Tribunale di Benevento PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: contro: Officina Digitale srl Antonio Graziano N Gen. Rep. 299/2013 data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: 21-08-2014 Giudice esecuzioni: delle Dott. MICHELE CUOCO RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Arch. Cleofe Cillo Codice fiscale: CLLCLF63C53I062I Partita IVA: 01174510626 Studio in: via T. Rossi, n. 33 - San Giorgio Del Sannio (BN). Telefono: 335/8467068 Fax: Email: cleofecillo@alice.it Pec: cleofe.cillo@archiworldpec.it Pag. 1
Beni in San Giorgio Del Sannio (Benevento) Località/Frazione Via "ALDO MORO" Lotto: 001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Manca relazione notarile La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Sito in San Giorgio Del Sannio (Benevento) CAP: 82018, via "ALDO MORO" N. 67. Quota e tipologia del diritto 500/1000 di Antonio Graziano- Diritto di superficie Cod. Fiscale: GRZNTN40C27H894Q - Stato Civile: CONIUGATO - Regime Patrimoniale: COMUNIONE DEI BENI - Data Matrimonio: 13-05-1973. Eventuali comproprietari: BOTTE ELISABELLA 500/1000 (diritto di superficie). Note: l'immobile è stato realizzato sul terreno di proprietà del comune di S. Giorgio del Sannio che ha ceduto ai soci mutuatari della cooperativa "Domus srl", il solo diritto di superficie. Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: GRAZIANO ANTONIO nato a S. Giorgio del Sannio (BN), il 27.03.1940. Foglio 24, particella 362, subalterno 4, indirizzo via ALDO MORO, interno 4, piano 2, categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 415.75. Derivante da: impianto meccanografico del 30.06.87. Confini: SUD-EST: spazio aereo su area cortiliva; SUD-OVEST: spazio aereo su area cortiliva; NORD-OVEST: spazio aereo su area cortiliva e vano scala. Conformità catastale: Si dichiara la conformità catastale 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: centrale normale. Area urbanistica: residenziale a traffico vietato (zona pedonale) con parcheggi ottimi. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Benevento. Caratteristiche zone limitrofe: miste Pag. 2
Attrazioni paesaggistiche: -- Attrazioni storiche: -- Principali collegamenti pubblici: Autolinee E.T.A.C. srl. Servizi offerti dalla zona: Supermercato, ufficio postale, locali commerciali, scuole. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: A sito in San Giorgio Del Sannio (Benevento), via "ALDO MORO" N. 67. Occupato: da Graziano Antonio in qualità di proprietario dell'immobile. Note: al momento del sopralluogo l'immobile risultava occupato dal nucleo familiare del sig. Graziano Antonio, come dichiarato alla scrivente dal sig. Graziano Giuseppe (figlio dell esecutato) e dall'amministratore di condominio (All.to n. 5). 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria attiva a favore di Cassa Rurale ed Artigiana Banca di Credito Cooperativo del Sannio- Calvi Società Cooperativa per azione contro Graziano Antonio e BOTTE ELISABELLA Importo ipoteca: 150.000,00 - Importo capitale: 100.000,00. Rogito LUIGI MICHELE DELLI VENERI in data 25/05/2010 ai nn. 62740/21510. Iscritto/trascritto a BENEVENTO in data 27/05/2010 ai nn. 6499/ 947. - Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO IRPINIA-SOCIETA' COOPERATIVA contro Graziano Antonio e BOTTE ELISABELLA. Importo ipoteca: 140.000,00 - Importo capitale: 70.000,00 Rogito Caruso Tommaso in data 10/11/2010 ai nn. 57902/17904. Iscritto/trascritto a Benevento in data 12/11/2010 ai nn. 12836 1779. - Ipoteca legale attiva a favore di Equitalia Sud spa contro Graziano Antonio. Importo ipoteca: 51.998,00 - Importo capitale: 25.999,00 Rogito Equitalia Polis spa in data 25/11/2010 ai nn. 22/1710 Iscritto/trascritto a in data 26/11/2010 ai nn. 13445 1876 Pag. 3
4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di OFFICINA DIGITALE SRL contro Graziano Antonio. Rogito UFF. GIUD. TRIBUNALE DI BN in data 14/11/2013 ai nn. 3103/2013 Iscritto/trascritto a BENEVENTO in data 09/12/2013 ai nn. 13645 9961. 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: A sito in San Giorgio Del Sannio (BN), via "ALDO MORO" N. 67. Spese medie annue = 478.32 Spese già deliberate, ma non ancora scadute (ultimi due anni) inesistenti. Spese scadute: inesistenti. Millesimi di proprietà = 112.00 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: l' immobile non risulta adeguato. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali - Non ci sono vincoli. Attestazione Prestazione Energetica - non presente. Indice di prestazione energetica: G Note: l attestato di prestazione energetica è stato redatto da tecnico abilitato (All.to 21). Non vi sono cause in corso tra condominio e debitore. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Graziano Antonio dal 04/02/1984 ante ventennio al 26/10/2014 attuale proprietario in forza di ATTO DI ASSEGNAZIONE ALLOGGI a rogito LUIGI MICHELE DELLI VENERI in data 04/02/1984 ai nn. N. - REP. 17139 registrato Benevento in data ai nn. 1280 - trascritto a Benevento in data 07/03/1984 ai nn. 2434-2229. 7. PRATICHE EDILIZIE: Identificativo: n. 117/1977 Intestazione: Cooperativa "DOMUS" SRL Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: costruzione di un fabbricato per civile abitazione (Plesso B) Oggetto: nuova costruzione Rilascio in data 02/11/1977 al n. di prot. 3949. Pag. 4
Abitabilità/agibilità in data 19/05/1980 al n. di prot. 12. Identificativo: N. 92/79 Intestazione: Cooperativa "DOMUS EDILIZIA" Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Varianti ai plessi (A-B-C) Oggetto: nuova costruzione. Rilascio in data 14/09/1979. 7.1 Conformità edilizia: Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia. 7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico vigente: Immobile soggetto a convenzione: Approvato NO Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: NO NO NO 2,2 mc/mq 9,00 m NO Pag. 5
Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note: Dalla verifica della documentazione reperita presso l U.T.C. S. Giorgio del Sannio (BN) e dalla comparazione, in seguito ai rilevamenti espletati in loco, tra lo stato di fatto e i grafici assentiti dalla Concessione Edilizia- Variante N. 92/79, non sono state riscontrate irregolarità. Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione : di cui al punto A L area condominiale, che accoglie i tre plessi (A, B, C) è recintata con muretto in c.a. sormontato da recinzione metallica, ad essa si accede da via Aldo Moro, attraverso un vialetto che porta innanzi ai cancelli: pedonale (civico 71) e carrabile. Dopo aver varcato l ingresso (civico 71), dirigendosi verso destra, si incontra il plesso B in cui è ubicato l appartamento. Ad esso, si accede mediante un portone condominiale civico 67, posto al culmine di 8 gradini, attraverso cui si perviene alla scala condominiale e al vano ascensore. Al secondo piano dell edificio, e precisamente a destra della rampa di scala, si trova l ingresso all unità immobiliare (interno 4), costituita da: ingresso, soggiorno, corridoio, cucina abitabile, due bagni, ripostiglio e tre camere. L'appartamento è dotato di garage al piano terra e cantina interrata oltre che di corte condominiale. 1. Quota e tipologia del diritto 500/1000 di Antonio Graziano- Diritto di superficie Cod. Fiscale: GRZNTN40C27H894Q Stato Civile: CONIUGATO Regime Patrimoniale: COMUNIONE DEI BENI. Data Matrimonio: 13-05-1973. Eventuali comproprietari: BOTTE ELISABELLA 500/1000 (diritto di superficie). Superficie complessiva di mq 135.99. L'edificio composto da n. 5 piani complessivi, di cui fuori terra nn. 4 e interrati n. 1 è stato costruito nel 1980 e ristrutturato nel 2000-03-31. L'unità immobiliare è identificata con il numero di interno 4, ha un'altezza interna di circa ml 2.95. Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: Lo stato conservativo del fabbricato, a destinazione residenziale, per quanto concerne gli elementi comuni: facciata, scale, ascensore, infissi, impianti e copertura, risulta buono. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Pag. 6
Balconi materiale: c.a. Copertura tipologia: a falde materiale: c.a. Fondazioni tipologia: travi continue rovesce materiale: c.a. Solai tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e completamento in opera. Strutture verticali materiale: c.a. - Travi materiale: c.a. - Componenti edilizie e costruttive: Cancello Infissi esterni Infissi interni Manto di copertura Pareti esterne Pavim. Esterna Pavim. Esterna tipologia: scorrevole- materiale: acciaio apertura: elettrica - Note: i cancelli carrabile e pedonale, sono in ferro. tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione: persiane. materiale protezione: plastica tipologia: a battente materiale: legno tamburato materiale: tegole in cotto coibentazione: inesistente materiale: muratura di mattoni forati coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento materiale: calcestruzzo materiale: manto bituminoso - Pag. 7
Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica- Portone di ingresso unità tipologia: anta singola a battente immobiliare. materiale: legno tamburato Portone di ingresso edificio. tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio e vetro accessori: senza maniglione antipanico Rivestimento ubicazione: cucina - - Note: il rivestimento della cucina è in marmette di ceramica. Rivestimento Scale ubicazione: bagni - - Note: Il rivestimento dei due bagni è in ceramica ordinaria risalente all'anno di costruzione. posizione: a rampe parallele rivestimento: marmo condizioni : buone Impianti: Ascensore Citofonico Citofonico Elettrico Fognatura tipologia: oleopneumatico tipologia: audio tipologia: audio. tipologia: sottotraccia tensione: 220V tipologia: mista recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità: buona Pag. 8
Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato Telefonico tipologia: sottotraccia Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente residenza. Sup. reale lorda 135,99 1,00 135,99 Calcolo della superficie commerciale. mq 130.00 (superficie lorda-appartamento) x 1.00 = mq 130.00; mq 23.96 (superficie - balconi) x 0.25 = mq 5.99 S. C. = mq 135.99. 135,99 135,99 Pag. 9
Accessori: A.1 Garage intestazione: foglio 24 particella 362, subalterno 4, Coerenze: Il garage posto al piano terra confina: su due lati con corte comune e corridoio comune. Ad esso si accede direttamente dallo spazio comune antistante la porta d'ingresso. Note: Il garage è dotato degli impianti: idrico ed elettrico. La pavimentazione è in ceramica e le pareti sono intonacate. La porta d'ingresso è in ferro del tipo basculante. Valore: 20.602.4 Note: la superficie reale lorda del garage è: mq 39.62; S.U. = mq 32.73; H= ml 2.70; La superficie commerciale del garage è: 39.62 x 0.50= mq 19.81; Il valore unitario è pari a 1.300.00. il valore dell'unità immobiliare è : 1.300.00 x mq 19.81 = 25.753,00 25.753,00 x 0.80 (riduzione di vetustà)= 20602.40 Valore a corpo = 20.000,00 A.2 Cantina foglio 24 particella 362, subalterno 4, Coerenze: la cantina posta al piano interrato composta da 1 vano confina: 1) con spazio comune (terrapieno); 2) con beni: Fonzo Vittorio; 3) con corridoio comune. Note: la cantina è dotata di impianto idrico ed elettrico. Il pavimento è di ceramica e le pareti sono allo stato grezzo. Valore: 16.192,80 Note: la superficie reale lorda della cantina è: mq 38.94; La superficie utile è: mq 32,36; H= ml 2.45; La superficie commerciale del garage è : 38.94 x 0.40 = = mq 15.57. Il valore unitario è pari a 1.300.00. il valore dell unità immobiliare è : 1.300.00 x mq 15.57 = 20.241,00 20.241,00x 0.80 (riduzione di vetustà) = 16.192,80 Valore a corpo = 16.000,00 A.3 Corte comune. Coerenze: la corte condominiale posta al piano terra del complesso residenziale, composto da tre plessi, è recintata, inoltre è dotata di siepe perimetrale e di spazi verdi. Il pavimento è costituito da manto bituminoso. Valore % a corpo = 3.000,00 Pag. 10
8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il metodo di stima adottato dalla scrivente, per la valutazione dei beni, è quello SINTETICO- COMPARATIVO che consiste nell analizzare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e un altro che abbia le stesse specificità. Allo scopo di stabilire il giusto valore unitario dei cespiti è stata eseguita un' indagine di mercato sugli immobili simili a quelli da stimare, mediante l acquisizione dei dati essenziali, presso gli operatori del settore immobiliare. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Benevento, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Benevento, Ufficio tecnico di S. Giorgio del Sannio, osservatori del mercato immobiliare, Agenzie immobiliari : 1) TECNOCASA - Via Cerza n. 8; S. Giorgio del Sannio (BN). 2) MEDILCASA - Via G. Capozzi n. 8/10, S. Giorgio del S. (BN)., Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) Tenuto conto delle caratteristiche dell immobile, si ritiene attribuibile ai beni in oggetto, un valore di mercato che oscilli da 1.200,00 a 1.400,00 al mq, al nuovo, la cui media è pari a 1.300,00 al mq. 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero Valore diritto medio e quota ponderale A con annesso Garage-Cantina- Corte comune. 135,99 135,99 39.000,00 175.429.60 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: 39.000,00 175.429,60 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Riscatto diritto di superficie forfettario. 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: 0,00-5.000,00 Mq 135.99x 1.300,00= 176.787,00 x 0.20(vetustà) = 141.429,60 + 39.000,00 = 180.429,60-5.000,00 = 175.429,60 Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 175.429,60 S. Giorgio del Sannio lì 03.11.2014 L'Esperto alla stima Arch. Cleofe Cillo Pag. 11