TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE Dr.ssa Paola Giglio Cobuzio PROCEDURA ESECUTIVA R.G.E. 02/09 nei confronti di Omissis RELAZIONE DI STIMA Esperto Architetto Alessandro Rescigno Salerno P.za Caduti di Brescia n. 22 Tel. e fax Cell alessandro_rescigno@fastwebnet.it

2 I N D I C E Premessa... pag. 4 Quesiti posti dal Giudice... pag. 4 Descrizione operazioni peritali... pag. 6 1 RISPONDENZA DELLA DOCUMENTAZIONE PREVISTA DAL CO. 2 ART. 567 C.P.C.... pag. 6 DESCRIZIONE DEL BENE 2.1 Identificazione con dati catastali e confini... pag Descrizione del bene pignorato... pag Corrispondenza dati con atto di pignoramento... pag. 8 3 STATO DI POSSESSO 3.1 Occupazione dell immobile... pag Contratti privati registrati presso l Agenzia delle Entrate... pag. 8 4 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE pag. 9 5 FORMALITA' VINCOLI E ONERI CHE RIMARRANNO A CARICO DEL VENDITORE 5.1 Vincoli artistici, storici, e alberghieri... pag Vincoli di inalienabilità o indivisibilità... pag Vincoli ed oneri di natura condominiale... pag Diritti di usufrutto e nuda proprietà... pag Diritti di servitù... pag Diritti di servitù demaniali... pag Costituzione di vincolo... pag Usi civici... pag. 9 6 FORMALITA' VINCOLI ED ONERI CHE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE 6.1 Formalità pregiudizievoli... pag SITUAZIONE EDILIZA ED URBANISTICA... pag CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEI BENI... pag. 10 RIEPILOGO SCHEMATICO... pag RIEPILOGO FINALE... pag. 14 2

3 ALLEGATI 1) Operazioni peritali 2) Documenti anagrafici (famiglia, residenza, matrimonio, nascita, decesso) 3) Documenti catastali 4) Titoli edilizi abilitativi (concessioni, licenze, permessi, documentazione urbanistica, etc.) 5) Agenzia delle Entrate - Atti privati o Contratti di locazione 6) Titolo di provenienza, Certificazione Ipocatastale, Pignoramento Immobiliare 7) Documenti d indagine di mercato APPENDICI A) Stralcio aerofotogrammetria con individuazione del terreno pignorato B) Mappa catastale con individuazione del terreno pignorato C) Rilievi fotografici D) CD-ROM della relazione di stima E) Istanza di liquidazione 3

4 TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI Procedura Esecutiva n. 113/08 Giudice Dell Esecuzione: Dr.ssa Paola Giglio Cobuzio Esperto per la stima dei beni: architetto Alessandro Rescigno Creditore procedente: Banca di Credito Cooperativo di Buccino Debitori esecutati: Omissis RELAZIONE DI STIMA Premessa Ill.mo Signor Giudice dell Esecuzione, il sottoscritto architetto Alessandro Rescigno con studio in Salerno alla Piazza Caduti di Brescia n. 22, iscritto all Ordine Professionale degli Architetti di Salerno con il numero 1627 ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Salerno, in qualità di esperto nella procedura esecutiva in epigrafe, premesso che: - con Decreto di Nomina del 01/03/2010 l ill.mo Signor Giudice dell Esecuzione Dr.ssa Paola Giglio Cobuzio mi nominava esperto per la procedura esecutiva 02/09 nei confronti di Omissis; - dopo aver esaminato gli atti ad espletamento dell incarico conferitogli dalla S.V. ill.ma ho proceduto ad effettuare tutte le operazioni ritenute necessarie per rispondere ai seguenti quesiti: 1. verifica della documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. relativa ai beni oggetto di pignoramento; 2. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 3. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato 4

5 da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato; 5. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 6. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380 nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U., e di cui all art. 40, co. 2 della L. 28/02/85 n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all'art.46, comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all'art.40 co.2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L.47/85; 8. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque 5

