TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare N. 298/2008 Promossa da: BANCA POPOLARE DI VICENZA S.C.P.A. domiciliata presso Avv.to VARSO ANDREA STEFANI Via Palladio n. 34-31044 Montebelluna (TV) contro GHANIME HICHAM Nato a Fes (Marocco) il 22.04.1980 e residente in Via Settembre 1944 al n. 28/3 31031 Caerano di San Marco Giudice Delegato per le Esecuzioni Immobiliari: Dott. Francesco Pedoja C.T.U.: VISENTIN Ing. GOTTARDO con studio in Via Cavour n. 23, 31044 Montebelluna (TV)
INCARICO E FORMULAZIONE QUESITO CON NOTIFICA A MEZZO UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL 10.03.2010 CRON. 21 Il G.E. formulava il seguente quesito: 1) Identifichi il CTU esattamente i beni pignorati, indicandone i dati catastali ed i confini. 2) Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l esatta loro provenienza. A tal fine il Ctu risalirà nella verifica dei titoli d acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi dante causa, anche oltre il ventennio, fino all individuazione del più prossimo titolo d acquisto, antecedentemente al ventennio trascritto in favore del debitore o dei suoi dante causa. Ove di tale titolo risulti impossibile l allegazione, ne indicherà gli estremi completi. Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l opponibilità. Le verifiche in questione possono essere pretermesse, quanto il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c.. In ogni caso il Ctu allegherà COPIA DELL ATTO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA (o di altro diritto reale) da parte dell esecutato sui beni pignorati. 3) Il C.T.U. fornirà succinta descrizione tipologica del bene, precisando lo stato di possesso in capo all esecutato e, in caso di occupazione da parte di terzi, precisandone il titolo (acquisendone per quanto possibili copia) e
l opportunità. Accerterà pertanto il C.T.U. 1) se i beni siano affidati o locati; 2) quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore di almeno 1/3 a quello di mercato o a quello ex Legge 392/1978; 3) quale sia la scadenza dei relativi contratti. A tal fine il Ctu: 1) accederà presso l Agenzia delle Entrate di Treviso, per ottenere certificazione dell esistenza di contratti di locazione intestato alla ditta esecutata; 2) in caso di riscontro positivo, estrarrà copia dei contratti di locazione risultanti dalla certificazione rilasciata, i quali si riferiscano ai beni sottoposti a pignoramento. 4) Per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificandone l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori. 5) Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e procede, se è necessario, all accatastamento. Qualora rilevi variazioni culturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. Quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al catasto Fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del DM 701/94 (presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all esecuzione in calce indicati). 6) Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati
acquisiti. 7) Qualora il pignoramento colpisca beni indivisi, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinandone il valore commerciale di ciascuno di essi. 8) Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco ) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto (es. superficie, destinazione d uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani ). 9) Accerti e provveda a fornire la Certificazione e/o Attestazione energetica ai sensi del D.M. del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2009 (Linee Guida Nazionali sulla Certificazione Energetica Direttiva Europea 2002/91/CE). Il CTU è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario con l assistenza della forza pubblica. In ogni caso il CTU inserirà nella perizia: - SCHEDE CONTENENTI tutti i dati, necessari per l ordinanza di vendita, relativa a : descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle visure effettuate presso la
conservatoria dei RR.II. (compresi i confini dell immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e trascritti sull immobile, estensione del diritto in capo all esecutato); valori di stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l aggiudicatario. CONSULENZA TECNICA DI STIMA LOTTO UNICO 1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE E PROPRIETA ATTUALE I beni pignorati risultano così catastalmente censiti: COMUNE DI CAERANO DI SAN MARCO (TV) CATASTO FABBRICATI - Foglio 5, mappale n. 1415 sub 15 Via Montegrappa n. 94 (ora Via Settembre 1944 n. 23), piano 2 eint, categoria A3, classe 3^, vani 5,5 RC 383,47; - Foglio 5, mappale n. 1415 sub 19 Via Montegrappa n. 94(ora Via Settembre 1944, n. 23), piano INT, categoria CA, classe 2^, mq 16 RC 45,45; per intera proprietà. Compete alle unità sopradescritte una quota proporzionale di comproprietà
