TRIBUNALE DI SALERNO. Ill.mo Giudice dell Esecuzione Dr.ssa Giovanna Pacifico. Procedura esecutiva immobiliare n 31/2008 R.G.E. promossa da: Omissis

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1 1 TRIBUNALE DI SALERNO UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Ill.mo Giudice dell Esecuzione Dr.ssa Giovanna Pacifico Procedura esecutiva immobiliare n 31/2008 R.G.E. promossa da: Omissis contro Omissis ******** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO 1) PREMESSA Il sottoscritto ing. Gennaro Antico, con studio in Salerno alla via Pietro da Eboli n 8, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n 2357, in data 19/01/2010 è stato nominato dall Ill.mo Giudice dell Esecuzione Dr.ssa Giovanna Pacifico, Consulente Tecnico d Ufficio per il procedimento in epigrafe. L incarico affidatogli è il seguente: 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 Cod. Proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

2 2 3. Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da includere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene

3 3 nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art. 46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. Corredi la relazione - da presentare anche in formato informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al fo-

4 4 glio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Per una più chiara esposizione si è individuata la seguente suddivisione in paragrafi: 1) - Premessa; 2) - Accertamenti eseguiti; 3) Relazione notarile; 4) - Esame della documentazione agli atti: verifica dati catastali e RR. II.; 5) - Descrizione, consistenza, confini, dati catastali, destinazione urbanistica dei terreni, regolarità edilizia dei fabbricati, regime patrimoniale, consistenza del nucleo familiare e stato di possesso del bene; 6) - Valutazione degli immobili, individuazione del lotto con indicazione dei confini e riepilogo finale; 7) - Risposte ai quesiti. Allegati: Allegato n 1: Foto dei beni immobili; Allegato n 2: Documentazione catastale: a) Stralcio planimetria catastale del Foglio 3 digitalizzata; b) Stralcio planimetria catastale del Foglio 3 cartacea; c) Visure catastali; Allegato n 3: Planimetrie del fabbricato rurale redatte dal C.T.U.:

5 5 a) Piano seminterrato F. 3 p.lla 23 Scala 1/100; b) Piano terra F. 3 p.lla 23 Scala 1/100; c) Piano seminterrato F. 3 p.lla 23 con annessi locali abusivi Scala 1/100; Allegato n 4: Fattura collaboratore tecnico; Allegato n 5: a) Verbale di sopralluogo; b) Lettere racc. A/R alle parti per accesso del ; c) Lettere racc. alle parti per invio relazione di c.t.u.; d) Consulenza tecnica di parte a firma del geom. Pasquale Pepe per conto dell esecutato Omissis. Allegato n 6: Comune di Roscigno: a) Certificato di destinazione urbanistico; Allegato n 7: a) Valori agricoli medi stabiliti dalla Commissione Provinciale Espropri della provincia di Salerno pubblicati nel Bollettino Ufficiale della Regione Campania n 47 del ; b) Valori Fondiari medi unitari desunti dal Bollettino Ufficiale della Regione Campania n 28 del ; c) Agenzia del Territorio Risultato Stima desunto dalla Banca dati delle quotazioni dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) Allegato n 8: CD ROM contenente documentazione fotografica e relazione di c.t.u.. 2) ACCERTAMENTI ESEGUITI

6 6 Il sottoscritto si è recato sui luoghi oggetto della presente relazione per effettuare n 1 accesso in data alle ore 10.00, accompagnato dal collaboratore tecnico ing. Salvatore Giambrone, e si è recato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roscigno in data ; sono stati, inoltre, effettuati accertamenti presso l Agenzia del Territorio di Salerno. Circa la determinazione del prezzo di stima dei beni immobili, si sono svolte indagini avvalendosi del contributo sia di tecnici e sia di agenzie immobiliari operanti nell ambito del territorio di Rossigno; infine in data , tramite telefax, lo scrivente ha ricevuto Consulenza tecnica di parte a firma del geom. Pasquale Pepe per conto dell esecutato Omissis. 3) RELAZIONE NOTARILE Di seguito si riporta la relazione notarile resa dal notaio Rosa Troiano, ai sensi dell art. 567 (2 comma) c.p.c. nel testo modificato dalla Legge n 302: Il sottoscritto dott. Rosa Troiano, notaio in Castel San Giorgio, con studio alla via Carmine Napoletani n 4, iscritto al Collegio Notarile di Salerno, a seguito di incarico conferitole dagli avvocati Giuseppe ROTOLO e Antonio BRUNO, con studio in Salerno alla via Sichelmanno n 79, per conto dei creditori procedenti Omissis, elettivamente domiciliati presso il suddetto studio, avente ad oggetto la redazione del certificato notarile di cui al secondo comma dell art. 567 c.p.c. relativo ai beni descritti nell atto di pignoramento immobiliare UNEP Tribunale di Salerno Sezione distaccata di Eboli del 15 gennaio 2008 rep. n 121/2008, trascritto a Salerno in data 6 febbraio 2008 ai nn. 5322/3619, presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno,

