STIMA DEI BENI IMMOBILIARI IN VICARLLO VOLTERRA PISA Riferimenti. N. 1156/2014 ISTANZA Procedura: 50/2013 Nr Tipologia Procedura: Concordato Preventivo con assegnazione di Termine Giudice Delegato: Dott. Giovanni Fanticini Commissario Giudiziale: dottore Davide Grasselli Oggetto: redazione di contro perizia per la stima del valore da attribuire all immobile di proprietà posto nel Comune di Volterra PI, località Borgo storico di Vicarello In riferimento all incarico conferito al sottoscritto dott. Arch. Giuliano Colombini dal Commissario Giudiziale dott. Davide Grasselli e confermato dal Tribunale Civile Penale di Reggio Emilia sezione II civile fallimentare Giudice delegato Dott. Giovanni Fanticini. Pregiami svolgere quanto descritto all oggetto: il bene oggetto di stima economica per l attribuzione del reale valore di mercato consiste in appartamento turistico residenziale, ubicato nel complesso storico Vicarello di Volterra. Il bene di cui si tratta è già stato stimato dal Professionista Geometra Manuela Boliti iscritta al Collegio dei Geometri di Reggio Emilia. Prima di passare ad un analisi puntuale per individuare il più attendibile valore del bene oggetto di stima, mi preme specificare che il sottoscritto in questa valutazione 1
non ripercorre tutte le verifiche per la legittimità urbanistica del bene e nemmeno le indagini catastale. Ciò in considerazione che tali dati vengo rilevati dalla descrizione sapientemente specificata ed esaustiva contenuti nella relazione della Geom. Boliti, Pertanto la mia prestazione si orienterà nella descrizione delle caratteristiche peculiari del bene oggetto di stima, della sua collocazione sia nel sito sia nel territorio regionale allo scopo di trovare il reale valore di mercato. Descrizione del sito e del complesso: Ubicazione e posizione geografica. Il complesso di Vicarello si trova nelle strette vicinanze di Volterra sulla strada Provinciale n 15 Volterrana. Le strade per giungere sia da Pisa che da Firenze sono ottime ed agevoli. La sua ubicazione si può dire che si trova a distanze massimo di un ora dai maggiori centri artici e storici della toscana. Dista dal mare (Marina Cecina, Castiglioncello e Livorno) con tempi di percorrenza, anche in questo caso, non superiori ad un ora in auto. alcuni brevi cenni storici: dell insediamento di Vicarello si ha già cenno nel 1298 dove nei pressi del nucleo viene documentata una chiesa intitolata a San Pietro, ancora oggi incorporata nella villa padronale. Dal 1422 i poderi nel luogo "Vicarello", "Buon Riposo e Calende Maggio" divennero di proprietà del Monastero Olivetano di Sant Andrea di Volterra, in seguito alla soppressione del monastero da parte del Granduca Pietro Leopoldo avvenuta nel 1784, venne venduto al miglior offerente diventando proprietà della nobile famiglia Volterrana degli Incontri. La famiglia ebbe diverse personalità di spicco, fra le quali è da annoverare Giuseppe Gaetano Incontri che nel 1806 divenne Vescovo di Volterra e lo rimase fino alla morte nel 1848. Il fratello Cosimo Incontri fu il fondatore della Fattoria di Vicarello e la portò all attuale splendore. Dopo la morte nel 1909 del figlio Pericle, ultimo rappresentante della famiglia, la proprietà fu lasciata in eredità alla Fattoressa di Vicarello, Raffaella Lorini nei 2
