TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO OGGETTO: Esecuzione immobiliare n. 259/2010 - Atto di pignoramento Ill.mo Sig. Giudice Istruttore, nel procedimento di Esecuzione Immobiliare (R.E. n. 259/10) promosso dalla banca Monte dei Paschi di Siena, la S.V. ha nominato il sottoscritto architetto Elisabetta Mariani quale consulente tecnico di ufficio. Nell udienza fissata per il giorno 03 novembre 2011 il sottoscritto ha accettato l incarico prestando il giuramento di rito nelle mani della S.V.. 1. INCARICO RELAZIONE Quesiti formulati dalla S.V. in sede di incarico: 1. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE 2. SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL IMMOBILE 3. STATO DI POSSESSO 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 5. STIMA DELL IMMOBILE 2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI 2.1 Con raccomandate del 14.12.2011 n.ri 14342370627-6 e 14342371223-0 la sottoscritta avvertiva le parti interessate che il giorno 20 dicembre 2011, alle ore 09:00 si sarebbe recata nel territorio del Comune di Monsampolo del Tronto (AP), in via E. Toti n. 33, per dare inizio alle operazioni peritali mediante sopralluogo presso l'immobile oggetto di pignoramento. Quindi procedeva alla ricognizione del bene oggetto di pignoramento in presenza dei proprietari, i quali collaboravano alle operazioni di sopralluogo accompagnando la sottoscritta presso i locali oggetto di pignoramento e rispondendo alle domande che il CTU rivolgeva in riferimento ai quesiti posti dal G.I. Si procedeva a visionare l'appartamento, alla esecuzione delle riprese fotografiche e alla verifica di corrispondenza fra la situazione planimetrica attuale e quella risultante dalla piantina catastale; si riferisce che non venivano riscontrate difformità. 2.2- Nella ricognizione dell'unità immobiliare si è rilevata una problematica di uso comune del balcone a sud, di pertinenza del locale cucina; Pagina 1 di 11
praticamente il terrazzo risulta materialmente essere utilizzato sia dall'unità immobiliare in oggetto che dalla confinante proprietà distinta con il subalterno n. 21 (locale ad uso fondaco). Risulta infatti esistente una finestra di accesso allo stesso balcone da parte di entrambe le unità immobiliari (foto n.ri 13-14, allegato B). La situazione non costituisce difformità edilizia in quanto chiaramente riportata sulla pianta di piano quarto di cui alla concessione edilizia (allegato D). Sarebbe però opportuno procedere al posizionamento di idonea struttura di separazione e all'aggiornamento catastale di entrambe le unità immobiliari al fine della corretta consistenza metrica della superficie di balcone di proprietà di ciascuna parte. Naturalmente si tratta di una superficie di limitate dimensioni e che poco incide sul valore dell'immobile, specie in considerazione del fatto che è una superficie non residenziale, ma nella valutazione di cui alla presente è stata computata per metà. Si rileva inoltre la inaccessibilità del terrazzo lato sud-ovest (zona camere) in quanto non risultano finestre di accesso allo stesso; a causa della presenza della falda inclinata, della sporgenza della stessa e dell'altezza ridotta delle pareti, si esclude la possibilità di realizzare una finestra per l'eventuale uso del terrazzo; la superficie corrispondente non è pertanto stata computata nella valutazione dell'immobile. 2.3- La scrivente C.T.U. provvedeva ad effettuare l aggiornamento del bene oggetto di pignoramento, presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Ascoli Piceno e ad accertarne la regolarità edilizia ed urbanistica presso i competenti uffici del Comune di Monsampolo. Provvedeva inoltre ad aggiornare le visure relative agli stessi beni presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno. In riferimento alla situazione catastale il bene immobile risultava correttamente identificato. 