7 7 CONTRO Omissis; A FAVORE: Omissis sui seguenti immobili: DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DEL PIGNORA- MENTO: In Comune di Roscigno (SA), alla contrada Masiello o San Francato : A) Porzione di fondo rustico della superficie catastale complessiva di circa mq Riportata in N.C.T. del citato Comune così come segue: Foglio 3 mappale 24, pascolo di classe 1, are 10.90, R.D. euro 0,56, R.A. euro 0,62; Foglio 3 mappale 291, querceto di classe 1, are 04.15, R.D. euro 0,32, R.A. euro 0,09; Foglio 3 mappale 292, querceto di classe 1, are 42.35, R.D. euro 3,28, R.A. euro 0,87; Foglio 3 mappale 26, - porz. AA, uliveto di classe 3, are 41.00, R.D. euro 9,53, R.A. euro 8,47; - porz. AB, querceto di classe 1, are 39.30, R.D. euro 3,04, R.A. euro 0,81; Foglio 3 mappale 293, pascolo di classe 1, are 03.17, R.D. euro 0,16, R.A. euro 0,18; Foglio 3 mappale 213, pascolo di classe 1, ettari , R.D. euro 15,96, R.A. euro 17,55;

8 8 B) Porzione di fondo rustico della superficie catastale complessiva di circa mq , con entrostante piccolo fabbricato rurale. Riportata in N.C.T. del citato Comune così come segue: Foglio 3 mappale 23, fabbricato rurale, are 01.86; Foglio 3 mappale 210, uliveto di classe 2, are 76.20, R.D. euro 25,58, R.A. euro 19,68; Foglio 3 mappale 212, querceto di classe 1, ettari , R.D. euro 9,37, R.A. euro 2,50; esperite le indagini presso l ufficio Tecnico Erariale e presso l Agenzia del Territorio di Salerno a tutto il ventennio anteriore al giorno della notifica del detto pignoramento, esteso alla data del primo titolo trascritto anteriormente al ventennio, sotto la propria responsabilità, CERTIFICA QUANTO SEGUE: A) che detti cespiti oggetto di pignoramento risulta di esclusiva proprietà dei coniugi Omissis come sopra generalizzati, quanto ai mappali 24, 291, 292, 26, 293 e 213 e di esclusiva proprietà del sig. Omissis, quanto ai mappali 23, 210 e 212; B) che sono gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli: - pignoramento immobiliare UNEP Tribunale di Salerno - Sezione distaccata di Eboli del 15 gennaio 2008 rep. n 121/2008, trascritto a Salerno in data 6 febbraio 2008 ai nn. 5322/3619, presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno, per Euro ,70 contro i coniugi Omissis (rispettivamente ai diritti pari ad ¼ ciascuno sui mappali 24, 291, 292, 26, 293 e 213 del Foglio 3) ed a favore dei signori Omissis come sopra generalizzati; - ipoteca iscritta in data 1 giugno 2007 ai nn /7698 in rinnova-

