Generali Immobiliare Italia SGR Investitori Istituzionali e Settore Residenziale 25 novembre 2009 Giovanni Maria Paviera Amministratore Delegato e Direttore Generale
Agenda 2 Investitori istituzionali e l investimento immobiliare Investimento nel settore residenziale I fondi immobiliari e l investimento residenziale Spunti di riflessione
3 Investitori Istituzionali e l investimento immobiliare
Investitori Istituzionali e l investimento immobiliare 4 Nonostante la crisi economica sia stata accompagnata da una sopravvalutazione del settore immobiliare, nel 2008 e nel 2009 l asset class real estate rimane una della preferite dagli investitori istituzionali Aspettative di rendimento per asset class 2009 Real Estate Equity Bond 2008 2007 2006 2005 Fonte: PWC - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Pessima Moderata Eccellente
Investitori Istituzionali e l investimento immobiliare (segue) 5 É previsto dagli investitori istituzionali un aumento dell allocazione verso il real estate nel 2010 Allocazione attuale e target per asset class 60% - 6% 50% 40% +10% 30% 20% 10% - 22% +50% +14% 0% Azioni Reddito fisso Investimenti alternativi Global real estate Real estate Europa Fonte: INREV Attuale Target
Investitori Istituzionali e l investimento immobiliare (segue) 6 Nonostante la negativa congiuntura del mercato immobiliare, gli investitori istituzionali mantengono un elevata propensione nel settore real estate Minor volatilità rispetto ad altre asset class di investimento Componente di reddito liquido e ricorrente, derivante dalle locazioni Naturale copertura nei confronti dell inflazione
Investimento nel settore residenziale 7
Investimento nel settore residenziale 8 A livello europeo*, il residenziale pesa per il 9,7% nell asset allocation dei fondi immobiliari operativi al 2008: il patrimonio complessivo è infatti di circa 30 mld A livello italiano, il patrimonio immobiliare nel settore residenziale da parte dei fondi operativi al 2008 è di circa 347 mln, pari all 1% del totale del totale delle destinazioni d uso Gli investitori istituzionali, nel corso dell ultimo decennio hanno accelerato il processo di disinvestimento dal settore abitativo per concentrarsi su investimenti in immobili commerciali o destinati allo svolgimento di attività economiche Asset allocation fondi immobiliari europei 2008 Altro 6,5% Industriale 11,3% Residenziale 9,7% Commerciale 34,3% Fonte: Scenari Immobiliari Uffici 38,2% (*) 8 i paesi qui analizzati: Francia, Germania, Gran Bretagna, Italia, Spagna, Svizzera, Olanda e Lussemburgo
Investimento nel settore residenziale (segue) 9 Se si guarda al fatturato del settore immobiliare in Italia, il settore residenziale rappresenta oltre l 80% del fatturato complessivo. Gli investitori istituzionali hanno però abbandonato l investimento nel settore residenziale in Italia a causa soprattutto di: basso rendimento corrente, dovuto ai valori di mercato elevati (causati dalla alta propensione della famiglie all acquisto) fiscalità elevata complessità gestionale Sotto il profilo del ritorno economico, l investimento residenziale si caratterizza per: rendimento ordinario modesto; rendimento da capital gain elevato
Investimento nel settore residenziale (segue) 10 L investimento nel settore residenziale può essere di due tipi: Costruzioni di nuove abitazioni/riconversione per la vendita Costruzioni di nuove abitazioni/riconversione di edifici esistenti per l affitto L investimento nel settore residenziale degli investitori istituzionali è basso e in calo: nel 2006, sul volume complessivo delle transazioni il settore rappresentava il 3% degli investimenti istituzionali (con transazioni per 250mln circa), nel 2008 si è passati all 1,7% (con transazioni per 130mln circa) 450 Allocazione attuale e target per asset class 400 350-62% 300 250 200 150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 Q3 Fonte: CBRE e Scenari Immobiliari
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I fondi immobiliari e l investimento residenziale 12 Soggetti coinvolti SGR Gestione del fondo nell interesse degli investitori Gestione Investimento Fondo Immobiliare Patrimonio investito in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari Quote Investitori Investitori Qualificati se fondo riservato Anche persone fisiche se fondo retail
I fondi immobiliari e l investimento residenziale (segue) 13 Profili rischio/rendimento I fondi immobiliari possono presentare caratteristiche e quindi profili di rischio rendimento molto differenziati La prassi ha individuato tre tipologie principali: Core La redditività ordinaria, derivante dal profilo locativo degli immobili, è la componente principale del rendimento del patrimonio Value added La redditività deriva dal mix di rendimento e capital gain derivante da plusvalenza da cessione Speculativo La redditività deriva principalmente dal capital gain generato dalla cessione degli immobili o dei progetti di sviluppo
I fondi immobiliari e l investimento residenziale (segue) 14 Lo sviluppo dei fondi comuni d investimento immobiliari ha comportato nell ultimo decennio un generale miglioramento delle condizioni di trasparenza, qualità e professionalizzazione del mercato immobiliare italiano Negli ultimi tre anni in particolare si è assistita ad una crescita significativa dei fondi immobiliari pari al +72,4% Nel settore residenziale, i fondi immobiliari possono dare un contributo positivo. L inserimento della figura della SGR, contribuisce al miglioramento del mercato grazie a: Governance rigorosa e regolamentazione della Banca d Italia Specializzazione e specifico know-how Trattamento fiscale interessante
I fondi immobiliari e l investimento residenziale (segue) 15 Un esempio di fondo immobiliare focalizzato sul residenziale è il fondo Abitare Sociale 1, di cui il Gruppo Generali è sottoscrittore Si tratta di un fondo immobiliare chiuso, riservato a investitori qualificati, gestito da Polaris SGR. Vi collabora la Fondazione Housing Sociale, soggetto istituzionalmente preposto alla promozione dei contenuti sociali delle iniziative Le caratteristiche principali del fondo sono: Raccolta: 85mln Leverage obiettivo: 50% Capitale investito obiettivo: Durata: 170mln 20 anni Le iniziative residenziali sulle quali la Polaris SGR si è focalizzata sono a Crema e a Milano, nelle aree di Via Rasario, Via Ferrari e Via Cenni
I fondi immobiliari e l investimento residenziale (segue) 16 Con il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri nell estate del 2009 diventa operativo il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa Tra gli obiettivi, lo sviluppo del Sistema Integrato di Fondi, al fine di valorizzare e incrementare l offerta abitativa sul territorio: l auspicio è che il suo sviluppo possa apportare un forte impulso al settore dell edilizia sociale, con il miglioramento di: Rapporti pubblico-privato Qualità degli edifici Gestione e qualità sociale degli interventi Il Sistema Integrato di Fondi riserva in particolare un ruolo maggioritario agli sponsor locali delle iniziative, ai quali viene chiesto di contribuire con il 60% delle risorse necessarie, assicurando in tal modo un forte radicamento dei progetti nel loro territorio di riferimento
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Spunti di riflessione 18 Scarsa propensione degli investitori istituzionale all investimento nel residenziale Domanda per la residenza: Quantitativamente significativa Crescente e differenziata Azioni per favorire l investimento nel residenziale: Nuovi strumenti Eliminazione delle distorsioni fiscali Sviluppo dell industria immobiliare verso nuovi prodotti