Pedani. Per cattive operazioni finanziarie tutto il patrimonio immobiliare fu prelevato dalla Banca Toscana per poi passare alle Assicurazioni Generali di Trieste. In seguito alla riforma agraria a metà degli anni 50, i terreni furono espropriati dall Ente Maremma e la villa di Vicarello divenne sede degli uffici dell Ente. La breve descrizione storica è stata ripresa dalla pubblicazione realizzata da, in collaborazione con: Ricerca storico-catastale: Progetto grafico/editoriale: Fotografie: Stampa: Viadana (MN) Febbraio 2011 Naturalmente la storia del borgo con le proprie peculiarità conferiscono un valore aggiunto alle singole proprietà che oggi fanno parte del complesso n 56. Cosi aggiungono valore le tante dotazioni comuni che possono essere usufruite dai singoli proprietari di appartamenti, quali: la piscina, il ristorante e il centro benessere d altro. Inoltre va aggiunto che si nota anche un interessante recupero ambientale nel quale si trova il complesso. Il complesso, è stato dal sottoscritto visionato attraverso un attento sopralluogo, si può notare l ottimo restaurato, che ha mantenuto i valori fondamentali storici ed architettonici. Visivamente si trova in ottimo stato di conservazione e ben manutentato. L intervento di restauro risale al 2011, eseguito dalla Passiamo ora alla descrizione del bene di cui è oggetto la valutazione e stima del valore di marcato richiesta al sottoscritto. L appartamento è riportato in catasto dl Comune di Volterra al catasto fabbricati, intestato a proprietà1/1 Foglio di mappa n 20. zona censita I, mappale 28 sub 56, consistenza e superficie 4,5 vani, categoria A/2 di 4 classe, rendita 650,74, oltre alle pertinenze comuni ( come riportato nella perizia della Geom Boliti) 3
caratteristiche e descrizione del bene l appartamento è ubicato nella parte nord est del complesso e precisamente nel corpo di fabbrica denominato le Scuderie di Tabarre viene inoltre individuato al n. 5.04 in angolo al corpo di fabbrica. L appartamento è ubicato al piano terra in ottima posizione e ben soleggiato ed areato con classe energetica E da quanto dichiarato dalla Geom. Boliti, all appartamento si accede da ingresso indipendente sia dalla strada interna sia da un piazzale sul quale affaccia. Il bene si conforma nell appartamento di mq 85,00 mq, da un terreno 4
di esclusiva proprietà di mq 125,00 mq, e da loggia di modesta sporgenza di mq 25,00 catastalmnte si configura in 4,5 vani cosi articolati. un soggiorno con angolo cottura due camere da letto due bagni un disimpegno le rifiniture sono di media qualità: infissi in legno (si presume pino) verniciati con sportelli di chiusura interni ( scuroli) intonaci tipo civile e tinteggiatura normale colore bianco pavimentazione in cotto trattato di prezzo medio. Rivestimenti bagni altezza non oltre un metro con cabina doccia in vetro e sanitari di pregio e rubinetterie tradizionali Porte interne in legno laccate bianco con maniglia in ottone All interno sono presenti radiatori in acciaio da arredamento ancora da istallare Terreno esterno, inteso come giardino, di esclusiva proprietà non presenta nessuna sistemazione ed è incolto In definitiva il bene di proprietà della deve essere considerato con rifiniture di buona qualità ricorrenti nelle normali costruzioni poste sul mercato ordinario. Va aggiunto che il ben usufruisce di parcheggi riservati e delle pertinenze condominiali, come già detto. Nella valutazione che di seguito sarà presentetà devono essere valute due condizioni : 1. che la struttura nel suo insieme è un struttura residenziale turistica, vale a dire che per tale classificazione urbanistica non è possibile prendere la residenza stabile. 2. come risulta dalla relazione della Geom. Boliti la spesa annua per il mantenimento del condominio ammonta circa 7.000,00, da alcune informazioni prese sembra che superi i 10.000,00 anno. Queste due condizioni certamente non vanno ad incidere positivamente sulla valutazione dell immobile, che in seguito verranno riassunte nelle conclusioni. 5