9 9 zione di precedente ipoteca iscritta in data 9 luglio 1987 al n di formalità, concessa a garanzia di cambiali per euro ,14 a favore del sig. Omissis e contro Omissis, per i diritti di ½ ciascuno (gravante sugli immobili oggetto del pignoramento); - pignoramento immobiliare Pretura di Capaccio del 21 settembre 1990, trascritto a Salerno in data 26 ottobre 1990 ai nn /21912, presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno, per Lire , contro il sig. Omissis ed a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Laurino con sede in Laurino (gravante sugli immobili oggetto del pignoramento per i diritti pari ad ½); - pignoramento immobiliare Uff. Giud. Corte di Appello di Salerno - notificato a mezzo posta il 1 Settembre 1989, trascritto a Salerno in data 12 settembre 1989 ai nn /19640, presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno, per Lire contro sig. Omissis, sopra generalizzato (gravante sugli immobili oggetto del pignoramento per i diritti pari ad ½); - pignoramento immobiliare Uff. Giud. Corte di Appello di Salerno - notificato a mezzo posta il 26 Aprile 1989, trascritto a Salerno in data 26 giugno 1989 ai nn /12963, presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno, per Lire contro sig. Omissis, sopra generalizzato (gravante sugli immobili oggetto del pignoramento per i diritti pari ad ½); - ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Tribunale di Salerno del 20 marzo 1989, rep. n. 663/1989, iscritta a Salerno in data 22 marzo 1989 ai nn. 8342/895 per Lire , di cui Lire di sorta capitale, a favore della Banca Nazionale del Lavo-

10 10 ro S.p.A. con sede in Roma e contro Omissis (gravante sui mappali 23, 26, 210 e 213 del Foglio 3); C) che i cespiti sopra descritti al punto A sono pervenuti: - al signor Omissis, in regime di comunione legale dei beni con Omissis, dal signor Omissis, sopra generalizzato, in virtù di atto di compravendita a rogito notaio Biagio Salvati di Roccadaspide in data 4 luglio 1989, registrato ad Eboli il 14 luglio 1989 al n. 1886, trascritto a Salerno in data 17 luglio 1989 ai nn /14864 (con precisazione che dal mappale 213 di ha avrebbero staccato una striscia di terreno di complessivi mq nella parte stretta a confine con il mappale 25 di proprietà di Omissis ed il mappale 212 di proprietà di Omissis, tale da formare un angolo retto nella parte più larga di detto mappale 213 di proprietà di Omissis); - al signor Omissis: a) quanto ai mappali 23, 24, 26, 210 e 213 del Foglio 3, sono pervenuti in virtù di riconoscimento di proprietà da parte del Pretore di Sant Angelo a Fasanella in data 6 febbraio 1987, depositato in pari data, registrato ad Eboli il 29 luglio 1987 al n. 428 e affisso agli Albi del Comune di Roscigno e della stessa Pretura in data 20 febbraio 1987, pubblicato al F.A.L. della Provincia di Salerno n. 17 del 27 febbraio 1987, non opposto, trascritto a Salerno in data 12 dicembre 1988 ai nn /26541; b) quanto ai mappali 21, 22 e 25 del Foglio 3, per i diritti pari a 2/6 in virtù di successione legittima al padre Omissis (den. di succ. n. 85, vol. 190, presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data 30 gennaio 1979).

11 11 RISULTANZE CATASTALI NEL VENTENNIO Si precisa che: - i mappali 291 e 292 del Foglio 3 derivano dal mappale 26 del medesimo Foglio; - il mappale 293 del Foglio 3 deriva dal mappale 24 del medesimo Foglio; - il mappale 213 del Foglio 3 deriva dal mappale 25 del medesimo Foglio; - il mappale 212 del Foglio 3 deriva dal mappale 22 del medesimo Foglio; 4) ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE AGLI ATTI: VERIFICA DATI CATASTALI E RR. II. Il sottoscritto C.T.U ha riscontrato tutto quanto riportato agli atti di cui al precedente paragrafo 3). Lo scrivente ha riscontrato, relativamente alle particelle 24, 291, 292, 293, 213, che vi è stata una variazione colturale eseguita ai sensi del D.L. del n 262, convertito con modificazioni nella Legge n 286 e successive modificazioni (anno 2008), per cui le precedenti qualità sono state dichiarate o parificate a colture presenti nel quadro tariffario del Comune; il tutto in base alla tabella di variazione del n /2008 in atti dal e per tali ragioni, per le particelle su indicate, sono state variate la qualità, la classe, il reddito dominicale ed il reddito agrario. Inoltre, all Agenzia del Territorio relativamente all intestazione delle particelle 23, 210, e 212 le quote relative a Omissis sono state riportate erroneamente per 8/20 invece che per 2/20. 5)DESCRIZIONE, CONSISTENZA, CONFINI, DATI CATASTALI, DESTINAZIONE URBANISTICA DEI TERRENI, REGOLARITA

