INDICE SOMMARIO Parte Prima LE LOCAZIONI NON ABITATIVE di Maurizio de Tilla Capitolo I LA NATURA GIURIDICA 1. Le locazioni in genere... Pag. 3 1.1. Natura giuridica...» 3 1.2. Distinzioni...» 6 1.3. Il locatore...» 8 1.4. Il conduttore...» 10 1.5. Locazione e comproprietà...» 11 1.6. L acquirente...» 15 1.7. Le trattative precontrattuali...» 17 2. Le locazioni non abitative...» 18 Capitolo II LA DURATA E IL DINIEGO DI RINNOVAZIONE 1. La durata... Pag. 21 1.1. La l. n. 392/1978...» 21 1.2. Locazioni ultranovennali...» 24 1.3. La disdetta...» 25 1.3.1. Natura recettizia...» 25 1.3.2. Termine a ritroso...» 26 1.3.3. Forma della disdetta...» 26 1.3.4. Raccomandata semplice e telegramma...» 27 1.3.5. Disdetta priva di sottoscrizione...» 27 1.3.6. Disdetta contestuale...» 28 1.3.7. Disdetta e intimazione di licenza per finita locazione.» 28 1.3.8. Scadenza successiva...» 29 1.3.9. Adesione del conduttore...» 31 1.3.10. Effetti della estinzione del giudizio...» 31
VI INDICE SOMMARIO 1.3.11. Limite temporale massimo... Pag. 31 1.3.12. Ratifica...» 32 1.3.13. Revocabilità...» 33 1.3.14. Disdetta in caso di morte del conduttore...» 33 2. La rinnovazione della locazione...» 34 2.1. Novazione oggettiva. Variazioni di misura del canone...» 37 2.2. (Segue): permanenza del conduttore nell immobile locato...» 38 3. Il diniego di rinnovazione...» 40 3.1. I presupposti...» 40 3.2. Diniego parziario...» 46 3.3. Disdetta effettuata dal mandatario...» 46 3.4. Disdetta intimata dal difensore...» 47 3.5. Disdetta non sottoscritta dal locatore...» 47 3.6. Pluralità di motivi...» 48 3.7. Intenzione o necessità del locatore...» 49 3.8. Integrazione del motivo...» 51 3.9. Nuovi motivi...» 51 3.10. Rinuncia...» 52 3.11. Contratto con Enti pubblici...» 53 3.12. Il diniego intimato da una società...» 54 3.13. Vendita di altro immobile...» 56 3.14. Impossibilità giuridica della destinazione...» 56 3.15. Ulteriori ipotesi di diniego...» 56 3.15.1. Concessione edilizia...» 57 3.15.2. Ristrutturazione e restauro...» 58 3.15.3. Inizio dei lavori...» 59 3.15.4. Programma pluriennale...» 60 3.15.5. Permanenza del conduttore...» 60 3.15.6. Demolizione dell immobile...» 61 3.16. Locazioni alberghiere...» 61 4. Ripristino della locazione e risarcimento del danno...» 62 5. La prelazione nella locazione...» 63 Capitolo III IL RECESSO DEL CONDUTTORE 1. Presupposti... Pag. 65 2. Pagamento del canone...» 73 3. Rinnovazione della locazione...» 73 4. Risarcimento del danno...» 73 5. Clausola compromissoria...» 74
INDICE SOMMARIO VII Capitolo IV LA LIBERTÀ DEL CANONE 1. Il canone è libero e senza limiti... Pag. 75 2. L aggiornamento del canone...» 79 2.1. I vincoli dell aggiornamento...» 79 2.2. Richiesta di pagamento e aumenti arretrati...» 83 2.3. La forma della richiesta...» 84 2.4. Detenzione di fatto...» 84 2.5. Prescrizione...» 84 2.6. Quietanza per importo inferiore...» 85 2.7. Ripetizione...» 85 3. Gli interessi...» 85 4. La rinunzia...» 86 5. L arbitrato...» 87 Capitolo V PARTICOLARI LOCAZIONI NON ABITATIVE 1. Locazioni stagionali... Pag. 89 2. Affitto di azienda...» 93 3. Attività alberghiera e contratto di albergo...» 100 4. Affittacamere...» 106 5. Attività agricola...» 110 6. Attività professionali...» 111 7. Aree nude...» 112 7.1. Attività turistica...» 115 7.2. Autolavaggio...» 116 7.3. Autoveicoli caravan...» 117 7.4. Deposito di materiali edili...» 117 7.5. Fiera...» 117 7.6. Impianto di distribuzione di carburante...» 117 7.7. Parcheggio di auto...» 118 7.8. Installazione di prefabbricato...» 119 7.9. Diverse destinazioni...» 119 8. Attività sportiva...» 119 9. Campeggio...» 120 10. Depositi commerciali...» 121 11. Attività assicurativa...» 124 12. Attività scolastica...» 125 13. Attività sanitaria...» 125 13.1. ASL...» 127 13.2. Diritto di prelazione...» 127 14. Cava di pietra...» 128