6 fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; OPERAZIONI E SOPRALLUOGHI PRELIMINARI il giorno 20 del mese di maggio dell anno 2010 alle ore 14.30, previo avviso alle parti con raccomandata del 06/05/2010 (vedi Allegato 1) il sottoscritto in qualità di esperto ha dato inizio alle operazioni peritali, recandosi sui luoghi oggetto della procedura esecutiva, per raccogliere tutti gli elementi necessari allo svolgimento dell incarico. Inoltre il sottoscritto ha svolto indagini presso l ufficio tecnico-urbanistica, ed anagrafe del Comune di Buccino, l ufficio Tecnico Erariale del Comune di Salerno, presso l Agenzia delle Entrate di Salerno, ed infine presso l ufficio di Servizio Pubblicità Immobiliare di Salerno. Sulla base degli accertamenti eseguiti è stata redatta la presente relazione di stima. 1. VERIFICA DOCUMENTAZIONE ART. 567 CO. 2 C.P.C. E RICOSTRUZIONE STORICA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI NELL'ULTIMO VENTENNIO. Nel fascicolo d ufficio relativo alla presente procedura, ho riscontrato la presenza della certificazione notarile ipocatastale relativa all'immobile pignorato, redatta dal notaio Maria D'Alessio in data 04/05/2009 e depositata in cancelleria il 05/06/2009, verificando così la corrispondenza della documentazione prodotta con quella di cui al co.2 dell art. 567 c.p.c. Dalla certificazione è inoltre emersa la presenza di un livello a favore del Demanio dello Stato, pertanto il sottoscritto, ha ritenuto opportuno estrarre copia dell'atto di compravendita trascritto a Salerno il 28 giugno 1990 ai nn.17812/14004, con il quale il sig. Omissis, vendeva 6

7 all'esecutato Omissis la piena proprietà dell'immobile oggetto di pignoramento. Dallo stesso si rileva che per arretrata voltura catastale il fondo risultava ancora in ditta Omissis quale livellaria, ed il Demanio dello Stato concedente. (vedi Allegato 6) 2. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE. 2.1 Identificazione con dati catastali e confini. Dalle indagini svolte presso l Agenzia del Territorio di Salerno è emerso che il fondo è riportato al Catasto Terreni di Buccino al foglio 10, p.lle , di qualità prevalente seminativo arborato, intestato all'esecutato Omissis come livellario e al Demanio dello Stato quale concedente. Il terreno nel suo insieme confina con terreni identificati al foglio 10 p.lle salvo altri. (vedi Allegato 3) 2.2 Descrizione sommaria dell'immobile pignorato. Il terreno è sito nel comune di Buccino (Sa) in località Iannicastro, ed è raggiungibile percorrendo la Strada comunale che dal centro abitato conduce nella contrada "Case Precipito" per raggiungere dopo pochi chilometri Iannicastro dove è localizzato il terreno. E' opportuno specificare che il terreno in questione non è facilmente accessibile, infatti è necessario parcheggiare l'autovettura sulla strada comunale, per procedere attraverso una mulattiera che costeggiando il bosco conduce al fondo. Il confine risulta privo di qualsiasi recinzione, ed è quindi totalmente accessibile, inoltre all interno del fondo non si rilevano costruzioni o manufatti. Il terreno di forma irregolare, ha una superficie complessiva di mq circa, ed è caratterizzato da una sensibile pendenza che degrada rispetto alla quota stradale, di mt. 20 circa. Durante il sopralluogo si è riscontrata la presenza di alcune giovani piante di ulivo (10 anni), che coprendo una parte della superficie del fondo, ci confermano che la destinazione agricola attuale non corrisponde a quella 7

8 riportata nelle visure catastali. Dagli accertamenti eseguiti in fase di sopralluogo e dalle indagini svolte la consistenza del terreno è la seguente: Superficie catastale del terreno pignorato Superficie terreno p.lla 329 Mq Superficie terreno p.lla 330 Mq Superficie terreno 381 Mq. 115 Totale Superficie Terreno Mq Corrispondenza dati con atto di pignoramento Dalla comparazione delle indagini svolte è emerso che i dati identificativi degli immobili contenuti nell atto di pignoramento corrispondono a quelli attuali. 3. STATO DI POSSESSO DEL BENE 3.1 Occupazione degli immobili. Dalle indagini svolte in fase di sopralluogo è emerso che il terreno oggetto di valutazione, è attualmente libero. 3.2 Contratti privati registrati presso l Agenzia dell Entrate. Dalle verifiche svolte presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate di Salerno, ed in particolare attraverso ispezioni mediante l Anagrafe Tributaria, nei riguardi di Omissis ed Omissis, si rileva che non esistono contratti di locazione opponibili alla presente procedura (vedi Allegato 5). 4. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Dalle verifiche svolte presso l'ufficio anagrafe del comune di Buccino, ed in particolare analizzando l'estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio, si desume che il sig. Omissis è coniugato dal 03/05/1960 con 8