12 12 EDILIZIA DEI FABBRICATI, REGIME PATRIMONIALE, CON- SISTENZA DEL NUCLEO FAMILIARE E STATO DI POSSESSO DEL BENE a)elementi descrittivi, consistenza e confini Per la descrizione dei terreni ubicati nel Comune di Roscigno al Foglio 3, di seguito, si fa riferimento alla documentazione fotografica (CFR. ALL. n 1) ed alla planimetria catastale dello stesso Foglio 3 (CFR. ALL. nn. 2a e 2b); inoltre, per la descrizione del fabbricato rurale di cui alla particella 23 si fa anche riferimento alle planimetrie redatte dallo scrivente (CFR. ALL. nn. 3a - 3b - 3c). Il terreno di cui alla presente procedura esecutiva immobiliare n 31/2008 R.G.E. ha una consistenza di mq ed è acclive, con pendenza media, nel verso che va da sud-est a nord-ovest, superiore al 50 % (CFR. FOTO da n 12 a n 17). La particella 210 è essenzialmente un uliveto, con esemplari giovani nel lato di valle ed alberi più vecchi nella zona di monte, con ampie zone incolte (CFR. FOTO nn. 12 e 13); la particella 212 invece presenta qualche pianta di ulivo ma prevalentemente è zona di pascolo (CFR. FOTO n 14). La particella 213 è adibita a pascolo, querceto e zona incolta (CFR. FO- TO nn. 15 e 16), così come le restanti particelle 24, 26, 291, 292 e 293 (CFR. FOTO n 17). Il fabbricato rurale è identificato in catasto al Foglio 3 particella 23, con consistenza pari a mq 186; il fabbricato è su due livelli (piano seminterrato e piano terra), con tetto a doppia falda in tegole e sottotetto non acces-

13 13 sibile (CFR. FOTO n 11), con altezza degli ambienti interni a piano terra pari a m 2.77 ed al piano seminterrato pari a m La costruzione ha elementi portanti in muratura di pietrame e travi in legno. Il piano terra ha tramezzi in mattoni forati intonacati e pitturati in colore chiaro, tranne il locale cucina che presenta un parziale rivestimento in piastrelle, così come il bagno; la stessa cucina, per un altezza pari a circa m 1.00 dal pavimento, presenta una pitturazione di colore rossastro. La pavimentazione è in quadroni di granigliato di marmo. Al piano terra si accede, tramite portone, da strada sterrata posta sul lato sud-est (CFR. FOTO n 1); varcata la soglia si entra in un locale adibito a cucina di superficie pari a mq 17,54, con cucina in muratura-camino e finestra posti sul lato nord-ovest (CFR. FOTO n 7). Sul lato sud-ovest della cucina vi sono due accessi, di cui il primo porta ad un soggiorno con finestra aggettante sul lato nord-ovest di superficie pari a mq 12,34 (CFR. FOTO n 8), ed il secondo ad un bagno senza finestra di superficie pari a mq 5,95 (CFR. FOTO n 9); dal lato nord-est della cucina si accede ad una camera da letto con finestra anch essa aggettante sul lato nord-ovest di superficie pari a mq 18,69 (CFR. FOTO n 10). Il piano seminterrato è costituito da n 2 ambienti adibiti a stalle, entrambi con accesso dal lato nord-ovest di superficie, rispettivamente, pari a mq 21,45 e mq 30,68 con pavimentazione in battuto di cemento (CFR. FO- TO n 6). Le condizioni del fabbricato sono fatiscenti, con solai in più punti non complanari, con pitturazione, impianti, tetto di copertura e infissi da rifare