VIII INDICE SOMMARIO 15. Casa di cura... Pag. 129 16. Contratti con la pubblica amministrazione...» 130 16.1. La forma scritta...» 130 16.2. La rinnovazione della locazione...» 134 17. Contratti riguardanti i beni pubblici e demaniali...» 136 18. Enti di assistenza e previdenza...» 138 19. Attività culturali e ricreative...» 140 20. Istituti di credito...» 141 21. Farmacia...» 143 22. Attività di culto...» 143 23. Locali adibiti ad attività consolare...» 143 24. Immobile abusivo...» 144 25. Vetrinetta...» 147 26. Partiti politici ed associazioni...» 148 27. Autorimesse...» 148 28. Attività di istruzione di volo...» 149 Capitolo VI SUCCESSIONE. SUBLOCAZIONE. CESSIONE DEL CONTRATTO 1. Successione nelle locazioni non abitative... Pag. 151 2. Sublocazione...» 154 3. Cessione del contratto...» 161 3.1. Presupposti e modalità...» 161 3.2. Solidarietà e obbligazioni derivanti dalla cessione...» 167 3.3. Cessione e manutenzione della cosa locata...» 171 3.4. Azione del locatore contro il cedente...» 172 3.5. Cessione parziale...» 174 3.6. Opposizione del locatore...» 175 3.7. Pagamento del canone...» 177 3.8. Patto contrario...» 177 Capitolo VII LA INDENNITÀ DI AVVIAMENTO 1. Presunzione assoluta del danno... Pag. 179 2. Esclusione dell avviamento...» 181 3. La cessazione della locazione...» 183 4. Interesse ad agire...» 185 5. Onere della prova e poteri del giudice...» 185 6. Il presupposto dei «contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori»...» 186
INDICE SOMMARIO IX 7. La necessaria presenza dell autorizzazione amministrativa... Pag. 188 8. Determinazione dell avviamento...» 189 9. Uso differenziato o prevalente...» 190 10. Rilevanza sull avviamento del mutamento di destinazione...» 191 11. La cessione del contratto...» 192 12. La sublocazione...» 192 13. Le locazioni stagionali...» 192 14. Rinuncia all avviamento...» 193 15. Rilascio dell immobile e indennità di avviamento...» 194 15.1. Condizione per l esecuzione...» 194 15.2. Messa in mora del conduttore...» 195 15.3. Diritto di ritenzione...» 199 16. Interessi e svalutazione monetaria...» 204 17. Raddoppio dell indennità...» 204 18. L attività scolastica...» 207 19. Fattispecie particolari...» 208 19.1. Agente immobiliare...» 208 19.2. Agenzia pubblicitaria...» 208 19.3. Allevamento di cavalli...» 208 19.4. Asilo materno...» 209 19.5. Attività di artigiano...» 209 19.6. Attività assicurativa...» 210 19.7. Attività di progettazione...» 213 19.8. Attività sanitaria...» 213 19.9. Attività sportiva...» 217 19.10. Autoscuola...» 217 19.11. Bar...» 217 19.12. Capannone adibito a produzione industriale...» 217 19.13. Spedizioniere...» 218 19.14. Casa di riposo per anziani...» 218 19.15. Club nautico...» 219 19.16. Chioschi...» 219 19.17. Circolo ricreativo...» 220 19.18. Consorzio di cooperative...» 220 19.19. Concessionaria di veicoli industriali...» 220 19.20. Cooperativa di consumo...» 220 19.21. Deposito commerciale...» 220 19.22. Emittente radiofonica...» 221 19.23. Locali adibiti ad esposizione...» 221 19.24. Estetista...» 222 19.25. Farmacia...» 222 19.26. Galleria d arte...» 223 19.27. Gioco del lotto...» 223 19.28. Veicoli industriali...» 223 19.29. Impresa editrice...» 224 19.30. Istituto di credito...» 224
