beni a mia madre, in questo momento non sono in possesso della documentazione perché non ho avuto il tempo materiale per produrla in quanto ho ricevuto la raccomandata del C.T.U. Ing. Cicalese il giorno 07/05/2012, pertanto mi riservo di produrla ove ve ne fosse necessità. Il sottoscritto Omissis nel rappresentare mia madre che sicuramente non ha ricevuto la raccomandata è a completa disposizione del C.T.U. per il sopralluogo della proprietà in oggetto di causa, si fa presente inoltre che sulla proprietà in oggetto insiste un fabbricato adibito ad oleificio regolarmente accatastato e ricostruito ai sensi della L. 219/81 e C.E. del 1987, il suddetto immobile è attualmente in comodato d uso gratuito alla Società Oleificio Omissis con sede in Contrada Deserte, Valva (SA). Nel prosieguo delle operazioni peritali il C.T.U. passava ad estrapolare reperti fotografici dei luoghi di causa e chiudeva il verbale alle ore 11:00 e rinviava le operazioni a data da destinarsi da comunicare alle parti a mezzo raccomandata A.R. Per il giorno 30 Maggio 2012, alle ore 09:30 il sottoscritto CTU fissava un ulteriore sopralluogo, presso il luogo di controversia ed in particolare per l accesso ai locali dell oleificio Omissis. Alle operazioni peritali

erano presenti i Sig.ri Omissis ed il Geom. Di Giuseppe Ilaria (collaboratrice del C.T.U.). Il sottoscritto C.T.U. passava a visionare, misurare e fotografare internamente ed esternamente il locale adibito a frantoio oleario condotto dalla Società Oleificio Omissis e di proprietà Omissis. Dopo aver visionato l immobile, avendo compreso lo stato di consistenza dello stesso nonché il grado di mantenimento della struttura, passava a misurare l intero immobile. Il sottoscritto C.T.U. chiudeva il verbale alle ore 10:30. Nella stessa giornata il C.T.U. si recava presso il Comune di Valva per l accesso agli atti relativamente alla Concessione Edilizia per la costruzione dell oleificio in località Deserte del Comune di Valva ed a reperire informazioni sull ex oleificio sito alla Piazza Plebiscito. 3.0 - ESECUZIONE DEL MANDATO AFFIDATO AL C.T.U. E RISPOSTA AI QUESITI POSTOGLI. Nella documentazione prodotta dall Avv. Stanzione Giuseppe legale rappresentante della MPS S.p.A., è presente ed idonea la documentazione di cui all art. 567 cod. proc. Civ. contenente certificato notarile del Notaio Valente Andrea, Notaio in Salerno, con studio alla via Velia n. 47. Gli immobili pignorati che alla data del 11/06/2001 risultavano avere alcuni dati catastali, in virtù di frazionamenti avvenuti in epoca successiva a tale data, risultano ad oggi avere le seguenti corrispondenze: foglio 15 part. 195 = foglio 15 part. 195; foglio 15 part. 396 = foglio 15 part. 396; foglio 15 part. 397 = foglio 15 part. 397; foglio 15 part. 196 = foglio 15 part. 196; foglio 15 part. 395 = foglio 15 part. 395; foglio 15 part. 197 e 198 = foglio 15 part. 792 (793 equivalente alla part. 798 nel N.C.E.U.) 794 795 797; foglio 16 part. 79 sub 7, in data 11/04/2001 veniva ceduta unitamente all area su cui insisteva, gratuitamente al Comune di Valva,

