SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESEC. IMMOB. N 432/2009 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO LOTTO UNICO N.C.E.U. - COMUNE DI MESER Sez. A - Foglio 2 - Mappale n. 475 sub. 144, Abitazione, Via San Marcuola n. 10, int. 1, piano 1, categoria catastale. A/2 di 1 classe, vani 3.5, Rendita catastale 280,18; - Mappale n. 475 sub. 134, garage e ripostiglio, Via San Marcuola n. 10, int1, piano 1, categoria C/6 di 1 classe, mq. 25, Rendita catastale 60,68; Si precisa che: - l area coperta e scoperta su cui è eretto il fabbricato condominiale che comprende anche le U.I. oggetto di stima è identificata al C.T. nel Foglio 2 con il mappale n.475, ente urbano di 4016 mq, di cui al Tipo Mappale del 27/03/2000 al n /2000 in atti dal 28/10/2005 protocollo n.tv CONFINI Premesso che i beni da valutare sono delle unità immobiliari (appartamento e garage) facenti parte di un complesso immobiliare condominiale i confini risultano: Rilevabili alla Sezione Fabbricati per l unità censita al sub a Nord con porzioni di altre unità censite ai sub ; 1 di 10

2 - ad Est con vano scala comune censito al sub 83; - a Sud con spazio di manovra comune e camminamenti censito al sub. 48; - ad Ovest con porzione di altra unità censita al sub. 134; salvo altri e più precisi. Rilevabili alla Sezione Fabbricati per l unità censita al sub a Nord con spazio di manovra comune censito al sub. 59; - ad Est con porzioni di altre unità censite ai sub ; - a Sud con porzione di altra unità censita al sub. 144; - ad Ovest con spazio di manovra comune e camminamenti censito al sub. 48; salvo altri e più precisi. Per quanto riguarda il complesso immobiliare condominiale i confini risultano: Rilevabili alla Sezione Terreni e nell elaborato planimetrico - a Nord con il mappale 148; - ad Ovest con il mappale 276; - a Est con via San Marcuola; - a Sud con i mappali 619sub1-619sub2 e con via San Marcuola. SERVITU e CONVENZIONE EDILIZIA Si precisa che gli immobili verranno venduti nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano e si possiedono dalla parte esecutata, con tutti i diritti, ragioni ed azioni, dipendenze, pertinenze ed accessori inerenti, servitù attive e passive esistenti ed esercitate, apparenti e non. 2 di 10

3 Attualmente è costituita una servitù per passaggio elettrodotto a favore di Enel Distribuzione S.P.A. sui subalterni tramite scrittura privata con sottoscrizione autenticata datata 18/03/2002, registrato a Treviso al n.149 in data 10/04/2002 e trascritto in Treviso ai Registri Immobiliari ai nn. RG e RP AFFITTO O ALTRO SIMILE O VINCOLI Si precisa che gli immobili sono occupati dalla ditta esecutata e precisamente DESCRIZIONE DEI BENI DESCRIZIONE GENERALE DEL FABBRICATO COMPRENDENTE L ABITAZIONE ED IL GARAGE. Sul lotto di forma irregolare è sovraeretto un edificio a Condominio denominato residence Borgo San Martino, composto da sei palazzine per complessivamente 37 unità immobiliari adibite ad abitazioni, e 40 adibite a Garage, un area scoperta per spazi di manovra e camminamento suddivisa dai sub , una cabina elettrica e 6 vani scale comuni. I garage sono accessibili dallo scoperto comune e dallo spazio di manovra comune. Non risulta capacità edificatoria residua. Il Complesso condominiale è sito a Ovest di Maser in frazione di Crespignaga a circa 3,5 km dal centro di Maser, e a circa 100m da via Bassanese. 3 di 10