X INDICE SOMMARIO 19.31. Istituto vendite giudiziarie... Pag. 224 19.32. Massaggiatore...» 225 19.33. Mediatore professionale...» 225 19.34. Monopolio...» 225 19.35. Noleggio di pellicole...» 225 19.36. Officina per riparazione di motoveicoli...» 226 19.37. Ordini per telefono...» 226 19.38. Vendita all ingrosso...» 226 19.39. Parrucchiere...» 227 19.40. Pellicceria...» 227 19.41. Pittore...» 228 19.42. Posta pneumatica...» 228 19.43. Poste italiane...» 228 19.44. Retronegozio...» 228 19.45. Ricevitoria del lotto...» 229 19.46. Ristorante...» 229 19.47. Sala cinematografica...» 229 19.48. Sarto...» 230 19.49. Società immobiliare...» 230 19.50. Stazione di servizio...» 230 19.51. Studi di marketing...» 231 19.52. Studio fotografico...» 231 20. Compensazione con crediti del locatore...» 232 Capitolo VIII LA PRELAZIONE E IL RISCATTO NEL CASO DI VENDITA A. LA PRELAZIONE 1. La comunicazione della intenzione di vendere e l accettazione del conduttore... Pag. 233 1.1. Finalità della normativa...» 233 1.2. Natura giuridica della comunicazione...» 235 1.3. Forma della comunicazione...» 239 1.4. Requisiti della comunicazione...» 240 1.5. Accettazione del conduttore...» 242 2. Estensione della prelazione alle pertinenze...» 244 3. La prelazione e i contatti con il pubblico...» 247 4. La prelazione e la pluralità dei conduttori...» 249 5. La prelazione e la rinuncia del conduttore...» 250 6. La prelazione e la vendita di quota...» 251 7. La prelazione e i coeredi...» 254 8. La prelazione e la cessazione della locazione...» 255 9. La prelazione e la cessione del contratto...» 256 10. La prelazione e la sublocazione...» 259 11. La prelazione e la donazione...» 260
INDICE SOMMARIO XI 12. La prelazione e la permuta... Pag. 260 13. La prelazione e le aree nude...» 262 14. La prelazione e il concordato preventivo...» 264 15. La prelazione e il conferimento alla società...» 265 16. La prelazione e la vendita coattiva...» 269 17. La prelazione e la vendita in blocco...» 270 18. La prelazione e l attività sanitaria...» 273 19. La prelazione e l attività professionale...» 273 20. La prelazione e la procura a vendere...» 273 21. Prelazione e parcheggio alberghiero...» 274 22. Prelazione e divisione giudiziale...» 276 23. Fattispecie particolari...» 276 B. IL RISCATTO 1. La disciplina del riscatto... Pag. 277 2. Le modalità del riscatto...» 280 3. Riscatto e pagamento del prezzo...» 282 4. Pagamento interessi spese notarili e accessorie...» 283 5. Legittimazione al riscatto e litisconsorzio...» 285 6. Azione per il risarcimento del danno...» 287 7. La posizione del terzo acquirente. Azioni di nullità e annullamento...» 288 8. Garanzia per evizione...» 291 9. Rinuncia al riscatto (e alla prelazione)...» 291 Capitolo IX LA RESPONSABILITÀ DELLE PARTI CONTRATTUALI 1. Le obbligazioni del locatore... Pag. 295 2. Le obbligazioni del conduttore...» 299 2.1. Doveri di custodia...» 303 2.2. Illegittimo rifiuto del locatore a riceversi la consegna...» 308 2.3. Necessità di riparazioni...» 311 3. La manutenzione della cosa locata...» 313 3.1. Piccole riparazioni...» 317 3.2. Fattispecie particolari...» 318 Capitolo X LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO E IL RISARCIMENTO DEL DANNO 1. Risoluzione per inadempimento... Pag. 321 1.1. Presupposti...» 321
XII INDICE SOMMARIO 1.2. Modifica e abuso del bene locato... Pag. 324 1.3. Cause particolari...» 328 2. Risoluzione per morosità...» 331 2.1. Presupposti...» 331 2.2. Autoriduzione...» 333 2.3. Modalità di pagamento del canone...» 335 2.4. Offerta non formale...» 339 2.5. La sanatoria...» 339 2.6. La clausola risolutiva espressa...» 342 3. Risoluzione per mutamento d uso...» 344 3.1. L art. 80 l. n. 392/1978...» 344 3.2. Fattispecie particolari...» 349 3.2.1. Autofficina...» 349 3.2.2. Attività di cambiavalute...» 349 3.2.3. Boutique...» 349 3.2.4. Deposito di merci...» 349 3.2.5. Esposizione di autovetture...» 349 3.2.6. Galleria e vendita di quadri...» 350 3.2.7. Sala giochi...» 350 3.2.8. Show room...» 350 3.2.9. Sottotetto...» 351 3.2.10. Stalla...» 351 3.2.11. Tipologia catastale...» 351 4. Risoluzione per impossibilità sopravvenuta...» 351 5. Risoluzione per eccessiva onerosità...» 