2.4- Si riferisce che per l'unità immobiliare risulta in corso di definizione una pratica di condono (richiesta di sanatoria) relativa al cambio di destinazione d'uso da locali di servizio a civile abitazione. La normativa di riferimento è la legge sul condono n. 724 del 23/12/1994. Attualmente la pratica è ancora in via di definizione e manca del rilascio del certificato di abitabilità. Si tiene a precisare che, in seguito a colloquio con i tecnici del competente ufficio comunale, gli stessi hanno dichiarato che, successivamente alla riapertura e al completamento dell'iter di definizione della sanatoria, l'immobile potrà essere considerato regolare dal punto di vista edilizio urbanistico; si è però sollevata la problematica relativa al conseguente rilascio del certificato di abitabilità, in quanto l'unità immobiliare non presenta idonei requisiti igienico-sanitari, in particolar modo quelli illuminotecnici e relativi all'altezza utile, inferiori ai parametri minimi richiesti dalle vigenti disposizioni legislative in materia. La casistica non preclude la possibilità di alienazione del bene, se debitamente concordata tra le parti, ma incide ovviamente in maniera negativa sul godimento e sulla commerciabilità del bene. La situazione viene infatti generalmente risolta con una riduzione sul prezzo di vendita; nella stima di cui alla presente, si prevede un Pagina 2 di 11
abbattimento quindi sul valore stimato, valutato per comparazione in seguito ad effettuate ricerche di mercato, a compenso della carenza di un requisito essenziale del bene da alienare. 4. RISPOSTE AI QUESITI 4.1 - IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE IL PIGNORAMENTO RIGUARDA: L'intera proprietà del bene costituito dall unità immobiliare sita nel Comune di Monsampolo del Tronto (AP), in via E. Toti n. 33, distinto al NCEU dello stesso Comune al foglio 15 con la p.lla 634: sub. 22 (appartamento di civile abitazione P4 ) La proprietà dell immobile risulta intestata agli esecutati. CARATTERISTICHE DELLA ZONA - CONTESTO IN CUI SI TROVA: Il bene pignorato risulta ubicato nel territorio del Comune di Monsampolo del Tronto, in località Stella di Monsampolo, uno dei paesi della Provincia di Ascoli Piceno situati lungo la cosiddetta Vallata del Tronto. Il paese vero e proprio si trova più in collina, ma parte del suo territorio risulta distribuito appunto su quella zona pianeggiante denominata Valle del Tronto e caratterizzata dalla presenza dell'importante asse viario Strada Salaria che tocca i territori di tutti i paesi della vallata stessa e ne attraversa molti dei centri abitati. La parte più a Valle del territorio di Monsampolo del Tronto è costituito dal piccolo agglomerato chiamato Stella di Monsampolo: l'immobile oggetto di pignoramento risulta ubicato nel centro abitato della località, e fa parte di un complesso di palazzi per abitazioni, tipologicamente uguali e costruiti nella stessa epoca. Il territorio è fortemente caratterizzato dalla presenza delle attività industriali ed artigianali che rendono famosa la Valle del Tronto, la quale comunque negli ultimi anni ha subito una forte riqualificazione, sia per la presenza di molte attività lavorative (artigianali e commerciali) che per la particolare localizzazione, da cui sono facilmente raggiungibili la montagna, le colline ascolane, e le località balneari del litorale adriatico. Pertanto negli ultimi decenni anche il sistema residenziale ha subito un forte incremento e parecchie sono state le iniziative dell'attività edilizia che hanno fatto accrescere in maniera piuttosto forte la densità abitativa dell'area in oggetto. La zona in cui l immobile di appartenenza del bene pignorato risulta inserito è (come già detto) centrale, comoda e prettamente residenziale; risulta pertanto adeguatamente servita sotto tutti i punti di vista: dei trasporti, dei collegamenti, dei servizi (attività commerciali, sociali, del terziario) e degli spazi di fruizione pubblica in genere. CORRISPONDENZA TRA I DATI CATASTALI ATTUALI E QUELLI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO: La consistenza dell'immobile pignorato corrisponde a quella catastale sopra descritta e a quanto riportato nell'atto di pignoramento. Pagina 3 di 11
CONFINI: L'appartamento presenta tre lati liberi con esposizione a nord, ovest e sud, mentre ad est confina in parte con altre proprietà ed in parte con il vano scala condominiale (sub 1 - BCNC). In particolare le proprietà limitrofe di quella in oggetto risultano essere: sub. 21 int. 7, (fondaco) sub. 47 (ex 23), int. 9 (abitazione di tipo civile) ACCESSI: All'immobile è possibile accedere da via Toti n. 33 mediante ingresso nel vano scala condominiale. PERTINENZE, ACCESSORI E MILLESIMI DI PARTI COMUNI: Risultano parti in comune con il resto dell'edificio di appartenenza relativamente al vano scala, agli spazi di distribuzione e alla corte di pertinenza dell edificio. SPESE CONDOMINIALI: Si riscontra l esistenza di una gestione condominiale affidata alla Fois Amministrazioni, con sede in San Benedetto del Tronto (AP), viale de Gasperi n. 51. La situazione delle spese condominiali in genere è riportata nella documentazione di cui all'allegato G. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO: Lo strumento urbanistico vigente per il Comune di Monsampolo è rappresentato da Piano Regolatore Generale: ai sensi di quanto dallo stesso indicato, l area su cui l immobile in oggetto risulta edificato ricade nella seguente zona urbanistica: Zona Residenziale di Espansione C Le prescrizioni tecniche relative sono riportate nell'art. 27 delle Norme Tecniche di Attuazione del piano urbanistico (Allegato D). IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI VENDITA IDENTIFICAZIONE CATASTALE: Ente urbano, porzione di fabbricato sito nel Comune di Monsampolo (AP), via Enrico Toti n. 33, costituito dal bene distinto al N.C.E.U. del Comune di Monsampolo al foglio n. 15 con la particella 634, sub. 22: -appartamento di civile abitazione, categoria A/2 (destinazione abitativa), classe 1^, piano 4, consistenza 4,5 vani, rendita catastale. 111,55 SUPERFICIE: Pagina 4 di 11
La consistenza metrica e dimensionale del bene è così definita: appartamento piano quarto superficie utile appartamento: mq 94,35 superficie balcone: mq 8,30 (accessibile) mq 20,00 (non accessibile) superficie lorda appartamento: mq 108,35 DESCRIZIONE DEL BENE: Il bene oggetto di pignoramento fa parte di un fabbricato costruito nei primi anni '90. Si tratta di un edificio composto da cinque piani fuori terra destinati alla residenza ed uno interrato destinato a garage e fondaci. Ogni livello del fabbricato è servito dal vano scala con ascensore. Strutturalmente l'edificio è stato realizzato con intelaiatura in cemento armato, i solai sono in latero-cemento compreso quello di copertura, la cui tipologia è a padiglione. Esternamente l'edificio, con una particolare forma geometrica il cui perimetro è composto da linee miste (rette e curve), presenta prospetti piuttosto articolati: li caratterizza soprattutto la presenza dei balconi con andamento curvilineo che si incastrano agli spigoli delle facciate. Esternamente l'edificio è stato trattato con intonaco tinteggiato, mentre i balconi sono stati lasciati a cemento faccia vista. Gli infissi sono in alluminio con sistema di oscuramento realizzato con avvolgibili in plastica. Sia internamente che esternamente l'edificio risulta in discreto stato di conservazione. I materiali di finitura del vano scala sono: portoncino di ingresso in alluminio, gradini e pianerottoli in pietra, balaustra in alluminio; le pareti del vano scala sono intonacate. Il bene immobile pignorato è costituito da: appartamento al piano quarto (sottotetto) L'appartamento, risulta costituito da: -ingresso direttamente nel soggiorno, -una cucina, -due camere da letto, -un corridoio di distribuzione -un servizio igienico; risulta inoltre dotato di due piccoli balconi in corrispondenza del soggiorno (nord) e della cucina (est). Come premesso al punto 2.2 della presente, vi è un ulteriore terrazzo, sul lato sudovest, lungo quanto tutta la corrispondente parete dell'edificio, il quale però non risulta accessibile per la mancanza di infissi di uscita. Sui balconi, la cui balaustra è in cemento, risulta posta in opera una pavimentazione in klinker. La superficie utile dell'appartamento risulta essere di mq 94,35; la superficie dei balconi accessibili è di appena mq 8,30, così distribuiti: mq 5,80 relativamente al balcone del soggiorno a nord; Pagina 5 di 11
mq 2,50 relativamente al balcone della cucina (considerato per metà in virtù della premessa di cui al punto 2.2 della presente); L'altezza media dei locali è di cm 220; una piccola porzione di superficie, in corrispondenza della parete sud-ovest delle camere da letto, presenta altezza media inferiore, a causa della presenza delle falde inclinate della copertura. Lo spessore medio dei muri esterni è di circa cm 30, mentre le pareti divisorie sono da cm 10. In tutto l appartamento risulta posta in opera una pavimentazione in gres porcellanato; i locali bagno e cucina sono dotati di rivestimento. Tutte le pareti ed il soffitto risultano intonacate. Gli infissi interni sono in legno tamburato. Gli infissi esterni sono in alluminio. L'impianto di riscaldamento è autonomo. Risulta installata una caldaia la quale, stando alle dichiarazioni dei proprietari, non risulta perfettamente funzionante; sono state dichiarate problematiche (non verificate) in relazione alla produzione di acqua calda. Per il sistema di distribuzione del riscaldamento sono installati dei radiatori in ghisa. L'impianto elettrico risulta eseguito conformemente alle vigenti disposizioni legislative. L'appartamento, come si evince dalla documentazione fotografica riportata in allegato (Allegato B), si presenta in uno stato di manutenzione e conservazione che può definirsi mediocre, soprattutto per quanto riguarda le condizioni abitative e delle finiture: sono presenti fenomeni di condensa ed umidità sulle pareti, specie in corrispondenza del bagno e delle camere da letto. Gli infissi, con particolare riferimento alle stanze della zona notte appena citate, presentano dimensioni eccessivamente ridotte rispetto alla superficie degli ambienti; tale potrebbe essere la causa dei fenomeni di condensa predetti. 