sugli enti e sugli spazi comuni, in particolare sull area scoperta condominiale estesa per circa mq 1736 ed individuata al Catasto Fabbricati del Comune di Caerano di San Marco, foglio 5, con il mappale 1415 subalterno 1. - INTESTAZIONE; GHANIME HICHAM, nato a Fes (Marocco), il 22 aprile 1980, residente a Caerano di San Marco in Via Settembre 1944 n. 28/3 C.F. n. GHN HHM 80D22 Z330R. 2 DESCRIZIONE E CONFINI L unità immobiliare ad uso civile abitazione composta da ingresso, soggiorno pranzo, disimpegno, due camere, bagno e tre terrazze al piano secondo, con pertinenziale ripostiglio al piano interrato; garage al piano interrato; il tutto facente parte del fabbricato in condominio denominato Condominio Firenze sito in Comune di Caerano di San Marco, Via Settembre 1944 al civico 28/3. Confini: L appartamento è per due lati (est e sud) prospicente su area scoperta comune, per un terzo lato con il vano scale e con analoga unità ad uso abitativo. Il ripostiglio confina lateralmente con altri dello stesso tipo e di testa con corridoio comune. Il garage confina per un lato con corsia di manovra, per i due fianchi con garage di proprietà di terzi ed il quarto lato con muro perimetrale. 3 PROVENIENZA DEI BENI I beni sono giunti in capo alla ditta esecutata per l intero della proprietà in
forza del seguente atto traslativo: - atto di compravendita in data 02.02.2007, Repertorio N. 5913 Notaio Matteo Contento di Montebelluna. Registrato a Montebelluna addì 8 febbraio 2007 N. 623, Serie 1T, trascritto a Treviso il 08.02.2007 nn. 6677/4249. 5 DESCRIZIONE TIPOLOGICA Le unità immobiliari pignorate sono costituite da un appartamento ad uso residenziale posto al piano secondo di un fabbricato a tre piani fuori terra e da un garage e ripostiglio al piano interrato. Il fabbricato è sito in Caerano di San Marco, Via Settembre 1944 n. 28 ad uso residenziale e commerciale ed è localizzato in zona centrale a mt 500 ad ovest rispetto al municipio e alla chiesa. E servito da negozi e locali pubblici. Nelle vicinanze c è l ufficio postale e una scuola materna. L immobile risulta essere stato edificato con concessione edilizia n. 84 del 31.10.1977. L abitabilità risulta decorrere dal 18.04.1980 con il n. 84/77. L accesso all appartamento si attua mediante scale condominiali prospettanti nel lato nord del fabbricato. Il garage ed il ripostiglio sono accessibili dalle scale prima menzionate o dalla rampa comune posta sul lato est del fabbricato. L immobile è privo di ascensore. La parte esterna dell intero complesso risulta attrezzata a piazzale asfaltato, percorsi cementati ed aiuole con piantumazione di arbusti. La sistemazione esterna del fabbricato versa in discrete condizioni manutentive. ANALISI DEL COMPLESSO CONDOMINIALE Il fabbricato nel suo complesso è dotato di:
- serramenti esterni i legno dotati di persiane avvolgibili in materiale plastico; - pluviali in lamiera zincata verniciata; - copertura a padiglione; - terrazze sporgenti ma ricompresse lateralmente da muratura in laterizio per tutta altezza e frontalmente da parapetto in laterizio intonacato con copertina; - pitture esterne monocromatica colore rosa-mattone deteriorate dal tempo e da qualche ripristino; - gradini delle scale esterne e dei pianerottolo in pietra naturale/marmo; - serramenti al piano terra in alluminio anodizzato; - parapetti rampe e cavedi in ringhiera di acciaio o muretto in cemento. - piani fuori terra: tre di cui due abitativi; - piano interrato: uno comprendente numerosi garage e ripostigli ; - struttura portante: in muratura, solai in laterocemento; - divisori interni e tamponamenti; muratura in laterizio manto di copertura: in tegole cementizie; - stato di manutenzione e conservazione: discreto; - epoca di costruzione: anni 1978-1980. DESCRIZIONE E COMPOSIZIONE DEI BENI PIGNORATI In data 26 marzo 2010 lo scrivente ha potuto accedere, con l ausilio della forza pubblica, ai locali pignorati in quanto precedenti tentativi sono risultati vani. I beni pignorati sono di seguito descritti: Comune di Caerano di San Marco (TV) Via Settembre 1944 n. 23/3
CATASTO FABBRICATI - Foglio 5, mappale n. 1415 sub 15 Via Montegrappa n. 94, categoria A3, classe 3^, vani 5,5 RC 383,47; - Foglio 5, mappale n. 1415 sub 19 Via Montegrappa n. 94, piano INT, categoria CA, classe 2^, mq 16 RC 45,45; Appartamento al piano secondo così composto: 1. ingresso-soggiorno-cucina; 2. camera matrimoniale; 3. bagno; 4. camera singola; 5. tre terrazze di cui due sul lato sud comunicanti con soggiorno e con camera matrimoniale. L appartamento è posizionato al secondo piano, nell angolo sud est del fabbricato. La superficie lorda abitabile risulta di mq 83,30, mentre la superficie lorda delle terrazze risulta di mq 18,40. Finiture: - pavimenti in ceramica, - pareti con intonaco civile e tinteggiatura a tempera; - rivestimenti in ceramica su cucina e bagno - serramenti esterni in legno con retrocamera e avvolgibili in materiale plastico; la terrazza posta nel lato est risulta chiusa da serramento in alluminio; - porte interne in legno tamburato a nido d ape; - portoncino d ingresso di sicurezza in legno con telaio rinforzato;