9 la sig.ra Omissis in regime di comunione legale (vedi Allegato 2). 5. FORMALITA' VINCOLI ED ONERI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE 5.1 Vincoli artistici, ambientali, storici, o alberghieri. Il fondo ricade in zona P1 ovvero pericolosità idrogeologica bassa, ed in zona R1 equivalente al rischio frana moderato di cui al PAI del bacino interregionale del fiume Sele. (vedi Allegato 4). 5.2 Vincoli di inalienabilità o indivisibilità Non risultano 5.3 Vincoli ed oneri di natura condominiale. Non esistono amministrazioni condominiali. 5.4 Diritti di usufrutto e nuda proprietà. Non risultano. 5.5 Diritti di servitù. Non risultano. 5.6 Diritti di servitù demaniali. Non risultano. 5.7 Costituzione di vincolo. Non risulta. 5.8 Usi civici Come già precedentemente riportato, dalla certificazione ipocatastale si rileva l'esistenza di un livello gravante sul fondo in favore del Demanio dello Stato. A tal riguardo lo scrivente ha ritenuto opportuno estrarre integralmente l'atto notarile di provenienza rogato dal notaio Francesco Gibboni, registrato a Salerno il 28/06/1990 ai nn /14004, con il quale il sig Omissis, vendeva al sig. Omissis, il terreno oggetto di pignoramento. Dallo stesso atto si rileva che per arretrata voltura catastale il fondo risultava ancora in ditta Omissis quale livellaria, ed il Demanio 9

10 dello Stato come concedente. 6. FORMALITA' VINCOLI ED ONERI CHE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE 6.1 Formalità pregiudizievoli. a) Trascrizione del pignoramento immobiliare del 12/01/2009 ai nn. 1221/1046, per la somma di ,43 in favore di Banca di Credito Cooperativo di Buccino, e gravante sull'immobile oggetto di stima in ragione di 1000/1000 del diritto di proprietà. 7. SITUAZIONE EDILIZA ED URBANISTICA. Le ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Buccino dimostrano che il terreno oggetto di stima, ricade nel vigente PUC, in zona di piano E2-E1 con destinazione Agricola. Inoltre il fondo ricade in zona P1 ovvero pericolosità idrogeologica bassa, ed in zona R1 equivalente al rischio frana moderato di cui al PAI del bacino interregionale del fiume Sele. (vedi Allegato 4). 8. CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEI BENI. In virtù di quanto fin d'ora esposto, la valutazione del bene sarà effettuata considerando un unico lotto di vendita. Per determinare il valore venale di tale unità immobiliare all attualità, procederò con l applicazione del criterio del più probabile valore di mercato che rappresenta il modo più idoneo a perseguire lo scopo della stima. Infatti scaturendo dal rapporto di equivalenza fra una quantità di denaro ed un determinato bene, rispetta il reale rapporto esistente fra la domanda e l offerta di quel bene sul mercato. Tale criterio può elaborarsi attraverso i procedimenti di stima sintetico ed analitico, ma si tralascia quest ultimo, che si fonda sulla capitalizzazione dei redditi, ed altri dati che sono generalmente di scarsa 10

11 attendibilità, e si procederà con il procedimento di stima sintetico, facendo riferimento, per le quotazioni immobiliari, ai dati desunti dall esame delle contrattazioni effettuate nella zona per la vendita di immobili con caratteristiche similari a quelli oggetto di stima, tenute presenti la consistenza, la superficie, l ubicazione, la produttività e la commerciabilità, lo stato di manutenzione e conservazione. In base alla conoscenza dei reali prezzi di compravendita, grazie alla collaborazione di operatori del settore immobiliare operanti in zona, si è risalito ai valori unitari medi per metro quadro di superficie. Tanto premesso dopo aver assunto ampie informazioni sui costi ed i valori di mercato degli immobili simili ed aver tenuto presente delle caratteristiche degli immobili in esame, ho proceduto ad effettuare il conteggio di stima che segue, adottando il valore unitario riferito alle superficie utile del bene, scaturito dalle valutazioni su esposte. VALORE COMMERCIALE LOTTO UNICO Il primo riferimento di mercato utilizzato per poter risalire al valore unitario medio per metro quadro di superficie, è il valore agricolo medio. Dalle tabelle riferite alla Provincia di Salerno, in corrispondenza della Regione Agraria n 7 (Buccino), si desume che per un terreno di qualità uliveto, la quotazione è pari ad per ettaro di terra, per cui avremo: Valore agricolo medio:./mq. 2,42 Il secondo riferimento di mercato considerato è il prezzo di compravendita ricavato dall Agenzia Immobiliare "Immobilclick" che per un terreno agricolo con analoghe caratteristiche prevede una quotazione media pari a. 10,00 per metro quadro di superficie. Effettuando la media aritmetica dei valori dedotti dalle 2 fonti precedentemente indicate si risale al valore unitario per metro quadro: 11