4 Tutte le unità adibite ad abitazione hanno diritto all uso esclusivo dell area di manovra e camminamenti indicate dai sub 48-58, mentre l area di manovra indicata dal sub 59 è ad uso esclusivo dei sub , indicati nel regolamento condominiale come sub La recinzione, ad Ovest è costituita da un zoccolo in calcestruzzo di altezza 0,20m con sovrastante rete metallica di altezza 0,90m, ad Est da un muro in calcestruzzo armato di altezza di circa 1,20 metri, e a Nord da un muro in calcestruzzo armato di altezza variabile per il contenimento del terreno. E presente un cancello elettrico in ferro a due ante per l entrata nello spazio di manovra indicato dal sub 59. La struttura portante delle parti dei fabbricati fuori terra è costituita da pilastri e travi in c.a. con tamponature esterne in laterizio. Le fondazioni sono costituite da una platea in c.a., mentre i solai dei piani fuori terra sono in laterocemento del tipo bausta tralicciato. La copertura di tutti i fabbricati è a due falde costituita da travi in legno con sovrastante doppio tavolato e relativo pacchetto di copertura in coppi. La fornitura dell acqua potabile e dello smaltimento delle acque chiare e lorde sono con allacciamento alla rete idrica e fognatura comunale. 4 di 10

5 La costruzione del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione è stata realizzata in forza alla Concessione Edilizia n. 53 del , alla Concessione Edilizia n.25 del per modifiche e sistemazioni esterne, alla Concessione Edilizia n.103 del per variante in corso d opera, all Autorizzazione Ambientale n.76 del e all Autorizzazione Ambientale n.37 del , rilasciate dal comune di Maser, e che l inizio dei lavori è stato dichiarato con data 03/07/1997 e l ultimazione dei lavori, relativa al blocco A di cui gli immobili in oggetto fanno parte, in data 17/01/2001. Gli immobili in oggetto sono stati dichiarati agibili con il permesso di abitabilità N. 460/2001 rilasciato in data 30 Gennaio Successivamente non risultano presentate istanze di condono edilizio. In base allo strumento urbanistico vigente, gli immobili sono compresi in zona residenziale di completamento B1/23 e in zona soggetta a vincolo paesaggistico. Descrizione delle unità oggetto di elaborato peritale Dal punto di vista urbanistico non risultano difformità tra lo stato reale ed il progetto autorizzato L appartamento (sub 144) è sito al piano terra con altezza di piano pari a 2,70. Si precisa che nelle planimetrie catastali tale immobile viene indicato al piano primo. Si accede dal vano comune censito al sub. 83. Lungo il lato Sud è presente un area esterna, in parte coperta dalla terrazza dell appartamento superiore (loggia) e in parte scoperta pari ad una superficie di circa 47,50 mq. L abitazione comprende un vano ad uso pranzo-soggiorno di 23,33mq, un disimpegno di 3,24mq, un bagno di 5 di 10

6 5,99mq e una camera di 15,23mq. L esposizione dell appartamento è verso Sud ed Ovest. Sono presenti due pilastri esterni a sostegno della loggia rivestiti in pietra. Le pareti interne sono intonacate a civile con sovrastante pittura a tempera. I serramenti esterni sono costituiti da oscuri in legno verniciato di colore verde scuro con apertura a libro a due ante. I serramenti interni delle finestre e delle porte delle pareti esterne sono costituiti da telaio in legno con vetrocamera. I davanzali e le soglie sono in marmo. Le porte interne sono in legno di tipo tamburato e quella d ingresso blindata in legno con spioncino. La pavimentazione della loggia è composta da lastre in marmo con battiscopa in marmo, mentre le pavimentazioni interne sono in ceramica con battiscopa in legno. Il servizio contiene un lavabo, un bidet, un water e una vasca con rubinetteria monocomando per l adduzione di acqua calda e fredda. Il relativo pavimento è in piastrelle di ceramica ed il rivestimento è in piastrelle di ceramica. E presente un termosifone tipo scalda salviette. Il sub. 134 è composto da un ripostiglio di 8,21mq e da un garage di 16,20mq. Il garage è accessibile dall area di manovra indicata dal sub. 59, mentre il ripostiglio è accessibile sia da una porta interna che collega garage e ripostiglio, sia da una porta esterna in corrispondenza della loggia. I due vani hanno un area calpestabile rispettivamente di 16,20mq e 8,21mq. Entrambi hanno un altezza di piano di 2,40m. 6 di 10