correlativamente al trasferimento del contributo per la ricostruzione dell oleificio di cui alla L. 219/81 in altro sito dello stesso Comune e precisamente sulla particella 793 che ha generato la particella 798 Ente urbano di 589.00mq del foglio 15. Attualmente l area di sedime del foglio 16 particella 79 sub 7 è stata ceduta dal Comune di Valva ad altri Proprietari abitanti lo stabile, e pertanto non viene stimata; la particella 394 del foglio 15 di 2.00mq risulta essere intestata ai Sig.ri Omissis per atto pubblico Notaio Salvati del 06/05/1999 come da allegato certificato catastale storico, e pertanto non viene presa in considerazione nella vendita. Le particelle di terreno insistenti sul foglio 15 risultano essere dei terreni agricoli, posizionati in prossimità del centro urbano e sulla particella 793 che ha generato la particella 798 Ente urbano di 589.00mq è ubicato l oleificio in comodato d uso alla Società Oleificio Omissis secondo quanto dichiarato dal Sig. Omissis, che non ha poi voluto esibire la documentazione probante il comodato d uso. Tutti i beni risultano essere in possesso e di proprietà della Sig.ra Omissis moglie del Sig. Omissis il quale con testamento olografo del 15/03/2001 pubblicato il 17/01/2005 dal Notaio Mazzarella Lucio, cedeva tutti i suoi beni alla moglie Omissis, escludendo dalla successione i figli che con lo stesso atto pubblico hanno prestato acquiescenza e hanno rinunciato all azione di riduzione a ciascuno eventualmente spettante. Come già innanzi detto il debitore Sig. Omissis deceduto Omissis con testamento olografo del 15/03/2001 pubblicato il 17/01/2005 dal Notaio Mazzarella Lucio, cedeva tutti i suoi beni alla moglie Omissis, escludendo dalla successione i figli che con lo stesso atto pubblico hanno prestato acquiescenza e hanno rinunciato all azione di riduzione a ciascuno eventualmente spettante. I beni pignorati, ad eccezione della particella 793 foglio 15, sono liberi da vincoli e oneri mentre sulla particella 793 graverebbe il comodato d uso gratuito

concesso alla Società Oleificio Omissis che non ha voluto rilasciare copia del contratto di comodato d uso gratuito. I beni pignorati meglio descritti in N.C.T. del Comune di Valva (SA) al Foglio 15 partt. 195 396 397 196 395-792 793 794 795 797, hanno la destinazione urbanistica di terreni agricoli come risulta dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Valva che si allega. Relativamente alla regolarità urbanistica dell oleificio insistente sulla particella 793 del foglio 15, esso gode della C.E. n. 06/87 rilasciata dal Comune di Valva in data 24/07/1987. Il sottoscritto C.T.U. al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita ed una migliore individuazione dei beni con caratteristiche analoghe intende formare due lotti di vendita distinti e separati e precisamente: Lotto di vendita n. 1 Il lotto di vendita n. 1 è composto dai terreni agricoli distinti in N.C.T. del Comune di Valva (SA): - Foglio 15 part. 195 di 1609.00mq, seminativo di classe 1; - Foglio 15 part. 396 di 62.00mq, seminativo di classe 1; - Foglio 15 part. 397 di 150.00mq, seminativo di classe 1; - Foglio 15 part. 196 di 168.00mq, seminativo di classe 1; - Foglio 15 part. 395 di 10.00mq, seminativo di classe 1; - Foglio 15 part. 792 di 331.00mq, uliveto di classe 2; - Foglio 15 part. 794 di 224.00mq, uliveto di classe 2; - Foglio 15 part. 795 di 275.00mq, seminativo di classe 1; - Foglio 15 part. 797 di 182.00mq, seminativo di classe 1; per un totale di seminativo di classe 1 pari a 2456.00mq ed un totale di uliveto di classe 2 pari a 555.00mq. Per i suddetti terreni agricoli la stima della proprietà sarà determinata attraverso una stima sintetico-comparativa, che all uopo risulta essere il metodo più circostanziato ed aderente per la realtà dei fatti.