14 14 in toto; inoltre in alcuni punti si è rilevata la presenza di lesioni nella muratura portante. La superficie netta complessiva del piano terra è pari a mq 54,52 e quella del piano seminterrato è pari a mq 52,13. In posizione limitrofa a detto fabbricato e, precisamente, sul lato nordovest e in aderenza all immobile, è stata realizzata una struttura in blocchi di lapillo e tettoia in lastre ondulate (CFR. FOTO n 4), mentre sul lato nord-est del fabbricato e in aderenza ad esso sono stati realizzati ulteriori due locali anch essi in muratura di lapillo e tetto in tegole a falda spiovente (CFR. FOTO nn. 2 e 6). Queste costruzioni in aderenza al fabbricato sono state entrambe realizzate dall esecutato sig. Omissis ed in assenza di autorizzazione edilizia. Il fondo terriero confina Omissis. b) Dati catastali Gli immobili sono tutti ubicati nel Comune di Roscigno e sono accatastati al Catasto Terreni. Immobili intestati a Omissis: F. 3, p.lla 24, Pascolo Arborato, cl. 2, are 10 ca 90, R.D. 0,96, R.A. 0,79. F. 3, p.lla 291, Pascolo Arborato, cl. 2, are 04 ca 15, R.D. 0,36, R.A. 0,30. F. 3, p.lla 292, Pascolo Arborato, cl. 2, are 42 ca 35, R.D. 3,72, R.A. 3,06. F. 3, p.lla 26, Porzione AA, Uliveto, cl. 3, are 41 ca 00, R.D. 9,53, R.A. 8,47.

15 15 F. 3, p.lla 26, Porzione AB, Querceto, cl. 1, are 39 ca 30, R.D. 3,04, R.A. 0,81. F. 3, p.lla 293, Pascolo Arborato, cl. 2, are 03 ca 17, R.D. 0,28, R.A. 0,23. F. 3, p.lla 213, Pascolo Arborato, cl. 2, ha 3 are 09 ca 00, R.D. 27,13, R.A. 22,34. Immobili cointestati a Omissis: F. 3, p.lla 23, Fabbricato Rurale, are 01 ca 86, Senza Reddito. F. 3, p.lla 210, Uliveto, cl. 2, are 76 ca 20, R.D. 25,58, R.A. 19,68. F. 3, p.lla 212, Querceto, cl. 1, ha 01 are 21 ca 00, R.D. 9,37, R.A. 2,50. I dati catastali degli immobili sopra riportati, oggetto della procedura esecutiva immobiliare n 31/2008 di R.G.E. corrispondono come Foglio, Particelle e Consistenza con i dati riportati nell atto di pignoramento immobiliare UNEP Tribunale di Salerno Sezione distaccata di Eboli del 15 gennaio 2008 rep. n 121/2008, trascritto a Salerno in data 6 febbraio 2008 ai nn. 5322/3619, presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salerno. Come già riportato al precedente paragrafo 4), relativamente alle particelle 24, 291, 292, 293, 213 vi è stata una variazione colturale eseguita ai sensi del D.L. del n 262, convertito con modificazioni nella Legge n 286 e successive modificazioni (anno 2008) per cui le precedenti qualità sono state dichiarate o parificate a colture presenti nel quadro tariffario del Comune; il tutto in base alla tabella di variazione del n /2008 in atti dal e per tali ragioni, per le

16 16 particelle suindicate, sono state variate la qualità, la classe, il reddito dominicale ed il reddito agrario. Inoltre all Agenzia del Territorio, relativamente all intestazione delle particelle 23, 210, e 212, le quote relative a Omissis sono state riportate erroneamente per 8/20 invece che per 2/20. c) Regolarità edilizia del fabbricato e destinazione urbanistica dei terreni I terreni di cui alla presente procedura esecutiva immobiliare n 31/2008 R.G.E. hanno come destinazione urbanistica: Zona Agricola E, a norma del vigente Regolamento Edilizio con annesso Programma di Fabbricazione approvato con decreto Presidente G.R. della Campania n 2129 del ; lo scrivente, inoltre, ha verificato che il certificato di destinazione urbanistica allegato alla certificazione notarile ipocatastale a firma del notaio dr.ssa Rosa Troiano, alla data odierna è ancora valido, in quanto il Comune di Roscigno non ha adottato nessun nuovo strumento urbanistico (CFR. ALL. n 6a). Circa il fabbricato rurale lo scrivente non ha reperito nessun titolo o concessione edilizia presso il Comune di Roscigno, essendo l immobile costruito intorno agli anni 20 del secolo scorso; le ulteriori fabbriche addossate al fabbricato al piano seminterrato (struttura in blocchi di lapillo con tettoia in lastre ondulate e n 2 locali in muratura di lapillo e tetto in tegole a falda spiovente) sono state entrambe realizzate dall esecutato sig. Omissis ed in assenza di autorizzazione edilizia. d) Regime patrimoniale, consistenza del nucleo familiare e stato di possesso del bene