- impianto di riscaldamento di tipo centralizzato a gasolio; - impianto elettrico sottotraccia risalente all epoca di costruzione dell edificio e dotato di nuovo contatore ENEL posto all ingresso del condominio; - Sia l impianto elettrico che quello termico è sprovvisto del certificato di conformità e quindi da verificare se eseguiti nel rispetto della normativa vigente. - acqua potabile allacciata alla rete pubblica; N.B.: L appartamento risulta in discrete condizioni di conservazione e manutenzione; in particolare alcuni serramenti esterni risultano non perfettamente funzionanti, il portoncino d ingresso risulta sfondato e ripristinata la chiusura in maniera inadeguata, il serramento posto a chiusura della terrazza ad est risulta realizzato abusivamente e dovrà essere rimosso. Ripostiglio-cantina al piano interrato: Unico vano di mq 6,20 mq lordi accessibile da porta posta in un corridoio pedonale a cui si accede dal vano scale. Il locale è dotato di bocca di lupo dalla quale avviene l illuminazione naturale e l arieggiamento. Finiture: - pavimenti in cemento lisciato, - pareti in cemento lasciato a vista; - porta e serramento in acciaio zincato non verniciato; Garage al piano interrato: Unico vano di mq 17,0 mq lordi accessibile da rampa comune e corridoio di manovra. Il locale è ceco; l areazione avviene attraverso il portone
basculante parzialmente alettato. Finiture: - pavimenti in cemento lisciato, - pareti in cemento tinteggiato a calce; - portone basculante in acciaio verniciato testa di moro; - impianto elettrico esistente con un punto luce interrotto a neon; Certificazione energetica: In merito alla certificazione energetica ai sensi del D.M. del Ministero dello sviluppo Economico del 26 giugno 2009 risulta che l alloggio è di classe energetica G. 6 VINCOLI E LICEITA URBANISTICA Il complesso ricade in Zona B1- Parti del territorio totalmente edificate. In tale zona sono ammessi edifici con destinazione residenziale. Sono ammesse anche destinazioni direzionali, commerciali, laboratori artigianali, nonché ogni altra attività ritenuta compatibile con il carattere residenziale della zona. Il complesso immobiliare esaurisce gli indici di edificabilità della zona pertanto non è consentito nessun ampliamento salvo eventualmente i piccoli adeguamenti per documentate esigenze igieniche. Dalla ricerca effettuata presso l ufficio tecnico del comune di Caerano di San Marco, risulta che l immobile è stato eretto in forza della Concessione edilizia n. 84 del 31.10.1977. I lavori sono iniziati nel marzo 1980 e ultimati nell aprile 1980. Il Permesso di Abitabilità riporta la data del 18.04.1980. CORRISPONDENZA DEI BENI PIGNORATI AL PROGETTO APPROVATO ED ALLA DENUNCIA CATASTALE
Dal punto di vista urbanistico si riscontra la conformità tra lo stato reale ed il progetto approvato e depositato in Comune di Caerano di San Marco, salvo il serramento posto sulla terrazza ad est che va tolto. La denuncia catastale rispecchia lo stato esistente. Stante la situazione planimetrica ed urbanistica esistente non si è ravvisata la necessità di alcun intervento di aggiornamento della documentazione comunale o catastale. 7 STATO DI POSSESSO In sede di sopraluogo e sulla base delle verifiche effettuate presso l anagrafe del Comune di Caerano di San Marco risulta che l immobile sia occupato dall esecutato e da due suoi fratelli. 8 DIVISIBILITA DEI BENI Trattandosi di un unico appartamento con gli accessori pertinenziali non è proponibile né conveniente la vendita frazionata del compendio. 9 DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE a) appartamento mappale 1415 sub 15 - superficie lorda abitabile mq 83,30 - terrazze mq 18,40 x 50% mq 9,20 - ripostiglio-cantina mq 6,20 x 50% mq 3,10 b) garage mappale 1415 sub 19 - superficie lorda abitabile mq 17,00 x 50% mq 8,50 Totale superficie commerciale mq 104,10 10 DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE La valutazione avviene per comparazione con beni simili nella medesima zona, tenendo conto della vetustà dell immobile e dello stato manutentivo
del complesso condominiale e più in particolare del compendio pignorato. Sulla base delle analisi e delle indagini condotte e della situazione attuale di mercato, ritengo idoneo assegnare un prezzo /mq commerciale pari a 800,00 ( diconsi euro ottocento/00 al metroquadrato) Il valore complessivo sarà quindi: mq 104,10 x 800,00 /mq= 83.280,00 approssimato ad 83.000,00 (diconsi euro ottantatremila/00). 11 ALLEGATI All.. 1.: estratto di mappa catasto terreni; All.. 2.: visure e planimetria N.C.E.U.; All.. 3.:visure trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli; All. 4.:documentazione fotografica; All.. 5.:copia atto di acquisto; All. 6.:certificato di stato di famiglia e di residenza degli occupanti; All. 7.:autocertificazione di classe energetica; All. 8.:schede con dati di ordinanza di vendita; Montebelluna, 22 aprile 2010 VISENTIN Ing GOTTARDO