Avviandomi alle conclusioni. criteri di valutazione in positivo: Centro di particolare pregio architettonico ambientale incremento dl valutazione del 10% Posizione geografica incremento valutazione del 10% Posizione dell appartamento incremento di valutazione del 10 % Servizi condominiali di alto livello incremento di valutazione del 5% criteri di valutazione in negativo: Alto costo delle spese condominiali decremento del bene del 5% Destinazione urbanistica residenziale- turistica decremento del bene 5%. L analisi per giungere alla stima definitiva del bene si basa sia sulle caratteristiche dell immobile nel suo complesso sia del bene in particolare. Proiettandoli con il sistema della comparazione di beni simili e del mercato locale e nelle vicinanze. Non dobbiamo sottovalutare che molti stranieri, o persone che vengono da altre regioni dell Italia preferiscono spesso acquistare beni all interno del centro storico di Volterra o nella stretta cerchia periferica, avendo costi di gestione condominiali completamente ridotti rispetto a quelli stimati nel complesso di Vicarello, inoltre cercano anche un rapporto antropologico più vicino alla comunità locale. Non ci sono molti casi in loco e nelle vicinanze da paragonare a quello di Vicarello, e nemmeno possiamo fare paragoni con Forte dei Marmi o Castiglioncello che sono ambiti legati ad un turismo balneare e molto stagionale. Tuttavia i prezzi di mercato in tutta la toscana oggi per condizioni di super produzione edilizia e la crisi che incombe sul mercato immobiliare ha determinato un crollo dei prezzi a volte anche superiore al 40%. Certo non possiamo disconoscere il bellissimo complesso di Vicarello e tenerne conto, tuttavia dobbiamo fare i conti, ad oggi, con la realtà che prima accennavo. Da un analisi fatta in loco i prezzi di mercato di appartamenti di buona qualità nel centro storico di Volterra non superano 1.900/2.000 al mq per quelli fuori il centro ci attestiamo a 1.700 al mq. 6
Valutazione peculiare della proprietà della appartamento prezzo base 2.200,00/mq decrementi al quale apportiamo incrementi e gli incrementi decrementi si riferiscono al mq appartamento Incremento del 10% per il particolare pregio del complesso 220,00 Incremento del 10% per la posizione geografica del complesso 220,00 Incremento del 10% per ingresso indipendente e posizione angolare 220.00 Servizi condominiali di alto livello incremento di valutazione del 5% 110.00 Decremento relativo al costo delle spese condominiali 5% - 110,00 Decremento per destinazione urba. residenziale- turistica del 5%. - 110,00 IN DFINITIVA IL PREZZO DLL APPARTAMENTO E DA VALUTARE, AGGIUNTI GLI INCREMENTI E DCREMENTI PARI, A /MQ 2.750,00 In relazione a ciò è possibile individuare il prezzo complessivo del bene con le pertinenze individuate nella loggia e nel terreno esclusivo. Loggia, normalmente si considera 1/3 dl prezzo stabilito per l appartamento vale a dire 2.750,00: 3 = 916,00 / MQ. Terreno esclusivo da valutare 400,00 /MQ Riassumendo avremo: appartamento MQ 85,00 x 2750,00 = 233.750,00 loggia MQ 25,00 x 916,00 = 22.900,00 terreno MQ 127,00 x 400,00 = 50.800,00 valore reale di mercato del bene 307.450,00 7
personalmente non ritengo di valutare una diminuzione del valore di mercato in relazione alla posizione determinata dal concordato, un aspetto che dovrà essere valutato in relazione agli eventi, quindi confermo il valore reale di: 307.450,00 In fede Dott. Arch. Giuliano Colombini Iscritto all Ordine degli Architetti P.P.C della Provincia di Pisa al N 119. Allegate foto dell appartamento e esterni: Interni. 8
Uno dei due bagni Interno soggiorno cucina 9
Scorcio del loggiato Il Loggiato 10
Giardino, attualmente incolto il giardino e terreno esclusivo 11
Ingresso indipendente da spazi condominiali 12