17 17 Il sig. Omissis è celibe. I sigg. Omissis sono coniugati in regime di comunione dei beni. I terreni ed il fabbricato non sono detenuti in fitto da nessuno e sono nella piena disponibilità dei proprietari; il fabbricato allo stato è disabitato. 6) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI, INDIVIDUAZIONE DEL LOTTO CON INDICAZIONE DEI CONFINI E RIEPILOGO FI- NALE Il criterio del più probabile valore di mercato appare il più idoneo a realizzare lo scopo della stima, che consiste nel rapportare i beni da stimare, ovvero terreni e fabbricato rurale siti in Roscigno, ad altri simili esistenti nella zona e che presentino le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dei quali sia noto il prezzo di mercato storico; la stima viene espressa per parametro, che generalmente è l unità di superficie. Non è stato possibile reperire atti di compravendita di terreni e fabbricati rurali in zona in quanto il mercato da più tempo è pressoché fermo; a riprova di quanto testè affermato lo scrivente ha effettuato una ricerca presso l Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) per ricavare i valori validi di stima. Il risultato è che non vi sono dati disponibili per la zona in esame (CFR. ALL. n 7c). Gli unici dati cartacei che è stato possibile reperire sono stati: 1. Valori agricoli medi per tipo di coltura dei terreni compresi nella Regione Agraria della provincia di Salerno espressi per ettaro e determinati a norma della L. 865 del e dell art. 41 comma 4 del DPR 327/01 validi per l anno 2009; tali valori sono stati stabiliti dalla

18 18 Commissione Provinciale Espropri della provincia di Salerno e pubblicati nel Bollettino Ufficiale della Regione Campania n 47 del ed, alla data di redazione della presente perizia, sono gli ultimi valori disponibili (CFR. ALL. n 7a). 2. Pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Campania n 28 del dei Valori Fondiari medi unitari aggiornati per l anno 2009 di cui alla L n 590; alla data di redazione della presente perizia, sono gli ultimi valori disponibili (CFR. ALL. n 7b). Le altre fonti cui lo scrivente ha reperito valori di terreni e fabbricati rurali sono state agenzie immobiliari e tecnici operanti in zona. Successivamente il sottoscritto ha comparato i beni oggetto di stima con beni similari ed è pervenuto ad una valutazione attendibile. Dal B.U.R.C. n 47 del circa i valori agricoli medi stabiliti dalla Commissione Provinciale Espropri della provincia di Salerno per tipo di coltura dei terreni compresi nella Regione Agraria n 8 della provincia di Salerno comprendente il comune di Roscigno si rilevano i seguenti valori (CFR. ALL. n 7a): Pascolo /mq 0,20; Pascolo arborato /mq 0,22; Querceto /mq 0,20; Uliveto /mq 2,25. Invece dal B.U.R.C. n 28 del di cui alla L n 590, circa i valori fondiari si rileva che il Comune di Roscigno appartiene alla zona 5 e che i valori fondiari medi per tipo di coltura sono: Pascolo /mq 0,22;

19 19 Querceto /mq 0,27; Uliveto /mq 2,03. Come facilmente riscontrabile, i valori rilevati dai due Bollettini della Regione Campania sono alquanto simili. I valori che, invece, lo scrivente ha riscontrato presso tecnici ed agenzie immobiliari operanti in zona, per tipo di coltura, sono i seguenti: Pascolo /mq 0,80; Querceto /mq 1,20; Uliveto /mq 2,30. Per case rurali la stima è stata di /mq 300,00. In funzione di quanto ampiamente riportato, di seguito lo scrivente fornisce una stima delle varie particelle e del fabbricato rurale. STIMA TERRENI Particelle per una superficie complessiva pari a mq ; tenuto conto che, essenzialmente, presentano colture come querceto, pascolo e zona incolta, si fissa un valore pari ad /mq 0,90 per una stima pari a: /mq 0,90 x mq = ,30 Particella 210 con superficie pari a mq 7.620; tenuto conto che, prevalentemente è una zona con alberi di ulivi e ampie zone incolte, si fissa un valore pari ad /mq 1,80 per una stima pari a: /mq 1,80 x mq = ,00 Particella 212 con superficie pari a mq : tenuto conto che, prevalentemente è una zona di pascolo con qualche albero di ulivo, si fissa un valore pari ad /mq 1,20 per una stima pari a:

20 20 /mq 1,20 x mq = ,00 STIMA FABBRICATO RURALE La stima del fabbricato, tenuto conto delle sue condizioni fatiscenti viene fissata in /mq 200,00; tale stima tiene anche conto della relativa corte di pertinenza. C è però da aggiungere che le parti illegalmente edificate in aderenza al fabbricato stesso (struttura in blocchi di lapillo con tettoia in lastre ondulate e n 2 locali anch essi in muratura di lapillo con tetto in tegole a falda spiovente) dovranno essere demolite a cura e spese dell acquirente; per tale intervento si fissa a corpo una spesa pari ad 2.000,00. La superficie netta del piano terra è pari a mq 54,52 e quella del piano seminterrato è pari a mq 52,13 per un totale di mq 106,65; la stima del fabbricato è pari a: /mq 200,00 x mq 106,65 = ,00 A tale somma va sottratto l importo per la demolizione delle opere abusive; pertanto la stima del fabbricato diviene: , ,00 = ,00 STIMA COMPLESSIVA DEI BENI La stima dei beni è pari a: , , , ,00 = ,30 Tenuto conto, però, che le particelle 210, 212 e 23 (fabbricato rurale) sono intestate all esecutato Omissis per una quota pari a 10/20, il valore complessivo dei beni di cui alla presente procedura esecutiva è pari a: , ,00/ ,00/ ,00/2 = = ,30

21 21 ed, in cifra tonda ,00 (euro sessantaquattromilatrecento/00). Data la tipologia della proprietà immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva, i suddetti beni verranno alienati come lotto unico. LOTTO UNICO Comune di Roscigno Foglio 3 Quota pari al 100% di: Pascolo arborato di cui alle particelle di mq ; Uliveto di cui alla porzione AA della particella 26 di mq 4.100; Querceto di cui alla porzione AB della particella 26 di mq 3.930; Quota pari al 50% di: Fabbricato rurale di cui alla particella 23 di mq 186; Uliveto di cui alla particella 210 di mq 7.620; Querceto di cui alla particella 212 di mq Il valore complessivo del lotto è pari a ,00 ed esso confina Omissis. 7) RISPOSTE AI QUESITI Quesito n 4 identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento Il C.T.U. ha risposto al quesito n 4: al paragrafo 5a) circa i confini e la descrizione dell immobile pignorato; al paragrafo 5b) circa l identificazione dell immobile pignorato con i precisi dati catastali e la corrispondenza con i dati riportati nell atto di

22 22 pignoramento. Quesito n 5 dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento Il C.T.U. ha risposto al quesito n 5 nel paragrafo 5d) della presente relazione. Quesito n 6 indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato Il C.T.U. ha risposto al quesito n 6 nel paragrafo 5d) della presente relazione. Quesito n 7 riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili e Quesito n 8 riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente Il C.T.U. ha risposto ai quesiti 7) e 8) nei paragrafi 3) e 4) della presente relazione, ove ha riportato le formalità e le iscrizioni relative al bene immobile oggetto della procedura esecutiva. Quesito n 9 riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui

23 23 al D.P.R n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art. 46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85 Il C.T.U. ha risposto al quesito n 9 nel paragrafo 5c) della presente relazione. Quesito n 10 determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati Il C.T.U. nel paragrafo 6) ha risposto al presente quesito. Quesito n 11 corredi la relazione - da presentare anche in formato informatico (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla p.lla, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla par-

24 24 ticella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno) Il C.T.U. ha risposto al quesito n 11 nel paragrafo 6) della presente relazione. Quesito n 12 estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni L elaborato fotografico dell immobile è riportato nell allegato n 1 della presente relazione tecnica. ******* Il consulente tecnico d ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n 26 pagine dattiloscritte e n 8 allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice dell Esecuzione per qualsiasi chiarimento. Salerno, aprile 2010 IL C.T.U. Ing. Gennaro Antico