GEOMETRA CRISTIAN CESARI Via San Mamolo n. 67 40136 (BO) E-mail: geometra.cesari@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 157/2018 R.G. ESEC. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * *
2 di 14 DATI DI PIGNORAMENTO 1) Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 11/04/2018 all Art. n. ------, sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per piena proprietà, a favore del------; N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 140 Mapp. 133 graffato col Mapp. 275, Natura D/7, Via Caduti di Casteldebole 122/C N.C.T. del Comune di Bologna (BO) Foglio 140 Mapp. 110, Natura seminativo, Mq. 1.425 Mapp. 112, Natura seminativo, Mq. 619 Mapp. 154, Natura seminativo, Mq. 170. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Bologna (BO), Via Caduti di Casteldebole n. 122/C Piena proprietà di Terreni in zona industriale/artigianale con sovrastanti due fabbricati, uno ad uso magazzino/ricovero automezzi/uffici e uno ad uso uffici, per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq. 400 per il magazzino/ricovero automezzi/uffici; per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq. 130 per gli uffici e per una superficie catastale di circa mq. 2.214 per i terreni. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati a: 1. Demanio dello Stato prop. per l area di sedime per Bologna mq. 25
3 di 14 (Mapp. 275) con sede in Bologna, ------ Proprietà per 9/1000; 2. ----- con sede in ------ Proprietà per 1/1 Foglio Part. Sub Indirizzo Z.C. Cat. Cl. Cons. R.C. 140 133 275 Via Caduti di Casteldebole n. 122/C Piano T D/7 2.200,00 N.C.T. del Comune di Bologna (BO) beni intestati a: 1. ------ con sede in ------ Proprietà per 1/1 Foglio Part. Sub Qualità Z.C. Classe Superficie R.A. R.A. 140 110 Seminativo 3 14 are 25 ca 12,66 8,10 140 112 Seminativo 3 06 are 19 ca 5,50 3,52 140 154 seminativo 3 01 are 70 ca 1,51 0,97 Si precisa che l'area di sedime dei fabbricati è in massima parte di proprietà della società ---------, ed in piccola parte (mq. 25, corrispondenti al mappale 275) di proprietà del Demanio dello Stato. Le unità censite al Catasto Fabbricati risultano intestate in catasto per la quota di 9/1000, quale proprietario dell'area al Demanio dello Stato. Si precisa che parte dell'edificio edificato sulla particella 133 è andato ad occupare una piccola porzione di terreno corrispondente alla particela 275 di mq. 25. Tale ultima particella non risulta essere mai stata acquistata dalla società ------, trattandosi di area di terreno derivante dalla particella 120, di proprietà demaniale. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI I dati catastali e di pignoramento corrispondono ameno del numero civico. Si precisa che l'area di sedime dei fabbricati è in massima parte di
4 di 14 proprietà della società ------, ed in piccola parte (mq. 25, corrispondenti al mappale 275) di proprietà del Demanio dello Stato. Le unità censite al Catasto Fabbricati risultano intestate in catasto per la quota di 9/1000, quale proprietario dell'area al Demanio dello Stato. Si precisa che parte dell'edificio edificato sulla particella 133 è andato ad occupare una piccola porzione di terreno corrispondente alla particela 275 di mq. 25. Tale ultima particella non risulta essere mai stata acquistata dalla società -----, trattandosi di area di terreno derivante dalla particella 120, di proprietà demaniale. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI È pure compresa nella vendita aderenza, pertinenza, usi e comunioni, azioni, ragioni, servitù attive e passive, se e come esistano ed in quanto abbiano ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile si è constatato quanto segue: - l unità immobiliare pignorata, è occupata e nella disponibilità della Società ------ e parzialmente occupata dalle Società ------ in forza di contratti di servizi non opponibili alla procedura esecutiva. CONFINI In confine con Via Caduti di Casteldebole, Mapp. 275-279-211-214, salvo altri. PROPRIETÀ Società ---- con sede in ------- piena proprietà dell intero bene. Si precisa che parte dell'edificio edificato sulla particella 133 è andato ad occupare una piccola porzione di terreno corrispondente alla particela 275
