Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N. 62 15.02.2017 Cedolare secca al 10% Contratto di locazione transitorio A cura di Pasquale Pirone Categoria: Contratti Sottocategoria: Locazione Per la cedolare secca, il legislatore, prevede l applicazione di un aliquota ridotta del 10% (dal 2018 15%), in luogo di quella ordinaria del 21%, per i contratti di locazione a canone concordato stipulati in quei comuni in cui vi è carenza di disponibilità abitativa. In un recente chiarimento, l Amministrazione finanziaria ha precisato che la predetta aliquota ridotta è da intendersi applicabile anche a quei contratti a canone concordato c.d. di tipo transitorio purché stipulati nei predetti comuni. Premessa La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l imposta di registro e l imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa non sostituisce l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. L opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di 1
locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Nella tabella che segue è fornita una sintesi circa tale regime di tassazione. CEDOLARE SECCA CONTRATTI DI LOCAZIONE Caratteristiche Opzionale Imposta sostitutiva di IRPEF ed addizionali Per quali unità immobiliari Abitative e pertinenze Esclusi gli immobili A/10 Chi può sceglierlo Il locatore (in ambito privato) Tabella Riassuntiva Cosa Regola Modalità di scelta Comunicazione al conduttore La scelta della cedolare può essere fatta in sede di registrazione del contratto stesso, o anche successivamente, alla scadenza di ciascuna annualità ed entro i termini di versamento della relativa imposta di registro. In entrambi i casi, la scelta va comunicata con il modello RLI. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l obbligo di comunicarlo preventivamente all inquilino con lettera raccomandata (salvo che l intenzione di scegliere il regime in commento sia già indicata nel contratto di locazione da registrare). Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. 2
Effetti sul reddito Versamento Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo IRPEF del locatore; su di esso non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni; deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico). La cedolare, come l IRPEF, è liquidata a saldo ed acconto (I acconto e II o unico acconto). Il versamento avviene alle stesse scadenze previste per l IRPEF. Quindi con riferimento al saldo cedolare 2016 e Acconti 2017, le scadenze sono le seguenti: saldo cedolare secca 2016 e I acconto 2017 30/06/2017 (o 31/07 con maggiorazione 0,40%); II o Unico acconto 2017 30/11/2017. Le aliquote Il canone di locazione percepito dal locatore, dunque, non è soggetto ad IRPEF e relative addizionali, ma è soggetto ad imposta sostitutiva la quale è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote: Aliquote Cedolare secca Ordinaria 21% (è quella applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca). Ridotta 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). 3
L aliquota del 10% riguarda, in particolare, quei contratti a canone concordato stipulati, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri comuni capoluogo di provincia. L aliquota del 10% si applica, inoltre, anche: ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Si tenga presente che l aliquota del 10% è in vigore per il quadriennio 2014-2017 (dal 2018 passerà al 15%). Il chiarimento del Fisco I contratti di locazione a canone concordato sono quelli di cui all art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998 e dell art. 8 della stessa citata Legge. Contratto di locazione a canone concordato (Art. 2 comma 3 Legge n. 431/1998) Il contratto a canone concordato può essere definito come un contratto standard, i cui criteri di stipula (durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, ecc.) sono fissati a livello locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio SICET). Il contratto è generalmente reperibile al comune di ubicazione dell immobile. Il contratto a canone concordato ha una durata minima di 3 anni + 2 anni. Tuttavia, poiché il citato art. 2 comma 3 Legge n. 431/1998 prevede che le parti possono stabilire la durata del contratto di locazione in base a quanto previsto dall art. 5 comma 1 della medesima Legge (ossia i contratti c.d. di tipo transitorio ), l Agenzia delle Entrate (nel corso di Telefisco 2017) ha chiarito che l aliquota del 10% è applicabile anche a tali tipi di contratto, a condizione che siano a canone concordato e stipulati; nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia; oppure in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); oppure in uno dei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. 4
I contratti di locazione di tipo transitorio sono quelli con durata minima di 1 mese e massimo 18 mesi. Il legislatore li ammette per venire incontro alle specifiche esigenze transitorie del conduttore. L esigenza transitoria deve essere specificata in un apposita clausola del contratto stesso e supportata da idonea documentazione da allegarvi (contratto di lavoro, ecc.). Riepilogo Volendo, dunque, riepilogare l ambito applicativo delle aliquote previste per la cedolare secca: Aliquote Cedolare (Ambito applicativo) Aliquota Ambito applicativo Ordinaria 21% È quella applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelto la cedolare secca È quella applicabile ai contratti di locazione a canone concordato (anche di tipo transitorio ) stipulati: Ridotta 10% (dal 2018 15%) nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia; oppure in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); oppure in uno dei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Legge n. 431/1998; Telefisco 2017. Normativa e prassi di riferimento - Riproduzione riservata - 5