4.2 - SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL IMMOBILE Dagli accertamenti effettuati presso l archivio delle pratiche edilizie del Comune di Monsampolo, relativamente al bene immobile in oggetto, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie (Allegato D): Concessione Edilizia n. 2179 del 30.05.1991 (progetto originario) Variante n. 25 del 13.04.1992 (variante relativa al fabbricato identificato come edificio 10/1 sud ) Richiesta di sanatoria edilizia L. 724/94 per cambio di destinazione d'uso da locali di servizio a civile abitazione Dalla consultazione effettuata mediante l aiuto di un tecnico comunale si può affermare che, relativamente al bene oggetto di pignoramento, la situazione riscontrata in sede di sopralluogo può ritenersi conforme ai precedenti edilizi sopra citati. Relativamente al cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare da locali di servizio a civile abitazione risulta comunque in corso di definizione la pratica di sanatoria (in quanto non ancora rilasciato il relativo permesso). Non si riscontrano ulteriori opere abusive. Successivamente al completamento dell'iter di definizione della sanatoria, l'immobile potrà essere considerato regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico. Non si può affermare la regolarità dei beni sotto il profilo sanitario, in quanto privi del certificato di abitabilità il cui eventuale rilascio è incerto; infatti la condizione attuale Pagina 6 di 11
dell'unità immobiliare, da regolarizzare con la pratica di condono sopra citata, presenta parametri e requisiti decisamente inferiori a quelli minimi richiesti dalla normativa igienico-sanitaria vigente. Stando ai colloqui intercorsi con i tecnici comunali si dovrebbe riaprire la pratica di sanatoria e analizzare accuratamente sia la documentazione che le condizioni normative poste, in merito al rilascio del certificato di abitabilità, dalla legge sul condono di riferimento (L. 724/94). 4.3 - STATO DI POSSESSO Il bene oggetto di pignoramento risulta attualmente occupato ed utilizzato dai proprietari (esecutati) e dai lori familiari per un totale di n. 7 persone. 4.4 - VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Si riferisce che sui beni pignorati non gravano usufrutti, servitù, e non esistono oneri e vincoli relativi alle tipologie di seguito elencate: -Vincoli artistici, storici, di inalienabilità, di indivisibilità -Diritti demaniali -Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura -Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale Sull'immobile grava i seguenti oneri: 1. definizione della pratica di sanatoria da completare: i costi presumibilmente necessari per la regolarizzazione edilizia (presentazione eventuale documentazione integrativa e chiusura della pratica) si possono stimare in 1000,00 (salvo ulteriori oneri); 2. si dovrebbe procedere alla adeguata separazione del balcone della cucina, al fine di definirne la corretta superficie di appartenenza, e ad effettuare conseguentemente l'aggiornamento catastale con redazione di documento Docfa: i costi presumibilmente necessari per la posa in opera dell'elemento separatore e la redazione della pratica catastale si possono stimare in 550,00 (comprensivi di spese tecniche e amministrative); 3. gli oneri di natura condominiale relativi ai pagamenti insoluti di cui all Allegato G, che resteranno a carico dell'acquirente. Le trascrizioni gravanti sui beni pignorati corrispondono a quelli riportati nell atto di pignoramento. Risultano le seguenti formalita la cui cancellazione sarà a carico della parte acquirente: TRASCRIZIONI Nota n. 1964 del 12.04.2011 Titolo: verbale di pignoramento immobili A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena SpA Pagina 7 di 11