5 di 14 di mq. 25. Tale ultima particella non risulta essere mai stata acquistata dalla società -----, trattandosi di area di terreno derivante dalla particella 120, di proprietà demaniale. PROVENIENZA DEL BENE Che al ventennio i beni oggetto di certificazione risultavano appartenere in piena ed esclusiva proprietà alla società -----, con sede in -----, per acquisto fattone in forza di atti di vendita a ministero notaio ----, in data 17 dicembre 1981, repertorio n. ----, trascritti a Bologna in data 24 dicembre 1981, agli artt. -----, e successiva trasformazione da società in accomandita semplice in società a responsabilità limitata in forza di atto a ministero notaio ------ in data 27 giugno 1991, repertorio n. -----, trascritto a Bologna in data 24 settembre 1991, all'art. -----; che con atto pubblico a ministero notaio ------, in data 11 gennaio 1999, repertorio n. ----, trascritto a Bologna in data 11 marzo 1999, all'art. 5371/7823, la società ------ ha trasferito la propria sede sociale a -----. Si precisa che parte dell'edificio edificato sulla particella 133 è andato ad occupare una piccola porzione di terreno corrispondente alla particela 275 di mq. 25. Tale ultima particella non risulta essere mai stata acquistata dalla società ----., trattandosi di area di terreno derivante dalla particella 120, di proprietà demaniale. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Art. ----- del 2 agosto 2010, ipoteca volontaria a favore: -----, (anteriore al pignoramento)
6 di 14 Nel quadro D della nota di iscrizione si specifica che "...l'area di sedime di pertinenza del fabbricato è in massima parte di proprietà della società ---- ed in piccola parte (mq. 25, corrispondenti alla particella 275) è i proprietà del Demanio dello Stato. La porzione di proprietà del Demanio corrisponde quindi a circa 9/1000 (nove millesimi); tale quota di 9/1000 non può formare oggetto di garanzia per il mutuo". Art. ----- del 24 ottobre 2016, ipoteca giudiziale a favore: -----, (anteriore al pignoramento) Art. ---- del 23 ottobre 2017, ipoteca giudiziale a favore: -----. (anteriore al pignoramento) Art. ----- del 22 dicembre 2017, ipoteca giudiziale a favore: ----- (anteriore al pignoramento) Art. ----- del 11 aprile 2018, verbale di pignoramento immobiliare a favore: ------. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Bologna (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie. N. 268456/2004 - denuncia inizio attività Rifacimento di pavimentazione esterna N. 264752/2004 - Art. 151 Realizzazione di pavimentazione esterna N. 3441/2004 - COLLAUDO STATICO CEMENTO ARMATO L.1086/71
7 di 14 N. 225327/2003 - denuncia inizio attività a sanatoria realizzazione di variazioni estetiche ed interne N. 225283/2003 - Art. 151 Realizzazione di modifiche estetiche ed interne N. 102427/2003 - cemento armato DEPOSITO PROGETTO (CEMENTO ARMATO) AI SENSI L. 1086/71 E CONTESTUALE NOMINA DEL COLLAUDATORE DELLE OPERE: GIOVANNI PICCIOLI DE CAROLIS IN RELAZIONE ALLA CONC. PG. 136940/01. N. 136940/2001 - concessione edilizia NUOVA COSTRUZIONE DI EDIFICIO IN UNITA' PRODUTTIVA. N. 50739/1995 - condono 95 (CONDONO DINIEGATO) N. 50734/1995 - condono 95 RICHIESTA DI AUT/CONC A SANATORIA DL 88/95 PER OPERE DI NUO-VA COSTRUZIONE PER AMPLIAMENTO DI U.I. TIP. 1. (PIANO TERRA - SUB. --- - FUNZ. COMMERCIALE). Dal confronto fra lo stato licenziato e lo stato rilevato sono state accertate le seguenti difformità: Difformità interne ed esterne. E possibile procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di pratica edilizia a sanatoria per completamento, nuovo accatastamento e nuova abitabilità. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 2.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche ed eventuali sanzioni afflittive e/o oneri. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. Si precisa che parte dell'edificio edificato sulla particella 133 è andato ad occupare una piccola porzione di terreno corrispondente alla particela 275 di mq. 25. Tale ultima particella non risulta essere mai stata acquistata dalla società -----., trattandosi di area di terreno derivante dalla particella 120, di proprietà demaniale. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino
8 di 14 della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria con relativo nuovo accatastamento e richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità e demolizione della porzione di mq. 25 costruita su proprietà demaniale) sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L esecutata Società ------ ha stipulato dei contratti di servizi con le Società - ----- (per l importo annuale di. 8.400,00 + iva), la società ----- (per l importo annuale di. 1.200,00 + iva) e la società ----- (per l importo annuale di. 7.200,00 + iva) e per la quale concede in uso parte dei locali dei beni pignorati. Lo scrivente ritiene, gli importi annuali sopradescritti, congrui ai fini dell indennità di occupazione da corrispondere alla procedura esecutiva. Ai fini della presente stima i sopracitati contratti di servizi non sono opponibili alla procedura ed il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato successivamente al 1967, di un piano fuori terra, struttura portante in muratura, tamponamenti in muratura, copertura a falde con manto di copertura in coppi. L edificio si presenta in modeste condizioni di manutenzione e con finiture dell epoca di costruzione relativamente il fabbricato magazzino/ricovero automezzi/uffici e in ottime condizioni il fabbricato ad uso uffici. Al fabbricato uso magazzino/ricovero automezzi/uffici al piano terra,
9 di 14 sprovvista porta di ingresso non blindata e sprovvista di citofono e tiro, si accede tramite corte comune ed ingresso indipendente dall esterno. L unità da stimare comprende i seguenti vani: N. 2 uffici Disimpegno Servizio igienico Locale magazzino Locale spogliatoio Antibagno personale Locale doccia e bagno personale Locale ricovero attrezzi Locale deposito. I locali sono pavimentati con ceramica e rullato di cemento (locale attrezzi e deposito). I bagni hanno rivestimenti in ceramica. I locali hanno un altezza interna variabile da circa mt. 2,70 a 4,70. Le finestre sono in ferro verniciato - con vetro camera - e provviste di inferriate metalliche. Le porte sono in legno tamburato e lamiera. Le pareti divisorie interne sono in muratura, intonacate e tinteggiate. L unità immobiliare è provvista di impianto di riscaldamento autonomo e condizionamento (zona ufficio). Le finiture sono dell epoca di costruzione e lo stato di manutenzione modesto. Al fabbricato uso ufficio al piano terra, sprovvista porta di ingresso non blindata e citofono e tiro, si accede tramite corte comune ed ingresso indipendente dall esterno. L unità da stimare comprende i seguenti vani: Ingresso con sala reception
10 di 14 Due ampi locali uffici divisi ulteriormente con pareti in arredo Servizio igienico. I locali sono pavimentati con ceramica. Il bagno ha rivestimenti in ceramica. I locali hanno un altezza interna di circa mt. 3,00. Le finestre sono in alluminio - con vetro camera - e provviste di inferriate metalliche. Le porte sono in legno tamburato e alluminio. Le pareti divisorie interne sono in muratura, intonacate e tinteggiate. L unità immobiliare è provvista di solo impianto di riscaldamento autonomo. Le finiture sono dell epoca di costruzione (2000/2001) e lo stato di manutenzione buono. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi 154-155 della legge 23 dicembre
11 di 14 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P,T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente:
12 di 14 Fabbricato ad uso magazzino/ricovero automezzi/uffici circa mq. 400,00 Fabbricato ad uso uffici circa mq. 130,00 Terreni circa mq.2.214,00 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la
13 di 14 mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanistico-edilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed. 2018 e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2018, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, si esprimono i seguenti valori: Fabbricato ad uso magazzino/ricovero automezzi/uffici. 220.000,00 Fabbricato ad uso uffici. 245.000,00 Terreni. 8.000,00 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE. 473.000,00 VALORE COMM. A BASE D ASTA (-30%). 330.000,00 * (euro trecentotrentamila/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il
14 di 14 valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza. Bologna, 20 gennaio 2019. L AUSILIARIO DEL GIUDICE (Geom. Cesari Cristian)