355 6. Risarcimento del danno...» 356 6.1. Deterioramento della cosa locata...» 356 6.2. Incendio della cosa locata...» 360 6.2.1. Incendio di cosa assicurata...» 361 6.3. Danno alla salute...» 363 6.4. Riparazione dell immobile locato...» 363 6.5. Rapporti con i terzi...» 364 6.6. Rifiuto di consegna...» 365 6.7. Azione dell acquirente...» 366 6.8. Verbale di consegna...» 367 6.9. Infiltrazioni...» 367 7. Ritardo nel rilascio...» 368 7.1. La normativa civilistica...» 368 7.2. Gli interessi moratori...» 371 7.3. Successione dell acquirente...» 371 7.4. La prova del maggior danno...» 372 8. Vizi della cosa locata...» 374 8.1. Normativa e presupposti...» 374 8.2. Mancanza di concessione amministrativa...» 380 8.3. Patto di limitazione della responsabilità del locatore...» 381
INDICE SOMMARIO XIII Capitolo XI MIGLIORAMENTI E ADDIZIONI 1. Distinzione tra miglioramenti e addizioni... Pag. 385 2. Il consenso del locatore...» 387 3. Le addizioni. Natura e disciplina...» 387 4. L indennità...» 391 5. Risoluzione per inadempimento...» 395 6. Il terzo esecutore dei miglioramenti...» 397 Capitolo XII LE MOLESTIE DEI TERZI 1. Il regime giuridico... Pag. 399 2. La molestia di fatto...» 401 3. La molestia di diritto...» 404 4. Estromissione dal giudizio...» 406 Capitolo XIII LA SIMULAZIONE NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE 1. La simulazione assoluta e relativa... Pag. 409 2. La simulazione del canone...» 411 3. Simulazione e l. n. 431/1998....» 411 Capitolo XIV I RAPPORTI DEL CONDUTTORE CON IL CONDOMINIO 1. Le assemblee condominiali... Pag. 413 2. La dismissione o installazione dell impianto di riscaldamento...» 418 3. Diritti sui beni comuni...» 420 4. Ascensore e portierato...» 420 5. Questioni varie. Autorimessa e opera nuova. Sopraelevazione. Spese...» 421
XIV INDICE SOMMARIO Parte Seconda LE LOCAZIONI ABITATIVE di Stefano Giove Capitolo I LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO TRA CODICE E LEGISLAZIONE SOPRAVVENUTA 1. La ricerca della normativa applicabile... Pag. 425 2. Gli interventi più rilevanti...» 427 3. La l. n. 392/1978 e il nodo irrisolto delle esecuzioni...» 428 4. I patti in deroga...» 430 5. La l. n. 431/1998 e quelle più recenti...» 431 Capitolo II LA DURATA DEL CONTRATTO ORDINARIO, DI QUELLO ALTERNATIVO E DELLE LOCAZIONI PARTICOLARI. IL DINIEGO DI RINNOVO 1. I contratti ordinari... Pag. 435 2. I contratti alternativi o incentivati...» 437 3. Il rinnovo tacito alle medesime condizioni...» 440 4. Il regime transitorio...» 442 5. Locazioni transitorie agli studenti per finalità turistiche...» 445 6. Il diniego di rinnovo e il recesso...» 450 7. I contratti disciplinati dal codice civile e la nuova forma della locazione abitativa...» 455 Capitolo III LA LIBERA DETERMINAZIONE DEL CORRISPETTIVO E LE POSSIBILI VARIANTI 1. Canone libero... Pag. 459 2. Pattuizione di un canone globale per l intero periodo, aumenti predeterminati, lo «sconto»...» 462 3. La indicizzazione...» 466
INDICE SOMMARIO XV Capitolo IV LE OBBLIGAZIONI RECIPROCHE DERIVANTI DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE (ABITATIVA) 1. Consegna del bene obbligo a riceverlo... Pag. 469 2. Gli interventi cui è tenuto il locatore e la manutenzione a carico dell inquilino...» 470 3. Garanzie per vizi e molestie; le azioni riconosciute al conduttore.» 474 4. Il divieto di innovazioni; mutamento d uso; i miglioramenti e le addizioni...» 478 Capitolo V CANONI, ONERI ACCESSORI, ALTRI OBBLIGHI ECONOMICI, IL DEPOSITO CAUZIONALE 1. Il canone mensile... Pag. 485 2. Gli oneri...» 486 3. Gli altri obblighi economici e il deposito...» 490 Capitolo VI LE VICENDE DEL RAPPORTO; SUBLOCAZIONE E CESSIONE; SUCCESSIONE 1. La sublocazione... Pag. 493 2. La cessione...» 495 3. La successione...» 497 4. La successione del locatore...» 502 Capitolo VII LA RISOLUZIONE (CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITÀ) 1. Valutazione dell inadempimento... Pag. 505 2. Corrispettivo e altri obblighi economici, la diversità del trattamento...» 507