Immobile: sito in Monsampolo del Tr. (AP) via E. Toti, 33 Fg. 15 p.lla 634 sub. 22 La nota di trascrizione descritta è a rettifica di precedente pignoramento n. 6899 del 30.12.2010 per erronea indicazione del Tribunale di procedimento (si veda documentazione in (allegato C). 4.5 - STIMA DELL IMMOBILE Al fine della determinazione del più probabile valore di mercato del bene oggetto di pignoramento sono stati adottati i criteri di valutazione a valore venale, a costo di costruzione e a reddito, elaborando il valore medio tra quelli risultanti dai tre distinti criteri. Per quanto riguarda la stima del valore venale e del canone annuo si è fatto riferimento ai prezzi di mercato sia per le compravendite che per le locazioni, utilizzando i valori stabiliti dal libero mercato mediante indagine presso gli operatori immobiliari. La stima a costo di costruzione è stata redatta secondo quanto indicato dalle fonti ufficiali. Al fine di eseguire i tre distinti criteri di valutazione si è inoltre proceduto alla consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari fornita dall'agenzia del Territorio della Provincia di Ascoli Piceno, specie relativamente ai valori di mercato e alle locazioni. Nella determinazione del valore commerciale degli immobili sono state accuratamente valutate le condizioni generali in cui lo stesso si presenta; si è inoltre considerato: 1.che non ci sono abbattimenti forfettari in relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anzichè sui valori catastali, nè assenza della garanzia per vizi occulti; 2.che l'immobile presenta un discreto stato di conservazione, ma decisamente mediocre risulta lo stato d'uso e manutenzione dell'unità immobiliare in oggetto; 3.che lo stato di possesso è quello di cui al punto 4.3 della presente; 4.che non esistono vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, mentre il pignoramento e le altre trascrizioni pregiudizievoli di cui al punto 4.4 saranno eliminati a spese dell acquirente; 5.che non vi è la necessità di bonifica da eventuali rifiuti tossici o nocivi; 6.che la pratica di condono relativa al cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare da locali di servizio ad abitazione necessita di definizione e deve pertanto essere rilasciata la sanatoria edilizia; 7.che l'unità immobiliare è attualmente priva del certificato di abitabilità; 8.che la superficie del piccolo balcone a sud, è stata computata per metà, in quanto utilizzato anche dall'unità immobiliare confinante; 9.che la superficie del terrazzo a sud-ovest non è accessibile, pertanto non è stata computata; Pagina 8 di 11
10.che sull immobile gravano le spese tecniche ed amministrative relative alla regolarizzazione edilizia e catastale definite al punto 4.4 della presente e che in totale ammontano a circa 1.550,00; 11.che vi sono delle spese condominiali insolute che resteranno a carico dell'acquirente. Tanto premesso e considerato, il sottoscritto, sulla scorta di quanto inoltre emerso nella visita agli immobili, dagli atti consultati, ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per l espletamento dell incarico affidatogli, stima il più probabile valore di mercato con riferimento alla data attuale ed alle attuali condizioni di mercato della località in esame. Pertanto il valore finale dei beni risulta determinato come segue: Pagina 9 di 11
DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D ASTA ED IL TRASFERIMENTO DELL IMMOBILE P4 appartamento Fg. 15, p.lla 634 sub 22 ENTE URBANO Stima a valore venale a Appartamento mq 108,35 x 1.000,00 euro 108.350,00 b Balcone mq 8,30 x 500,00 " 4.150,00 Stima a costo di costruzione Sommano " 112.500,00 a Volume Appartamento mc 238,37 x 230,00 = euro 54.825,10 b Balcone mq 8,30 x 150,00 " 1.245,00 Stima a reddito Canone annuo euro 4.800,00 a ded. imposte e tasse 10% " -480,00 a ded. spese generali 5% " -240,00 euro 4.080,00 sommano 56.070,10 capitalizzazione al tasso del 2.5% euro 163.200,00 163.200,00 Stima a valore venale 112.500,00 Stima a costo di costruzione " 56.070,10 Stima a reddito " 163.200,00 sommano 331.770,10 : 3,00 = Media delle stime euro 110.590,03 Abbattimento forfettario per vizi =18% euro -19.906,21 Valore medio proposto 90.683,83 in c.t. 90.700,00 Pagina 10 di 11 Valore di piena proprietà euro 90.700,00
LOTTO UNICO - diritti di piena proprietà Unità immobiliare sita nel Comune di Monsampolo (AP), via E. Toti n. 33, distinta al foglio 15 con la p.lla 634: - sub. 22 costituito da: _ appartamento al piano quarto composto da ingresso-soggiorno, cucina, corridoio, due camere da letto, un bagno e due piccoli balconi; Caratteristiche dimensionali (superficie lorda): appartamento mq 108,35 balconi mq 8,30 Valore del lotto = 90.700,00 Ascoli Piceno, 07.03.2012 Il C.T.U. (Arch. Elisabetta Mariani) Pagina 11 di 11