12 (. 2, ,00)/2= 12,42 /mq. Prezzo unitario medio per immobili similari = 6,21 /mq. Superficie netta del terreno mq Pertanto il più probabile valore di mercato del terreno risulta: V1 = mq x /mq. 6,21 = ,66 A tale cifra si ritiene opportuno operare una decurtazione per la oggettiva diffidenza, di una parte di eventuali acquirenti, che sebbene interessati agli immobili, non prediligono l'acquisto di beni tramite i pubblici incanti. Pertanto appare congruo decurtare di un'ulteriore 3% la stima precedentemente computata, per cui avremo: V1 = ,66 x 0,03 = ,15 che in cifra arrotondata riportiamo in: V1 = ,00 (euroventitremila/00) *************************************************************** Nella successiva tabella, si ritiene opportuno riepilogare schematicamente i principali dati riguardanti esclusivamente il lotto di vendita: PROCEDURA ESECUTIVA LOTTO N. 02/09 R.G.ES. IMMOBILIARE - TRIBUNALE DI EBOLI LOTTO UNICO PREZZO Prezzo base d asta ,00 12

13 DEBITORI ESECUTATI DIRITTO REALE OGGETTO DI TRASFERIMENTO CREDITORE PROCEDENTE CREDITORE INTERVENUTI RELAZONE DI STIMA TIPOLOGIA DESCRIZIONE CONFINI OCCUPAZIONE VALORE DEL LOTTO INDICATO IN PERIZIA FORMALITA' VINCOLI ED ONERI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE VINCOLI PAESAGGISTICI, ARTISTICI ED AMBIENTALI FORMALITA' VINCOLI ED ONERI CHE NON SARANNO OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE Omissis e Omissis per la quota di 1000/1000 del diritto di piena proprietà 1000/1000 del diritto di Proprietà dell immobile. Banca di Credito Cooperativo di Buccino Banca di Credito Cooperativo di Buccino Redatta dall architetto Alessandro Rescigno. Terreno agricolo Il terreno sito nel comune di Buccino (Sa) in località Iannicastro, di forma irregolare, con una superficie complessiva di mq circa. Il fondo è riportato al Catasto Terreni di Buccino al foglio 10, p.lle , di qualità prevalente seminativo arborato. Il terreno nel suo insieme confina con terreni identificati al foglio 10 p.lle salvo altri L immobile è attualmente libero ,00 (euroventitremila/00) Livello gravante sul fondo in favore del Demanio dello Stato. Il fondo ricade in zona P1 ovvero pericolosità idrogeologica bassa, ed in zona R1 equivalente al rischio frana moderato di cui al PAI del bacino interregionale del fiume Sele. Pignoramento immobiliare del 12/01/2009 ai nn. 1221/1046, per la somma di ,43 in favore di Banca di Credito Cooperativo di Buccino, e gravante sull'immobile oggetto di stima in ragione di 1000/1000 del diritto di proprietà. SITUAZIONE URBANISTICA Il terreno ricade nel vigente PUC, in zona di piano E2-E1 con destinazione Agricola. RIEPILOGO FINALE Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, vengono di seguito riportati l identificazione, le caratteristiche, e il valore stimato del bene pignorato, intestato a Omissis e Omissis in ragione di 1000/1000 del diritto di proprietà. 13

14 L O T T O U N I C O A) Diritti pari alla piena proprietà di un terreno agricolo sito nel comune di Buccino (Sa), località Iannicastro, della superficie catastale di mq circa, identificato al Catasto Terreni di Buccino al foglio 10, p.lle , di qualità catastale seminativo arborato. Il terreno nel suo insieme confina con terreni identificati al foglio 10 p.lle salvo altri. Il fondo attualmente libero risulta gravato da un livello in favore del Demanio dello Stato. Il terreno oggetto di stima, ricade nel vigente PUC comunale, in zona di piano E2-E1 con destinazione Agricola, inoltre il fondo ricade in zona P1 ovvero pericolosità idrogeologica bassa, ed in zona R1 equivalente al rischio frana moderato di cui al PAI del bacino interregionale del fiume Sele. Valore Lotto Unico ,00 (euroventitremila/00) Salerno, 23 luglio 2010 L esperto arch. Alessandro Rescigno 14