XVI INDICE SOMMARIO LE GRANDI QUESTIONI Parte Terza LE LOCAZIONI NON ABITATIVE di Maurizio de Tilla Caso n. 1 Un contratto di locazione stipulato dalla Pubblica Amministrazione è soggetto alla tacita rinnovazione alla prima scadenza?... Pag. 515 Caso n. 2 Il conduttore di una unità immobiliare può pretendere di far parcheggiare le auto della propria clientela nel cortile comune?...» 519 Caso n. 3 Il conduttore di una unità immobiliare deve sempre rispettare il regolamento di condominio?...» 522 Caso n. 4 L acquirente dell immobile locato subentra retroattivamente nei diritti e obblighi derivanti dal contratto di locazione?.» 526 Caso n. 5 Èvalida la rinuncia all indennità di avviamento?...» 530 Caso n. 6 Spetta l indennità di avviamento per l attività di palestra?...» 534 Caso n. 7 Il locatore è responsabile per la inidoneità dell immobile locato?...» 537 Caso n. 8 Èresponsabile per vizi della cosa locata il locatore che concede in locazione un immobile privo della concessione amministrativa?...» 540 Caso n. 9 La penale a carico di un locatore per il ritardo nella consegna della cosa locata protrae la durata della locazione?...» 543 Parte Quarta LE LOCAZIONI ABITATIVE di Stefano Giove Caso n. 1 A seguito delle abrogazioni disposte dalla l. n. 431/1998 può considerarsi tramontato il c.d. «equo canone»?... Pag. 549 Caso n. 2 Il sistema delle nuove nullità introdotto dall art. 13 l. n. 431/1998 consente sempre al conduttore di recuperare quanto corrisposto in più rispetto agli accordi territoriali?...» 553 Caso n. 3 Quanto corrisposto oltre la cifra «ufficiale» risultante dal contratto registrato è recuperabile dal conduttore?...» 557 Caso n. 4 La mancata previsione da parte dei contraenti di regole particolari alla stipula di una locazione abitativa rende/lascia comunque che siano operative tutte le norme codicistiche?...» 562 Caso n. 5 In ipotesi di rinnovazione tacita del contratto stipulato ante 1999 come può essere rispettato il requisito della forma scritta prevista dalla novella a pena di «invalidità»?...» 566
INDICE SOMMARIO XVII Caso n. 6 Il conduttore di un immobile preso in locazione con un ordinario contratto abitativo può recedere anticipatamente rispetto alla scadenza convenzionale in assenza di pattuizioni al riguardo?... Pag. 570 Caso n. 7 Essendo non più vincolato a parametri normativi, il canone di locazione di un contratto ordinario può essere pattuito con aumenti fissi o percentuali anno per anno?...» 574 Caso n. 8 In luogo del deposito cauzionale che resta regolato dall art. 8 della l. quadro può essere richiesta una diversa garanzia anche corrispondente ad un numero di mensilità superiore a quello previsto dalla norma?...» 579 Caso n. 9 La previsione di una clausola risolutiva espressa impedisce sempre al giudice di valutare la gravità del dedotto inadempimento?...» 583 Caso n. 10 Sono applicabili al contratto di locazione tra un Ente e il privato le regole del Codice del consumo?...» 588 Caso n. 11 La divisione tra locatore e conduttore degli oneri accessori e delle spese di manutenzione è pattuibile liberamente o restano applicabili le regole degli artt. 9 (e 10) l. n. 392/1978 a quelle codicistiche?...» 593 Caso n. 12 Qual è la scadenza di un contratto ad uso abitativo stipulato subito dopo la fine della II guerra mondiale?...» 598 Caso n. 13 Esiste morosità quando è previsto il pagamento anticipato di più di una mensilità, el eventuale inadempimento è sanabile?...» 603 Indice degli autori...» 607 Indice analitico...» 609