Seminario, 24 Aprile 2009 Investire in Fondi Immobiliari: un percorso da seguire in tempi di crisi Massimo Caputi Amministratore Delegato Fimit
E ARRIVATO IL CIGNO NERO!
Evidenze teoriche sull asset class immobiliare Alla luce del nuovo contesto di mercato, l asset class immobiliare, per le sue caratteristiche peculiari, rappresenta un investimento sempre più appetibile, anzi obbligatorio, per gli Investitori Istituzionali. Infatti: presenta un rapporto rischio rendimento particolarmente favorevole, offrendo una bassa volatilità a fronte di interessanti ritorni attesi; nel lungo periodo il trend dei prezzi degli immobili risulta sempre superiore all inflazione; mostra una bassa correlazione con le altre asset class; se inclusa tra i propri investimenti, comporta effetti positivi per l intero portafoglio. Effetti positivi per la diversificazione con miglioramento della frontiera efficiente Fonti: Elaborazioni Fimit SGR su NCREIF, IPD, MSCI 3
Investimento immobiliare diretto vs investimento immobiliare indiretto Caratteristiche Investimento immobiliare diretto Investimento immobiliare indiretto Selezione investimenti Selezione di specifici asset immobiliari Selezione di operatori specializzati che operano su vari mercati Valutazione Scarsa frequenza di valutazione Elevata frequenza di valutazione (max 6 mesi) Modalità di strutturazione Peculiarità investimento Governance Libertà di strutturazione ma scarsa possibilità di accesso ad operazioni di ampio respiro Orizzonte temporale lungo periodo Elevati costi di transazione Scarsa liquidità Diretto controllo investimenti Gestione interna scarsamente efficiente Limitata libertà di strutturazione, ma con maggiori possibilità di partecipare ad operazioni club deal Orizzonte temporale di medio periodo Limitati costi di transazione Maggiore liquidità Controllo indiretto mediante appositi organi rappresentativi dei partecipanti Gestione operativa affidata a soggetti specializzati 4
L investimento immobiliare mediante fondi immobiliari In Italia, da qualche anno, è possibile usufruire dei benefici del mattone non più solo direttamente, ma anche in modo indiretto, mediante fondi immobiliari chiusi. Caratteristiche fondi chiusi immobiliari Profilo di investimento di medio/lungo periodo Ridotto mark-to-market (con abbattimento del rischio di volatilità ed incremento della stabilità dei rendimenti) Potenziale decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali Meccanismi di governance che consentono un monitoraggio diretto della gestione Possibilità concreta di effettuare investimenti anche a sostegno del territorio Chiarezza dei rendimenti L utilizzo di strumenti di investimento immobiliare indiretto permette di conservare i vantaggi tipici dell asset class immobiliare e di eliminare o diminuire in maniera significativa gli svantaggi dell investimento diretto. In particolare: la finanziarizzazione degli asset immobiliari aumenta la liquidità, la diversificazione e la divisibilità degli investimenti, riducendone contestualmente il profilo di rischio; la gestione operativa è delegata ad operatori specializzati, conservando adeguati meccanismi di controllo e di governance. 5
Cosa succede nei mercati esteri - L esempio olandese Investimenti immobiliari indiretti dei Fondi Pensione Olandesi (in % rispetto al totale degli investimenti immobiliari) La % di investimento in Italia!! (ca. 9%) Fonte: Prometeia e Dutch Central Bureau of Statistics (CBS) 6
È necessario valutare il livello di rischio dei propri investimenti indiretti Le principali componenti di rischio da analizzare per l identificazione di un investimento coerente con le proprie attese sono principalmente riconducibili ai seguenti fattori: Fattore Spiegazione Asset allocation per destinazione d uso La tipologia degli immobili (es: uffici, retail, logistica, ecc) incide particolarmente sul rischio mercato (variazione del valore degli immobili). Asset allocation geografica Mercati emergenti comportano un rischio più elevato rispetto ai mercati più evoluti. Classi di investimento Immobili a reddito (core/core plus) comportano un rischio minore rispetto ad operazioni di sviluppo/riqualificazione immobiliare (value added/opportunistic). Ricorso alla leva finanziaria L eccessivo ricorso al debito incrementa il grado di rischio dell investimento. 7
Strumenti semplici e trasparenti continuano ad attrarre gli Investitori Istituzionali Quota investita in fondi immobiliari Tipologia di Investitore Istituzionale 2006 Investimento in fondi immobiliari ( mln) % del Portafoglio Esternalizzato 2007 % del Portafoglio Esternalizzato Var % YoY Fondazioni Bancarie 310 1,4% 417 1,90% 35% Casse Pivate 304 2,6% 1.257 9% 314% Fondi Pensione Preesistenti 87 0,5% 332 1,90% 284% Altri Fondi Pensione - - - - - Per effetto della crescente instabilità attesa sui principali mercati finanziari ed alla luce della conseguente adozione di nuove politiche di asset allocation incentrate sulla stabilità dei flussi di cassa, si prevede un futuro incremento della quota investita in fondi immobiliari per tutte le tipologie di investitori, in primis fondi pensione di nuova istituzione che ancora non hanno investito in tale asset class. Il successo di Omicron Plus, fondo immobiliare da 800 mln, deliberato da Unicredit il 18/12/08 e collocato entro il 29/12/08 e la dimostrazione di come prodotti seri e trasparenti trovino sempre Investitori pronti. E speriamo di ripetere un analoga operazione con Unicredit nel 2009. 8
Stabilire le proprie attese di rendimento realisticamente E così semplice Giorno 1 Madoff dietro le sbarre 9 Fammi vedere se ho capito bene.... Ti do una sigaretta oggi e me ne garantisci 10 per la prossima settimana?