7 La pavimentazione interna di questi locali è costituita da un massetto in cls rivestito con linoleum. Le pareti interne sono intonacate a civile con sovrastante pittura a tempera. Impianti Faccio presente che sull immobile sono previsti tutti gli allacciamenti per le forniture delle utenze, ma per quanto riguarda quella dell energia Elettrica, dell acqua potabile e del gas, l utenza non è presente in quanto l esecutato non ha più provveduto a pagare il consumo. Il fabbricato è dotato di: - impianto elettrico sotto traccia con interruttori, deviatori e prese distribuiti in tutte le stanze; - impianto termico autonomo con caldaia a metano ed elementi radianti a muro (termosifoni); - impianto idrico-sanitario; - impianto fognario allacciato alla fognatura pubblica; - impianto di antenna televisiva. - impianto citofonico con videocitofono; Presso l ufficio tecnico comunale non sono stati rinvenuti né l attestato di qualificazione energetica, né l attestato di certificazione energetica. Al momento della richiesta di abitabilità sono stati depositati in comune il certificato di conformità dell impianto elettrico in data 13/01/2001 e il certificato dell impianto termico in data 11/01/2001. Considerando le dimensioni dell immobile, l anno di costruzione, i materiali utilizzati e la qualità delle finiture, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica medi, indice di media efficienza energetica. 7 di 10

8 Condizione manutentive Nell insieme l immobile si presenta in buone condizioni manutentive sia internamente che esternamente. DESTINAZIONE URBANISTICA DELLA ZONA IN CUI SI TROVANO I BENI Il vigente strumento urbanistico del Comune di Maser indica che la destinazione della zona dove si trovano le U.I. oggetto di perizia è zona residenziale B1/23, e zona soggetta a vincolo paesaggistico (parti del territorio parzialmente o totalmente edificate di recente formazione). E comunque previsto che per i fabbricati residenziali esistenti alla data di adozione della presente Variante al P.R.G. ed edificati con concessione edilizia da almeno 5 anni che hanno saturato l indice edificatorio, è ammesso l ampliamento per edifici plurifamiliari fino a 20mc di volume per alloggio fino ad un massimo complessivo di 350mc, non cumulabile al fine della creazione di nuove unità indipendenti. Superficie lorda commerciale convenzionale LOTTO UNICO Trattandosi di appartamento con annessa pertinenza a garage non è proponibile una vendita frazionata del compendio. La superficie lorda è stata calcolata prendendo quella calpestabile ed aggiungendo parte di ½ del muro confinante o del muro intero nelle parti che l immobile non confina con nessuno. Si è aggiunto inoltre una superficie pari al 10% della superficie totale per conteggiare le parti comuni. 8 di 10

9 Piano primo (garage+cantina) 30,53 m 2 x 0,5= 15,26 m 2 Piano primo (alloggio) 56,14 m 2 x 1,0= 56,14 m 2 Piano Primo (loggia) 24,00 m 2 x 0,5= 12,00 m 2 Superficie scoperta esclusiva 23,50 m 2 x 0,1= 2,35 m TOTALE 85,75 m2 superficie parti comuni 85,75 m 2 x 0,1= 8,575 m Superficie totale commerciale convenzionale 94,325 m 2 Si precisa, come indicato dal regolamento condominiale, che l area scoperta contraddistinta dal sub 95, su cui in parte è ricavata la loggia esterna, è ad uso esclusivo del sub 144. VALORE ATTUALE DEL LOTTO Il valore attribuibile agli immobili sopra descritti, tenuto conto della loro consistenza, delle caratteristiche costruttive, l ubicazione, la condizione urbanistica, le condizioni di manutenzione e dopo aver tenuto infine conto del mercato di beni aventi simili caratteristiche di recente alienazione nella zona, è, a giudizio del sottoscritto Perito, il seguente: LOTTO UNICO CATASTO URBANO - COMUNE DI MASER Foglio 2 Mappale N. 475 sub. 134 e 144, via San Marcuola-Villaggio dei Ciclamini 9 di 10

10 di 94,325 m 2 x 1100,00 /m 2 = ,50 (valore di mercato) che viene arrotondato ad ,00 (centotremila). Considerato lo scopo della presente perizia, eseguita per consentire la vendita forzata del lotto, si può considerare un abbattimento del valore di mercato del 20%: diminuzione del 20% su ,00 pari a ,00 Valore di vendita forzata ,0 che viene arrotondato ad ,00 (ottantaduemila). Tali valori sono riportati nella scheda sintetica di perizia allegata a corredo della presente. 10 di 10