Da una ricerca ed informazioni effettuate dal sottoscritto C.T.U., nella località Deserte del Comune di Valva per terreni analoghi a quelli in oggetto, si sono ricavati una serie di valori per la vendita: 1. seminativo di classe 1 = da 6.000,00 /ettaro a 7.000,00 /ettaro; 2. uliveto di classe 2 = da 21.000,00 /ettaro a 22.000,00 /ettaro; Ritenendosi che gli immobili in esame sono di caratteristiche medie rispetto a quelli presi in considerazione, si attribuiscono ad essi i più probabili valori di mercato il prezzo di: 1. seminativo di classe 1 = 6.500,00 /ettaro; 2. uliveto di classe 2 = 21.500,00 /ettaro; corrispondenti a: 1. seminativo di classe 1 = 0.65 /mq x 2456.00mq = 1.596,40 2. uliveto di classe 2 = 2.15 /mq x 555.00mq = 1.193,25 Pertanto il più probabile valore di mercato degli immobili sopra descritti è di 2.789,65. La congruità dei valori stimati è avvalorata dalla coincidenza con i valori agricoli medi dettati dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia di Salerno, relativamente ai terreni seminativi irrigui della regione agraria n. 2 (Valva) anno 2009, che si allega. I valori agricoli medi, tabellati dalla Provincia di Salerno sono determinati a norma della L. 865 del 22/10/71 e dell art. 41 comma 4 del DPR 327/01. Lotto di vendita n. 2 Il lotto di vendita n. 2 è composto dall Ente Urbano riportato in N.C.T. del Comune di Valva (SA) alla particella 793 del foglio 15 e riportato in N.C.E.U. del Comune di Valva (SA) alla particella 798 del foglio 15 di 589.00mq su cui insiste l Oleificio oggetto di stima. L oleificio ha una superficie lorda di 169.20mq mentre il terreno circostante facente parte della particella 798 del foglio 15 dell Ente Urbano ha una superficie di 419.80mq.

Per i suddetti immobili la stima della proprietà sarà determinata attraverso una stima sintetico-comparativa, che all uopo risulta essere il metodo più circostanziato ed aderente per la realtà dei fatti. Da una ricerca ed informazioni effettuate dal sottoscritto C.T.U., nella località Deserte del Comune di Valva per terreni analoghi a quelli in oggetto, si sono ricavati una serie di valori per la vendita: 1. seminativo di classe 1 = da 6.000,00 /ettaro a 7.000,00 /ettaro; 2. Oleificio = da 1.600,00 /mq a 1.800,00 /mq; corrispondenti a: 1. seminativo di classe 1 = 0.65 /mq x 419.80mq = 272,87 2. Oleificio = 1.700,00 /mq x 169.20mq = 287.640,00 Pertanto il più probabile valore di mercato degli immobili sopra descritti è di 287.912,87. Conclusioni. A conclusione della presente relazione di Consulenza Tecnica d Ufficio, ed in relazione a quanto innanzi esposto, si può serenamente concludere che il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento è di: Lotto di vendita n. 1 costituito da foglio 15 part. 195 396 397 196 395 792 794 795, per complessivi 3011.00mq di terreni agricoli nel Comune di Valva, il più probabile valore di mercato è di 2.789,65. Lotto di vendita n. 2 costituito dal foglio 15 part. 793 equivalente alla part. 798 nel N.C.E.U. di 589.00mq con entrostante oleificio di 169.20mq, il più probabile valore di mercato è di 287.912,87. Allegati alla presente: 1. Verbali di accesso; 2. certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Valva; 3. risposta del Comune di Valva, C.E. dell oleificio, atto notorietà Omissis, comunicazione del Direttore dei lavori Ing. Omissis; 4. Attestazione del Sindaco di Valva sulla regolarità urbanistica dell oleificio;

5. Pubblicazione testamento olografo di Omissis Notaio Mazzarella; 6. documentazione fotografica; 7. certificati Catastali e planimetrie Catastali reperite presso l U.T.E. di Salerno con individuazione dei beni; 8. piante, prospetti e sezioni dell Oleificio; 9. quadro valori agricoli medi provincia di Salerno anno 2009; 10.specifica di pagamento (fascicolo a parte). Tanto in adempimento dell incarico ricevuto. Eboli, lì 10/07/2012 Il C.T.U. Ing. Cicalese Giuliano